兵庫県太子町老原の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）
兵庫県太子町老原の土地の価格・相場は？
現在の価格は、20万円／坪（10年前比▲2.6%）
兵庫県太子町老原の土地価格
- 1,007万円（20万円/坪）
- 10年前比▲2.6%（前年比▲1.2%）
- 駅距離 : 30.0分
- 平均土地面積 : 168.6㎡（51.0坪）
◆兵庫県太子町老原の土地価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2009年 | 23万円／坪 |
| 2014年 | 20万円／坪 |
| 2019年 | 20万円／坪 |
| 2024年 | 20万円／坪 |
| 2029年 | 19万円／坪 |
| 2034年 | 17万円／坪 |
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■現在の土地価格
兵庫県太子町老原：1,007万円（20万円/坪、10年前比-2.6%）
（参考）周囲の土地価格は？
兵庫県姫路市：1,451万円（24万円/坪、10年前比+1.7%）
兵庫県たつの市：1,022万円（14万円/坪、10年前比▲1.9%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲1.0%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲12.0%
- ノーマルシナリオ
886万円（17万円/坪、10年間で▲12.0%を予想）
（参考）周囲の土地価格（ノーマルシナリオ）は？
兵庫県姫路市：1,372万円（23万円/坪、10年後は▲5.4%）
兵庫県たつの市：841万円（12万円/坪、10年後は▲17.8%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲11.6%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。
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価格を詳細に分析しよう
■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？
土地の資産価値を決める要素は多数ある。広さ、地形、接道状況、用途区分などの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。
では、兵庫県太子町老原における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆兵庫県太子町老原の徒歩距離別の土地坪単価 |
|
| 駅からの徒歩分数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1分 | 23万円／坪 |
| 5分 | 21万円／坪 |
| 10分 | 21万円／坪 |
| 15分 | 21万円／坪 |
| 20分 | 20万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆太子町の公示地価（2025年1月）
| 地点名 | 太子町-1 | 太子町-2 | 太子町-3 | 太子町-5 |
|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 兵庫県太子町鵤字水走り380番15《地番》 | 兵庫県太子町太田字ヨフカ1537番8《地番》 | 兵庫県太子町老原字市川原15番9《地番》 | 兵庫県太子町佐用岡字村ノ西196番2《地番》 |
| 最寄り駅 | 網干駅から3000m | 網干駅から3800m | 網干駅から2300m | 網干駅から3500m |
| 土地面積 | 158㎡ | 142㎡ | 202㎡ | 265㎡ |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | |
| 取引価格 | 23万円/坪 （7.0万円/㎡） 前年比+5.1% |
20万円/坪 （6.1万円/㎡） 前年比+3.4% |
19万円/坪 （5.8万円/㎡） 前年比+1.9% |
7.3万円/坪 （2.2万円/㎡） 前年比+0.0% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
太子町の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、太子町はどうなるのだろうか。
◆太子町の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 33,477人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 32,753人 | 97.8 | |
| 2030年 | 31,699人 | 94.7 | |
| 2035年 | 30,540人 | 91.2 | |
| 2040年 | 29,332人 | 87.6 | |
| 2045年 | 28,098人 | 83.9 | |
| 2050年 | 26,806人 | 80.1 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）兵庫県太子町老原のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
太子町：80.1
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
兵庫県姫路市：82.3
兵庫県たつの市：68.3
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） | ||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,452万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,179万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,389万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,236万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,084万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 5,931万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 6,778万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 7,626万円 | 26.3万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 27.5万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.25%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年3月調査 | ||
 |
 |
兵庫県太子町老原の土地の過去の売買事例
兵庫県太子町老原付近での実際の土地の成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆太子町の土地の成約事例
| 取引時期 | 2023年第3四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 兵庫県揖保郡太子町東保 | 兵庫県揖保郡太子町東南 | 兵庫県揖保郡太子町矢田部 | 兵庫県揖保郡太子町糸井 | 兵庫県揖保郡太子町糸井 | 兵庫県揖保郡太子町竹広 | 兵庫県揖保郡太子町矢田部 | 兵庫県揖保郡太子町糸井 | 兵庫県揖保郡太子町馬場 | 兵庫県揖保郡太子町矢田部 | 兵庫県揖保郡太子町鵤 | 兵庫県揖保郡太子町太田 | 兵庫県揖保郡太子町竹広 | 兵庫県揖保郡太子町竹広 | 兵庫県揖保郡太子町鵤 | 兵庫県揖保郡太子町矢田部 | 兵庫県揖保郡太子町矢田部 | 兵庫県揖保郡太子町竹広 | 兵庫県揖保郡太子町東保 | 兵庫県揖保郡太子町立岡 |
| 最寄駅 | 本竜野駅から徒歩ー分 | 網干駅から徒歩ー分 | 網干駅から徒歩24分 | 網干駅から徒歩8分 | 網干駅から徒歩9分 | 網干駅から徒歩8分 | 網干駅から徒歩20分 | 網干駅から徒歩7分 | 網干駅から徒歩ー分 | 網干駅から徒歩29分 | 網干駅から徒歩ー分 | 網干駅から徒歩ー分 | 網干駅から徒歩7分 | 網干駅から徒歩9分 | 網干駅から徒歩ー分 | 網干駅から徒歩21分 | 網干駅から徒歩21分 | 網干駅から徒歩10分 | 網干駅から徒歩ー分 | 網干駅から徒歩26分 |
| 用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種住居地域 |
| 土地属性 | 間口14.7m、ほぼ長方形 | 間口11m、長方形 | 間口12.2m、ほぼ正方形 | 間口9m、ほぼ長方形 | 間口m、ほぼ長方形 | 間口40m、長方形 | 間口14m、ほぼ正方形 | 間口11m、長方形 | 間口12.6m、ほぼ整形 | 間口11m、長方形 | 間口10.5m、長方形 | 間口11.5m、ほぼ長方形 | 間口10m、長方形 | 間口12m、ほぼ長方形 | 間口10.1m、ほぼ長方形 | 間口14.7m、ほぼ長方形 | 間口9.7m、ほぼ正方形 | 間口m、ほぼ長方形 | 間口5m、袋地等 | 間口5.2m、不整形 |
| 取引価格 |
950万円 ・17万円/坪 （5.0万円/m²） ・土地面積190㎡ |
1,200万円 ・19万円/坪 （5.7万円/m²） ・土地面積210㎡ |
1,000万円 ・23万円/坪 （6.9万円/m²） ・土地面積145㎡ |
1,400万円 ・23万円/坪 （7.0万円/m²） ・土地面積200㎡ |
1,500万円 ・28万円/坪 （8.6万円/m²） ・土地面積175㎡ |
5,000万円 ・22万円/坪 （6.7万円/m²） ・土地面積750㎡ |
900万円 ・17万円/坪 （5.0万円/m²） ・土地面積180㎡ |
1,400万円 ・28万円/坪 （8.5万円/m²） ・土地面積165㎡ |
1,300万円 ・23万円/坪 （7.0万円/m²） ・土地面積185㎡ |
930万円 ・21万円/坪 （6.4万円/m²） ・土地面積145㎡ |
1,100万円 ・25万円/坪 （7.6万円/m²） ・土地面積145㎡ |
920万円 ・20万円/坪 （6.1万円/m²） ・土地面積150㎡ |
1,500万円 ・27万円/坪 （8.1万円/m²） ・土地面積185㎡ |
1,400万円 ・25万円/坪 （7.6万円/m²） ・土地面積185㎡ |
1,000万円 ・19万円/坪 （5.9万円/m²） ・土地面積170㎡ |
1,200万円 ・14万円/坪 （4.3万円/m²） ・土地面積280㎡ |
500万円 ・14万円/坪 （4.2万円/m²） ・土地面積120㎡ |
2,700万円 ・15万円/坪 （4.7万円/m²） ・土地面積580㎡ |
880万円 ・10万円/坪 （3.1万円/m²） ・土地面積280㎡ |
1,400万円 ・44万円/坪 （13万円/m²） ・土地面積105㎡ |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
兵庫県太子町老原の土地に関するFAQ
- Q兵庫県太子町老原の土地価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
兵庫県太子町老原の土地価格は、現在の平均価格が約20万円/坪となっており、10年前と比べて▲2.6％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q兵庫県太子町老原の土地価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約17万円/坪となり、▲12.0%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q兵庫県太子町老原の公示地価はいくら？
- A
代表的な地点としては、兵庫県太子町鵤字水走り380番15《地番》（網干駅から3000m、第1種住居地域）が、22万円/坪（7.0万円/㎡、前年比5.1%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。
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