投資総額40億円超の不動産投資家3人が語る!(4)
今、流行りの「戸建投資」は本当にオススメなのか?
Dzサロン 特別大家対談 第4回

2019年11月29日公開(2021年1月29日更新)
ザイ投資戦略メルマガ編集部

不動産投資歴20年近いべラテン大家さんに不動産投資をする上で気になる話題について、合計6時間にわたる座談会を開催しました。その内容を配信していきます。4回目の今回は、最近流行りの戸建投資について3人の見解と投資法を聞いてみました。

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座談会参加者は次の3名。

埼玉サラリーマン大家さん、地主の婿養子大家さん、ishiさん

回答者1)埼玉サラリーマン大家 埼玉県在住で現在、40歳台前半のサラリーマン。埼玉県、東京都を中心に不動産投資を展開。7棟(65室)を運営しながら、サラリーマンとしても働く兼業大家。幼少期の極貧生活を糧に20代で不動産投資を開始。不動産収入を生活費として使わずひたすら繰り上げ返済し、ついに完済。現在は無借金。

回答者2)地主の婿養子大家さん 総投資額24億円(うち売却済み4棟)。保有物件は1棟マンション8棟、1棟アパート1棟、戸建8戸、区分店舗3戸、1棟ビル2棟、総管理戸数210戸(うち自主管理157戸)。年間家賃収入約1.8億円。購入物件はすべてフルローンもしくはオーバーローンにて購入。稼働状況98%程度を維持。

回答者3)ishiさん 現役の不動産業・建設業を経営し、保険代理店も。不動産業は主に自社分譲開発業。投資・大家歴・22年(2019年)。保有不動産・17棟。やや難解ながら本質を突いた内容で人気ブロガーとして活躍。

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最近、流行りの戸建投資はあり

-----最近は、戸建投資が流行っていますが、そうした現状についてはどう思いますか?

埼玉:融資が出にくくなったから、融資がなくても買える金額で買えるというのと、業者さんもアパートローン勧めづらいから、「住宅ローンで不動産投資できますよ」と言っているのでは。住宅ローンで収益用戸建を買うのは違法でアウトだけど…。

私も戸建ては見ていますし、買い付けも入れたりしています。絶対買わないわけではない。ただ自分は長く持つ戦略なので、長期で考えると戸建ては大規模修繕の金額の割合が高くなるのがネック。売却戦略を絡めない投資家にはやりずらいかな。家賃に対する大規模修繕の割合が大きいので、30年持ち切ることを考えた場合、メリットが薄まるかなと。それを差し引いても安い戸建てであればありだとは思います。めちゃくちゃ安いものをたまに見かけるので。

ishi:私はキャピタルゲイン(売却益)狙いで戸建ての売買をやっていますね。日銭じゃないけど、足が軽いし、融資とか関係なく現金で買える。だから利回り6%だろうが、絶対的な土地値が安ければ買っちゃう。そのまま同時並行で賃貸と売買をやって、決まったほうで進める。入居が決まれば、リフォームも大至急します。

ただ、今は実際には買えないですよ。皆が参入してきて、買えなくなっている。

婿:ishiさんのやっているのは、区分マンション買っていく手法のレベル高いバージョンみたいですね。家賃収入で残債を減らして、キャピタルを取る。

ishi:不動産屋でありながら、不動産に手間をかけたくない。こう見えてDIYとかも出来るけど、一切やりたくない。一番簡単に儲ける方法を考えると、土地を安く買う。それしかない。

埼玉:戸建ては今まで投資家があまり見てなかったので、ウワモノ(上物:建物)が付いている分価格の歪みが大きくて、土地の面積が大きいから分けて売れるとか、あったと思うんです。

ishi:私は、みなさんが考える戸建て投資家が買いそうな物件は一切買わないです。ドンツキの物件は価値を見いだせないので買わない。角地とか南道路を買っている。そこにボロ家がついていて、駐車場が2台分あるとか、そういうのを買っている。すると利回りは絶対回らないわけですよ。下手すりゃ3%だったりする。

婿:最近の戸建て投資家さんは出口が売却というのを勘違いしている。中途半端に擦り切れるまで使えると。

ishi:ボロ家を一生懸命再生してそれは実業としていいですけど。借りられる人に貸してあげる、それで満足しちゃっているのかなと思う。買う物件が狭小なのね。埼玉だったら100平米が基準じゃないですか。それが60平米くらいしかない3LDKを一生懸命、リフォームして7万円で貸している。それだと結局建物に価値を見出しちゃっているから、建物を潰した時に土地が狭小だから、出口が限られるんですよ。

婿:戸建てで擦り切れ戦略をおぼろげに考えていて、売却できるんじゃないかと考えている人たちがいる。実際には、売れなかったと持ちきらないといけないとなると、その後に大規模修繕がかかりますから、大規模修繕しない、賃貸もしないとなる。

――お金ないから戸建てを買おうという人が、お金がないから大規模修繕できないことはあり得るということですか?---

婿:僕ならマックスベットするのでアパート行くけど、僕の考え方で出口が取れて売れるのであればアパートより、戸建てでやったほうが安全ではある。投資額も抑えられるし、けどそうはならない人たちもいっぱいいると思う。

埼玉:僕は3000万円くらいのアパートを2棟とか。それやった方がいいかなと思う。戸建てだと何も残らない可能性がある。安いのを見つける能力がある人は向いていると思う。でも、そこそこ価格の物件ばっかり買っていたら儲からない。

埼玉:戸建てのメリットって歪みが大きいところだと思うので、安いのをいかに買うか、そのために足を使うことになると思う。割高なものを買っちゃうと、メリットというか、意味がないんじゃないかな。

婿: 行動力があれば成功することもあるけど、ない人がそこに踏み込んじゃって「安く買えた」と喜んだら、実際の価値がそれくらいだったということもある。目利きが難しい世界。

ishi:建築のド素人の人だとちょっと厳しいよね。

(聞き手/ザイ投資戦略メルマガ編集部 構成:/栗林篤 写真/和田佳久)

【参考記事】投資総額40億円超の不動産投資家3人の座談会!
●(1)不動産投資でのアパート物件の選び方、買い方
●(2)「年収700万円、貯金1000万円」のサラリーマンの不動産投資とは?
●(3)不動産投資のセミナーやコンサルは必要か? 新築アパート投資はNG?
​●(4)今、流行りの「戸建投資」は本当にオススメなのか?
●(5)買ってはいけない戸建て、太陽光投資って?

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