投資総額40億円超の不動産投資家３人が語る!(3)
不動産投資のセミナーやコンサルは必要か?
新築アパート投資はNGという理由とは?Dzサロン　特別大家対談　第3回

不動産投資歴20年近いべラテン大家さんに不動産投資をする上で気になる話題について、合計6時間にわたる座談会を開催しました。3回目の今回は、不動産投資コンサルやセミナーは役に立つのか? また新築にやや否定的な3人にその理由を聞いてみました。

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座談会参加者は次の3名。
埼玉サラリーマン大家さん、地主の婿養子大家さん、ishiさん

回答者1)埼玉サラリーマン大家　埼玉県在住で現在、40歳台前半のサラリーマン。埼玉県、東京都を中心に不動産投資を展開。7棟（65室）を運営しながら、サラリーマンとしても働く兼業大家。幼少期の極貧生活を糧に20代で不動産投資を開始。不動産収入を生活費として使わずひたすら繰り上げ返済し、ついに完済。現在は無借金。

回答者2)地主の婿養子大家さん　総投資額24億円（うち売却済み4棟）。保有物件は１棟マンション8棟、1棟アパート1棟、戸建8戸、区分店舗3戸、1棟ビル2棟、総管理戸数210戸（うち自主管理157戸）。年間家賃収入約1.8億円。購入物件はすべてフルローンもしくはオーバーローンにて購入。稼働状況98％程度を維持。

回答者3)ishiさん　現役の不動産屋・建設屋・保険屋・経営
不動産業は主に自社分譲開発業。投資・大家歴・２２年(2019年)
保有不動産・17棟。やや難解ながら本質を突いた内容で人気ブロガーとして活躍。

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不動産投資コンサルは必要か?

ーー３人は不動産投資セミナーを受講したことは？

埼玉：行ったことがないです。本も読まないくらいなので。自分が講師を依頼されたことはありますが。

婿：僕、代ゼミ(代々木ゼミナール:大学受験予備校)に行っていたんですけど、予備校に似た感じかなと。そんなに効果はないんですよね。サテライト授業(リアルタイムの動画中継での授業を行うこと)とか。
別にコンサルは否定しませんが、意味はそんなにないかなと。

ishi：「勉強はお金を払ってするもの」というのが身に染み付いている人もいると思うんだよね。子供の頃からの。だから、需要と供給があるから商売が成り立つ。やっぱり友達に言わせると、セミナーに行くのが当たり前だというような。

埼玉：勉強して大きな会社に入る、ということであればそれで良いと思う。でも投資をするということは、人と違うことをしないといけないので、セミナーで話をしている時点でアウトだと思うんですよね。
人がやってない歪みを探すのが大事なので、セミナー行く暇あったら歪みを探したほうがいい。

ーーよいコンサルは存在しないということですか？

埼玉：もしかしたら、隠れて存在するかもしれない。グループで分け合える程度の
歪みが存在していて、それを教えてくれるような。
もしかしたら、一人でやるより5人でやったほうが効率がいい歪みがあるかもしれない。
自分の別の副業とかがそうなんですけど。

そういうコンサルがいればメリットはゼロではないけど、自分はまだ見たことがない（笑）。

ishi：コンサルが良いか悪いかの前に単純にコンサルが世の中から必要とされているというのがあると思う。
お金払う人がいっぱいて、宣伝すればセミナーに100人くらい集まるような。教わりたい人がたくさんいるということですけど、教えるのが上手い人、下手な人がいるじゃないですか。
生得的なものだと思うんですけど、私は教えるのがすごく下手なんですよ。人に伝えるのが下手。だけど、人に伝えるのが上手い人もいるじゃないですか。その観点で良いコンサルはいると思う。教えるのが上手という意味でですけど。

さっきの予備校講師の話と一緒。自分の実力以上に、教えるのが上手い人はいると思う。
成功するかどうかは別の話だけど。

埼玉：最初の入口として「こんな世界もあるのか」と知る意味ではありかも。

ishi：私達は感覚で生きているのかもしれない（笑）。全員、根底に流れているものが土地値なのでそうすると意見が偏るのかな。私らが言っているのが正解かどうかは別の話。
成功の座標は人によって、皆ちがうじゃないですか。

埼玉：地主さん集めてセミナーやる分には、詐欺業者じゃなければ、全員成功する可能性はあると思う。土地を持っているので成功しやすい。

 

3人が新築物件をオススメしない理由とは?

ーーみなさん、中古物件を土地値で買われていますが、新築をおすすめしない理由は？

埼玉：自分は元々資産を持ってない一般市民からスタートして、当然土地から仕入れて新築を建てるのは無理だった。もし(融資を使って)レバレッジを思いっきりかければやれなくもなかった。
でも、やった瞬間に大地震が来たり、事故物件が出来たりすると、結局価値があるのは土地だけで、建物の価値はゼロになってしまう。その時のリスクを取れないと思ったからやらなかった。
やっぱり土地に価値があって、建物の価値をゼロと見られるような物件の方が安全度が高いと考えている。それに中古の方が安くて手を出しやすかったから。

埼玉：純資産が増えてきたので、今は、ポートフォリオの一部として新築持つのはありだと思っている。

婿：新築を商品寿命で考えたときに、新築のほうが絶対いいはず。なのになぜ推奨しないかというと、その商品寿命を、建物を建てるコストと、土地を仕入れるコスト、を全部考えると、ボリュームが大きすぎて個人投資家としてできる規模を逸脱してしまうからです。もうデベロッパーの範囲になる。それを無理してやるとなると、土地を安く手に入れるしか無い。そうするとよい土地では出来ない。だからやらない。
で、そういう(よい土地ではないところの)土地を使って出来たのが、昨今の新築。
自分が持っている土地にRC建てたら利回り１４％だったので、それくらいは出来るはずだと思う。ただそれが有名なハウスメーカーで建てると６％ほどになる。14％で建てられるのであれば新築は悪くない。建売の新築は話にならない。新築建売はゴミのような土地に、ゴミのような建物建てて、売っている感じ。

ーーishiさんは建築会社の立場でもありますが、新築建てていい人と悪い人とは?

ishi：ド素人じゃないけど、全然別の業界なんかで例えば5000万円儲かって「アパートやりたいんだけど」と来る人もいるんですよ。中には何が何でも新品じゃないと嫌な人もいる。
「中古車乗らない、新車だけ」「若いお姉ちゃんが好き」とか笑。

そういう人には中古勧めても無駄なので、「じゃあ、うちで建ててあげるよ」となる。
数字を計算すると投資になっていないけど、それでもいいと理解していればいい。だけどTATERUの被害者みたいに、利益の出ない新築を資産の偽造などで買っている人は儲けようとして買って、結果的に騙されているから…。私にはわからない世界だけど。

根底にあるのは景気の上下なんですよ。今はいい時代だから、５年償却したやつが残債以上で売れて、利益が出ていると思いますけど、それは景気の上下のブレでしかない。景気が悪かったら売れないわけでしょ。

私は景気が良かろうが悪かろうが商売になるようにしないといけない。22年も不動産をやってるんだから。
そう考えると、器用に売ったり買ったりはなかなか出来ない。

あとは、景気が良くて不動産の価格が上がるのは、建物の値段じゃなくて、土地の値段が高くなっているんです。中古の建物の値段は上がっていないんですよ。絶対に。そこを勘違いしている。
結局、建物はゴミでしか無い、と考えるのがベター。

ーー売る時、出口で建物は邪魔になるイメージ？

ishi：私なんかは本当であれば、建物に詳しいから建物の価値を一番見いだせるんだけど、本音を言わないだけで、建物には価値がないと言った方が、売主さんにわかりやすいから。
「建物がこれだけ古いから、安く譲ってください」という、交渉ですね。買って保有する時は、使える物件「ありがたいな」という気持ちはある。

埼玉：建物はほぼタダで買うんだけど、10年20年インカムが入ってきてラッキー。というのが中古大家さん。

ishi：そうそう、上手く使い分ける。あー言えばこう言うじゃないけど、そうじゃないと仕事にならない。

婿：20年で一回転したら、新築を考える？

ishi：相続対策として新築はやるかもしれない。一番の利点は、ド素人の子供たちに安全な物件を渡せるという親心。ゴミみたいな建物でも入居付け出来る自信があればいいけど、そういうスキルがなかったり、仕事が忙しいのであれば手間がかからない新築がいい。

ーー建築業者から見て新築で利が乗るのは難しい？

ishi：そんなことはない。この前やったのはワンルーム６世帯の木造、基礎から全て坪４５万円の消費税が原価。それがたぶん坪65万円とか70万円とかで売っていても高くはない感じ。それがわかっていても、自分で開発した土地で売れ残っても、抱いてられるだろうな、という場所にしか建てようと思わない。新築建てて儲けようというのは、危なくてやらない。建てた次の年にリセッション来て抱えたら、持ちこたえられるんだけど、つまらない借金したな、となる。
同じ5000万円突っ込むなら、(土地の大きさが)３倍位の土地値、ボロのほうが、私からすると資産価値があるんですよ。

ishi：景気がフラットだとしても、ハンコついた翌日に価値があがる、5000万円で買って明日売ったら6000万で売れる物件を買っているつもりだから。

埼玉：私もishiさんほど安くは買えないけど、一般の市況よりは安く買っているとは思う。

ーーチャンスは中古のほうが多いということですね

ishi：新築が好きな人というのがいるんですよ。何が何でも新築。「リフォームしたら同じですよ」といってもダメなんですよ。そういう人が投資にインすると新築ばっかり買っていくんですよ。キレイな物しか見ない。頭のいい人なんですけどね。たいてい。

埼玉：短期間で月100万円のCFとか考える人は、新築はメリットが有ると考えるんですよ。35年ローンが組めるから。新築は融資が出やすいから。

婿：女性大家さんとかで「自分が住みたい物件でないと投資したくない」という人がいますよね。

埼玉：自分で住みたいかな、という目線は物件買うときに見ますけど、絶対じゃなくて、一番なのは「ここに入居者がつけられるか」。そのアパートがどこをターゲットにしているか。
自分は何なら生活保護世帯より下なんじゃないか、という価格設定なので、そこに女性目線で「私住みたい」アパートかというとそんなことはない。
月３万円のワンルームに住みたいという人の目線で見ないと間違える。物件の種別によるのかな。
キラキラした女性が住みたいアパートなら、それでいいと思う。

婿：そういうのって、高属性の人の奥さんに多いイメージが有る。賃料に換算すると割に合わない、採算性のない物件にしか仕上がらないイメージ。利回りで６％７％とか。やっぱ違うんじゃないですかね。

ishi：着飾っているのと一緒。ルイ・ヴィトンのバッグがほしいのと同じでバッグの機能としては物が入ればいいのでノーブランドで十分。自分のコレクションとして欲しいわけですよ、女性は。

婿：本当に長いスパンで、その物件を擦り切れるまで使うと考えると、自分の感覚だけでなく、将来、競合がめちゃくちゃ出てきて空室が厳しい時になったらどうなるのか? それが想像できない人は、今の自分の着眼でしか見ないし、自分の層でしか商売できない。
それじゃダメだと思う。

埼玉：年収1000万円の人と年収300万円の人の思考ってちがうので、年収300万円の人は家賃に出せるお金がいくらだから、選べる範囲にあるのがこれだけ、そのなかでライバル物件に勝っていればいいんですよね。

内装などに過剰にこだわるのは大家のただの自己満足?

埼玉：だから自分は、ライバル物件には負けない物件に仕上げている。あの物件よりも、うちの物件のほうがキッチンピカピカですよ、で十分なんですよ（笑）。それで入居率100％になります。

婿：最終的に好立地にドンドン、モノポリーに買い漁って、とやっていくと、属性が上がって家賃帯もあがってくるとは思う。
自分たちが死ぬくらいの時、末代に残す物件はもう少し上の属性をターゲットにしている物件になるかもしれない。

ishi：最悪を知っているかどうかで、差がでるよね。生まれたときから恵まれていて、暖かい家に住んで塾に行ったような人だと、さっきの話のようにコンサルを利用する。そういう低属性の入居者の気持ちがわかんないんだよね。気持ちが分かる人と分からない人ではそもそも育ち方が違うから。
自分の生まれで勘違いしちゃう人は、道を誤るかもしれない。

埼玉：「こんなボロ物件誰も住まないよー」と思っちゃうんでしょうね。

ishi：うちの家族とかそうですからね。沖縄旅行とか連れてくけど「それを当たり前と思っちゃいけない」とは言うんですけど、親心として。

でも見ているものはそれしかないし、つきあう子もそれなりの子だし。団地に住んでいる子の生活とか大人になった時に、それまでに体験してないものを分かるかどうか。

婿：ブランディングなのかもしれないけど、メディアなどに出ている大家さんの内装見ると、やりすぎですよね。あれって全く意味なくて「わかってないな」と思っちゃいますね。

埼玉：キレイにして、あと一個武器があればいい。たとえば、キッチンにシート貼るとか、アクセントクロスとか。何かしらポイントをつけてあげる。

ishi：私は気持ちとしてはいろいろとやりたい人なんだけど、無駄金だということがよくわかっているんですよ。

埼玉：ある意味大家の自己満足だよね。

埼玉：戸建てであれば、一人需要を見つければいいので、思いっきり内装こだわってそれで家賃が20％あがれば費用対効果は在ると思う。

アパートの場合、10室埋めるには10人見つけないといけない。だったら平均的な部屋でいいかな。戸建ては一回入れば10年20年住んでくれるかもしれないし。
だったら2割増しで見つけるのもありかもしれない。

聞き手:ザイ投資戦略メルマガ編集部　撮影:和田佳久

【参考記事】投資総額40億円超の不動産投資家３人の座談会!
●(1)不動産投資でのアパート物件の選び方、買い方
●(2)「年収700万円、貯金1000万円」のサラリーマンの不動産投資とは?
●(3)不動産投資のセミナーやコンサルは必要か? 新築アパート投資はNG?
​●(4)今、流行りの「戸建投資」は本当にオススメなのか？
●(5)買ってはいけない戸建て、太陽光投資って?