東京都港区三田の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこでAIにより、過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移を推計した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう。（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）
東京都港区三田の土地の価格・相場は？
現在の価格は、652万円／坪（10年前比+53.0%）
東京都港区三田の土地価格
- 19,545万円（652万円/坪）
- 10年前比+53.0%（前年比+1.9%）
- 駅距離 : 7.0分
- 土地面積 : 99.2㎡（30.0坪）
◆東京都港区三田の土地価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2009年 | 383万円／坪 |
| 2014年 | 426万円／坪 |
| 2019年 | 554万円／坪 |
| 2024年 | 652万円／坪 |
| 2029年 | 715万円／坪 |
| 2034年 |
855万円/坪（グッドシナリオ） |
不動産の価格に関する公的評価額としては「公示地価」があるが、"実勢価格（実際に取引される価格）"とは異なる。都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われる。
実勢価格については分かりやすい指標がないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計した。
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■現在の土地価格
東京都港区三田：19,545万円（652万円/坪、10年前比+53.0%）
（参考）周辺の土地価格（万円/坪）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+61.6%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
【将来】ノーマルシナリオで、10年後に+19.3%を予想しており、有望なエリアと言えそうだ。
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+17.8%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。
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港区の土地相場ランキング（町＝大字）
| 順位 | 町名 | 坪単価 (万円) |
総額 (万円) |
10年前比 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 虎ノ門 | 1,113万円 | 43,389万円 | 31.5% |
| 2 | 東新橋 | 1,061万円 | 23,342万円 | 38.4% |
| 3 | 芝 | 1,007万円 | 27,198万円 | 39.3% |
| 4 | 西新橋 | 990万円 | 48,520万円 | 27.4% |
| 5 | 麻布十番 | 942万円 | 28,256万円 | 53.8% |
| 6 | 元赤坂 | 938万円 | 88,603万円 | 27.0% |
| 7 | 新橋 | 908万円 | 17,249万円 | 34.5% |
| 8 | 赤坂 | 797万円 | 47,030万円 | 31.7% |
| 9 | 浜松町 | 744万円 | 11,897万円 | 43.2% |
| 10 | 東麻布 | 730万円 | 26,294万円 | 51.7% |
| 11 | 芝浦 | 686万円 | 45,301万円 | 42.7% |
| 12 | 南青山 | 678万円 | 25,078万円 | 51.8% |
| 13 | 元麻布 | 659万円 | 31,610万円 | 46.8% |
| 14 | 六本木 | 655万円 | 36,028万円 | 40.1% |
| 15 | 三田 | 652万円 | 19,545万円 | 53.0% |
| 16 | 南麻布 | 605万円 | 18,752万円 | 56.1% |
| 17 | 白金台 | 550万円 | 19,522万円 | 56.9% |
| 18 | 西麻布 | 533万円 | 21,326万円 | 37.7% |
| 19 | 高輪 | 533万円 | 17,842万円 | 53.5% |
| 20 | 白金 | 526万円 | 14,463万円 | 64.1% |
| 21 | 港南 | 507万円 | 54,778万円 | 39.6% |
港区の土地相場ランキング（駅）
| 順位 | 駅名 | 坪単価 (万円) |
総額 (万円) |
10年前比 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 神谷町駅 | 1,150万円 | 58,657万円 | 29.6% |
| 2 | 六本木一丁目駅 | 1,134万円 | 78,273万円 | 27.0% |
| 3 | 虎ノ門駅 | 1,079万円 | 42,087万円 | 33.4% |
| 4 | 虎ノ門ヒルズ駅 | 1,079万円 | 42,069万円 | 33.3% |
| 5 | 汐留駅 | 1,061万円 | 23,342万円 | 38.4% |
| 6 | 新橋駅 | 981万円 | 18,647万円 | 32.0% |
| 7 | 御成門駅 | 948万円 | 46,434万円 | 28.5% |
| 8 | 田町駅 | 936万円 | 66,012万円 | 38.3% |
| 9 | 赤坂見附駅 | 913万円 | 57,531万円 | 29.7% |
| 10 | 大門駅 | 822万円 | 13,975万円 | 50.1% |
| 11 | 三田駅 | 819万円 | 22,943万円 | 43.1% |
| 12 | 芝公園駅 | 815万円 | 30,160万円 | 38.3% |
| 13 | 赤坂駅 | 785万円 | 43,941万円 | 31.4% |
| 14 | 浜松町駅 | 742万円 | 12,976万円 | 43.2% |
| 15 | モノレール浜松町駅 | 742万円 | 12,976万円 | 43.2% |
| 16 | 青山一丁目駅 | 716万円 | 30,079万円 | 50.0% |
| 17 | 赤羽橋駅 | 713万円 | 20,308万円 | 56.4% |
| 18 | 乃木坂駅 | 675万円 | 27,009万円 | 51.7% |
| 19 | 麻布十番駅 | 667万円 | 24,676万円 | 46.6% |
| 20 | 外苑前駅 | 654万円 | 22,236万円 | 51.7% |
| 21 | 表参道駅 | 652万円 | 29,353万円 | 43.9% |
| 22 | 六本木駅 | 639万円 | 21,724万円 | 39.2% |
| 23 | 泉岳寺駅 | 573万円 | 21,218万円 | 48.5% |
| 24 | 白金高輪駅 | 536万円 | 14,475万円 | 65.3% |
| 25 | 白金台駅 | 525万円 | 16,285万円 | 54.9% |
| 26 | 高輪台駅 | 517万円 | 15,502万円 | 55.2% |
| 27 | 品川駅 | 500万円 | 24,225万円 | 52.2% |
価格を詳細に分析しよう
■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？
土地の資産価値を決める要素は多数ある。広さ、地形、接道状況、用途区分などの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。
では、東京都港区三田における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆東京都港区三田の徒歩距離別の土地坪単価 |
|
| 駅からの徒歩分数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1分 | 398万円／坪 |
| 5分 | 398万円／坪 |
| 10分 | 347万円／坪 |
| 15分 | 302万円／坪 |
| 20分 | 269万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
東京都港区三田の土地の過去の売買事例
東京都港区三田付近での実際の土地の成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆港区の土地の成約事例
| 取引時期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 東京都港区元麻布 | 東京都港区高輪 | 東京都港区西麻布 | 東京都港区南青山 | 東京都港区高輪 | 東京都港区白金台 | 東京都港区南麻布 | 東京都港区高輪 | 東京都港区東麻布 | 東京都港区南青山 | 東京都港区六本木 | 東京都港区三田 | 東京都港区西麻布 | 東京都港区赤坂 | 東京都港区高輪 | 東京都港区高輪 | 東京都港区西麻布 | 東京都港区赤坂 | 東京都港区高輪 | 東京都港区白金台 |
| 最寄駅 | 六本木駅から徒歩9分 | 白金高輪駅から徒歩7分 | 広尾駅から徒歩8分 | 外苑前駅から徒歩9分 | 白金高輪駅から徒歩7分 | 白金台駅から徒歩2分 | 白金高輪駅から徒歩9分 | 白金高輪駅から徒歩2分 | 赤羽橋駅から徒歩4分 | 外苑前駅から徒歩8分 | 乃木坂駅から徒歩2分 | 三田（東京）駅から徒歩6分 | 表参道駅から徒歩10分 | 赤坂（東京）駅から徒歩6分 | 品川駅から徒歩6分 | 品川駅から徒歩8分 | 広尾駅から徒歩12分 | 赤坂（東京）駅から徒歩5分 | 白金高輪駅から徒歩3分 | 高輪台駅から徒歩2分 |
| 用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第2種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 |
| 土地属性 | 間口30m、ほぼ台形 | 間口6m、ほぼ整形 | 間口13.6m、ほぼ長方形 | 間口m、ほぼ長方形 | 間口6.5m、ほぼ長方形 | 間口10m、長方形 | 間口3m、不整形 | 間口12m、長方形 | 間口6.4m、長方形 | 間口4.9m、ほぼ長方形 | 間口9.5m、ほぼ長方形 | 間口m、不整形 | 間口21.7m、不整形 | 間口m、ほぼ長方形 | 間口9.2m、長方形 | 間口7.9m、ほぼ整形 | 間口7.8m、長方形 | 間口8.1m、ほぼ長方形 | 間口6.7m、ほぼ長方形 | 間口9.4m、ほぼ長方形 |
| 取引価格 |
190,000万円 ・1,306万円/坪 （396万円/m²） ・土地面積480㎡ |
3,700万円 ・244万円/坪 （74万円/m²） ・土地面積50㎡ |
75,000万円 ・1,031万円/坪 （313万円/m²） ・土地面積240㎡ |
120,000万円 ・762万円/坪 （231万円/m²） ・土地面積520㎡ |
18,000万円 ・792万円/坪 （240万円/m²） ・土地面積75㎡ |
31,000万円 ・787万円/坪 （239万円/m²） ・土地面積130㎡ |
28,000万円 ・560万円/坪 （170万円/m²） ・土地面積165㎡ |
42,000万円 ・770万円/坪 （233万円/m²） ・土地面積180㎡ |
20,000万円 ・943万円/坪 （286万円/m²） ・土地面積70㎡ |
11,000万円 ・807万円/坪 （244万円/m²） ・土地面積45㎡ |
51,000万円 ・962万円/坪 （291万円/m²） ・土地面積175㎡ |
12,000万円 ・528万円/坪 （160万円/m²） ・土地面積75㎡ |
16,000万円 ・556万円/坪 （168万円/m²） ・土地面積95㎡ |
65,000万円 ・794万円/坪 （241万円/m²） ・土地面積270㎡ |
48,000万円 ・932万円/坪 （282万円/m²） ・土地面積170㎡ |
38,000万円 ・545万円/坪 （165万円/m²） ・土地面積230㎡ |
60,000万円 ・1,366万円/坪 （414万円/m²） ・土地面積145㎡ |
41,000万円 ・1,353万円/坪 （410万円/m²） ・土地面積100㎡ |
5,400万円 ・255万円/坪 （77万円/m²） ・土地面積70㎡ |
26,000万円 ・858万円/坪 （260万円/m²） ・土地面積100㎡ |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆港区の公示地価（2025年1月）
| 地点名 | 港区-1 | 港区-2 | 港区-3 | 港区-4 | 港区-5 | 港区-6 | 港区-7 | 港区-8 | 港区-9 | 港区-10 | 港区-11 | 港区-12 | 港区-13 | 港区-14 | 港区-15 | 港区-16 | 港区-17 | 港区-18 | 港区-19 | 港区-20 | 港区-21 | 港区-23 | 港区-24 | 港区-25 | 港区-26 | 港区-66 | 港区-77 | 港区-78 | 港区-79 | 港区-81 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 東京都港区元麻布2-3-24 | 東京都港区三田2-7-25 | 東京都港区赤坂4-11-18 | 東京都港区東麻布2-17-8 | 東京都港区白金台4-16-4 | 東京都港区元麻布3-6-2 | 東京都港区高輪1-9-5 | 東京都港区高輪2-12-51 | 東京都港区高輪3-16-8 | 東京都港区高輪4-20-19 | 東京都港区三田2-2-20 | 東京都港区赤坂6-19-23 | 東京都港区赤坂8-2-17 | 東京都港区南青山4-20-4 | 東京都港区南麻布1-27-33 | 東京都港区南麻布4-9-34 | 東京都港区南麻布5-9-2 | 東京都港区白金4-14-6 | 東京都港区白金台2-13-2 | 東京都港区赤坂1-14-11 | 東京都港区南青山2-4-11 | 東京都港区六本木3-5-16 | 東京都港区西麻布1-8-19 | 東京都港区南青山4丁目190番1外《地番》 | 東京都港区六本木5-13-1 | 東京都港区白金台3-16-10 | 東京都港区港南3-7-23 | 東京都港区芝浦2-3-27 | 東京都港区南麻布1-5-11 | 東京都港区白金3-12-13 |
| 最寄り駅 | 広尾駅から700m | 赤羽橋駅から560m | 赤坂駅から550m | 赤羽橋駅から300m | 白金台駅から180m | 六本木駅から650m | 白金高輪駅から250m | 泉岳寺駅から270m | 高輪ゲートウェイ駅から600m | 品川駅から620m | 麻布十番駅から700m | 六本木一丁目駅から350m | 青山一丁目駅から320m | 表参道駅から360m | 白金高輪駅から760m | 広尾駅から650m | 広尾駅から250m | 白金台駅から310m | 高輪台駅から320m | 溜池山王駅から420m | 青山一丁目駅から230m | 六本木駅から350m | 六本木駅から430m | 外苑前駅から600m | 麻布十番駅から400m | 白金台駅から180m | 品川駅から1100m | 田町駅から760m | 麻布十番駅から350m | 白金高輪駅から580m |
| 土地面積 | 633㎡ | 363㎡ | 94㎡ | 146㎡ | 143㎡ | 278㎡ | 150㎡ | 288㎡ | 1445㎡ | 233㎡ | 331㎡ | 2045㎡ | 173㎡ | 456㎡ | 380㎡ | 3507㎡ | 163㎡ | 254㎡ | 153㎡ | 1053㎡ | 374㎡ | 96㎡ | 169㎡ | 483㎡ | 365㎡ | 935㎡ | 1157㎡ | 993㎡ | 1040㎡ | 125㎡ |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 商業地域 | 準工業地域 | 準工業地域 | 準工業地域 | 準工業地域 |
| 取引価格 | 1,049万円/坪 （318万円/㎡） 前年比+12.4% |
832万円/坪 （252万円/㎡） 前年比+13.5% |
551万円/坪 （167万円/㎡） 前年比+12.8% |
624万円/坪 （189万円/㎡） 前年比+12.5% |
436万円/坪 （132万円/㎡） 前年比+13.8% |
779万円/坪 （236万円/㎡） 前年比+14.0% |
620万円/坪 （188万円/㎡） 前年比+14.6% |
554万円/坪 （168万円/㎡） 前年比+12.8% |
983万円/坪 （298万円/㎡） 前年比+10.4% |
578万円/坪 （175万円/㎡） 前年比+14.4% |
683万円/坪 （207万円/㎡） 前年比+12.5% |
1,119万円/坪 （339万円/㎡） 前年比+10.4% |
858万円/坪 （260万円/㎡） 前年比+11.6% |
1,063万円/坪 （322万円/㎡） 前年比+12.2% |
703万円/坪 （213万円/㎡） 前年比+12.1% |
1,426万円/坪 （432万円/㎡） 前年比+10.2% |
842万円/坪 （255万円/㎡） 前年比+12.8% |
617万円/坪 （187万円/㎡） 前年比+12.7% |
515万円/坪 （156万円/㎡） 前年比+13.0% |
1,947万円/坪 （590万円/㎡） 前年比+10.3% |
908万円/坪 （275万円/㎡） 前年比+12.7% |
581万円/坪 （176万円/㎡） 前年比+12.8% |
614万円/坪 （186万円/㎡） 前年比+12.0% |
795万円/坪 （241万円/㎡） 前年比+13.1% |
927万円/坪 （281万円/㎡） 前年比+12.4% |
1,551万円/坪 （470万円/㎡） 前年比+10.3% |
611万円/坪 （185万円/㎡） 前年比+18.6% |
752万円/坪 （228万円/㎡） 前年比+15.7% |
1,343万円/坪 （407万円/㎡） 前年比+10.0% |
657万円/坪 （199万円/㎡） 前年比+13.1% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
港区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、港区はどうなるのだろうか。
◆港区の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 260,486人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 269,627人 | 103.5 | |
| 2030年 | 283,075人 | 108.7 | |
| 2035年 | 294,403人 | 113.0 | |
| 2040年 | 303,333人 | 116.4 | |
| 2045年 | 309,348人 | 118.8 | |
| 2050年 | 312,556人 | 120.0 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）東京都港区三田のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
港区：120.0
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
東京都千代田区：119.7
東京都中央区：124.7
東京都新宿区：104.2
東京都江東区：113.0
東京都品川区：110.1
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） | ||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,401万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,101万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,268万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,085万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 4,903万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 5,720万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 6,537万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 7,354万円 | 26.3万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 28.6万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.49%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年6月調査 | ||
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東京都港区三田の土地に関するFAQ
- Q東京都港区三田の土地価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
東京都港区三田の土地価格は、現在の平均価格が約652万円/坪となっており、10年前と比べて+53.0％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q東京都港区三田の土地価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約778万円/坪となり、+19.3%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q東京都港区三田の公示地価はいくら？
- A
代表的な地点としては、東京都港区元麻布2-3-24（広尾駅から700m、第1種住居地域）が、979万円/坪（318万円/㎡、前年比12.4%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。
- Q公示地価は相場価格（実勢価格）が大きく異なるのはなぜですか？
- A
公示地価は不動産の公的な評価額ではあるものの、一般的に'実勢価格（実際に取引される価格）'と異なることが多い。公示地価に対する実勢価格は、都市部であれば1.5～2.0倍、地方では1.0～1.1倍と高くなる傾向にある。実勢価格の標準的な指標はないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計している。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。
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