中古マンションの購入や売却は「築20年」が狙い目！　23区内注目18物件を櫻井幸雄氏が公開

価格上昇が続く新築分譲マンションに対し、築20年程度の中古マンションが賢い選択として注目されている。価格の納得感、設備水準、ローンの組みやすさ、そして売り手の事情まで、買い手と売り手のニーズが一致する今こそ狙い目だ。23区の具体的な物件も掲載するので参考にしていただきたい。（住宅評論家・櫻井幸雄、マンション価格データ提供：マンションレビュー）

中古マンション購入で失敗したくないなら「築20年」が賢い選択

　価格上昇が止まらない東京23区内の新築分譲マンション。それよりも価格が抑えられるのが、中古マンションの魅力だが、一口に中古マンションといっても、その内容はさまざま。価格が新築マンションと大差ない「築浅物件」もあるし、価格がこなれる分、建物が古い「築古物件」もある。

　築浅マンションは、建物が完成してから5年以内のものを指すことが多いが、最近は10年以内でも築浅と呼ばれる傾向がある。

　新築分譲マンションは2015年あたりから値上がりが顕著になったため、築10年のマンションでも新築時価格はかなり高かった。そのため、思ったほど安く買えないのが築浅マンションの特徴だ。

　その点、築古マンションならば価格が抑えられる。しかし、40年以上たった建物は耐久性に不安が生じるし、設備やサービスが時代遅れになっていることが多い。

　最近は築古なのに住戸内を丸ごと刷新したリノベマンションもあるが、中古マンションは新築マンションよりチェックすべきポイントが多く、物件探しに苦労することが多くなる。

　そこでおすすめしたいのが「築20年」をキーワードに物件探しをすることだ。じつは今、築20年程度の中古マンションがいろいろな意味で賢い選択といえる状況が生じている。

「築20年」マンションが狙い目の理由

　築10年までの築浅マンションは価格設定が高め。一方で、築40年を超えると価格はこなれるものの、古さが際立つ。収納スペースが少なく、浴室に隣接する押し入れ内にカビが生えていたり、天井が低い、オートロックも付いていないといったあらが目立ちがちだ。

　その点、建設されてから20年前後の中古マンションならば価格に納得感が生じる一方、建物に古くささを感じない。それが、築20年の中古マンションが狙い目となる最初の理由だ。

　たとえば、築20年の中古マンションであればセキュリティーを守るオートロックが付き、警備会社と契約を行う24時間管理を備えるケースが多い。窓には複層ガラスが入っているので結露が生じにくいし、24時間換気装置で室内にカビが生じにくいのも20年程度前のマンションからだ。

　24時間ゴミ出しOKで、大規模マンションであればディスポーザー（生ゴミ処理設備）付きが多くなる。加えて、住戸の専有面積は広めで75㎡を超える3LDKを探しやすい。最新マンションよりゆとりは上なのだ。

　20年ほど前となると21世紀に入った頃で、「都心マンションブーム」が起きた時期である。都心部で販売されたマンションが多いのも、築20年マンションの特徴だ。当時は「再開発マンション」が盛んにつくられたし、湾岸エリアで大量の超高層タワーマンションが供給された。

　つまり「築20年」であれば23区内で大規模物件が豊富。総戸数が多いことで中古の売り物件を探しやすいという利点もある。

　中古マンションを購入する場合、建物があまりに古いと住宅ローンを組みにくいことがある。ローンが組めても返済期間が20年まで、15年までと制限されがちなのだ。しかし、築20年であれば、まず問題なく長期返済の住宅ローンを組むことができる。

　以上のように、築20年マンションには好ましい条件がいくつもそろっているわけだ。

「20年落ち」なら、売り時でもある

　この数年、東京23区内や大阪、名古屋の中心部では「20年落ち」の中古マンションも大きく値上がりした。値上がりを続け「まだまだ上がる」と言われた数年間、所有者はなかなか売る気になれなかった。

　ところが2026年に入り「さすがに値上がりもストップ」と言われ出すと、売り手は「そろそろ売ってもよい」と思い始める。今は、そういう時期だ。以前のように強気の値付けはできないのだが、そもそも築20年の中古マンションは買ったときが安かった。

　近年、2004年あたりのマンションが最も低価格だったといわれ、都心部でも70㎡程度の3LDKが5,000万円台や6,000万円台で購入できた。それが、3倍の1億5,000万円程度まで値上がりしたのが2024年あたりだ。

　現在はもう少し値引きしないと成約しないが、それでも1億3,000万円とか1億2,000万円…元値が5,000万円台や6,000万円台だったことを考えれば十分に利益が出る。この先、ずるずると値下がりしていく可能性を考えれば、今はまだ売り時といえる。

【関連記事】>>マンションは築20年が売りどき!?　値下がり率や資産価値、売却時の注意点などを解説！

買い手と売り手のニーズがマッチしている

　売り手が「売却適齢期」に入ってきたことも売却を後押ししている。20年前に新築分譲マンションを買った人の多くは、現年齢で50代の半ば。サラリーマンならば60歳の定年が見えてくる時期だ。

　定年を迎えても住宅ローン返済が残る場合、「都心のマンションを売り、郊外で安いマンションを現金購入してローンのない人生にする」ことが魅力的に見えてくる。

　超高層タワーマンションの場合、15年目あたりから修繕積立金が上がるケースがある。管理費と修繕積立金で毎月4万円払っていたのが、月額8万円に上がったという事例もある。

　高額のランニングコストは住み続ける限りずっと続く。定年を迎えて毎日通勤する必要もなくなれば都心にいる必要性も薄れ、郊外でローン返済がなく、ランニングコストを抑えたマンションでリタイア生活を始めたくなる時期なのだ。

　つまり、築20年の中古マンションは、買い手にとって手頃な買い物となり、売り手にとって手放したい頃合いの物件ということになる。双方の事情がうまくマッチするわけだ。

東京23区内で注目の築20年マンションを公開！

　では、築20年の中古マンションは具体的にどんなマンションがあるのか。

　たとえば、JR山手線田町駅から徒歩8分の「芝浦アイランド グローヴタワー」がある。2006年に完成し、新築分譲時は約47㎡の1LDKが3,150万円からの価格設定で販売された。180㎡近い上層階住戸は2億円を超えたが、中層階までの3LDK・80㎡程度ならば5,000万円台・6,000万円台で購入できた。

　その3LDKが今、1億5,000万円とか1億7,000万円で売り出されている。実際の成約価格はもう少し安くなると考えられるので1億3,000万円程度か。60㎡程度の2LDKならば1億円程度のケースもあるだろう。

　それなら手が届くという購入者が少なくないはずだ。山手線の外側に位置する東京23区内で「築20年」の中古マンションが7,000万円台や8,000万円台で購入可能なら、それも狙い目といえる。

　ほかには、どんなマンションがあるのだろうか。それを知るために有効な資料が筆者の手元にある。2005年から全国の人気マンションを取材し続け、その第1回発表が、まさに20年前の2006年1月だった。

　前出の「芝浦アイランド グローヴタワー」もその中に入っている。約20年前、東京23区内で人気となった新築物件のうち、今、中古として狙いたい「総戸数が100戸以上のマンション」に絞った18物件を公開しよう。ぜひ、マンション購入の参考にしてほしい。

マンション名/概要	新築時価格 （70㎡換算）	直近価格 （70㎡換算） （値上がり率）
ブリリア代官山プレステージ 所在地：渋谷区恵比寿西2-20-7（東急東横線代官山駅徒歩2分） 竣工年：2007年／総戸数：128戸／専有面積：43.14〜164.10㎡ 売り主：東京建物 特徴：個性的な外観で憧れる人が多い。新築分譲時は坪単価が500万円を切っていた	1億65万円	2億9,518万円 （＋193.3%）
番町パークハウス 所在地：千代田区四番町8-6（JR中央・総武線「市ヶ谷」駅より徒歩3分） 竣工年：2007年／総戸数：128戸／専有面積：55.92〜265.79㎡ 売り主：三菱地所 特徴：番町では戸数規模が大きいマンションとなる	9,048万円	3億1,657万円 （＋249.9%）
虎ノ門タワーズレジデンス 所在地：東京都港区虎ノ門4-1-34（東京メトロ日比谷線神谷町駅徒歩6分） 竣工年：2006年／総戸数：267戸／専有面積：104.86〜124.24㎡ 売り主：鹿島建設 特徴：販売当時、億ションをそろえた高額マンション	1億275万円	3億8,461万円 （＋274.3%）
東京フロンティアシティアーバンフォート 所在地：荒川区南千住8-6-2（つくばエクスプレス「南千住」駅より徒歩15分） 竣工年：2007年／総戸数：678戸／専有面積：71.77〜101.87㎡ 売り主：藤和不動産（現・三菱地所レジデンス）ほか 特徴：荒川に近い再開発エリアの大規模マンションで3LDKが3,000万円台・4,000万円台で購入できた	3,162万円	6,753万円 （＋113.6%）
アルス桜上水 所在地：世田谷区桜上水4-23-16（京王線「桜上水」駅徒歩6分） 竣工年：2006年／総戸数：101戸／専有面積：72.30〜81.99㎡ 売り主：東急不動産 特徴：新築時3LDKが5,000万円台から7,000万円台だった	5,517万円	7,028万円 （＋27.4%）
タワーレジデンストーキョー 所在地：台東区台東1-2-1（JR山手線「秋葉原」駅徒歩8分） 竣工年：2008年／総戸数：260戸／専有面積：44.32〜83.37㎡ 売り主：オリックスリアルエステート 特徴：秋葉原駅に近い再開発ゾーンに建設された超高層タワーマンション。新築時3,000万円を切る1LDKもあった	4,741万円	1億5,237万円 （＋221.4%）
プラウド世田谷桜丘 所在地：世田谷区桜丘1-14-11（小田急線「経堂」駅徒歩11分） 竣工年：2007年／総戸数：108戸／専有面積：62.59〜96.01㎡ 売り主：野村不動産 特徴：戸建て住宅街に立地する4階建ての低層マンション	5,476万円	8,831万円 （＋61.3%）
キャピタルマークタワー 所在地：港区芝浦4-10-1（JR山手線「田町」駅より徒歩8分） 竣工年：2007年／総戸数：869戸／専有面積：75.05〜129.05㎡ 売り主：東急不動産、安田不動産ほか 特徴：総戸数が800戸を超えるメガマンション。120㎡を超える大型住戸は新築分譲時1億円を超えた	4,395万円	1億5,249万円 （＋247.0%）
マーク・ゼロワン曳舟 所在地：墨田区京島1-35-9（京成押上線「京成曳舟」駅徒歩2分） 竣工年：2007年／総戸数：171戸／専有面積：69.74〜76.09㎡ 売り主：旭化成ホームズほか 特徴：建替え事業で完成した駅前マンション	3,624万円	8,753万円 （＋141.5%）
芝浦アイランドグローヴタワー 所在地：港区芝浦4-21-1（JR山手線・京浜東北線「田町」駅徒歩8分） 竣工年：2006年／総戸数：833戸／専有面積：約47〜178㎡ 売り主：三井不動産ほか 特徴：田町駅から徒歩8分に立地する再開発マンション。グローヴタワーに続き、ケープタワーも分譲された	5,401万円	1億8,774万円 （＋247.6%）
The Tokyo Towers 所在地：中央区勝どき6-3-1〜6-3-2（都営大江戸線「勝どき」駅徒歩5分） 竣工年：2007年／総戸数：2,799戸／専有面積：80.23〜148.38㎡ 売り主：オリックスリアルエステートほか 特徴：外観が個性的な2棟のメガマンション。買い物施設も併設され、80㎡の3LDKが5,000万円台で購入できた	4,433万円	1億5,868万円 （＋258.0%）
グランフォート青淵閣 所在地：豊島区上池袋1-32-20（JR山手線「大塚」駅徒歩9分） 竣工年：2006年／総戸数：123戸／専有面積：71.12〜108.64㎡ 売り主：大京 特徴：JR山手線の大塚駅と池袋駅の中間に位置し、周囲は住宅エリアという環境の良さが特徴	5,102万円	1億103万円 （＋98.0%）
東京テラス 所在地：世田谷区千歳台6-16-1（京王線「千歳烏山」駅徒歩16分またはバス6分「千歳台6丁目」下車徒歩1分） 竣工年：2006年／総戸数：1,036戸／専有面積：70.99〜90.57㎡ 売り主：積水ハウスほか 特徴：世田谷区内で駅からバス利用となるマンション。敷地内に樹木が多く、子育てファミリーに向く	4,617万円	8,313万円 （＋80.1%）
ザ・ステージオ 所在地：足立区西新井栄町1-19-31（東武伊勢崎線「西新井」駅徒歩4分） 竣工年：2007年／総戸数：550戸／専有面積：73.02〜99.71㎡ 売り主：野村不動産ほか 特徴：野村不動産と三菱地所（当時）が分譲した4棟全550戸の大規模マンション。新築分譲時は3,000万円台の3LDKも	3,625万円	7,818万円 （＋115.7%）
スターコート豊洲 所在地：江東区豊洲4-11-20（東京メトロ有楽町線「豊洲」駅より徒歩4分） 竣工年：2007年／総戸数：740戸／専有面積：65.54〜95.09㎡ 売り主：名鉄不動産ほか 特徴：豊洲エリアでは最もお買い得だったと評価されるマンションのひとつ。新築分譲時3LDKが3,000万円台から	4,094万円	1億1,895万円 （＋190.5%）
パークタワー東中野 所在地：中野区東中野5-1-12（JR総武・中央緩行線「東中野」駅徒歩3分） 竣工年：2007年／総戸数：169戸／専有面積：68.69〜75.57㎡ 売り主：三井不動産 特徴：東中野駅から徒歩3分に立地する30階建ての超高層タワーマンション	5,974万円	1億4,042万円 （＋135.1%）
プラウドシティ大泉学園 所在地：練馬区東大泉2-42-8（西武池袋線「大泉学園」駅徒歩11分） 竣工年：2005年／総戸数：403戸／専有面積：73.48〜103.93㎡ 売り主：野村不動産ほか 特徴：総戸数が400戸を超える大規模マンション。新築分譲時、3LDKが3,000万円台からの設定だった	4,165万円	6,130万円 （＋47.2%）
エルザ世田谷 所在地：東京都世田谷区北烏山6-11-3（京王線「千歳烏山」駅徒歩6分） 竣工年：2006年／総戸数：366戸／専有面積：79.78〜95.78㎡ 売り主：大京 特徴：世田谷区内の大規模・高級マンション。新築分譲時の価格は80㎡台の3LDKで5,000万円台から6,000万円台だった	5,155万円	9,862万円 （＋91.3%）
※物件情報の提供は櫻井幸雄氏 ※新築時・直近の70㎡換算価格はマンションレビューのサイトで公開されている10件の平均価格 ※値上がり率は新築分譲時比。データは2025年5月時点

 

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