兵庫県南あわじ市松帆西路の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこでAIにより、過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移を推計した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう。（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）
兵庫県南あわじ市松帆西路の土地の価格・相場は？
現在の価格は、9.3万円／坪（10年前比▲2.8%）
兵庫県南あわじ市松帆西路の土地価格
- 668万円（9.3万円/坪）
- 10年前比▲2.8%（前年比▲1.5%）
- 駅距離 : 0.0分
- 土地面積 : 238.0㎡（72.0坪）
◆兵庫県南あわじ市松帆西路の土地価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2009年 | 11万円／坪 |
| 2014年 | 9.5万円／坪 |
| 2019年 | 9.3万円／坪 |
| 2024年 | 9.3万円／坪 |
| 2029年 | 8.6万円／坪 |
| 2034年 |
8.7万円/坪（グッドシナリオ） |
不動産の価格に関する公的評価額としては「公示地価」があるが、"実勢価格（実際に取引される価格）"とは異なる。都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われる。
実勢価格については分かりやすい指標がないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計した。
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■現在の土地価格
兵庫県南あわじ市松帆西路：668万円（9.3万円/坪、10年前比-2.8%）
（参考）周辺の土地価格（万円/坪）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲0.6%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
【将来】ノーマルシナリオで、10年後に▲14.9%を予想しており、少し注意が必要だ。
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲14.7%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。
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南あわじ市の土地相場ランキング（町＝大字）
| 順位 | 町名 | 坪単価 (万円) |
総額 (万円) |
10年前比 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 広田中筋 | 15万円 | 936万円 | -1.5% |
| 2 | 潮美台 | 14万円 | 932万円 | -0.9% |
| 3 | 市福永 | 13万円 | 839万円 | -4.2% |
| 4 | 賀集立川瀬 | 12万円 | 813万円 | -0.6% |
| 5 | 賀集八幡 | 12万円 | 738万円 | -0.3% |
| 6 | 市善光寺 | 12万円 | 686万円 | -0.7% |
| 7 | 榎列大榎列 | 12万円 | 708万円 | -0.5% |
| 8 | 市青木 | 12万円 | 738万円 | -2.9% |
| 9 | 福良 | 11万円 | 589万円 | -2.9% |
| 10 | 榎列松田 | 10万円 | 699万円 | -5.4% |
| 11 | 八木鳥井 | 9.9万円 | 655万円 | -4.8% |
| 12 | 八木寺内 | 9.9万円 | 713万円 | 1.0% |
| 13 | 市三條 | 9.6万円 | 548万円 | -4.4% |
| 14 | 広田広田 | 9.6万円 | 775万円 | -4.2% |
| 15 | 神代地頭方 | 9.6万円 | 517万円 | -4.9% |
| 16 | 松帆西路 | 9.3万円 | 668万円 | -2.8% |
| 17 | 湊 | 9.1万円 | 735万円 | -3.7% |
| 18 | 阿那賀 | 8.9万円 | 670万円 | -8.8% |
| 19 | 榎列西川 | 8.4万円 | 758万円 | -4.6% |
| 20 | 山添 | 8.4万円 | 852万円 | -5.9% |
| 21 | 榎列小榎列 | 8.2万円 | 552万円 | -2.9% |
| 22 | 八木養宜上 | 8.0万円 | 628万円 | -3.0% |
| 23 | 志知中島 | 7.9万円 | 364万円 | -4.7% |
| 24 | 市円行寺 | 7.8万円 | 1,255万円 | -11.1% |
| 25 | 市十一ケ所 | 7.6万円 | 917万円 | -3.5% |
| 26 | 賀集野田 | 7.5万円 | 931万円 | -0.7% |
| 27 | 八木新庄 | 7.5万円 | 383万円 | -7.3% |
| 28 | 市小井 | 7.5万円 | 992万円 | -6.9% |
| 29 | 神代國衙 | 7.2万円 | 401万円 | -7.7% |
| 30 | 松帆古津路 | 6.8万円 | 655万円 | -3.1% |
| 31 | 北阿万筒井 | 6.8万円 | 518万円 | -7.3% |
| 32 | 松帆江尻 | 6.5万円 | 498万円 | -9.6% |
| 33 | 賀集福井 | 5.6万円 | 659万円 | -6.4% |
| 34 | 北阿万伊賀野 | 5.2万円 | 503万円 | -6.6% |
| 35 | 市徳長 | 4.5万円 | 459万円 | -4.7% |
| 36 | 神代浦壁 | 4.4万円 | 2,660万円 | 1.9% |
| 37 | 志知鈩 | 4.0万円 | 517万円 | -8.9% |
| 38 | 中条中筋 | 3.9万円 | 516万円 | -12.1% |
| 39 | 榎列掃守 | 3.9万円 | 281万円 | -14.2% |
| 40 | 阿万上町 | 3.8万円 | 323万円 | -16.9% |
| 41 | 榎列下幡多 | 3.8万円 | 2,308万円 | 2.9% |
| 42 | 市市 | 3.8万円 | 669万円 | -12.2% |
| 43 | 湊里 | 3.6万円 | 479万円 | -10.6% |
| 44 | 賀集 | 3.5万円 | 563万円 | -7.1% |
| 45 | 八木大久保 | 3.4万円 | 325万円 | -11.7% |
| 46 | 八木徳野 | 3.3万円 | 640万円 | -11.0% |
| 47 | 北阿万稲田南 | 3.2万円 | 337万円 | -16.4% |
| 48 | 阿万下町 | 3.2万円 | 344万円 | -16.9% |
| 49 | 松帆志知川 | 3.1万円 | 436万円 | -9.7% |
| 50 | 榎列上幡多 | 3.1万円 | 1,533万円 | -5.6% |
| 51 | 倭文庄田 | 3.0万円 | 133万円 | -16.7% |
| 52 | 志知飯山寺 | 2.9万円 | 378万円 | -14.4% |
| 53 | 阿万塩屋町 | 2.5万円 | 265万円 | -22.7% |
| 54 | 津井 | 2.5万円 | 331万円 | -21.9% |
| 55 | 阿万西町 | 2.4万円 | 163万円 | -20.4% |
| 56 | 伊加利 | 2.2万円 | 318万円 | -21.0% |
| 57 | 松帆慶野 | 2.2万円 | 546万円 | -11.9% |
| 58 | 阿万東町 | 1.1万円 | 202万円 | -35.7% |
価格を詳細に分析しよう
■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？
土地の資産価値を決める要素は多数ある。広さ、地形、接道状況、用途区分などの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。
では、兵庫県南あわじ市松帆西路における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆兵庫県南あわじ市松帆西路の徒歩距離別の土地坪単価 |
|
| 駅からの徒歩分数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1分 | 13万円／坪 |
| 5分 | 13万円／坪 |
| 10分 | 12万円／坪 |
| 15分 | 12万円／坪 |
| 20分 | 11万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
兵庫県南あわじ市松帆西路の土地の過去の売買事例
兵庫県南あわじ市松帆西路付近での実際の土地の成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆南あわじ市の土地の成約事例
| 取引時期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 兵庫県南あわじ市松帆古津路 | 兵庫県南あわじ市津井 | 兵庫県南あわじ市市三條 | 兵庫県南あわじ市市福永 | 兵庫県南あわじ市松帆古津路 | 兵庫県南あわじ市福良 | 兵庫県南あわじ市阿万上町 | 兵庫県南あわじ市榎列掃守 | 兵庫県南あわじ市福良 | 兵庫県南あわじ市湊 | 兵庫県南あわじ市湊 | 兵庫県南あわじ市中条中筋 | 兵庫県南あわじ市賀集福井 | 兵庫県南あわじ市広田広田 | 兵庫県南あわじ市松帆古津路 | 兵庫県南あわじ市八木国分 | 兵庫県南あわじ市湊 | 兵庫県南あわじ市賀集福井 | 兵庫県南あわじ市市福永 | 兵庫県南あわじ市松帆慶野 |
| 最寄駅 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 |
| 用途区分 | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 都市計画区域外 | 未分類都市計画区域（非線引き） |
| 土地属性 | 間口12.5m、ほぼ整形 | 間口30m、ほぼ整形 | 間口11m、ほぼ長方形 | 間口20m、ほぼ長方形 | 間口14m、ほぼ長方形 | 間口m、不整形 | 間口8m、ほぼ整形 | 間口15m、ほぼ台形 | 間口14m、ほぼ整形 | 間口21m、不整形 | 間口50.0m以上m、ほぼ整形 | 間口50.0m以上m、不整形 | 間口15m、ほぼ整形 | 間口21m、ほぼ整形 | 間口12m、ほぼ正方形 | 間口15m、ほぼ長方形 | 間口15m、ほぼ長方形 | 間口14m、不整形 | 間口10.6m、不整形 | 間口9.5m、ほぼ長方形 |
| 取引価格 |
270万円 ・5.0万円/坪 （1.5万円/m²） ・土地面積180㎡ |
2,700万円 ・9.9万円/坪 （3.0万円/m²） ・土地面積900㎡ |
1,100万円 ・20万円/坪 （6.1万円/m²） ・土地面積180㎡ |
130万円 ・2.6万円/坪 （0.8万円/m²） ・土地面積165㎡ |
940万円 ・12万円/坪 （3.5万円/m²） ・土地面積270㎡ |
1,400万円 ・4.2万円/坪 （1.3万円/m²） ・土地面積1100㎡ |
590万円 ・7.8万円/坪 （2.4万円/m²） ・土地面積250㎡ |
100万円 ・0.6万円/坪 （0.2万円/m²） ・土地面積520㎡ |
78万円 ・2.2万円/坪 （0.7万円/m²） ・土地面積115㎡ |
2,300万円 ・4.5万円/坪 （1.4万円/m²） ・土地面積1700㎡ |
4,000万円 ・16万円/坪 （4.8万円/m²） ・土地面積840㎡ |
50万円 ・0.3万円/坪 （0.1万円/m²） ・土地面積520㎡ |
770万円 ・13万円/坪 （3.9万円/m²） ・土地面積195㎡ |
2,100万円 ・12万円/坪 （3.7万円/m²） ・土地面積570㎡ |
280万円 ・6.0万円/坪 （1.8万円/m²） ・土地面積155㎡ |
180万円 ・1.0万円/坪 （0.3万円/m²） ・土地面積590㎡ |
100万円 ・1.8万円/坪 （0.6万円/m²） ・土地面積180㎡ |
210万円 ・4.3万円/坪 （1.3万円/m²） ・土地面積160㎡ |
710万円 ・3.4万円/坪 （1.0万円/m²） ・土地面積680㎡ |
200万円 ・4.1万円/坪 （1.3万円/m²） ・土地面積160㎡ |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆南あわじ市の公示地価（2025年1月）
| 地点名 | 南あわじ市-1 | 南あわじ市-2 | 南あわじ市-4 | 南あわじ市-5 | 南あわじ市-6 | 南あわじ市-7 | 南あわじ市-8 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 兵庫県南あわじ市阿那賀字伊毘799番2外《地番》 | 兵庫県南あわじ市賀集福井字弐本木2番16《地番》 | 兵庫県南あわじ市広田広田字成福寺原683番16《地番》 | 兵庫県南あわじ市広田中筋字堂丸387番28《地番》 | 兵庫県南あわじ市松帆北浜字土井12番12《地番》 | 兵庫県南あわじ市潮美台2丁目8番4《地番》 | 兵庫県南あわじ市八木鳥井字外とイ460番1外《地番》 |
| 最寄り駅 | 伊毘停駅から80m | 賀集地区公民館前停駅から0m | 広田東停駅から800m | 広田東停駅から1100m | 西松帆停駅から800m | 潮美台地区公民館前停駅から220m | 八木地区公民館前停駅から180m |
| 土地面積 | 360㎡ | 195㎡ | 181㎡ | 151㎡ | 249㎡ | 213㎡ | 218㎡ |
| 用途区分 | |||||||
| 取引価格 | 5.2万円/坪 （1.6万円/㎡） 前年比▲3.1% |
9.9万円/坪 （3.0万円/㎡） 前年比+0.0% |
11万円/坪 （3.3万円/㎡） 前年比+0.0% |
10万円/坪 （3.2万円/㎡） 前年比▲0.3% |
5.8万円/坪 （1.8万円/㎡） 前年比▲2.2% |
13万円/坪 （3.8万円/㎡） 前年比+0.0% |
9.2万円/坪 （2.8万円/㎡） 前年比+1.8% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
南あわじ市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、南あわじ市はどうなるのだろうか。
◆南あわじ市の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 44,137人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 41,142人 | 93.2 | |
| 2030年 | 38,235人 | 86.6 | |
| 2035年 | 35,336人 | 80.1 | |
| 2040年 | 32,480人 | 73.6 | |
| 2045年 | 29,665人 | 67.2 | |
| 2050年 | 26,986人 | 61.1 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）兵庫県南あわじ市松帆西路のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
南あわじ市：61.1
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
兵庫県洲本市：57.6
徳島県鳴門市：61.7
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） | ||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,401万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,101万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,268万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,085万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 4,903万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 5,720万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 6,537万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 7,354万円 | 26.3万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 28.6万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.49%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年6月調査 | ||
 |
 |
兵庫県南あわじ市松帆西路の土地に関するFAQ
- Q兵庫県南あわじ市松帆西路の土地価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
兵庫県南あわじ市松帆西路の土地価格は、現在の平均価格が約9.3万円/坪となっており、10年前と比べて▲2.8％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q兵庫県南あわじ市松帆西路の土地価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約7.9万円/坪となり、▲14.9%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q兵庫県南あわじ市松帆西路の公示地価はいくら？
- A
代表的な地点としては、兵庫県南あわじ市阿那賀字伊毘799番2外《地番》（伊毘停駅から80m、）が、4.8万円/坪（1.6万円/㎡、前年比▲3.1%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。
- Q公示地価は相場価格（実勢価格）が大きく異なるのはなぜですか？
- A
公示地価は不動産の公的な評価額ではあるものの、一般的に'実勢価格（実際に取引される価格）'と異なることが多い。公示地価に対する実勢価格は、都市部であれば1.5～2.0倍、地方では1.0～1.1倍と高くなる傾向にある。実勢価格の標準的な指標はないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計している。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。
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