中卒大工見習から17棟年間家賃収入8000万円!
不動産ブロガー・ishiの不動産投資のこだわりとは?中卒不動産ブロガー・ishiが誕生した理由【後編】

不動産投資ブロガーとして人気を誇るishi氏。これまでメディアにはほとんど露出がなく素性を明らかにしてこなかった彼が、生い立ちから中卒で大工見習として働き、不動産投資に目覚めて不動産会社に転職し独立するまでの経緯、そして不動産投資へのこだわりについて話した。【後編】は大工時代に不動産投資に目覚め、転職し本格的に不動産で稼ぐようになったいきさつ、そして物件購入のポイントまで語った。
[参考記事]
【前編】●不動産ブロガー・ishiが不動産投資に目覚めたきっかけとは?

不動産投資を始めて不動産会社に転職

-----１棟目からいきなり高い利回りを叩き出し、それから一気に不動産投資へと傾倒していったのですか？

手応えを感じたので、「こりゃ、不動産屋になったほうがいいな！」と思いました。そこで、最初の物件購入から約２年後に不動産屋の営業職に転職した次第です。

大手ではありませんが、不動産の仲介だけにとどまらず、周辺地域において分譲開発を手掛けていた会社で、土地の仕入れなどの知識やスキルを学ぶことができました。40歳になる頃までそこで働き、独立して現在に至るといったところです。

１棟目を購入後も区分所有の物件を転売して100万円程度の利益を出していましたが、本格的に所有数を増やし始めたのは不動産屋に転職後です。商売柄、最新情報をいち早くチェックできる環境にあったので、自分の希望にかなう物件をピックアップし、お客さんには売らずに自分でどんどん買っていきました（笑）。

米国の不動産投資の流れが日本にも来ると確信

もっとも、当時はまだ投資目的で不動産を買う個人投資家はほとんどいませんでしたけど。自分は若い頃からニューズウィーク誌を読んでいたので、米国においてＲＥＩＴ（不動産投資信託）などを活用した不動産の流動化ビジネスが進んでいたことを知っていました。

実は、不動産で巨額の富を築いているトランプさんの存在を知ったのもその頃です。トランプさんは何度も失敗していて、米国の破産法のお陰で復活を遂げられたのですが……。

とにかく、日本でも遅れて不動産の流動化が推進されるだろうと読んでいました。それで、転職後は１?２年に１棟のペースで買い集めていき、現在は17棟を所有しています。

その間に転売も繰り返してきましたから、延べ所有数とは異なります。最初から転売を目当てに仕入れたものもあります。

---------転売を前提とした投資が可能なのは、やはり「不動産会社で実際に開発に関わってきたからこそ」ということですね。

おっしゃる通り、不動産会社で開発に携わっている人間は土地の仕入れ値がわかるので、高値でつかんでしまうことはまず考えられません。土地の形状を見て、ロスなくぶつ切りに分割できるか、道を引き込むためのロスはどの程度かなどといった算段を行い、仕入れ値を推定できるのです。

結局のところ、仕入れ値は路線価にほぼ等しい。地方の場合は、路線価以下の値段でなければ割高でとても買えません。

それに、最小分割単位が100平米であると、たとえば198平米の土地は２分割できなくなるので、かなり安く仕入れなければ採算が合いません。概して大手のディベロッパーは、そのような値踏みをしながら土地を仕入れていますね。

ただし、中堅以下で開発まで手掛けている不動産屋は意外と少ないのが現実です。大半は仲介にしか営んでおらず、大きな土地を手に入れた場合にどのように有効活用すればいいのか見当がつきません。

開発に手を出せば先行投資で土地を仕入れなければならないというリスクも顕在化するので、その点でも多くの不動産屋が難色を示しています。右から左に回していくだけで仲介手数料を得られるのに、どうしてわざわざそのようなリスクを取る必要があるのかと考えるわけです。

さらに言えば、大手であっても当該部門に配属された人間でなければ、開発に関する知見が身についていません。でも、自分は開発を手掛けている不動産屋で一通りを学べたので、独立後も戸建ての建売から賃貸物件の受注建築まで幅広く手掛けています。

-----「不動産会社から有益な情報が得られない」と嘆く個人投資家もいますが、おそらくそれは仲介しか手掛けていない業者と接しているからでしょうね。

 「不動産屋は知識不足」と決めつけている個人投資家が少なくないようですが、それは仲介しかやっていない「知識不足の不動産屋とつき合っているから」です。本当にお金を持っている資産家は、森ビルのような大手の開発業者とつき合っているはずですしょう。

不動産業界においても、森ビルのようなところが一次卸で土地を取得し、次に力のある開発業者がその下請けに回り、さらに下層に位置する地場の中堅や我々が二次卸、三次卸で仕入れを行うという構図になっています。そういった開発業者は一般の個人投資家を相手にしておらず、勧誘を目的としたホームページも開設していません。

当社にしても、すでにお付き合いのあるお客さんからの紹介を通じた受注がほとんどです。だから、巷の不動産屋の店先は物件情報の張り紙で埋め尽くされていますが、当社はそういったものが一切ありません。

むしろ、一見のお客さんを寄せつけないような店構えにしています。近隣の地主さんとか、不動産投資に関する明確な目的のある人しか訪れることはまずありえないわけです。

-------所有している17棟の賃貸物件はどのようなものが中心となっているのでしょうか？

武蔵野線の沿線にある物件ばかりで、当エリアにおいて安定的な需要が見込まれるファミリータイプが９割を占めています。出口戦略を念頭に置いているので、取得価格は5000万円前後が多く、高くても１億円程度で、100坪程度の広さに的を絞っています。

需要があって転売しやすい広さだからです。必要に迫られればバラ売りできるし、すぐに買い手も見つかるので、数多く所有していても重たく感じないし、処分に困ることもありません。

うっかり200坪の整形地にＲＣ（鉄筋コンクリート）造を建ててしまうと、先々で解体費用もかさむし、分割しなければなかなか売却できず、その際には道路分の確保でロスが生じたりしがちです。出口を見据えれば、売りやすさをきちんと考えておくべきでしょう。

築年数に関してはあまり重視していませんが、自社でリノベーションも可能だからとはいえ、そこまで手をかけると相応もコストもかかってしまうので、一棟物のアパート、マンションは築35年を超えてません。一方で、新築の物件は私にとっては保有を考えられない。

新築時が最高価格で、数年後景気変動で高く売れたとしても、それはあくまで土地が値上がりしたのであり、建物自体の価値は、それ以上になることはありえないからです。中古を買って他人に貸したほうが値下がりリスクは限定的になりますし、建築のスキルがあるのでその物件において発生しうる修繕の手間やコストも推定できます。

現状、家賃収入の年間総額は8000万円弱、借入金の総額（残債）は３億円強で、年間の返済額は3000万円程度です。すべてのローンは60歳で完済できるように組んでいます。

自分の場合は路線価を基準に不動産を買っているので、結果的に景気のピークで高値づかみをすることはなかったですね。どんなに高くても、路線価の1.5倍が限度です。

景気が悪くなってくると、路線価はおのずと下がってきます。都心はともかく、人口が増えて需要も安定的な埼玉エリアなら、この判断基準でまず間違いはないと思っています。

(取材・文/ザイ投資戦略メルマガ編集部、大西洋平 撮影/和田佳久)