サラリーマンをしながら、わずか2年で18棟もの不動産をし購入し、現在積算評価額で約12億円の不動産を所有。コロナ禍の3月末にサラリーマンを卒業、セミリタイアを果たした森井雄一さん。第2回では、最初の2年で18棟も立て続けに高利回り物件を購入できた秘訣を聞いた!
[参考記事]
●わずか7年で21棟のアパートを購入!
年間満室家賃は1億2000万円で3月末にセミリタイア達成!
不動産投資家 森井雄一氏 第1回
●富山で250％のアパートなど最初の2年で18棟購入!
高利回り物件を見つけて購入する秘訣とは?
不動産投資家 森井雄一氏 第2回
●世田谷で新築9％など都心好立地戦略に転換した理由。
アンダー・コロナで狙うべき物件と戦略とは?
不動産投資家 森井雄一氏 第3回
地方高利回り物件を次々に購入し、一気に資産を増やした
ーー新築ワンルームでの失敗を、地方高利回り物件でリカバリーしたわけですが、物件リストを見るとその後も地方高利回りを買い進めてますね。
そうですね。サラリーマン年収もあまり高くはなかったですし、スタート時点では評価の高い物件よりもキャッシュフローが出る物件を買って、次の投資の為に軍資金を稼ぐべきと考えていたので、地方の高利回り物件を買いました。地方の物件が稼ぐ1万円も、都心の物件が稼ぐ1万円も同じ価値ですからね。もちろん地方と都市ではリスクが違うので気を付けないといけませんが。
ーー物件を買い進めるにあたって、公庫以外にも融資は使いましたか？
群馬県伊勢崎市のアパート2棟はセゾンファンデックスの融資を使って買っています。
新宿区の利回り15％物件を買うのに三井住友ローンアンドファイナンスを利用しました。地方築古や再建築不可物件に融資してくれるのがノンバンクしかなかったからです。
ーー新宿区で利回り15％はすごいですね。もう少し詳しく聞かせて下さい。
6棟目の物件ですね。2013年に高利回りを得意とする業者から紹介された物件です。話が来てすぐに「買います！」と伝え、翌日に物件を見に行って、翌週には契約。かなりハイスピードで購入した物件です。再建築不可物件なのですが、都内で高利回りということで10件以上の買付が入ったと聞いてます。
ーーその後、千葉県で新築にも挑戦されてるんですね。
ずっと公庫とノンバンクでお金を借りていたんですが、銀行を回ると「積算評価が出ない築古物件ばかり取得していると、次の融資が難しい」と言われ、今後、銀行から融資を受けて更に拡大していく為には、利回りだけでなく積算評価も意識しなくてはと考えを切り替え始めました。ちょうどその頃に１棟目・２棟目を紹介してくれた社長さんから「新築の案件がある」と紹介された物件です。
ーーすでにノンバンクから高金利で借りている状態で、銀行が新築の融資を出すのですか？
融資を承認してもらう為に、事業計画を作りました。どうやって満室にするのかというプレゼン資料ですね。この物件以前に購入した中古物件でも、それぞれ全てに事業計画は立てていたので、既に所有している物件の事業計画と返済履歴も一緒に提示して、きちんと賃貸運営ができる事をアピールしました。
また、銀行さんには「私は天災が起きることも考えて、所有地域も分散させている。物件ごとに持つリスクも違うから、中古・新築や、木造や鉄骨など、物件の種類もさまざまに分散して投資したいと考えている」と自分の投資スタイルについてお伝えし、納得してもらいました。
自分の投資に対するスタンスをきちんと説明できるという事が大切だと思います。
ーー新築を持ってみての感想は?
中古物件はうまくいけば、ほとんど土地値で買える物件もあります。つまり、土地にタダで建物までついてくる、という感覚です。当然のことですが、新築はどれだけ安く建てても土地代＋建物代が必ずかかりますから、割高に感じてしまいます。
それに、築古物件はたいてい家賃が下がりきった状態なので、高利回りで買えれば先の見通しを立てやすいですが、新築は始めこそ苦労しないけれど、物件が老朽化して家賃がだんだん下落していくリスクなどを考えないといけない。双方にメリット・デメリットがあるので、どちらをとるかは好みにもよるかと思います。とはいえ、古い物件ばかり買うと銀行の融資の面では信用毀損してしまうので、全体的なバランス、貸借対照表のバランス、返済のバランスなど総合的に考えてました。
ーー北関東から一都三県に投資エリアがスライドしてますが、買う物件の基準は変わりましたか？
スタートは地方高利回りでキャッシュを稼ぐことに重点を置いていましたが、先ほどもお話したように資産価値が高い物件でないと、銀行から次の融資が受けられないと分かりました。もともと所有していた地方高利回り物件は、銀行からすると資産価値が低すぎて担保にならないんですね。そこで、徐々に一都三県の物件に照準を合わせていきました。資産価値の高い物件はどうしても価格も高額になり、利回りも低くなりますが、既に所有していた高利回り物件のキャッシュフローと、一都三県エリアの評価額の高い物件とのバランスをとる事で、次の融資を引くことが出来るようになっていきました。
ーー耐用年数切れの中古物件も多いようですが問題なかったのですか？
耐用年数切れの物件に融資してもらう際は、とにかく直接銀行さんと沢山相談していましたね。地銀、信金、ノンバンクなど、それぞれで評価方法や扱い可能エリアなども違うので、とにかく諦めずにどうにか融資してもらえる方法がないか、解決策を探しました。会社の持ち株や生命保険など、担保に見てもらえそうなものは常にリスト化して、資産額を見える化したリストも準備していました。
あとは超激安物件を現金で購入することができ、それが担保になったという件もあります。富山でRCマンション一棟を200万円で購入したのですが、この物件の評価額が3000万円ほどあるので、担保にとってもらったりしました。
利回り250％の物件を購入できた経緯とは?
ーーRC一棟が200万円ですか、区分1室の値段ではなくて。どのような物件なのですか？
この頃とても優秀な営業マンと出会って、彼は僕が欲しいと思うような物件をよく理解してくれていたんです。その彼が「富山の材木屋が出している面白い物件がある」と紹介してくれたものになります。もともと3000万円で売っていたRC一棟が1800万円に値段が下がっていたのですが、その物件を相続した方が更に500万円に値下げしたと。
詳しく聞いてみると、所有者のお父さんが、もともと満室で経営していた寮だったそうですが、入居者さんと喧嘩して全員追い出してしまい、その後全空室になった状態で娘さんに相続した物件だということでした。
でも娘さんは看護師で、収入はあるから「手間がかかるから物件はいらない。固定資産税を払うくらいなら幾らでもいいから早く売りたい。」と売りに出して、それで500万になった。その時点で問い合わせが殺到していたそうですが、全空室ということで200万円の指値を入れてみたら、まさかの「それでいいですよ。」となって買いました。結果的に利回りは250％になりました。
不動産って不思議なもので、相手の状況によっては値段はあってないようなものって事もあるんだなと思いましたね。
ーーそんなことがあるんですね。でもそれだと2番手が500万で買う、とはならないのですか？
僕が買うと決めた時に、「二番手以降は断ってください、物件情報をサイトから落としてください」とお願いするんです。「その代わり明日契約します」と言うとだいたい落としてくれます。そうするとお客さんが僕だけになるので話は進みます。この時も売主さんはそのまま応じてくれました。
ーーちなみに200万円のRCだと、雨漏りなどがあるのでは
それがないんです。物件の中もまあまあ綺麗ですよ。
(第3回に続く)(取材・文／栗林 篤)
森井さんプロフィール 2013年９月に不動産投資をスタートするも１件目は新築区分を購入して失敗。その後、書籍などで猛勉強し、地方築古高利回りに目覚める。現在、21棟、戸建4戸、区分１戸を含めて184室を所有。満室想定家賃収入は、年間１億2000万円ほど。平均利回りは15％ほどで、利回り250％の物件も所有。2020年３月末に念願のセミリタイアを実現した。
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