山形県三川町の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
山形県三川町の土地の価格・相場は？
現在の価格は、3.4万円／坪（10年前比▲34.8%）
山形県三川町の土地価格
- 295万円（3.4万円/坪）
- 10年前比▲34.8%（前年比+2.0%）
- 平均駅距離 : 87分
- 平均土地面積 : 290.0㎡（87.7坪）
◆山形県三川町の土地価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2007年 | 5.7万円／坪 |
| 2012年 | 5.2万円／坪 |
| 2017年 | 3.4万円／坪 |
| 2022年 | 3.4万円／坪 |
| 2027年 | 3.7万円／坪 |
| 2032年 | 4.1万円／坪 |
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■現在の土地価格
山形県三川町：295万円（3.4万円/坪、10年前比-34.8%）
（参考）山形県三川町のあるエリアの土地価格は？
山形県：668万円（7.6万円/坪、10年前比+1.0%）
（参考）周囲の土地価格は？
山形県鶴岡市：574万円（7.9万円/坪、10年前比+10.2%）
山形県酒田市：715万円（9.5万円/坪、10年前比+1.4%）
山形県庄内町：492万円（6.3万円/坪、10年前比+46.6%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+19.4%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、+21.5%
- ノーマルシナリオ
359万円（4.1万円/坪、10年間で+21.5%を予想）
（参考）周囲の土地価格（ノーマルシナリオ）は？
山形県鶴岡市：635万円（8.7万円/坪、10年後は+10.6%）
山形県酒田市：866万円（12万円/坪、10年後は+21.1%）
山形県庄内町：435万円（5.5万円/坪、10年後は▲11.6%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+6.7%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2022年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2022年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2023年〜2032年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2022年以降は1.1倍、GDPが2022年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2022年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
三川町の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、三川町はどうなるのだろうか。
◆三川町の総人口推移予想 |
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| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 7,601人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 7,351人 | 96.7 | |
| 2030年 | 7,074人 | 93.1 | |
| 2035年 | 6,797人 | 89.4 | |
| 2040年 | 6,503人 | 85.6 | |
| 2045年 | 6,180人 | 81.3 | |
| 2050年 | 5,848人 | 76.9 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）山形県三川町のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
三川町：76.9
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
山形県鶴岡市：62.9
山形県酒田市：60.6
山形県庄内町：53.5
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,535万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,303万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,583万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,478万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,374万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 6,270万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 7,165万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
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※新規借入。金利は、21-35年固定金利が1.89%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2025年6月調査 |
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山形県三川町の土地の過去の売買事例
山形県三川町付近での実際の土地の成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆三川町の土地の成約事例
| 取引時期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 |
|---|---|---|
| 住居表示 | 山形県三川町大字猪子 | 山形県三川町大字押切新田 |
| 最寄駅 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 |
| 用途区分 | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） |
| 土地属性 | 間口8.5m、長方形 | 間口3m、不整形 |
| 取引価格 | 220万円 ・4.0万円/坪 （1.2万円/m²） 土地面積180㎡ |
150万円 ・3.0万円/坪 （0.9万円/m²） 土地面積165㎡ |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
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