中古マンションの査定価格の求め方とは？国交省も認める「価格査定マニュアル」の計算方法を分かりやすく解説！

中古マンションの売却を考える場合、まず不動産仲介会社にその中古マンションの無料価格査定を依頼するのが一般的だ。その際に活用される有力な査定方法として、「中古マンション価格査定マニュアル」がある。国土交通省がお墨付きを与えている査定方法であり、信頼性も高いと言われている。価格査定マニュアルでは、どのように価格を計算しているのか？ 正しい計算方法を解説しよう。

「価格査定」で中古マンションの市場価格を算出する

　新築物件は、デベロッパーや販売会社が建築コストや利益などから販売価格を決めるが、中古マンションや中古住宅などの不動産は公表された市場価格があるわけではない。

　そこで、中古マンションを売却する際は、プロである不動産仲介会社に無料の価格査定を依頼し、妥当な市場価格を算出してもらうことになる。

　それが「価格査定」であり、不動産仲介会社（宅地建物取引業者）の重要な業務の一つになっている。

価格査定には算出根拠が必要

 「宅地建物取引業法」第34条の2では、不動産の売買の媒介契約の締結に際して、媒介価格について意見を述べるときは、「その根拠を明示しなければならない」と義務づけされている。つまり、価格査定は、根拠のある価格として提示しないといけないのだ。

　とはいっても、不動産はそれぞれの個別性が高く、当該物件の立地条件、周辺環境など各種要因によって価格が変動する。

　さらに、価格査定は売り主と買い主の間の利害調整機能も含んでいる。中古マンションを売却したい売り主は「1円でも高く売りたい」、逆に買い主は「1円でも安く買いたい」と考える。

　そのため、両者が納得できる目安として価格査定は必要で、その算定にはしっかりとした根拠が求められる。

　つまり価格査定は、納得できる根拠や理由に基づいた適正な市場価値を反映して算出しないといけないのだ。

査定価格は3カ月以内に売却できる価格

　なお、「査定価格」とは「3カ月以内に売却が可能と考えられる価格」のことだ。「時間はいくらかかってもいいから高く売却したい」という要望に沿った価格は「査定価格」ではない。

　また、一般に「売出価格」は査定価格よりも5〜10％程度高く設定して、売却を開始することが多い。

　不動産は一物一価であるため、「その物件がどうしても欲しい」という人がいれば、高くても売却できることがあるからだ。その点、「査定価格」は通常のマーケットで売れる、通常の価格と考えればいいだろう。

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「価格査定マニュアル」は国交省“お墨付き”

　宅地建物取引業者は、何を根拠にして査定価格を提示するのだろうか。

　信頼性がある査定方法の1つが、1981年（昭和56年）に作成された公益社団法人 不動産流通推進センター（旧：不動産流通近代化センター）の「価格査定マニュアル（※PDF）」によるものだ。

　これは、建設省（現：国土交通省）委託調査「価格査定マニュアル策定委員会研究報告書」を元に策定されたもので、消費者に納得性の高い根拠を明示するための合理的手法として、宅地建物取引業者向けに作成された価格査定マニュアルである。

　つまり、国交省“お墨付き”の信頼性の高い、査定方法といえる。現在はネット化されて計算も容易になり、不動産の価格査定の指標として広く活用されている。

　これまでに何度も細かな改訂を繰り返しながら、例えば外壁材や屋根材等の交換による耐用年数の延長など、リフォーム・維持管理状態についても査定に反映させることも可能になり、精度の高い査定結果が出せるようになっている。

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中古マンションの価格査定はどのような流れで行われる？

　公益財団法人不動産流通推進センターの「マンション価格査定マニュアル」に基づく、中古マンションの価格査定に至る流れは次の通りです。

（1）対象のマンションを確認
（2）適切な比較事例マンションを選定
（3）価格査定システムに情報を入力し、査定価格を決定

　不動産仲介会社が行う「価格査定マニュアルの査定プロセス」について、詳しく見ていこう。

（1）対象のマンションを確認

　まず、「（1）対象のマンションを確認」する必要がある。このマニュアルが対象とするのは、「居住用のファミリータイプマンション」だけだ。ワンルームマンションなどの収益物件や定期借地権マンションは、査定することができない。

（2）適切な比較事例マンションを選定

　中古マンションの価格査定において最も重要であり、難しいのが、「（2）適切な比較事例を選定する」作業だ。中古マンションの価格を判定するには、対象のマンションと比較する類似のマンションが実際に取引（売買）された価格をもとにする「比較方式（＝取引事例比較方式）」で行う。

　なお査定価格向上の面から、できる限り複数のマンションの事例を比較した上で、対象となる1件のマンションを採用することを推奨している。

　選定する比較事例のマンションを間違えば、売却したい中古マンションの査定価格も大きく間違ってしまうので、相場に合わせるためにできるだけ条件が同じ（または類似した）マンションを絞り込むのである。

　できれば同じマンション内で比較するが、それがなければ近隣のマンションを選定することになる。

　以下が比較事例のマンションを選ぶ流れだ。

　まずは、「同一マンション内の成約事例を探索・選定」するのが基本だ。同じマンション内の住戸の売買であれば、駅からの距離、近隣の施設など住環境は共通であり、比較しやすいからだ。

　ただし、同一マンションであればなんでもいいわけではない。下記のa)〜ｃ）の条件がそろっていた場合のみ、比較事例として採用していいことになっている。

• a）買い進み・売り急ぎの特殊事例でない
• b）取引（成約日）が1年以内の事例
• c）専有部分と状況が類似している（専有面積差が30㎡以内、所在階差10階未満、同一間取り）

　例えば、相続物件であり、そのマンションを売却して相続税を支払わなければならないといったケースでは、納付期限までにマンションを売却する必要があるため、通常時の相場よりも低くなりがちだ。そうした特殊なケースは、比較事例としてはふさわしくない。

　また、売買から1年を超えた物件も、その間に相場が変動してしまうことがあり、事例としては適切ではないだろう。

　なお、取引事例は、不動産仲介会社が自社で取引をしたケースだけでは情報が少ない。そこで、不動産流通機構の「レインズ」に登録されている物件を使うことが多い。レインズは売買価格を登録することになっており、比較的、豊富な売買事例が見られるからだ。また民間の情報サービス会社から事例情報を購入することもある。

　もし、同一マンションで適切な事例がなければ、「近隣・同種のマンションの類似事例を選定」する。最寄り駅などが同じで立地環境や規模など、共通項があるマンションを成約事例として採用するというわけだ。

　ただし、下記のa)〜ｈ)までの条件にマッチするものを選ぶ必要がある。

• a）買い進み売り急ぎの特殊事例でないマンション
• b）取引（成約日）が過去１年以内の事例のマンション
• c）専有部分と状況が類似している（専有面積差が30㎡以内、所在階差10階未満、同一間取り）マンション
• d）最寄り駅が一緒のマンション
• e）価格水準が類似した地域にあるマンション
• f）総戸数が類似（50戸未満）のマンション
• g）階高が類似（10階差未満）のマンション
• h）築年の差が3年以内のマンション

　同一のマンションの事例での条件（売り急ぎではない等）に加えて、「近隣・同種のマンション」の定義を定めている。類似していないマンションの売買事例では、参考にならないからだ。

 「最寄り駅が一緒」「総戸数が類似（50戸未満）」「築年の差が3年以内」など、かなり厳しい条件とも言える。そのため、不動産仲介会社によっては、こうした細かい条件を無視して、類似事例のマンションを選んでいることもある。

　もし、同一マンションの事例も、近隣・同種のマンションの事例で、「上記を満たすものがなければ、わずかに条件を外れてもOK」ということになる。

　あくまでも「わずかに条件を外れた」（価格査定マニュアルより）事例なら、査定する不動産会社の判断で選んでいいことになっている。

　日本では、成約事例がきちんと整っているデータベースがなく、また地方などでは取引事例そのものが少ないこともあり、条件にマッチした事例を必ず見つけられるわけではない。

　そのため、査定の現場では、必ずしもこうした基準が守られていないことが多い。とはいえ、なるべく適切な事例を見つけることが不動産仲介会社の務めであり、そこから不動産会社の「誠実さ」が見えてくるだろう。

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（3）価格査定システムに情報を入力し、査定価格を決定

　具体的に取引事例のマンションを選んだ後は、「（3）価格査定システムに情報を入力し、査定価格を決定」することになる。正確に査定できるように、それぞれのマンションを点数化して、比較できるようにするのだ。

　査定システムの入力から査定までの流れは以下のようになる。

　まず、比較事例マンションと査定マンションについて、情報（査定項目）を入力する。

　7カテゴリーについて、合計50項目以上を入力する。マンション全体の情報だけでなく、個別の住戸の情報も対象だ。入力項目は以下のような内容となる。

• 1）基本情報（所在地、マンション名、総戸数、築年月日、専有面積、間取り、事例マンション価格、成約／査定年月日）
• 2）住戸位置（所在階、エレベータの有無、開口部の方位）
• 3）専有部分（室内の仕様、仕上げ、室内メンテナンス状況）
• 4）立地条件、交通アクセス
• 5）共用部分（建物の外壁材、状況、耐震性）
• 6）建物の維持（長期修繕計画の状況、修繕積立金の充足度、修繕実施状況）
• 7）管理清掃（管理規約、管理組合の有無、保守清掃の状況）

 　査定システムは、こうした項目を入力すると自動的に点数化し、集計した上で事例マンションの評点と、査定するマンションの評点を算出する。

　例えば、「駅からの距離」は駅に近いほど評点が高く、駅から遠いほど評点が低くなる。具体的には、駅から6分が標準（±0点）とされ、１分近くと＋1.5点、1分遠いと−1.5点となる。

 「所在階」については3階が標準（±0点）とされ、それ以下の階数だと点数が引かれ、階数が高くなるほど点数が足される。53階が＋10点、60階以上なら＋11.4点という具合だ（図-2）。

 「耐震性」についても評価している。建築基準法に準拠していれば、標準で±0。旧耐震基準であれば、−1点、旧耐震基準を満たさない場合は−3点となり、耐震性が高い（長期優良住宅相当）なら＋3点となる。

　こうした評価をそれぞれのマンションで行うことで、マンションの差や、住戸の差をすべて評点に加味できる。

　最後に、査定価格を計算する。

　査定されるマンションが120点、事例マンションが80点であった場合、査定マンションの単価（平方メートル当たり）は、事例マンションの単価の1.5倍（120点÷80点）となる。

　取引事例の単価が300万円なら、査定するマンションの単価は450万円（300万円×1.5倍）となり、これに面積（平方メートル）をかければ、「査定価格」が求められる。

　以上が、不動産会社が中古マンションを査定するときのおおよその流れだ。

　実際の査定書は、以下の画像を参考にしてほしい。

　以上が、「売却価格提案書」となる。ページ数にして9ページほどだ。不動産会社によっては、自社の営業支援体制のほか付属資料などを添付する場合もある。

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査定書を精査すると、不動産会社の営業姿勢が分かる

　以上が、「中古マンション価格査定マニュアル」の査定方法だ。参考になっただろうか。

　価格査定マニュアルの考え方を理解できれば、各不動産仲介会社が無料査定を経て作成した「査定書」が誠実に作られているか、真面目に作られているかが分かるようになるだろう。

　まず、「中古マンション価格査定マニュアル」に準じた、精度の高い査定方法を使っているかが最も重要なポイントとなる。

　査定価格は、法的には「合理的に説明」すればいいのだが、「中古マンション価格査定マニュアル」はその中で唯一、国交省から言及されている査定方法であり、信頼性が高い。もちろん、類似の査定方法でも問題はない。

　また、相場を踏まえるための比較事例のマンションについて、価格査定マニュアルが定めた比較事例の条件をきちんとクリアしているかどうかもチェックしたい。

　比較事例のマンションを探すことは意外と大変な作業であり、適切とは言い難い比較事例のマンションを使っている査定書をよく見かける。いい加減な事例を持ってくるような不動産仲介会社は、丁寧な仕事をしてくれない可能性が高い。

　特に、「1年以内の成約事例か」「同一マンションまたは近隣の類似物件か」をチェックするようにしたい。

　なお、査定書は、各社各様のスタイルで作っており、1社の査定書だけを見ても、それがきちんと作られているかどうか、相場に近い価格なのかどうかは、なかなか見抜けない。

　従って、複数の不動産会社に無料査定を依頼して、複数の査定書を見比べることで、査定精度の高さや、その不動産会社、営業担当者の誠実さ・真面目さが見えてくるだろう。

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