大阪府大阪市東成区東今里で土地の売却を検討するなら、まず「いくらで売れるか」「今が売り時か」「どう売るか」を知ることが重要だ。本記事ではAIによる価格予測（過去15年＋今後10年）に加え、実際の土地売却相場・売却方法・費用・高く売るコツ・査定方法までを解説する。（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）
大阪府大阪市東成区東今里の土地の売却価格・相場は？【AI予測】
現在の価格は、108万円／坪（10年前比+48.8%）
大阪府大阪市東成区東今里の土地価格
- 4,229万円（108万円/坪）
- 10年前比+48.8%（前年比▲0.1%）
- 駅距離 : 10.0分
- 土地面積 : 128.9㎡（39.0坪）
◆大阪府大阪市東成区東今里の土地価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2009年 | 73万円／坪 |
| 2014年 | 73万円／坪 |
| 2019年 | 85万円／坪 |
| 2024年 | 108万円／坪 |
| 2029年 | 108万円／坪 |
| 2034年 |
118万円/坪（グッドシナリオ） |
不動産の価格に関する公的評価額としては「公示地価」があるが、"実勢価格（実際に取引される価格）"とは異なる。都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われる。
実勢価格については分かりやすい指標がないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計した。
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相場はあくまで平均値だ。自分の不動産が実際にいくらで売れるかは、複数社の査定額を比較するのが確実。査定依頼は無料で、「すまいステップ」なら大手不動産会社を含む最大4社に一括依頼できる（サービス提供：Speee）。
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■現在の土地価格
大阪府大阪市東成区東今里：4,229万円（108万円/坪、10年前比+48.8%）
（参考）周辺の土地価格（万円/坪）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+46.0%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
【将来】ノーマルシナリオで、10年後に▲1.4%を予想しており、少し注意が必要だ。
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲9.1%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。
大阪府大阪市東成区東今里の中古戸建て、中古マンションを見る
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大阪市東成区の土地相場ランキング（町＝大字）
| 順位 | 町名 | 坪単価 (万円) |
総額 (万円) |
10年前比 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 中道 | 268万円 | 12,976万円 | 74.9% |
| 2 | 東中本 | 150万円 | 5,106万円 | 67.8% |
| 3 | 東小橋 | 146万円 | 4,946万円 | 47.6% |
| 4 | 大今里南 | 138万円 | 4,675万円 | 50.8% |
| 5 | 神路 | 124万円 | 4,835万円 | 59.9% |
| 6 | 深江北 | 124万円 | 6,182万円 | 61.3% |
| 7 | 玉津 | 117万円 | 2,570万円 | 59.0% |
| 8 | 大今里西 | 116万円 | 3,757万円 | 50.9% |
| 9 | 深江南 | 115万円 | 3,555万円 | 35.4% |
| 10 | 東今里 | 108万円 | 4,229万円 | 48.8% |
| 11 | 中本 | 106万円 | 3,931万円 | 51.1% |
| 12 | 大今里 | 100万円 | 2,446万円 | 53.4% |
大阪市東成区の土地相場ランキング（駅）
| 順位 | 駅名 | 坪単価 (万円) |
総額 (万円) |
10年前比 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 緑橋駅 | 120万円 | 4,327万円 | 37.2% |
| 2 | 今里〔大阪メトロ〕駅 | 107万円 | 2,894万円 | 52.1% |
| 3 | 深江橋駅 | 107万円 | 4,821万円 | 50.8% |
| 4 | 新深江駅 | 107万円 | 3,625万円 | 46.2% |
大阪府大阪市東成区東今里の土地は実際いくらで売れている？売却相場と成約事例
「相場」と「実際に売れる価格（成約価格）」は必ずしも一致しない。ここでは国土交通省が公開する実際の成約事例から、大阪府大阪市東成区東今里の土地がどの価格帯で売買されているかを見ていこう。
実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、売却価格相場算定の参考としよう。
◆大阪市東成区の土地の成約事例
| 取引時期 | 2023年第3四半期 | 2023年第4四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 大阪府大阪市東成区大今里 | 大阪府大阪市東成区中本 | 大阪府大阪市東成区大今里南 | 大阪府大阪市東成区中道 | 大阪府大阪市東成区中本 | 大阪府大阪市東成区深江南 | 大阪府大阪市東成区神路 | 大阪府大阪市東成区大今里西 | 大阪府大阪市東成区大今里南 | 大阪府大阪市東成区大今里南 | 大阪府大阪市東成区大今里南 | 大阪府大阪市東成区玉津 | 大阪府大阪市東成区深江南 | 大阪府大阪市東成区大今里南 | 大阪府大阪市東成区大今里南 | 大阪府大阪市東成区東中本 | 大阪府大阪市東成区深江南 | 大阪府大阪市東成区深江北 | 大阪府大阪市東成区神路 | 大阪府大阪市東成区東中本 |
| 最寄駅 | 今里（大阪メトロ）駅から徒歩8分 | 緑橋駅から徒歩8分 | 新深江駅から徒歩2分 | 森ノ宮駅から徒歩9分 | 緑橋駅から徒歩9分 | 新深江駅から徒歩4分 | 新深江駅から徒歩3分 | 今里（大阪メトロ）駅から徒歩2分 | 新深江駅から徒歩2分 | 新深江駅から徒歩3分 | 新深江駅から徒歩3分 | 今里（大阪メトロ）駅から徒歩6分 | 新深江駅から徒歩8分 | 今里（大阪メトロ）駅から徒歩2分 | 新深江駅から徒歩4分 | 緑橋駅から徒歩2分 | 新深江駅から徒歩8分 | 深江橋駅から徒歩5分 | 深江橋駅から徒歩8分 | 緑橋駅から徒歩4分 |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 準工業地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 近隣商業地域 | 近隣商業地域 | 第1種住居地域 | 準工業地域 | 準工業地域 | 準工業地域 | 第1種住居地域 | 準工業地域 | 第1種住居地域 | 準工業地域 | 商業地域 | 近隣商業地域 | 準工業地域 | 工業地域 | 準工業地域 |
| 土地属性 | 間口14.8m、ほぼ台形 | 間口13.4m、ほぼ整形 | 間口4.5m、ほぼ長方形 | 間口4m、長方形 | 間口9.2m、ほぼ長方形 | 間口9.4m、ほぼ長方形 | 間口19.1m、ほぼ台形 | 間口9.8m、不整形 | 間口11m、ほぼ長方形 | 間口20.2m、ほぼ長方形 | 間口5.9m、ほぼ長方形 | 間口6m、ほぼ長方形 | 間口4.5m、ほぼ長方形 | 間口13m、ほぼ長方形 | 間口13.1m、ほぼ長方形 | 間口12.3m、ほぼ長方形 | 間口7.3m、不整形 | 間口26m、ほぼ正方形 | 間口8.1m、ほぼ長方形 | 間口6.5m、長方形 |
| 取引価格 |
4,600万円 ・82万円/坪 （25万円/m²） ・土地面積185㎡ |
4,200万円 ・71万円/坪 （22万円/m²） ・土地面積195㎡ |
1,900万円 ・105万円/坪 （32万円/m²） ・土地面積60㎡ |
2,200万円 ・112万円/坪 （34万円/m²） ・土地面積65㎡ |
4,500万円 ・90万円/坪 （27万円/m²） ・土地面積165㎡ |
6,500万円 ・126万円/坪 （38万円/m²） ・土地面積170㎡ |
16,000万円 ・117万円/坪 （36万円/m²） ・土地面積450㎡ |
16,000万円 ・165万円/坪 （50万円/m²） ・土地面積320㎡ |
3,400万円 ・72万円/坪 （22万円/m²） ・土地面積155㎡ |
11,000万円 ・121万円/坪 （37万円/m²） ・土地面積300㎡ |
3,300万円 ・136万円/坪 （41万円/m²） ・土地面積80㎡ |
4,800万円 ・144万円/坪 （44万円/m²） ・土地面積110㎡ |
1,600万円 ・106万円/坪 （32万円/m²） ・土地面積50㎡ |
14,000万円 ・165万円/坪 （50万円/m²） ・土地面積280㎡ |
4,000万円 ・88万円/坪 （27万円/m²） ・土地面積150㎡ |
8,100万円 ・167万円/坪 （51万円/m²） ・土地面積160㎡ |
3,700万円 ・153万円/坪 （46万円/m²） ・土地面積80㎡ |
38,000万円 ・190万円/坪 （58万円/m²） ・土地面積660㎡ |
3,800万円 ・87万円/坪 （26万円/m²） ・土地面積145㎡ |
4,800万円 ・151万円/坪 （46万円/m²） ・土地面積105㎡ |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
大阪府大阪市東成区東今里の土地には「買い手」がいるのか？
売却を考えるうえで気になるのが「そもそも買い手がいるのか」という点だろう。上記の成約事例は、過去1年間での同市区町村内での成約事例を最大50件掲載しているが、20件以上ある市区町村であれば売買が比較的活発なエリアと言えるだろう。
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売却価格を詳細に分析しよう（駅距離・築年数・公示地価）
■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？
土地の資産価値を決める要素は多数ある。広さ、地形、接道状況、用途区分などの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。
では、大阪府大阪市東成区東今里における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆大阪府大阪市東成区東今里の徒歩距離別の土地坪単価 |
|
| 駅からの徒歩分数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1分 | 82万円／坪 |
| 5分 | 77万円／坪 |
| 10分 | 73万円／坪 |
| 15分 | 68万円／坪 |
| 20分 | 65万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆大阪市東成区の公示地価（2025年1月）
| 地点名 | 大阪市東成区-1 | 大阪市東成区-2 | 大阪市東成区-3 | 大阪市東成区-4 | 大阪市東成区-5 | 大阪市東成区-10 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 大阪府大阪市東成区玉津2-4-8 | 大阪府大阪市東成区深江南2-10-3 | 大阪府大阪市東成区大今里南3-11-3 | 大阪府大阪市東成区中本5-9-17 | 大阪府大阪市東成区東中本1-8-17 | 大阪府大阪市東成区東今里3-22-18 |
| 最寄り駅 | OsakaMetro今里駅から520m | 新深江駅から560m | 近鉄今里駅から250m | 緑橋駅から700m | 緑橋駅から300m | 緑橋駅から1100m |
| 土地面積 | 132㎡ | 181㎡ | 112㎡ | 75㎡ | 96㎡ | 81㎡ |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 準工業地域 |
| 取引価格 | 90万円/坪 （27万円/㎡） 前年比+7.9% |
87万円/坪 （26万円/㎡） 前年比+7.8% |
81万円/坪 （25万円/㎡） 前年比+7.9% |
93万円/坪 （28万円/㎡） 前年比−% |
98万円/坪 （30万円/㎡） 前年比+8.0% |
78万円/坪 （24万円/㎡） 前年比−% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
大阪府大阪市東成区東今里の土地の売り時はいつ？AI価格予測から考える
「今売るべきか、もう少し待つべきか」は売却を検討する誰もが悩むポイントだ。当サイトのAI価格予測をもとに、大阪府大阪市東成区東今里の中古マンションの売り時を考えてみよう。
◆大阪府大阪市東成区東今里の土地坪単価予想（10年後＝2034年）
・グッドシナリオ 118万円/坪（現在比8.4％増）
・ノーマルシナリオ 107万円/坪（現在比-1.4％減）
・バッドシナリオ 96万円/坪（現在比-11.3％減）
※現在（2024年）の坪単価は108万円/坪。
売却のタイミングについては、将来価格予想が下落傾向にあるエリアの場合は、早期の売却を検討してもいいだろう。その際、政府が試算している人口予想も同時に確認し、エリアの人口推移を確認しておき、エリアとしての将来性も頭に入れておくと、買い主との交渉もスムーズにいきやすくなる。
一方で将来価格予想が上昇しているエリアについては焦って売却する必要はない。ただし土地も固定資産税や雑草処理などの保有コストがかかるため、活用予定がなければ早めの売却も選択肢だ。
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土地を高く売る5つのポイント
同じ物件でも、売り方次第で数百万円の差がつくことがある。土地を高く売るためのポイントを5つ紹介する。
1. 複数社に査定を依頼して比較する
1社だけの査定では、その金額が妥当か判断できない。実際に不動産を売却した人の多くは複数社に査定を依頼しており、1社のみで決めた人は少数派だ。複数社を比較することで適正価格が見え、高値売却につながる。
2. 周辺環境・用途をアピールする
駅距離・用途地域・接道状況など、その土地で何が建てられるかは買い手が重視する。
3. 境界を確定しておくる
土地は境界が未確定だと売却がスムーズに進まない。事前に境界確定測量を検討したい。
4. 古家付きか更地かを検討する
古家がある場合、解体して更地にするか古家付きで売るかで手取りが変わる。解体費用と売却価格を比較したい。
5. 越境物・埋設物を確認する
隣地との越境（塀・樹木）や地中の埋設物（旧建物の基礎・浄化槽など）はトラブルの原因になる。事前確認が重要だ。
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エリアの将来性を人口予想から検討しよう
大阪市東成区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、大阪市東成区はどうなるのだろうか。
◆大阪市東成区の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 84,906人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 84,510人 | 99.5 | |
| 2030年 | 83,815人 | 98.7 | |
| 2035年 | 82,821人 | 97.5 | |
| 2040年 | 81,522人 | 96.0 | |
| 2045年 | 79,816人 | 94.0 | |
| 2050年 | 77,833人 | 91.7 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）大阪府大阪市東成区東今里のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
大阪市東成区：91.7
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
大阪府大阪市天王寺区：106.0
大阪府大阪市生野区：74.8
大阪府大阪市城東区：93.2
大阪府大阪市中央区：109.0
大阪府東大阪市：76.4
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
大阪府大阪市東成区東今里の土地に関するFAQ
- Q大阪府大阪市東成区東今里の土地価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
大阪府大阪市東成区東今里の土地価格は、現在の平均価格が約108万円/坪となっており、10年前と比べて+48.8％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q大阪府大阪市東成区東今里の土地価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約107万円/坪となり、▲1.4%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q大阪府大阪市東成区東今里の公示地価はいくら？
- A
代表的な地点としては、大阪府大阪市東成区玉津2-4-8（OsakaMetro今里駅から520m、第1種住居地域）が、84万円/坪（27万円/㎡、前年比7.9%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。
- Q公示地価は相場価格（実勢価格）が大きく異なるのはなぜですか？
- A
公示地価は不動産の公的な評価額ではあるものの、一般的に'実勢価格（実際に取引される価格）'と異なることが多い。公示地価に対する実勢価格は、都市部であれば1.5～2.0倍、地方では1.0～1.1倍と高くなる傾向にある。実勢価格の標準的な指標はないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計している。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。
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