投資総額40億円超の不動産投資家３人が語る!(2)
今、「年収700万円、貯金1000万円」の
サラリーマン属性で始める不動産投資とは?Dzサロン　特別大家対談　第2回

不動産投資歴20年近いべラテン大家さんに不動産投資をする上で気になる話題について、合計6時間にわたる座談会を開催しました。2回目の今回は、今始めるならどんな投資? 「年収700万円で貯金が1000万円ある40代の人」という前提でお話していだたきました！

座談会参加者は次の3名。
埼玉サラリーマン大家さん、地主の婿養子大家さん、ishiさん

回答者1)埼玉サラリーマン大家
埼玉県在住で現在、40歳台前半のサラリーマン。埼玉県、東京都を中心に不動産投資を展開。7棟（65室）を運営しながら、サラリーマンとしても働く兼業大家。幼少期の極貧生活を糧に20代で不動産投資を開始。不動産収入を生活費として使わずひたすら繰り上げ返済し、ついに完済。現在は無借金。

回答者2)地主の婿養子大家さん
総投資額24億円（うち売却済み4棟）。保有物件は１棟マンション8棟、1棟アパート1棟、戸建8戸、区分店舗3戸、1棟ビル2棟、総管理戸数210戸（うち自主管理157戸）。年間家賃収入約1.8億円。購入物件はすべてフルローンもしくはオーバーローンにて購入。稼働状況98％程度を維持。

回答者3)ishiさん
現役の不動産屋・建設屋・保険屋・経営
不動産業は主に自社分譲開発業。投資・大家歴・２２年(2019年)
保有不動産・17棟。やや難解ながら本質を突いた内容で人気ブロガーとして活躍。

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年収700万円、貯金1000万円の人が今から不動産投資を始めるなら?

ーーいろいろなやり方あるなかで、皆さん自宅から近い範囲で買われていますね。一方で、地方のRC物件を属性で買ったり、新築を建てる手法もあります。

今、融資が出にくい状況にあって、これから不動産投資を始める方、例として「年収700万円で貯金が１千万円ある40代の人」から「今から不動産投資をはじめたい」と相談されたら、みなさんならどう答えますか？

ishi：私が始めた20年ほど前がそんな感じでした。貯金が1000万円くらいあって、それで株か何か投資しようかなと考えた時に、ちょうど年収とタイミングが合って不動産投資をはじめました。最初の物件としては、木造の3000万円前後のアパートですね。それに頭金として1000万円を突っ込んで、銀行の判断でローンが10年出たら、返済できるかできないかは自分との相談です。

その時、キャッシュフローが回るか回らないかよりも、とりあえず、その時は私独身だったので、年収700万円がまるまる使えました。仮に月の収支として持ち出しや空室が出ても、10万15万円程度の赤字なら給料から突っ込んでもいいやと思っていました。

現状考えるとそういうやり方しか無いと思います。

埼玉：ゴールをいつに設定するかという問題もあります。40代からはじめて、税引き前で月100万の副収入を得よう、と考えたという前提での私の考えです。

おすすめなのは自分も同じで3000万円くらいで利回り13％くらいのものを中古で買って、コツコツ身の丈の中でやっていったほうが、リスクも負担も少ない。一棟ずつコツコツやっていけばいい。そうすると達成するのに15年かもうちょっとくらいかなと思います。

1000万円貯めることが出来た人なら月に10万円貯金ができる人なので、それを継続して不動産投資に突っ込んで、15年くらいかかります。

あるいは、どうしようもなく会社をやめたい、ストレスがスゴイというような人が、今すぐ月100万円のキャッシュフローを得て会社をやめたいのであれば、悠長なこと言ってる場合じゃないので、リスク取るしかなくなります。

ハイレバレッジで投資をするには、相当なスキルと根性と努力が必要で、それがあなたにありますか？　ということになります。

婿：ishiさんも僕も20年近くやっていて、その結果としてこれだけの資産が作れています。なので、月100万円のキャッシュフローにこだわることなく、結構な資産家になれると思います。時間をかければ時間をかけるほど。それを焦って「今すぐ月100万円」とか考えるからみんなおかしくなっちゃう。

ーー煽るようなメディアの影響もありそうです。

埼玉：誰でも成功できたと言うと語弊があるけど、まあどの物件買っても儲かったのが、リマーンショック後から最近までの10年間でした。そこで思いっきりレバレッジかけた人は運良く出来ましたという部分があると思う。運が良くなくても成功したいのか、運が良ければ成功したいのか。

そもそも年収700万円て日本ではかなり良い年収なので、それを捨てる覚悟があるなら運が良い方に賭ければいい。どうなのかは自分でよく考えたほうが良い。

短期間で資産を増やすことは偉いのか?

ーー短期間で資産が（負債も含めて）増えたとか、どれだけ短い時間である程度のキャッシュフローが達成できたか、が偉いみたいな風潮があります。

婿：僕今、家賃年収が2億弱で、7000万円くらい手残りありますけど、使わないですもん。使えないですよね。一発何かあれば、簡単に無くなるお金と考えると。

ishi：埼玉さんなんて他の事にほとんどお金を使わずに全部不動産に突っ込んできているんでしょ。

埼玉：こういう事言うと、批判があるかもしれないけど、「借りられた不幸」ってあると思う。我々が始めた時期は銀行から借りられる時代じゃなかったけど、成功できる人は、時代に関係ないと思っている。不景気だろうが、好景気だろうが成功できる。

時代の波に乗れただけで成功した人は不幸だなというのが根底にあります。

ishi：貸してくれない時代の中で借りられる人っていうのは地力があると思います。

単純にこういう質問がぽんと出ちゃうのは、申し訳ないけど、借りられないという幸福なんじゃないかと。当人には失礼かもしれないけど。

借りやすい時代だと、「かぼちゃの馬車」みたいなことが起こってしまう。

婿：本を何冊読めば成功しますか？　という質問をするのと一緒ですね。

ishi：私の時代はまだ不動産投資本がなかったので、一冊も読んでないですから。

 

「今、融資が出ないことの幸福もある」

ーー直近の不動産投資本が煽った部分もあると思う。煽られたりした人が変な融資の引き方をして、それを今金融機関から詰められている。この状況についてどう思いますか。

埼玉：エビデンスの改ざんとか、世間一般ではスルガ銀行や業者を叩く傾向があるけど、不動産投資家のなかでは、「やった人が一番ダメ」という意見も多い。完全なる被害者ではないという印象。それは、自分が不動産投資をやっているから厳し目に見ているところはあると思います。

融資を出してほしくて嘘をついて、今になって騒ぐのはちょっと卑怯じゃないかなと。
やる前にちゃんとシミュレーションして、儲かることを確信してやったのかどうか。

かぼちゃの物件とか明らかに、私から見ると利益が出ない。
それを買っちゃったんだからな、という気はします。そうならないように、事前にシミュレーションをすることです。

ーー多法人とかは融資が出ることを前提に、確信的にやっていた人たちもいる。

埼玉：利益が出る物件を買っている分には、儲かったという意味で、ビジネスマンとしてのスキルはあったのかなと思う。成功できる人だった。

みんな厳しい意見が多いですけど、絶対にダメとまでは言わない。
まっとうなだけでは成功できないという考えを、否定はしないんですけど、金融機関との関係を考えるうえで、そこを騙すのは自分はやらない。
不動産投資は長期間かけて儲けていかないといけないので、金融機関を騙すのは最悪。

ishi：多法人をやる人は、拡大することがゲームの目標のようになっていて、根底に流れているものが我々とは違うと感じる。

（聞き手:ザイ投資戦略メルマガ編集部）

【参考記事】投資総額40億円超の不動産投資家３人の座談会!
●(1)不動産投資でのアパート物件の選び方、買い方
●(2)「年収700万円、貯金1000万円」のサラリーマンの不動産投資とは?
●(3)不動産投資のセミナーやコンサルは必要か? 新築アパート投資はNG?
​●(4)今、流行りの「戸建投資」は本当にオススメなのか？
●(5)買ってはいけない戸建て、太陽光投資って?