不動産投資歴20年近いべラテン大家さんに不動産投資をする上で気になる話題について、合計6時間にわたる座談会を開催しました。その内容を配信していきます。５回目の今回は、買ってはいけない戸建と太陽光投資についてです。
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座談会参加者は次の3名。
埼玉サラリーマン大家さん、地主の婿養子大家さん、ishiさん
回答者1)埼玉サラリーマン大家
埼玉県在住で現在、40歳台前半のサラリーマン。埼玉県、東京都を中心に不動産投資を展開。7棟（65室）を運営しながら、サラリーマンとしても働く兼業大家。幼少期の極貧生活を糧に20代で不動産投資を開始。不動産収入を生活費として使わずひたすら繰り上げ返済し、ついに完済。現在は無借金。
回答者2)地主の婿養子大家さん
総投資額24億円（うち売却済み4棟）。保有物件は１棟マンション8棟、1棟アパート1棟、戸建8戸、区分店舗3戸、1棟ビル2棟、総管理戸数210戸（うち自主管理157戸）。年間家賃収入約1.8億円。購入物件はすべてフルローンもしくはオーバーローンにて購入。稼働状況98％程度を維持。
回答者3)ishiさん
現役の不動産屋・建設屋・保険屋・経営
不動産業は主に自社分譲開発業。投資・大家歴・２２年(2019年)
保有不動産・17棟。やや難解ながら本質を突いた内容で人気ブロガーとして活躍。
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――買ってはいけない戸建てはありますか?
埼玉：違法建築だったり、再建築不可だったり。
婿：今は再建築不可への投資が盛り上がりすぎていると思う。気をつけたほうがいい。
ishi：再建築不可だと分かっていて買っているのかな？ どうするんだろう？
婿：再建築不可を再建可に出来る可能性をアピールしている人たちがいるんですよ。
「再建可にするまでは、賃貸で貸しときましょう」と。
ishi：そんなセミナー商売があるんだ。
埼玉：「将来隣の土地が手に入れば～」みたいなことを決まってもないのに言っているとか。
ishi：最初にそのスキームを考えた人はパイオニア的に利益総取りできるけど、それにくっついて行くだけの人じゃダメですよ。自分で見出さないと。
-----中古物件を買う時に「こういうのは買わないほうがいい」というのはありますか？
婿：まず擁壁でしょ。擁壁はちゃんと勉強したほうがいい。出口の時に、住宅ローンが関わってくるから。売れない物件を買ってしまうこともあり得る。
-----擁壁のチェックというのは？
婿：まずは建築確認のおりるRCの擁壁。擁壁やり直すと1000万円とかかかる※1。擁壁あったら買わない人もいる。僕がやる理由は、擁壁が再利用できることがわかっていて、僕が売る間は見込めるからやっている。
けど、それをわからない人が見込めないタイミングで買っちゃって、特に多いのがチョコレート型の擁壁。水抜きは付いているけど、亀裂が入って、たわんでいる。
昔はそれでも建築確認降りたけど、今は、違法じゃないけど、、、。横浜なんか崖条例ですごくきびしい。
(編集部註※1 擁壁は劣化している場合には自治体の条例や宅地造成等規制法により擁壁の練り直しが必要になる場合があり、その際には工事費が数百万円から数千万円かかる場合がある)
-------太陽光はみなさんやりますか？
埼玉：投資としては全く考えてないけど、自宅の屋根には乗っています。
婿：僕の地元の不動産会社が買い取り価格40何円の時にやっていましたね。
今は採算が合わないのでは。
ishi：純粋な投資なんだろうね。逆に言えば。
埼玉：土地が欲しくて投資しているのに、そんな土地いらないですよね（笑）
ishi：利回り12％とか13％とか言うので、検討したけどやらなかった。償却云々もあっただけど、結局その金、1000万円あったら、小さなアパート買ったほうが良いから。私からすれば。
埼玉：不動産投資と利回りが違いますよね。土地の価値がなくて12％ということは、不動産投資で考えると、土地の価値が全く変動ないとして、建物の価値で利回り何％かという話で、そしたら中古不動産の場合は、建物ゼロ円で稼いでるわけだから利回り無限大。
利回り無限対12％だったら無限大が勝つが当たり前。（笑）
-----太陽光は空室リスクがないという、触れ込みですが
ishi：装置産業じゃないですか、太陽光は。ホテルと同じで上モノが稼いでいるという考え方。我々のように土地ありきで考える人は、「そんなこと言っても、ウワモノで稼いでるだけでしょ」ってなっちゃう。
土地値ないし、ローン終わってから、太陽光収入入ってきて、それで何買うかっていったら土地でしょ。だったら最初から土地買ったほうがいい。悪いとは思わないけど。
埼玉：何もしないよりは儲かりますよね。損するとは思ってないけど、お金いれるなら不動産かな。
婿：稼ぐための投資なのか、不動産を得ながら資産形成しながらインカムを得ながらの投資なのか、の違い。アパートに乗せれば、家賃収入にのっけられる。利回りがあがる。野立ては完全にキャッシュフロー目当てですよ。
15年ローンで20年買い取りますってやっていて。20年で購入額の倍になる。
ただ、信用毀損になるし、現金突っ込むのはもったいない。
ishi：だったら最初からアパート買いなさいと。
婿：一番買っちゃいけないのは、利回り８％とか9％のやつ。
埼玉：あとは造成したところに太陽光で、20年買い取りますっていっても、土地崩れちゃったらどうするのっていう。
【参考記事】投資総額40億円超の不動産投資家３人の座談会!
●(1)不動産投資でのアパート物件の選び方、買い方
●(2)「年収700万円、貯金1000万円」のサラリーマンの不動産投資とは?
●(3)不動産投資のセミナーやコンサルは必要か? 新築アパート投資はNG?
●(4)今、流行りの「戸建投資」は本当にオススメなのか？
●(5)買ってはいけない戸建て、太陽光投資って?
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