群馬県昭和村の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
群馬県昭和村の土地の価格・相場は？
現在の価格は、2.0万円／坪（10年前比▲1.4%）
群馬県昭和村の土地価格
- 354万円（2.0万円/坪）
- 10年前比▲1.4%（前年比▲7.5%）
- 平均駅距離 : 85分
- 平均土地面積 : 600.0㎡（181.5坪）
◆群馬県昭和村の土地価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2007年 | 2.3万円／坪 |
| 2012年 | 2.0万円／坪 |
| 2017年 | 2.6万円／坪 |
| 2022年 | 2.0万円／坪 |
| 2027年 | 2.0万円／坪 |
| 2032年 | 2.1万円／坪 |
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■現在の土地価格
群馬県昭和村：354万円（2.0万円/坪、10年前比-1.4%）
（参考）群馬県昭和村のあるエリアの土地価格は？
群馬県：735万円（6.8万円/坪、10年前比▲9.6%）
（参考）周囲の土地価格は？
群馬県沼田市：576万円（6.8万円/坪、10年前比▲8.2%）
群馬県渋川市：478万円（4.8万円/坪、10年前比▲25.4%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲16.8%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、+5.2%
- ノーマルシナリオ
373万円（2.1万円/坪、10年間で+5.2%を予想）
（参考）周囲の土地価格（ノーマルシナリオ）は？
群馬県沼田市：475万円（5.6万円/坪、10年後は▲17.5%）
群馬県渋川市：406万円（4.1万円/坪、10年後は▲15.1%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲16.3%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2022年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2022年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2023年〜2032年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2022年以降は1.1倍、GDPが2022年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2022年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
昭和村の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、昭和村はどうなるのだろうか。
◆昭和村の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 6,953人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 6,630人 | 95.4 | |
| 2030年 | 6,327人 | 91.0 | |
| 2035年 | 6,002人 | 86.3 | |
| 2040年 | 5,680人 | 81.7 | |
| 2045年 | 5,340人 | 76.8 | |
| 2050年 | 4,997人 | 71.9 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）群馬県昭和村のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
昭和村：71.9
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
群馬県沼田市：60.0
群馬県渋川市：60.2
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,535万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,303万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,583万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,478万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,374万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 6,270万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 7,165万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
|
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が1.89%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2025年6月調査 |
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群馬県昭和村の土地の過去の売買事例
群馬県昭和村付近での実際の土地の成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆昭和村の土地の成約事例
| 取引時期 | 2023年第3四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 |
|---|---|---|---|
| 住居表示 | 群馬県昭和村大字川額 | 群馬県昭和村大字川額 | 群馬県昭和村大字森下 |
| 最寄駅 | ー駅から徒歩ー分 | 岩本駅から徒歩20分 | 岩本駅から徒歩25分 |
| 用途区分 | 都市計画区域外 | 都市計画区域外 | 都市計画区域外 |
| 土地属性 | 間口26m、ほぼ長方形 | 間口22m、ほぼ整形 | 間口7m、長方形 |
| 取引価格 | 500万円 ・1.7万円/坪 （0.5万円/m²） 土地面積1000㎡ |
860万円 ・6.9万円/坪 （2.1万円/m²） 土地面積410㎡ |
110万円 ・2.6万円/坪 （0.8万円/m²） 土地面積140㎡ |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
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