広島県三次市小文町の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこでAIにより、過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移を推計した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう。（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）
広島県三次市小文町の土地の価格・相場は？
現在の価格は、3.0万円／坪（10年前比▲5.8%）
広島県三次市小文町の土地価格
- 297万円（3.0万円/坪）
- 10年前比▲5.8%（前年比▲3.1%）
- 駅距離 : 30.0分
- 土地面積 : 330.6㎡（100.0坪）
◆広島県三次市小文町の土地価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2009年 | 4.5万円／坪 |
| 2014年 | 3.1万円／坪 |
| 2019年 | 2.9万円／坪 |
| 2024年 | 3.0万円／坪 |
| 2029年 | 2.5万円／坪 |
| 2034年 |
2.2万円/坪（グッドシナリオ） |
不動産の価格に関する公的評価額としては「公示地価」があるが、"実勢価格（実際に取引される価格）"とは異なる。都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われる。
実勢価格については分かりやすい指標がないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計した。
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■現在の土地価格
広島県三次市小文町：297万円（3.0万円/坪、10年前比-5.8%）
（参考）周辺の土地価格（万円/坪）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲0.2%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
【将来】ノーマルシナリオで、10年後に▲31.1%を予想しており、少し注意が必要だ。
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲19.3%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。
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三次市の土地相場ランキング（町＝大字）
| 順位 | 町名 | 坪単価 (万円) |
総額 (万円) |
10年前比 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 十日市東 | 25万円 | 1,512万円 | 14.2% |
| 2 | 十日市中 | 23万円 | 1,319万円 | 18.5% |
| 3 | 十日市南 | 22万円 | 1,526万円 | 37.7% |
| 4 | 十日市西 | 20万円 | 1,331万円 | 44.2% |
| 5 | 三次町 | 10万円 | 815万円 | -0.3% |
| 6 | 南畑敷町 | 10万円 | 656万円 | -2.3% |
| 7 | 粟屋町 | 8.8万円 | 792万円 | -2.7% |
| 8 | 畠敷町 | 8.8万円 | 657万円 | -3.4% |
| 9 | 三良坂町三良坂 | 7.7万円 | 604万円 | 1.5% |
| 10 | 東酒屋町 | 6.9万円 | 724万円 | -1.0% |
| 11 | 高杉町 | 5.6万円 | 634万円 | -6.0% |
| 12 | 塩町 | 4.8万円 | 437万円 | -8.9% |
| 13 | 西酒屋町 | 4.3万円 | 886万円 | -1.7% |
| 14 | 甲奴町本郷 | 4.2万円 | 352万円 | -9.9% |
| 15 | 廻神町 | 4.1万円 | 384万円 | -7.2% |
| 16 | 吉舎町三玉 | 3.0万円 | 426万円 | -19.8% |
| 17 | 小文町 | 3.0万円 | 297万円 | -5.8% |
| 18 | 四拾貫町 | 2.9万円 | 450万円 | -9.6% |
| 19 | 吉舎町吉舎 | 2.9万円 | 172万円 | -15.4% |
| 20 | 大田幸町 | 2.5万円 | 180万円 | -11.5% |
| 21 | 甲奴町西野 | 2.4万円 | 264万円 | -14.7% |
| 22 | 向江田町 | 2.4万円 | 337万円 | -17.8% |
| 23 | 甲奴町梶田 | 2.3万円 | 187万円 | -11.4% |
| 24 | 作木町香淀 | 1.5万円 | 64万円 | -9.8% |
| 25 | 吉舎町海田原 | 1.4万円 | 290万円 | -13.5% |
| 26 | 甲奴町小童 | 1.4万円 | 152万円 | -15.3% |
| 27 | 布野町下布野 | 1.3万円 | 52万円 | -25.1% |
| 28 | 山家町 | 1.3万円 | 106万円 | -18.6% |
| 29 | 吉舎町安田 | 1.3万円 | 45万円 | -21.8% |
| 30 | 三和町上板木 | 1.1万円 | 84万円 | -25.4% |
| 31 | 布野町上布野 | 1.1万円 | 50万円 | -28.2% |
| 32 | 作木町下作木 | 1.1万円 | 81万円 | -14.7% |
| 33 | 君田町西入君 | 1.1万円 | 138万円 | -27.9% |
| 34 | 吉舎町敷地 | 1.0万円 | 532万円 | -14.9% |
| 35 | 三若町 | 0.9万円 | 155万円 | -21.1% |
| 36 | 三良坂町灰塚 | 0.8万円 | 308万円 | -22.0% |
| 37 | 三和町羽出庭 | 0.7万円 | 152万円 | -32.0% |
三次市の土地相場ランキング（駅）
| 順位 | 駅名 | 坪単価 (万円) |
総額 (万円) |
10年前比 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 西三次駅 | 17万円 | 2,037万円 | 48.3% |
| 2 | 三次駅 | 12万円 | 943万円 | 6.8% |
| 3 | 八次駅 | 8.6万円 | 674万円 | -1.8% |
| 4 | 三良坂駅 | 6.7万円 | 613万円 | 1.5% |
| 5 | 神杉駅 | 3.8万円 | 351万円 | -7.0% |
| 6 | 塩町駅 | 2.9万円 | 242万円 | -3.9% |
| 7 | 吉舎駅 | 2.7万円 | 318万円 | -15.1% |
| 8 | 甲奴駅 | 2.6万円 | 262万円 | -10.7% |
| 9 | 下和知駅 | 1.5万円 | 128万円 | -18.6% |
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■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？
土地の資産価値を決める要素は多数ある。広さ、地形、接道状況、用途区分などの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。
では、広島県三次市小文町における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆広島県三次市小文町の徒歩距離別の土地坪単価 |
|
| 駅からの徒歩分数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1分 | 4.9万円／坪 |
| 5分 | 4.6万円／坪 |
| 10分 | 4.4万円／坪 |
| 15分 | 4.2万円／坪 |
| 20分 | 3.8万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
広島県三次市小文町の土地の過去の売買事例
広島県三次市小文町付近での実際の土地の成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆三次市の土地の成約事例
| 取引時期 | 2023年第3四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第4四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 広島県三次市十日市南 | 広島県三次市三次町 | 広島県三次市十日市南 | 広島県三次市粟屋町 | 広島県三次市三次町 | 広島県三次市三良坂町三良坂 | 広島県三次市十日市東 | 広島県三次市三次町 | 広島県三次市三良坂町三良坂 | 広島県三次市三良坂町三良坂 | 広島県三次市畠敷町 | 広島県三次市三良坂町三良坂 | 広島県三次市三良坂町三良坂 | 広島県三次市三良坂町三良坂 | 広島県三次市十日市西 | 広島県三次市三次町 | 広島県三次市十日市東 | 広島県三次市畠敷町 | 広島県三次市十日市西 |
| 最寄駅 | 三次駅から徒歩9分 | 三次駅から徒歩25分 | 三次駅から徒歩12分 | 三次駅から徒歩ー分 | 三次駅から徒歩ー分 | 三良坂駅から徒歩6分 | 三次駅から徒歩14分 | 三次駅から徒歩ー分 | 三良坂駅から徒歩6分 | 三良坂駅から徒歩8分 | 八次駅から徒歩29分 | 三良坂駅から徒歩7分 | 三良坂駅から徒歩7分 | 三良坂駅から徒歩7分 | 西三次駅から徒歩7分 | 三次駅から徒歩19分 | 三次駅から徒歩10分 | 八次駅から徒歩13分 | 三次駅から徒歩15分 |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第2種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 近隣商業地域 | 第1種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種住居地域 | 近隣商業地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 |
| 土地属性 | 間口m、不整形 | 間口m、不整形 | 間口16m、ほぼ台形 | 間口18m、不整形 | 間口34m、台形 | 間口10m、ほぼ長方形 | 間口17m、ほぼ長方形 | 間口36m、ほぼ長方形 | 間口14m、ほぼ長方形 | 間口21m、ほぼ台形 | 間口16.5m、台形 | 間口12.5m、ほぼ長方形 | 間口12m、ほぼ長方形 | 間口12m、ほぼ長方形 | 間口m、ほぼ長方形 | 間口14m、ほぼ整形 | 間口10m、長方形 | 間口10.1m、ほぼ長方形 | 間口m、ほぼ長方形 |
| 取引価格 |
210万円 ・5.3万円/坪 （1.6万円/m²） ・土地面積130㎡ |
100万円 ・1.9万円/坪 （0.6万円/m²） ・土地面積170㎡ |
50万円 ・0.5万円/坪 （0.1万円/m²） ・土地面積340㎡ |
85万円 ・2.0万円/坪 （0.6万円/m²） ・土地面積140㎡ |
850万円 ・5.6万円/坪 （1.7万円/m²） ・土地面積500㎡ |
230万円 ・3.6万円/坪 （1.1万円/m²） ・土地面積210㎡ |
1,000万円 ・16万円/坪 （4.8万円/m²） ・土地面積210㎡ |
250万円 ・1.7万円/坪 （0.5万円/m²） ・土地面積490㎡ |
280万円 ・4.0万円/坪 （1.2万円/m²） ・土地面積230㎡ |
450万円 ・5.5万円/坪 （1.7万円/m²） ・土地面積270㎡ |
620万円 ・9.3万円/坪 （2.8万円/m²） ・土地面積220㎡ |
450万円 ・5.9万円/坪 （1.8万円/m²） ・土地面積250㎡ |
450万円 ・5.9万円/坪 （1.8万円/m²） ・土地面積250㎡ |
450万円 ・5.9万円/坪 （1.8万円/m²） ・土地面積250㎡ |
900万円 ・4.3万円/坪 （1.3万円/m²） ・土地面積690㎡ |
1,000万円 ・5.3万円/坪 （1.6万円/m²） ・土地面積620㎡ |
640万円 ・11万円/坪 （3.2万円/m²） ・土地面積200㎡ |
810万円 ・13万円/坪 （3.9万円/m²） ・土地面積210㎡ |
380万円 ・3.0万円/坪 （0.9万円/m²） ・土地面積420㎡ |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆三次市の公示地価（2025年1月）
| 地点名 | 三次市-1 | 三次市-2 | 三次市-3 | 三次市-4 | 三次市-7 | 三次市-9 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 広島県三次市三次町1747番2外《地番》 | 広島県三次市十日市東4-3-23 | 広島県三次市三良坂町三良坂字反1729番23《地番》 | 広島県三次市南畑敷町294番30《地番》 | 広島県三次市吉舎町吉舎字東田835番27《地番》 | 広島県三次市吉舎町敷地字星田1800番1《地番》 |
| 最寄り駅 | 三次駅から2200m | 三次駅から700m | 三良坂駅から1000m | 八次駅から450m | 吉舎駅から1400m | 三良坂駅から3400m |
| 土地面積 | 213㎡ | 197㎡ | 194㎡ | 236㎡ | 184㎡ | 669㎡ |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | ||
| 取引価格 | 8.8万円/坪 （2.7万円/㎡） 前年比▲0.4% |
17万円/坪 （5.0万円/㎡） 前年比+0.0% |
3.5万円/坪 （1.1万円/㎡） 前年比▲1.9% |
9.7万円/坪 （2.9万円/㎡） 前年比▲1.7% |
2.8万円/坪 （0.9万円/㎡） 前年比▲3.1% |
1.1万円/坪 （0.3万円/㎡） 前年比▲2.0% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
三次市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、三次市はどうなるのだろうか。
◆三次市の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 50,681人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 47,143人 | 93.0 | |
| 2030年 | 44,370人 | 87.5 | |
| 2035年 | 41,745人 | 82.4 | |
| 2040年 | 39,170人 | 77.3 | |
| 2045年 | 36,532人 | 72.1 | |
| 2050年 | 33,901人 | 66.9 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）広島県三次市小文町のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
三次市：66.9
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
広島県府中市：55.2
広島県庄原市：53.4
広島県東広島市：91.3
広島県安芸高田市：55.9
広島県世羅町：58.0
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） | ||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,401万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,101万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,268万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,085万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 4,903万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 5,720万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 6,537万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 7,354万円 | 26.3万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 28.6万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.49%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年6月調査 | ||
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広島県三次市小文町の土地に関するFAQ
- Q広島県三次市小文町の土地価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
広島県三次市小文町の土地価格は、現在の平均価格が約3.0万円/坪となっており、10年前と比べて▲5.8％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q広島県三次市小文町の土地価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約2.0万円/坪となり、▲31.1%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q広島県三次市小文町の公示地価はいくら？
- A
代表的な地点としては、広島県三次市三次町1747番2外《地番》（三次駅から2200m、第1種住居地域）が、8.2万円/坪（2.7万円/㎡、前年比▲0.4%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。
- Q公示地価は相場価格（実勢価格）が大きく異なるのはなぜですか？
- A
公示地価は不動産の公的な評価額ではあるものの、一般的に'実勢価格（実際に取引される価格）'と異なることが多い。公示地価に対する実勢価格は、都市部であれば1.5～2.0倍、地方では1.0～1.1倍と高くなる傾向にある。実勢価格の標準的な指標はないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計している。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。
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