新潟県長岡市今井の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこでAIにより、過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移を推計した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう。（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）
新潟県長岡市今井の土地の価格・相場は？
現在の価格は、15万円／坪（10年前比▲2.8%）
新潟県長岡市今井の土地価格
- 1,087万円（15万円/坪）
- 10年前比▲2.8%（前年比▲1.2%）
- 駅距離 : 20.0分
- 土地面積 : 247.9㎡（75.0坪）
◆新潟県長岡市今井の土地価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2009年 | 17万円／坪 |
| 2014年 | 15万円／坪 |
| 2019年 | 14万円／坪 |
| 2024年 | 15万円／坪 |
| 2029年 | 14万円／坪 |
| 2034年 |
14万円/坪（グッドシナリオ） |
不動産の価格に関する公的評価額としては「公示地価」があるが、"実勢価格（実際に取引される価格）"とは異なる。都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われる。
実勢価格については分かりやすい指標がないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計した。
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■現在の土地価格
新潟県長岡市今井：1,087万円（15万円/坪、10年前比-2.8%）
（参考）周辺の土地価格（万円/坪）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+1.4%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
【将来】ノーマルシナリオで、10年後に▲12.3%を予想しており、少し注意が必要だ。
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+11.2%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。
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長岡市の土地相場ランキング（町＝大字）
| 順位 | 町名 | 坪単価 (万円) |
総額 (万円) |
10年前比 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 呉服町 | 32万円 | 1,038万円 | 8.7% |
| 2 | 表町 | 32万円 | 1,351万円 | 11.1% |
| 3 | 本町 | 31万円 | 1,466万円 | 7.8% |
| 4 | 台町 | 31万円 | 1,123万円 | 3.8% |
| 5 | 坂之上町 | 30万円 | 928万円 | 5.0% |
| 6 | 殿町 | 30万円 | 1,103万円 | -0.7% |
| 7 | 日赤町 | 27万円 | 1,066万円 | 6.9% |
| 8 | 柏町 | 27万円 | 1,604万円 | 4.6% |
| 9 | 渡里町 | 27万円 | 1,047万円 | 2.5% |
| 10 | 長町 | 26万円 | 1,716万円 | 11.4% |
| 11 | 今朝白 | 25万円 | 1,360万円 | -1.6% |
| 12 | 四郎丸 | 25万円 | 1,127万円 | 3.2% |
| 13 | 旭町 | 24万円 | 1,268万円 | 1.5% |
| 14 | 福住 | 24万円 | 1,389万円 | 6.9% |
| 15 | 古正寺 | 24万円 | 1,775万円 | 11.2% |
| 16 | 弓町 | 24万円 | 1,204万円 | 2.3% |
| 17 | 山田 | 23万円 | 1,104万円 | 3.0% |
| 18 | 学校町 | 23万円 | 1,265万円 | 2.0% |
| 19 | 南町 | 22万円 | 1,529万円 | 6.7% |
| 20 | 中島 | 22万円 | 1,085万円 | 0.8% |
| 21 | 千歳 | 21万円 | 1,582万円 | 2.6% |
| 22 | 東神田 | 21万円 | 1,152万円 | 4.3% |
| 23 | 大島新町 | 21万円 | 1,013万円 | -0.1% |
| 24 | 西千手 | 21万円 | 1,136万円 | -1.9% |
| 25 | 水道町 | 21万円 | 1,011万円 | 2.9% |
| 26 | 幸町 | 20万円 | 920万円 | -3.2% |
| 27 | 緑町 | 20万円 | 1,448万円 | -2.5% |
| 28 | 東新町 | 20万円 | 960万円 | 1.9% |
| 29 | 草生津 | 20万円 | 1,094万円 | -1.6% |
| 30 | 前田 | 20万円 | 1,031万円 | 0.4% |
| 31 | 松葉 | 20万円 | 1,054万円 | 1.5% |
| 32 | 三ツ郷屋 | 20万円 | 1,405万円 | 5.9% |
| 33 | 金房 | 19万円 | 989万円 | -0.0% |
| 34 | 大島本町 | 19万円 | 1,056万円 | 1.5% |
| 35 | 東栄 | 19万円 | 1,180万円 | 0.3% |
| 36 | 神田町 | 19万円 | 1,435万円 | -0.8% |
| 37 | 豊 | 19万円 | 1,144万円 | -1.4% |
| 38 | 愛宕 | 19万円 | 985万円 | 2.6% |
| 39 | 住吉 | 19万円 | 1,057万円 | -1.8% |
| 40 | 地蔵 | 19万円 | 1,177万円 | 1.3% |
| 41 | 永田 | 19万円 | 837万円 | -0.8% |
| 42 | 土合 | 19万円 | 910万円 | 4.8% |
| 43 | 堀金 | 19万円 | 1,074万円 | -0.7% |
| 44 | 古正寺町 | 19万円 | 3,489万円 | -0.4% |
| 45 | 北山 | 19万円 | 942万円 | -0.8% |
| 46 | 琴平 | 18万円 | 1,104万円 | -2.7% |
| 47 | 錦 | 18万円 | 1,011万円 | -0.6% |
| 48 | 千手 | 18万円 | 891万円 | -7.4% |
| 49 | 末広 | 18万円 | 1,033万円 | 0.5% |
| 50 | 宮原 | 18万円 | 858万円 | -2.5% |
| 51 | 新保 | 18万円 | 1,082万円 | -0.8% |
| 52 | 干場 | 18万円 | 1,400万円 | 1.9% |
| 53 | 花園 | 18万円 | 958万円 | 0.5% |
| 54 | 沢田 | 18万円 | 975万円 | -5.0% |
| 55 | 三和 | 18万円 | 956万円 | -4.0% |
| 56 | 希望が丘 | 18万円 | 1,110万円 | 4.7% |
| 57 | 美園 | 18万円 | 1,056万円 | -2.1% |
| 58 | 西新町 | 18万円 | 893万円 | 2.4% |
| 59 | 下山 | 17万円 | 924万円 | 1.0% |
| 60 | 蓮潟 | 17万円 | 1,150万円 | 0.6% |
| 61 | 美沢 | 17万円 | 1,500万円 | -3.5% |
| 62 | 喜多町 | 17万円 | 1,135万円 | 1.7% |
| 63 | 西神田町 | 17万円 | 975万円 | -6.0% |
| 64 | 大山 | 17万円 | 1,024万円 | -4.8% |
| 65 | 稽古町 | 17万円 | 642万円 | 6.5% |
| 66 | 川崎 | 17万円 | 910万円 | 2.4% |
| 67 | 希望が丘南 | 17万円 | 1,103万円 | 4.8% |
| 68 | 大町 | 17万円 | 1,151万円 | 1.1% |
| 69 | 曙 | 17万円 | 875万円 | -8.9% |
| 70 | 上条町 | 17万円 | 1,199万円 | -3.8% |
| 71 | 宮内 | 17万円 | 848万円 | -2.9% |
| 72 | 新町 | 17万円 | 772万円 | -5.1% |
| 73 | 荻野 | 17万円 | 971万円 | 1.7% |
| 74 | 笹崎 | 16万円 | 1,102万円 | -4.2% |
| 75 | 豊田町 | 16万円 | 1,082万円 | -4.7% |
| 76 | 蔵王 | 16万円 | 1,093万円 | -1.1% |
| 77 | 宮関 | 16万円 | 1,164万円 | 0.9% |
| 78 | 旭岡 | 16万円 | 1,067万円 | 0.6% |
| 79 | 南七日町 | 16万円 | 1,276万円 | 2.1% |
| 80 | 要町 | 15万円 | 910万円 | -5.8% |
| 81 | 藤沢 | 15万円 | 1,100万円 | 1.9% |
| 82 | 江陽 | 15万円 | 994万円 | 1.1% |
| 83 | 西宮内 | 15万円 | 1,166万円 | -1.2% |
| 84 | 左近 | 15万円 | 1,255万円 | -1.5% |
| 85 | 巻島 | 15万円 | 985万円 | 1.7% |
| 86 | 堤町 | 15万円 | 1,112万円 | -0.6% |
| 87 | 今井 | 15万円 | 1,087万円 | -2.8% |
| 88 | 石動町 | 14万円 | 751万円 | 5.6% |
| 89 | 下柳 | 14万円 | 990万円 | -1.3% |
| 90 | 平島 | 14万円 | 1,053万円 | -4.0% |
| 91 | 中沢町 | 14万円 | 723万円 | -3.1% |
| 92 | 曲新町 | 14万円 | 857万円 | 3.9% |
| 93 | 長倉 | 14万円 | 868万円 | -5.2% |
| 94 | 摂田屋 | 14万円 | 771万円 | 3.1% |
| 95 | 長倉南町 | 14万円 | 801万円 | -0.9% |
| 96 | 豊詰町 | 14万円 | 797万円 | 2.9% |
| 97 | 雨池町 | 14万円 | 824万円 | -1.6% |
| 98 | 花園南 | 14万円 | 864万円 | 2.6% |
| 99 | 悠久町 | 14万円 | 862万円 | 1.0% |
| 100 | 昭和 | 14万円 | 540万円 | -3.9% |
| 101 | 宮栄 | 14万円 | 571万円 | -6.6% |
| 102 | 中貫町 | 14万円 | 695万円 | -5.9% |
| 103 | 高見 | 14万円 | 929万円 | -1.0% |
| 104 | 中沢 | 13万円 | 761万円 | -2.4% |
| 105 | 石内 | 13万円 | 363万円 | -14.5% |
| 106 | 寺島町 | 13万円 | 1,697万円 | -1.2% |
| 107 | 長倉町 | 13万円 | 707万円 | -1.7% |
| 108 | 千代栄町 | 13万円 | 851万円 | 0.8% |
| 109 | 沖田 | 13万円 | 1,276万円 | -4.4% |
| 110 | 宝地町 | 13万円 | 808万円 | -0.2% |
| 111 | 若草町 | 13万円 | 624万円 | -5.3% |
| 112 | 下々条町 | 12万円 | 741万円 | -5.3% |
| 113 | 西蔵王 | 12万円 | 406万円 | -10.7% |
| 114 | 北園町 | 12万円 | 469万円 | -7.5% |
| 115 | 稲葉町 | 12万円 | 704万円 | -1.6% |
| 116 | 猫興野 | 12万円 | 605万円 | 6.2% |
| 117 | 寿 | 11万円 | 857万円 | 0.2% |
| 118 | 宝 | 11万円 | 920万円 | -5.1% |
| 119 | 稲保南 | 11万円 | 672万円 | -3.2% |
| 120 | 小曽根町 | 11万円 | 920万円 | -2.1% |
| 121 | 神谷 | 11万円 | 658万円 | 6.1% |
| 122 | 福山町 | 11万円 | 969万円 | 1.3% |
| 123 | 堺町 | 11万円 | 707万円 | -2.9% |
| 124 | 摂田屋町 | 11万円 | 657万円 | -5.2% |
| 125 | 石動南町 | 11万円 | 1,811万円 | 3.3% |
| 126 | 下々条 | 11万円 | 1,671万円 | -2.4% |
| 127 | 上除町 | 11万円 | 766万円 | 2.6% |
| 128 | 上除町西 | 11万円 | 792万円 | -0.0% |
| 129 | 高見町 | 10万円 | 671万円 | -2.0% |
| 130 | 鉄工町 | 10万円 | 2,916万円 | 0.5% |
| 131 | 才津東町 | 10万円 | 977万円 | -1.0% |
| 132 | 城岡 | 10万円 | 554万円 | -2.1% |
| 133 | 新産 | 10万円 | 4,880万円 | 2.4% |
| 134 | 関原南 | 10万円 | 721万円 | -3.2% |
| 135 | 天神町 | 9.9万円 | 622万円 | -8.4% |
| 136 | 関原東町 | 9.7万円 | 629万円 | -3.6% |
| 137 | 大宮町 | 9.4万円 | 596万円 | -5.9% |
| 138 | 新組町 | 9.1万円 | 872万円 | -3.2% |
| 139 | 川崎町 | 8.9万円 | 535万円 | -4.9% |
| 140 | 東片貝町 | 8.9万円 | 479万円 | 2.7% |
| 141 | 鉢伏町 | 8.8万円 | 491万円 | -0.8% |
| 142 | 中之島 | 8.8万円 | 688万円 | 1.5% |
| 143 | 原町 | 8.7万円 | 2,216万円 | -2.5% |
| 144 | 関原町 | 8.7万円 | 600万円 | -4.8% |
| 145 | 来迎寺 | 8.7万円 | 600万円 | 3.1% |
| 146 | 五反田町 | 8.6万円 | 594万円 | -7.4% |
| 147 | 浦 | 8.1万円 | 695万円 | -4.9% |
| 148 | 上前島町 | 8.1万円 | 462万円 | -2.4% |
| 149 | 大口 | 8.0万円 | 441万円 | -3.4% |
| 150 | 東川口 | 7.9万円 | 461万円 | -2.7% |
| 151 | 東蔵王 | 7.9万円 | 831万円 | -7.7% |
| 152 | 浦瀬町 | 7.7万円 | 578万円 | -1.0% |
| 153 | 青山新町 | 7.7万円 | 1,229万円 | -7.4% |
| 154 | 稲保 | 7.7万円 | 1,155万円 | -6.9% |
| 155 | 下条町 | 7.6万円 | 522万円 | -4.4% |
| 156 | 高畑町 | 7.5万円 | 475万円 | -4.8% |
| 157 | 西津町 | 7.5万円 | 563万円 | -4.4% |
| 158 | 栃尾大町 | 7.3万円 | 261万円 | -13.1% |
| 159 | 福戸町 | 7.2万円 | 585万円 | -2.9% |
| 160 | 富島町 | 7.2万円 | 563万円 | -6.6% |
| 161 | 高町 | 7.0万円 | 547万円 | -6.5% |
| 162 | 才津西町 | 7.0万円 | 420万円 | -6.8% |
| 163 | 谷内 | 7.0万円 | 950万円 | -7.3% |
| 164 | 片田町 | 6.9万円 | 582万円 | -4.3% |
| 165 | 長峰町 | 6.9万円 | 681万円 | -6.3% |
| 166 | 脇野町 | 6.8万円 | 357万円 | -1.9% |
| 167 | 宮下町 | 6.8万円 | 332万円 | -5.3% |
| 168 | 鷺巣町 | 6.8万円 | 405万円 | -5.3% |
| 169 | 李崎町 | 6.7万円 | 404万円 | -4.8% |
| 170 | 水梨町 | 6.7万円 | 444万円 | -11.1% |
| 171 | 天下島 | 6.5万円 | 323万円 | -0.4% |
| 172 | 十日町 | 6.5万円 | 487万円 | -1.4% |
| 173 | 才津南町 | 6.5万円 | 408万円 | -9.2% |
| 174 | 北陽 | 6.4万円 | 3,853万円 | -2.3% |
| 175 | 上岩井 | 6.4万円 | 762万円 | -9.7% |
| 176 | 池之島 | 6.3万円 | 437万円 | -2.7% |
| 177 | 与板町東与板 | 6.3万円 | 397万円 | -2.8% |
| 178 | 福道町 | 6.3万円 | 472万円 | -6.0% |
| 179 | 大曲戸新田 | 6.3万円 | 926万円 | 0.7% |
| 180 | 福島町 | 6.1万円 | 382万円 | -11.0% |
| 181 | 青葉台 | 6.0万円 | 539万円 | -7.1% |
| 182 | 栄町 | 5.8万円 | 419万円 | -5.6% |
| 183 | 吉崎 | 5.7万円 | 422万円 | -6.9% |
| 184 | 金町 | 5.7万円 | 444万円 | -6.8% |
| 185 | 亀貝町 | 5.7万円 | 307万円 | -9.6% |
| 186 | 陽光台 | 5.7万円 | 425万円 | -0.5% |
| 187 | 滝の下町 | 5.6万円 | 351万円 | -5.3% |
| 188 | 新栄町 | 5.5万円 | 427万円 | -1.5% |
| 189 | 高瀬町 | 5.4万円 | 582万円 | -7.8% |
| 190 | 気比宮 | 5.4万円 | 280万円 | -10.0% |
| 191 | 岩野 | 5.3万円 | 440万円 | -7.5% |
| 192 | 不動沢 | 5.2万円 | 410万円 | -2.1% |
| 193 | 六日市町 | 5.2万円 | 355万円 | -8.1% |
| 194 | 新陽 | 5.1万円 | 3,100万円 | -0.7% |
| 195 | 槇山町 | 5.1万円 | 353万円 | -8.2% |
| 196 | 楡原 | 5.1万円 | 368万円 | -4.1% |
| 197 | 与板町与板 | 5.1万円 | 294万円 | -9.9% |
| 198 | 藤橋 | 5.0万円 | 514万円 | -10.1% |
| 199 | 越路中沢 | 4.9万円 | 311万円 | -2.0% |
| 200 | 王番田町 | 4.9万円 | 104万円 | -19.0% |
| 201 | 平 | 4.9万円 | 481万円 | -8.7% |
| 202 | 栃尾新町 | 4.9万円 | 270万円 | -18.6% |
| 203 | 栃尾山田町 | 4.9万円 | 323万円 | -11.6% |
| 204 | 乙吉町 | 4.9万円 | 343万円 | -14.7% |
| 205 | 日越 | 4.8万円 | 885万円 | -10.1% |
| 206 | 金沢 | 4.5万円 | 320万円 | -6.1% |
| 207 | 巻渕 | 4.5万円 | 461万円 | -4.5% |
| 208 | 高頭町 | 4.5万円 | 2,717万円 | 0.3% |
| 209 | 福井町 | 4.4万円 | 419万円 | -7.8% |
| 210 | 栃尾泉 | 4.3万円 | 373万円 | -12.5% |
| 211 | 新保町 | 4.3万円 | 622万円 | -13.0% |
| 212 | 栃尾原町 | 4.2万円 | 344万円 | -12.3% |
| 213 | 寺泊 | 4.2万円 | 252万円 | -12.6% |
| 214 | 柿町 | 4.1万円 | 369万円 | -17.5% |
| 215 | 黒津町 | 4.1万円 | 301万円 | -9.6% |
| 216 | 小島谷 | 4.1万円 | 196万円 | -15.1% |
| 217 | 島崎 | 4.1万円 | 235万円 | -12.3% |
| 218 | 栃尾大野町 | 4.0万円 | 405万円 | -9.3% |
| 219 | 槇下町 | 3.9万円 | 133万円 | -15.1% |
| 220 | 飯塚 | 3.9万円 | 398万円 | -9.9% |
| 221 | 寺泊吉 | 3.9万円 | 463万円 | -7.8% |
| 222 | 宮本町 | 3.7万円 | 189万円 | -11.5% |
| 223 | 川口中山 | 3.7万円 | 176万円 | -20.2% |
| 224 | 加津保町 | 3.6万円 | 83万円 | -25.0% |
| 225 | 大荒戸町 | 3.6万円 | 354万円 | -16.4% |
| 226 | 寺泊北曽根 | 3.5万円 | 361万円 | -14.7% |
| 227 | 寺泊大和田 | 3.5万円 | 201万円 | -15.8% |
| 228 | 朝日 | 3.4万円 | 287万円 | -13.1% |
| 229 | 川口牛ケ島 | 3.4万円 | 265万円 | -7.6% |
| 230 | 寺宝町 | 3.4万円 | 111万円 | -14.8% |
| 231 | 三島新保 | 3.3万円 | 394万円 | -16.0% |
| 232 | 水穴町 | 3.3万円 | 227万円 | -13.6% |
| 233 | 前島町 | 3.2万円 | 178万円 | -22.2% |
| 234 | 町田町 | 3.1万円 | 444万円 | -18.4% |
| 235 | 寺泊竹森 | 3.0万円 | 456万円 | -14.5% |
| 236 | 寺泊敦ケ曽根 | 2.9万円 | 359万円 | -15.5% |
| 237 | 西川口 | 2.9万円 | 312万円 | -12.1% |
| 238 | 岩田 | 2.8万円 | 85万円 | -8.7% |
| 239 | 川口和南津 | 2.7万円 | 185万円 | -16.4% |
| 240 | 七日町 | 2.6万円 | 287万円 | -26.7% |
| 241 | 鳥越 | 2.6万円 | 231万円 | -22.9% |
| 242 | 高島町 | 2.5万円 | 527万円 | -12.9% |
| 243 | 麻生田町 | 2.5万円 | 40万円 | -38.3% |
| 244 | 寺泊郷本 | 2.5万円 | 185万円 | -22.0% |
| 245 | 七日市 | 2.5万円 | 96万円 | -25.7% |
| 246 | 滝谷町 | 2.4万円 | 601万円 | -10.0% |
| 247 | 桂町 | 2.3万円 | 150万円 | -19.4% |
| 248 | 上野町 | 2.2万円 | 289万円 | -21.9% |
| 249 | 横枕町 | 2.2万円 | 486万円 | -20.3% |
| 250 | 三島上条 | 2.2万円 | 137万円 | -17.3% |
| 251 | 寺泊下桐 | 2.1万円 | 32万円 | -21.9% |
| 252 | 栖吉町 | 2.1万円 | 153万円 | -22.6% |
| 253 | 河根川町 | 2.0万円 | 55万円 | -34.3% |
| 254 | 高野町 | 2.0万円 | 609万円 | -17.7% |
| 255 | 沢下条 | 1.8万円 | 163万円 | -24.8% |
| 256 | 和島北野 | 1.7万円 | 379万円 | -17.0% |
| 257 | 深沢町 | 1.7万円 | 238万円 | -31.0% |
| 258 | 下塩 | 1.5万円 | 112万円 | -23.8% |
| 259 | 小国町相野原 | 1.5万円 | 117万円 | -26.5% |
| 260 | 宮本東方町 | 1.4万円 | 310万円 | -29.5% |
長岡市の土地相場ランキング（駅）
| 順位 | 駅名 | 坪単価 (万円) |
総額 (万円) |
10年前比 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 長岡駅 | 17万円 | 1,068万円 | -2.3% |
| 2 | 宮内駅 | 14万円 | 907万円 | -3.3% |
| 3 | 北長岡駅 | 11万円 | 663万円 | -1.8% |
| 4 | 来迎寺駅 | 8.9万円 | 644万円 | 2.5% |
| 5 | 前川駅 | 7.2万円 | 562万円 | -5.8% |
| 6 | 押切駅 | 7.0万円 | 481万円 | -6.3% |
| 7 | 越後岩塚駅 | 5.8万円 | 365万円 | -1.1% |
| 8 | 小島谷駅 | 4.6万円 | 272万円 | -7.5% |
| 9 | 越後滝谷駅 | 4.5万円 | 484万円 | -7.1% |
| 10 | 寺泊駅 | 4.1万円 | 259万円 | -13.0% |
| 11 | 越後川口駅 | 2.9万円 | 184万円 | -12.6% |
| 12 | 桐原駅 | 2.6万円 | 168万円 | -19.3% |
価格を詳細に分析しよう
■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？
土地の資産価値を決める要素は多数ある。広さ、地形、接道状況、用途区分などの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。
では、新潟県長岡市今井における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆新潟県長岡市今井の徒歩距離別の土地坪単価 |
|
| 駅からの徒歩分数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1分 | 15万円／坪 |
| 5分 | 15万円／坪 |
| 10分 | 14万円／坪 |
| 15分 | 14万円／坪 |
| 20分 | 14万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
新潟県長岡市今井の土地の過去の売買事例
新潟県長岡市今井付近での実際の土地の成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆長岡市の土地の成約事例
| 取引時期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 新潟県長岡市愛宕 | 新潟県長岡市琴平 | 新潟県長岡市四郎丸 | 新潟県長岡市水道町 | 新潟県長岡市石内 | 新潟県長岡市沢田 | 新潟県長岡市宮内 | 新潟県長岡市幸町 | 新潟県長岡市千歳 | 新潟県長岡市中島 | 新潟県長岡市中島 | 新潟県長岡市宮内 | 新潟県長岡市宮内 | 新潟県長岡市地蔵 | 新潟県長岡市美沢 | 新潟県長岡市学校町 | 新潟県長岡市上除町西 | 新潟県長岡市信濃 | 新潟県長岡市石内 | 新潟県長岡市中島 |
| 最寄駅 | 長岡駅から徒歩20分 | 長岡駅から徒歩27分 | 長岡駅から徒歩15分 | 長岡駅から徒歩23分 | 長岡駅から徒歩25分 | 宮内（新潟）駅から徒歩9分 | 宮内（新潟）駅から徒歩14分 | 長岡駅から徒歩21分 | 長岡駅から徒歩16分 | 長岡駅から徒歩16分 | 長岡駅から徒歩19分 | 宮内（新潟）駅から徒歩6分 | 宮内（新潟）駅から徒歩9分 | 長岡駅から徒歩21分 | 長岡駅から徒歩23分 | 長岡駅から徒歩13分 | 長岡駅から徒歩ー分 | 長岡駅から徒歩19分 | 長岡駅から徒歩26分 | 長岡駅から徒歩16分 |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 |
| 土地属性 | 間口11m、ほぼ長方形 | 間口18m、長方形 | 間口9.6m、長方形 | 間口21.5m、ほぼ正方形 | 間口12m、ほぼ台形 | 間口14m、ほぼ台形 | 間口20m、ほぼ台形 | 間口10m、長方形 | 間口6m、ほぼ長方形 | 間口7.5m、長方形 | 間口6.5m、長方形 | 間口10.9m、台形 | 間口9m、ほぼ長方形 | 間口9.1m、長方形 | 間口11.2m、長方形 | 間口7m、長方形 | 間口12m、長方形 | 間口36m、ほぼ整形 | 間口6.6m、不整形 | 間口11m、長方形 |
| 取引価格 |
730万円 ・12万円/坪 （3.7万円/m²） ・土地面積200㎡ |
1,200万円 ・19万円/坪 （5.7万円/m²） ・土地面積210㎡ |
1,200万円 ・23万円/坪 （6.9万円/m²） ・土地面積175㎡ |
1,600万円 ・11万円/坪 （3.4万円/m²） ・土地面積470㎡ |
1,600万円 ・16万円/坪 （4.7万円/m²） ・土地面積340㎡ |
750万円 ・16万円/坪 （4.8万円/m²） ・土地面積155㎡ |
2,800万円 ・16万円/坪 （4.8万円/m²） ・土地面積580㎡ |
970万円 ・18万円/坪 （5.4万円/m²） ・土地面積180㎡ |
800万円 ・15万円/坪 （4.4万円/m²） ・土地面積180㎡ |
1,100万円 ・20万円/坪 （5.9万円/m²） ・土地面積185㎡ |
670万円 ・19万円/坪 （5.8万円/m²） ・土地面積115㎡ |
540万円 ・11万円/坪 （3.3万円/m²） ・土地面積165㎡ |
1,100万円 ・19万円/坪 （5.8万円/m²） ・土地面積190㎡ |
680万円 ・14万円/坪 （4.1万円/m²） ・土地面積165㎡ |
800万円 ・13万円/坪 （4.0万円/m²） ・土地面積200㎡ |
900万円 ・19万円/坪 （5.6万円/m²） ・土地面積160㎡ |
700万円 ・8.3万円/坪 （2.5万円/m²） ・土地面積280㎡ |
4,200万円 ・16万円/坪 （4.8万円/m²） ・土地面積870㎡ |
1,000万円 ・8.3万円/坪 （2.5万円/m²） ・土地面積400㎡ |
1,200万円 ・20万円/坪 （6.2万円/m²） ・土地面積195㎡ |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆長岡市の公示地価（2025年1月）
| 地点名 | 長岡市-1 | 長岡市-2 | 長岡市-3 | 長岡市-4 | 長岡市-5 | 長岡市-6 | 長岡市-7 | 長岡市-8 | 長岡市-9 | 長岡市-10 | 長岡市-11 | 長岡市-12 | 長岡市-13 | 長岡市-14 | 長岡市-15 | 長岡市-16 | 長岡市-17 | 長岡市-18 | 長岡市-19 | 長岡市-20 | 長岡市-21 | 長岡市-22 | 長岡市-23 | 長岡市-24 | 長岡市-25 | 長岡市-26 | 長岡市-27 | 長岡市-28 | 長岡市-29 | 長岡市-31 | 長岡市-33 | 長岡市-34 | 長岡市-35 | 長岡市-36 | 長岡市-37 | 長岡市-55 | 長岡市-56 | 長岡市-57 | 長岡市-58 | 長岡市-59 | 長岡市-60 | 長岡市-61 | 長岡市-62 | 長岡市-63 | 長岡市-64 | 長岡市-65 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 新潟県長岡市浦字浦谷内9869番《地番》 | 新潟県長岡市喜多町字金輪184番28外《地番》 | 新潟県長岡市宮内8-2-3 | 新潟県長岡市三和2-8-11 | 新潟県長岡市水道町4-3-16 | 新潟県長岡市西千手2-4-3 | 新潟県長岡市中之島字腰巻6659番《地番》 | 新潟県長岡市東栄3-13-15 | 新潟県長岡市東新町2-3-26 | 新潟県長岡市南町2-2-5 | 新潟県長岡市日赤町3-1-32 | 新潟県長岡市与板町与板字長丁甲432番1外《地番》 | 新潟県長岡市与板町与板字堤下乙931番4外《地番》 | 新潟県長岡市来迎寺字前田3796番《地番》 | 新潟県長岡市脇野町字白山1669番1外《地番》 | 新潟県長岡市花園2-8-16 | 新潟県長岡市曲新町3-3-16 | 新潟県長岡市江陽1-10-10 | 新潟県長岡市新保4-3-9 | 新潟県長岡市平島2丁目134番《地番》 | 新潟県長岡市高見町字東堤120番18《地番》 | 新潟県長岡市住吉1-11-21 | 新潟県長岡市上除町2011番5《地番》 | 新潟県長岡市大島新町3丁目甲1272番3《地番》 | 新潟県長岡市中沢2丁目1100番5《地番》 | 新潟県長岡市長倉南町165番14外《地番》 | 新潟県長岡市栃尾大野町3-1-21 | 新潟県長岡市北山1丁目70番4《地番》 | 新潟県長岡市金町1-3-12 | 新潟県長岡市今朝白2-8-9 | 新潟県長岡市学校町3-3-26 | 新潟県長岡市川崎4丁目303番3《地番》 | 新潟県長岡市福山町1065番《地番》 | 新潟県長岡市緑町2丁目7番17《地番》 | 新潟県長岡市蓮潟5-6-24 | 新潟県長岡市下条町字池田1496番2《地番》 | 新潟県長岡市亀貝町字大割1850番外《地番》 | 新潟県長岡市宮本町1丁目字新保甲61番3《地番》 | 新潟県長岡市才津西町1667番1外《地番》 | 新潟県長岡市川口武道窪字原209番2外《地番》 | 新潟県長岡市川崎町字萱場1941番3《地番》 | 新潟県長岡市中之島中条字宮村丙502番《地番》 | 新潟県長岡市鉢伏町字西谷1906番《地番》 | 新潟県長岡市与板町槙原字上田597番2外《地番》 | 新潟県長岡市来迎寺字前田360番外《地番》 | 新潟県長岡市槇下町字腰巻1921番1《地番》 |
| 最寄り駅 | 来迎寺駅から1800m | 長岡駅から5500m | 宮内駅から1300m | 長岡駅から2400m | 長岡駅から1900m | 長岡駅から1500m | 見附駅から3500m | 長岡駅から2100m | 長岡駅から2100m | 長岡駅から980m | 長岡駅から1400m | 長岡駅から15000m | 長岡駅から14000m | 来迎寺駅から480m | 長岡駅から11000m | 長岡駅から1700m | 宮内駅から550m | 長岡駅から5700m | 北長岡駅から1200m | 宮内駅から1500m | 北長岡駅から3800m | 長岡駅から1600m | 長岡駅から7400m | 長岡駅から3100m | 長岡駅から2700m | 長岡駅から2500m | 見附駅から15000m | 長岡駅から4000m | 見附駅から13000m | 長岡駅から600m | 長岡駅から1000m | 長岡駅から1400m | 長岡駅から5600m | 長岡駅から3600m | 長岡駅から4500m | 宮内駅から2000m | 長岡駅から5400m | 長岡駅から10000m | 長岡駅から6100m | 越後川口駅から2700m | 長岡駅から3000m | 見附駅から9300m | 長岡駅から3400m | 長岡駅から13000m | 来迎寺駅から1500m | 北長岡駅から4200m |
| 土地面積 | 205㎡ | 200㎡ | 167㎡ | 168㎡ | 260㎡ | 210㎡ | 208㎡ | 158㎡ | 171㎡ | 150㎡ | 244㎡ | 335㎡ | 268㎡ | 387㎡ | 790㎡ | 198㎡ | 231㎡ | 220㎡ | 195㎡ | 256㎡ | 201㎡ | 182㎡ | 153㎡ | 165㎡ | 128㎡ | 252㎡ | 270㎡ | 147㎡ | 240㎡ | 178㎡ | 167㎡ | 178㎡ | 267㎡ | 165㎡ | 210㎡ | 396㎡ | 320㎡ | 290㎡ | 460㎡ | 413㎡ | 171㎡ | 604㎡ | 171㎡ | 580㎡ | 756㎡ | 444㎡ |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | |||||||||||
| 取引価格 | 8.3万円/坪 （2.5万円/㎡） 前年比+1.2% |
14万円/坪 （4.2万円/㎡） 前年比+2.0% |
15万円/坪 （4.4万円/㎡） 前年比▲0.7% |
19万円/坪 （5.6万円/㎡） 前年比▲0.4% |
18万円/坪 （5.6万円/㎡） 前年比▲0.4% |
21万円/坪 （6.2万円/㎡） 前年比▲0.2% |
8.1万円/坪 （2.4万円/㎡） 前年比▲1.6% |
19万円/坪 （5.7万円/㎡） 前年比+0.0% |
19万円/坪 （5.7万円/㎡） 前年比▲0.9% |
24万円/坪 （7.3万円/㎡） 前年比+0.0% |
21万円/坪 （6.3万円/㎡） 前年比▲0.3% |
5.3万円/坪 （1.6万円/㎡） 前年比▲3.0% |
4.7万円/坪 （1.4万円/㎡） 前年比▲3.4% |
9.8万円/坪 （3.0万円/㎡） 前年比+0.0% |
5.0万円/坪 （1.5万円/㎡） 前年比−% |
19万円/坪 （5.7万円/㎡） 前年比▲0.2% |
14万円/坪 （4.2万円/㎡） 前年比▲0.5% |
15万円/坪 （4.7万円/㎡） 前年比+0.0% |
18万円/坪 （5.4万円/㎡） 前年比+0.2% |
16万円/坪 （4.8万円/㎡） 前年比▲1.4% |
11万円/坪 （3.4万円/㎡） 前年比+0.3% |
19万円/坪 （5.7万円/㎡） 前年比▲0.9% |
9.2万円/坪 （2.8万円/㎡） 前年比+0.0% |
21万円/坪 （6.4万円/㎡） 前年比+0.0% |
15万円/坪 （4.4万円/㎡） 前年比▲1.3% |
12万円/坪 （3.7万円/㎡） 前年比+0.0% |
3.4万円/坪 （1.0万円/㎡） 前年比▲2.9% |
18万円/坪 （5.3万円/㎡） 前年比+0.0% |
6.1万円/坪 （1.8万円/㎡） 前年比−% |
23万円/坪 （7.0万円/㎡） 前年比+0.0% |
23万円/坪 （6.8万円/㎡） 前年比+0.0% |
20万円/坪 （5.9万円/㎡） 前年比+0.0% |
16万円/坪 （4.8万円/㎡） 前年比+0.0% |
19万円/坪 （5.8万円/㎡） 前年比+0.3% |
17万円/坪 （5.1万円/㎡） 前年比+0.2% |
6.9万円/坪 （2.1万円/㎡） 前年比▲0.9% |
5.5万円/坪 （1.7万円/㎡） 前年比▲1.2% |
3.7万円/坪 （1.1万円/㎡） 前年比▲0.9% |
4.9万円/坪 （1.5万円/㎡） 前年比▲0.7% |
1.3万円/坪 （0.4万円/㎡） 前年比▲1.5% |
11万円/坪 （3.5万円/㎡） 前年比+0.0% |
2.5万円/坪 （0.8万円/㎡） 前年比▲1.7% |
5.9万円/坪 （1.8万円/㎡） 前年比▲1.6% |
2.2万円/坪 （0.7万円/㎡） 前年比▲2.5% |
3.1万円/坪 （0.9万円/㎡） 前年比▲1.1% |
3.5万円/坪 （1.1万円/㎡） 前年比▲0.9% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
長岡市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、長岡市はどうなるのだろうか。
◆長岡市の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 266,936人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 256,456人 | 96.1 | |
| 2030年 | 245,260人 | 91.9 | |
| 2035年 | 233,826人 | 87.6 | |
| 2040年 | 221,942人 | 83.1 | |
| 2045年 | 209,566人 | 78.5 | |
| 2050年 | 197,104人 | 73.8 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）新潟県長岡市今井のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
長岡市：73.8
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
新潟県新潟市西蒲区：58.7
新潟県三条市：66.6
新潟県柏崎市：62.8
新潟県小千谷市：60.8
新潟県十日町市：52.2
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,401万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,101万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,268万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,085万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 4,903万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 5,720万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 6,537万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 7,354万円 | 26.3万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 28.6万円 |
|
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.49%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年7月調査 |
||
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新潟県長岡市今井の土地に関するFAQ
- Q新潟県長岡市今井の土地価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
新潟県長岡市今井の土地価格は、現在の平均価格が約15万円/坪となっており、10年前と比べて▲2.8％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q新潟県長岡市今井の土地価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約13万円/坪となり、▲12.3%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q新潟県長岡市今井の公示地価はいくら？
- A
代表的な地点としては、新潟県長岡市浦字浦谷内9869番《地番》（来迎寺駅から1800m、第1種住居地域）が、7.7万円/坪（2.5万円/㎡、前年比1.2%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。
- Q公示地価は相場価格（実勢価格）が大きく異なるのはなぜですか？
- A
公示地価は不動産の公的な評価額ではあるものの、一般的に'実勢価格（実際に取引される価格）'と異なることが多い。公示地価に対する実勢価格は、都市部であれば1.5～2.0倍、地方では1.0～1.1倍と高くなる傾向にある。実勢価格の標準的な指標はないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計している。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。
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