宇都宮駅東口駅（栃木県）の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこでAIにより、過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移を推計した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう。（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）
宇都宮駅東口駅（栃木県）の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、3,665万円（10年前比+21.8%）
宇都宮駅東口駅（栃木県）の中古戸建て価格
- 3,665万円（61万円/坪）
- 10年前比+21.8%（前年比+0.5%）
- 築年 : 2006年
- 駅距離 : 30.0分
- 専有面積 : 115.0㎡（34.8坪）
- 土地面積 : 198.3㎡（60.0坪）
◆宇都宮駅東口駅の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2009年 | 49万円／坪 |
| 2014年 | 50万円／坪 |
| 2019年 | 53万円／坪 |
| 2024年 | 61万円／坪 |
| 2029年 | 63万円／坪 |
| 2034年 |
71万円/坪（グッドシナリオ） |
不動産の価格に関する公的評価額としては「公示地価」があるが、"実勢価格（実際に取引される価格）"とは異なる。都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われる。
実勢価格については分かりやすい指標がないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計した。
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■現在の中古戸建て価格
宇都宮駅東口駅：3,665万円（61万円/坪、10年前比+21.8%）
（参考）周辺の中古戸建て価格（万円/坪）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+19.6%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
【将来】ノーマルシナリオで、10年後に+4.9%を予想しており、有望なエリアと言えそうだ。
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+4.4%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。
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宇都宮市の戸建て相場ランキング（町＝大字）
| 順位 | 町名 | 坪単価 (万円) |
総額 (万円) |
10年前比 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 宿郷 | 120万円 | 4,484万円 | 51.9% |
| 2 | 今泉新町 | 116万円 | 8,000万円 | 27.4% |
| 3 | 元今泉 | 103万円 | 4,846万円 | 31.2% |
| 4 | 西一の沢町 | 100万円 | 5,509万円 | 13.8% |
| 5 | 東宝木町 | 100万円 | 6,896万円 | 16.2% |
| 6 | 城東 | 99万円 | 5,447万円 | 29.2% |
| 7 | 平松本町 | 95万円 | 5,222万円 | 28.7% |
| 8 | 細谷町 | 93万円 | 5,549万円 | 14.9% |
| 9 | 東谷町 | 92万円 | 6,929万円 | 32.8% |
| 10 | 大和 | 92万円 | 4,432万円 | 16.2% |
| 11 | ゆいの杜 | 92万円 | 6,063万円 | 20.8% |
| 12 | 下戸祭 | 90万円 | 3,537万円 | 32.3% |
| 13 | 桜 | 89万円 | 5,261万円 | 31.5% |
| 14 | 中一の沢町 | 89万円 | 4,360万円 | 27.5% |
| 15 | 戸祭町 | 89万円 | 5,044万円 | 27.4% |
| 16 | 中久保 | 87万円 | 4,894万円 | 26.5% |
| 17 | 一条 | 87万円 | 6,018万円 | 24.1% |
| 18 | 大曽 | 86万円 | 4,484万円 | 34.8% |
| 19 | 中今泉 | 86万円 | 4,724万円 | 34.6% |
| 20 | 峰町 | 85万円 | 5,341万円 | 22.9% |
| 21 | 簗瀬町 | 85万円 | 3,887万円 | 34.4% |
| 22 | 西刑部町 | 83万円 | 5,461万円 | 22.6% |
| 23 | インターパーク | 82万円 | 5,266万円 | 20.8% |
| 24 | 東原町 | 81万円 | 4,033万円 | 37.0% |
| 25 | 越戸 | 80万円 | 3,693万円 | 32.0% |
| 26 | 宝木町 | 80万円 | 4,810万円 | 24.3% |
| 27 | 鶴田 | 80万円 | 7,317万円 | 21.7% |
| 28 | 今泉町 | 80万円 | 4,393万円 | 36.3% |
| 29 | 東簗瀬 | 79万円 | 3,645万円 | 37.9% |
| 30 | 駒生 | 78万円 | 4,296万円 | 26.8% |
| 31 | 豊郷台 | 77万円 | 4,488万円 | 19.2% |
| 32 | 花房 | 76万円 | 4,392万円 | 35.0% |
| 33 | 上戸祭 | 76万円 | 4,465万円 | 31.7% |
| 34 | 簗瀬 | 75万円 | 3,612万円 | 36.2% |
| 35 | 弥生 | 75万円 | 3,439万円 | 33.5% |
| 36 | 鶴田町 | 74万円 | 4,444万円 | 32.8% |
| 37 | 西大寛 | 74万円 | 3,880万円 | 30.8% |
| 38 | 下栗 | 73万円 | 3,478万円 | 41.0% |
| 39 | 不動前 | 72万円 | 3,403万円 | 35.8% |
| 40 | 江曽島町 | 72万円 | 3,319万円 | 24.4% |
| 41 | 錦 | 71万円 | 3,222万円 | 38.3% |
| 42 | 清住 | 70万円 | 3,374万円 | 27.9% |
| 43 | 石井町 | 70万円 | 3,829万円 | 24.8% |
| 44 | 細谷 | 68万円 | 4,107万円 | 26.2% |
| 45 | 日の出 | 67万円 | 3,386万円 | 38.8% |
| 46 | 越戸町 | 66万円 | 3,617万円 | 30.7% |
| 47 | 下川俣町 | 66万円 | 3,318万円 | 28.7% |
| 48 | 若草 | 66万円 | 4,334万円 | 24.9% |
| 49 | 下栗町 | 65万円 | 3,921万円 | 22.2% |
| 50 | 泉が丘 | 65万円 | 3,328万円 | 20.3% |
| 51 | 上田町 | 65万円 | 3,905万円 | 33.6% |
| 52 | 西川田本町 | 65万円 | 3,299万円 | 26.7% |
| 53 | 東峰町 | 65万円 | 3,523万円 | 30.7% |
| 54 | 陽東 | 65万円 | 3,353万円 | 28.1% |
| 55 | 戸祭 | 64万円 | 3,644万円 | 24.2% |
| 56 | 下岡本町 | 64万円 | 4,406万円 | 34.0% |
| 57 | 関堀町 | 64万円 | 7,442万円 | 24.1% |
| 58 | 竹林町 | 63万円 | 3,381万円 | 24.9% |
| 59 | 住吉町 | 62万円 | 3,492万円 | 24.5% |
| 60 | 西原町 | 62万円 | 3,362万円 | 30.8% |
| 61 | 中戸祭町 | 62万円 | 3,074万円 | 33.2% |
| 62 | 上戸祭町 | 61万円 | 3,327万円 | 23.1% |
| 63 | 双葉 | 61万円 | 2,963万円 | 35.1% |
| 64 | 東町 | 60万円 | 3,140万円 | 32.8% |
| 65 | 八幡台 | 60万円 | 3,245万円 | 31.9% |
| 66 | 江曽島本町 | 60万円 | 6,121万円 | 6.3% |
| 67 | 上横田町 | 60万円 | 3,596万円 | 27.4% |
| 68 | 下小池町 | 60万円 | 4,475万円 | 40.7% |
| 69 | 台新田 | 60万円 | 3,215万円 | 30.4% |
| 70 | 城南 | 59万円 | 2,835万円 | 26.5% |
| 71 | 松原 | 59万円 | 3,603万円 | 22.0% |
| 72 | 若松原 | 58万円 | 3,030万円 | 28.5% |
| 73 | 鐺山町 | 58万円 | 3,753万円 | 37.3% |
| 74 | 西川田町 | 58万円 | 2,941万円 | 32.5% |
| 75 | 御幸ケ原町 | 58万円 | 2,935万円 | 28.3% |
| 76 | 野沢町 | 57万円 | 3,322万円 | 27.7% |
| 77 | 峰 | 57万円 | 2,919万円 | 31.3% |
| 78 | 駒生町 | 57万円 | 3,281万円 | 32.8% |
| 79 | 陽南 | 57万円 | 3,069万円 | 23.1% |
| 80 | 平出町 | 57万円 | 3,578万円 | 25.4% |
| 81 | 戸祭台 | 57万円 | 3,402万円 | 27.2% |
| 82 | 江曽島 | 57万円 | 2,936万円 | 29.4% |
| 83 | 五代 | 56万円 | 2,732万円 | 32.1% |
| 84 | 宝木本町 | 56万円 | 3,508万円 | 30.9% |
| 85 | 宮本町 | 56万円 | 2,086万円 | 33.7% |
| 86 | 田野町 | 55万円 | 3,471万円 | 32.3% |
| 87 | 針ケ谷 | 55万円 | 2,993万円 | 27.6% |
| 88 | 北若松原 | 55万円 | 2,517万円 | 32.0% |
| 89 | 中戸祭 | 55万円 | 3,055万円 | 24.4% |
| 90 | 東浦町 | 54万円 | 2,632万円 | 32.7% |
| 91 | 上野町 | 54万円 | 3,729万円 | 19.1% |
| 92 | 西川田 | 54万円 | 3,120万円 | 23.8% |
| 93 | 田下町 | 53万円 | 4,160万円 | 34.8% |
| 94 | 御幸本町 | 53万円 | 2,662万円 | 26.7% |
| 95 | 御幸町 | 53万円 | 2,866万円 | 29.0% |
| 96 | 兵庫塚 | 53万円 | 2,691万円 | 28.3% |
| 97 | 下平出町 | 53万円 | 4,105万円 | 24.4% |
| 98 | 滝谷町 | 53万円 | 2,394万円 | 33.8% |
| 99 | 岩曽町 | 52万円 | 2,551万円 | 26.1% |
| 100 | 川俣町 | 52万円 | 3,492万円 | 23.7% |
| 101 | 長岡町 | 52万円 | 5,113万円 | 20.1% |
| 102 | 緑 | 50万円 | 2,837万円 | 17.0% |
| 103 | 大塚町 | 50万円 | 2,787万円 | 24.3% |
| 104 | 針ケ谷町 | 49万円 | 2,542万円 | 22.8% |
| 105 | 台新田町 | 48万円 | 4,648万円 | 14.9% |
| 106 | 雀の宮 | 48万円 | 2,799万円 | 17.7% |
| 107 | 西川田東町 | 48万円 | 2,340万円 | 21.2% |
| 108 | 星が丘 | 48万円 | 3,397万円 | 14.0% |
| 109 | 横田新町 | 48万円 | 2,695万円 | 25.4% |
| 110 | 川田町 | 48万円 | 2,932万円 | 25.7% |
| 111 | 中岡本町 | 48万円 | 3,285万円 | 14.4% |
| 112 | 今泉 | 48万円 | 1,568万円 | 25.6% |
| 113 | 西 | 47万円 | 2,292万円 | 24.7% |
| 114 | 宮原 | 46万円 | 2,265万円 | 26.6% |
| 115 | 砥上町 | 45万円 | 2,488万円 | 27.8% |
| 116 | 北一の沢町 | 45万円 | 3,642万円 | 11.0% |
| 117 | 今宮 | 44万円 | 2,177万円 | 19.4% |
| 118 | 春日町 | 44万円 | 2,337万円 | 20.4% |
| 119 | 瑞穂 | 44万円 | 3,564万円 | 10.4% |
| 120 | 西川田南 | 43万円 | 2,386万円 | 24.3% |
| 121 | 南町 | 43万円 | 2,363万円 | 21.9% |
| 122 | 松風台 | 43万円 | 2,052万円 | 36.6% |
| 123 | 富士見町 | 42万円 | 2,806万円 | 14.5% |
| 124 | 雀宮町 | 41万円 | 2,017万円 | 32.2% |
| 125 | 竹下町 | 41万円 | 3,142万円 | 32.3% |
| 126 | さつき | 40万円 | 2,345万円 | 20.2% |
| 127 | 宮の内 | 40万円 | 2,279万円 | 18.0% |
| 128 | 茂原 | 40万円 | 2,030万円 | 18.8% |
| 129 | 叶谷町 | 40万円 | 2,018万円 | 42.9% |
| 130 | みどり野町 | 39万円 | 2,195万円 | 16.6% |
| 131 | 横山 | 39万円 | 2,564万円 | 24.7% |
| 132 | 下小倉町 | 39万円 | 2,664万円 | 21.1% |
| 133 | 下荒針町 | 38万円 | 2,114万円 | 23.3% |
| 134 | 東岡本町 | 38万円 | 2,296万円 | 20.5% |
| 135 | 白沢町 | 37万円 | 2,760万円 | 12.5% |
| 136 | 一ノ沢町 | 36万円 | 2,064万円 | 18.8% |
| 137 | 清原台 | 36万円 | 2,808万円 | 17.5% |
| 138 | 中里町 | 36万円 | 3,108万円 | 19.5% |
| 139 | 茂原町 | 36万円 | 1,965万円 | 18.1% |
| 140 | 立伏町 | 35万円 | 2,178万円 | 26.0% |
| 141 | 南高砂町 | 34万円 | 1,741万円 | 20.1% |
| 142 | 一の沢 | 34万円 | 1,910万円 | 16.9% |
| 143 | 海道町 | 34万円 | 3,366万円 | 15.3% |
| 144 | 大谷町 | 33万円 | 3,268万円 | 14.9% |
| 145 | 西の宮 | 32万円 | 2,373万円 | 22.2% |
| 146 | 末広 | 32万円 | 1,228万円 | 32.6% |
| 147 | さるやま町 | 31万円 | 2,709万円 | 5.3% |
| 148 | 山本 | 31万円 | 1,480万円 | 28.5% |
| 149 | 富士見が丘 | 30万円 | 1,992万円 | 18.4% |
| 150 | 六道町 | 28万円 | 592万円 | 30.0% |
| 151 | 上田原町 | 27万円 | 2,121万円 | 17.6% |
| 152 | 八千代 | 25万円 | 531万円 | 28.4% |
| 153 | 上欠町 | 25万円 | 1,815万円 | 10.9% |
| 154 | 下田原町 | 24万円 | 1,713万円 | 7.9% |
| 155 | 上籠谷町 | 23万円 | 1,500万円 | 13.6% |
| 156 | 高砂町 | 23万円 | 1,079万円 | 11.1% |
| 157 | 氷室町 | 22万円 | 1,872万円 | 11.5% |
| 158 | 道場宿町 | 21万円 | 2,067万円 | 10.3% |
| 159 | 下砥上町 | 19万円 | 1,682万円 | 8.0% |
| 160 | 徳次郎町 | 18万円 | 1,849万円 | -4.6% |
宇都宮市の戸建て相場ランキング（駅）
| 順位 | 駅名 | 坪単価 (万円) |
総額 (万円) |
10年前比 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 鶴田駅 | 74万円 | 4,412万円 | 28.4% |
| 2 | 東武宇都宮駅 | 66万円 | 3,956万円 | 21.1% |
| 3 | 南宇都宮駅 | 66万円 | 3,213万円 | 37.5% |
| 4 | 宇都宮駅 | 61万円 | 3,665万円 | 21.8% |
| 5 | 宇都宮駅東口駅 | 61万円 | 3,665万円 | 21.8% |
| 6 | 江曽島駅 | 57万円 | 2,787万円 | 25.3% |
| 7 | 雀宮駅 | 53万円 | 3,179万円 | 17.7% |
| 8 | 西川田駅 | 51万円 | 2,658万円 | 25.8% |
| 9 | 岡本駅 | 41万円 | 2,706万円 | 18.4% |
価格を詳細に分析しよう
■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？
中古戸建ての資産価値を決める要素は多数ある。広さ、間取り、建築した住宅メーカーなどの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、中古戸建ての立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。
では、宇都宮駅東口駅における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆宇都宮駅東口駅の徒歩距離別の中古戸建て坪単価 |
|
| 駅からの徒歩分数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1分 | 52万円／坪 |
| 5分 | 52万円／坪 |
| 10分 | 51万円／坪 |
| 15分 | 50万円／坪 |
| 20分 | 50万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆宇都宮駅東口駅の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 87万円／坪 |
| 5年 | 73万円／坪 |
| 10年 | 66万円／坪 |
| 15年 | 56万円／坪 |
| 20年 | 48万円／坪 |
| 25年 | 42万円／坪 |
| 30年 | 38万円／坪 |
| 35年 | 34万円／坪 |
| 40年 | 31万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
宇都宮駅東口駅の中古戸建ての過去の売買事例
宇都宮駅東口駅付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆宇都宮市の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2023年第3四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第4四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 栃木県宇都宮市中久保 | 栃木県宇都宮市鶴田 | 栃木県宇都宮市簗瀬町 | 栃木県宇都宮市簗瀬町 | 栃木県宇都宮市緑 | 栃木県宇都宮市京町 | 栃木県宇都宮市東今泉 | 栃木県宇都宮市陽東 | 栃木県宇都宮市住吉町 | 栃木県宇都宮市花園町 | 栃木県宇都宮市雀の宮 | 栃木県宇都宮市石井町 | 栃木県宇都宮市東町 | 栃木県宇都宮市宮原 | 栃木県宇都宮市宮原 | 栃木県宇都宮市西川田町 | 栃木県宇都宮市西川田本町 | 栃木県宇都宮市双葉 |
| 最寄駅 | 宇都宮駅から徒歩ー分 | 東武宇都宮駅から徒歩ー分 | 宇都宮駅から徒歩ー分 | 宇都宮駅から徒歩ー分 | 江曽島駅から徒歩11分 | 東武宇都宮駅から徒歩21分 | 陽東3丁目駅から徒歩6分 | 陽東3丁目駅から徒歩4分 | 東武宇都宮駅から徒歩19分 | 南宇都宮駅から徒歩7分 | 雀宮駅から徒歩11分 | 宇都宮駅から徒歩ー分 | 宇都宮駅から徒歩ー分 | 南宇都宮駅から徒歩10分 | 南宇都宮駅から徒歩10分 | 江曽島駅から徒歩14分 | 西川田駅から徒歩11分 | 江曽島駅から徒歩9分 |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 |
| 建物属性 | 1993年築、軽量鉄骨造 | 2021年築、木造 | 2017年築、軽量鉄骨造 | 2017年築、軽量鉄骨造 | 1990年築、木造 | 1987年築、軽量鉄骨造 | 1990年築、木造 | 1980年築、木造 | 2001年築、軽量鉄骨造 | 1973年築、木造 | 1970年築、木造 | 2001年築、軽量鉄骨造 | 1988年築、鉄骨造 | 年築、木造 | 年築、木造 | 2023年築、木造 | 2016年築、木造 | 1975年築、軽量鉄骨造 |
| 取引価格 |
2,600万円 ・52万円/坪 （16万円/m²） ・床面積165㎡ （土地面積260㎡） |
7,000万円 ・125万円/坪 （38万円/m²） ・床面積185㎡ （土地面積330㎡） |
3,700万円 ・94万円/坪 （29万円/m²） ・床面積130㎡ （土地面積240㎡） |
3,900万円 ・99万円/坪 （30万円/m²） ・床面積130㎡ （土地面積220㎡） |
1,600万円 ・33万円/坪 （10万円/m²） ・床面積160㎡ （土地面積170㎡） |
1,700万円 ・49万円/坪 （15万円/m²） ・床面積115㎡ （土地面積175㎡） |
2,400万円 ・53万円/坪 （16万円/m²） ・床面積150㎡ （土地面積200㎡） |
1,500万円 ・28万円/坪 （8.3万円/m²） ・床面積180㎡ （土地面積165㎡） |
2,300万円 ・45万円/坪 （14万円/m²） ・床面積170㎡ （土地面積270㎡） |
500万円 ・12万円/坪 （3.7万円/m²） ・床面積135㎡ （土地面積140㎡） |
1,900万円 ・43万円/坪 （13万円/m²） ・床面積145㎡ （土地面積250㎡） |
3,000万円 ・50万円/坪 （15万円/m²） ・床面積200㎡ （土地面積320㎡） |
1,900万円 ・31万円/坪 （9.5万円/m²） ・床面積200㎡ （土地面積195㎡） |
150万円 ・ー万円/坪 （ー万円/m²） ・床面積ー㎡ （土地面積110㎡） |
150万円 ・ー万円/坪 （ー万円/m²） ・床面積ー㎡ （土地面積110㎡） |
4,800万円 ・99万円/坪 （30万円/m²） ・床面積160㎡ （土地面積360㎡） |
2,000万円 ・73万円/坪 （22万円/m²） ・床面積90㎡ （土地面積150㎡） |
1,200万円 ・33万円/坪 （10万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積300㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆宇都宮市の公示地価（2025年1月）
| 地点名 | 宇都宮市-2 | 宇都宮市-3 | 宇都宮市-4 | 宇都宮市-5 | 宇都宮市-6 | 宇都宮市-7 | 宇都宮市-8 | 宇都宮市-9 | 宇都宮市-10 | 宇都宮市-11 | 宇都宮市-12 | 宇都宮市-13 | 宇都宮市-14 | 宇都宮市-15 | 宇都宮市-16 | 宇都宮市-17 | 宇都宮市-18 | 宇都宮市-19 | 宇都宮市-20 | 宇都宮市-21 | 宇都宮市-22 | 宇都宮市-23 | 宇都宮市-24 | 宇都宮市-25 | 宇都宮市-26 | 宇都宮市-27 | 宇都宮市-29 | 宇都宮市-31 | 宇都宮市-32 | 宇都宮市-33 | 宇都宮市-34 | 宇都宮市-35 | 宇都宮市-36 | 宇都宮市-37 | 宇都宮市-38 | 宇都宮市-39 | 宇都宮市-40 | 宇都宮市-41 | 宇都宮市-42 | 宇都宮市-43 | 宇都宮市-44 | 宇都宮市-45 | 宇都宮市-46 | 宇都宮市-47 | 宇都宮市-48 | 宇都宮市-49 | 宇都宮市-50 | 宇都宮市-51 | 宇都宮市-52 | 宇都宮市-53 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 栃木県宇都宮市一条4-3-26 | 栃木県宇都宮市越戸町字北久保92番19外 《地番》 | 栃木県宇都宮市横田新町8-24 | 栃木県宇都宮市下栗町2911番7 《地番》 | 栃木県宇都宮市下栗町字追金仏834番34 《地番》 | 栃木県宇都宮市花房1-12-11 | 栃木県宇都宮市宮原4-2-27 | 栃木県宇都宮市元今泉2-29-11 | 栃木県宇都宮市江曽島本町16-11 | 栃木県宇都宮市今泉町字向河原855番15 《地番》 | 栃木県宇都宮市今泉町字足洗101番7 《地番》 | 栃木県宇都宮市細谷町字下細谷681番8 《地番》 | 栃木県宇都宮市雀の宮1-13-25 | 栃木県宇都宮市清住3-4-17 | 栃木県宇都宮市西川田町字上原939番12 《地番》 | 栃木県宇都宮市石井町字南西原3438番28 《地番》 | 栃木県宇都宮市泉が丘2-9-5 | 栃木県宇都宮市泉が丘7-5-19 | 栃木県宇都宮市双葉1-4-11 | 栃木県宇都宮市操町4-18 | 栃木県宇都宮市大曽4-5-23 | 栃木県宇都宮市大塚町7-13 | 栃木県宇都宮市中一の沢町5-31 | 栃木県宇都宮市中戸祭1-4-15 | 栃木県宇都宮市中戸祭町字権現山857番2外 《地番》 | 栃木県宇都宮市鶴田町字滝ノ原3407番8 《地番》 | 栃木県宇都宮市峰町字地蔵台250番4 《地番》 | 栃木県宇都宮市簗瀬町字桶内159番11 《地番》 | 栃木県宇都宮市簗瀬町字東安又1383番24 《地番》 | 栃木県宇都宮市ゆいの杜4-21-7 | 栃木県宇都宮市下岡本町字釜井台3744番3 《地番》 | 栃木県宇都宮市駒生町字山ノ越1115番7 《地番》 | 栃木県宇都宮市駒生町字狹又1406番8 《地番》 | 栃木県宇都宮市戸祭台29番4 《地番》 | 栃木県宇都宮市細谷町字上細谷576番18 《地番》 | 栃木県宇都宮市上戸祭町字中妻740番45 《地番》 | 栃木県宇都宮市鶴田町字長峰1704番9 《地番》 | 栃木県宇都宮市富士見が丘3-11-25 | 栃木県宇都宮市豊郷台2丁目6番11 《地番》 | 栃木県宇都宮市さつき3-8-6 | 栃木県宇都宮市五代2丁目863番121 《地番》 | 栃木県宇都宮市御幸ケ原町字鐘打坂5番18 《地番》 | 栃木県宇都宮市西川田南1丁目1413番48 《地番》 | 栃木県宇都宮市中岡本町字鳥沢2663番17 《地番》 | 栃木県宇都宮市平松本町357番8外 《地番》 | 栃木県宇都宮市宝木町2丁目字西岡1035番9 《地番》 | 栃木県宇都宮市宿郷5-9-12 | 栃木県宇都宮市昭和2-5-24 | 栃木県宇都宮市新町2-3-4 | 栃木県宇都宮市中今泉2-11-12 |
| 最寄り駅 | 東武宇都宮駅から1100m | 宇都宮駅から3300m | 雀宮駅から2300m | 宇都宮駅から3200m | 宇都宮駅から4500m | 南宇都宮駅から1000m | 南宇都宮駅から750m | 宇都宮駅から850m | 江曽島駅から1200m | 宇都宮駅から1200m | 宇都宮駅から1800m | 東武宇都宮駅から4800m | 雀宮駅から550m | 東武宇都宮駅から1400m | 江曽島駅から1200m | 宇都宮駅から4500m | 峰駅から650m | 宇都宮駅から2400m | 江曽島駅から450m | 東武宇都宮駅から1100m | 宇都宮駅から1700m | 鶴田駅から800m | 東武宇都宮駅から1900m | 東武宇都宮駅から2500m | 東武宇都宮駅から3200m | 南宇都宮駅から1200m | 宇都宮駅から2600m | 宇都宮駅から2000m | 宇都宮駅から2700m | ゆいの杜中央駅から500m | 岡本駅から1700m | 東武宇都宮駅から4000m | 東武宇都宮駅から4600m | 東武宇都宮駅から2900m | 東武宇都宮駅から5500m | 東武宇都宮駅から3300m | 東武宇都宮駅から3500m | 宇都宮駅から4000m | 宇都宮駅から6400m | 雀宮駅から2200m | 雀宮駅から1100m | 岡本駅から1400m | 西川田駅から650m | 岡本駅から1400m | 宇都宮駅から2600m | 東武宇都宮駅から5600m | 宇都宮駅から1000m | 東武宇都宮駅から1000m | 南宇都宮駅から550m | 宇都宮駅から1400m |
| 土地面積 | 483㎡ | 210㎡ | 183㎡ | 268㎡ | 193㎡ | 345㎡ | 177㎡ | 208㎡ | 201㎡ | 239㎡ | 264㎡ | 167㎡ | 177㎡ | 484㎡ | 238㎡ | 237㎡ | 247㎡ | 215㎡ | 266㎡ | 155㎡ | 166㎡ | 157㎡ | 331㎡ | 165㎡ | 266㎡ | 161㎡ | 154㎡ | 153㎡ | 193㎡ | 202㎡ | 240㎡ | 157㎡ | 333㎡ | 218㎡ | 193㎡ | 279㎡ | 248㎡ | 186㎡ | 194㎡ | 182㎡ | 219㎡ | 231㎡ | 228㎡ | 184㎡ | 179㎡ | 330㎡ | 150㎡ | 190㎡ | 257㎡ | 1640㎡ |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 |
| 取引価格 | 32万円/坪 （9.8万円/㎡） 前年比+1.0% |
23万円/坪 （6.9万円/㎡） 前年比+0.9% |
17万円/坪 （5.3万円/㎡） 前年比+0.2% |
30万円/坪 （9.1万円/㎡） 前年比+1.8% |
19万円/坪 （5.8万円/㎡） 前年比+0.9% |
25万円/坪 （7.6万円/㎡） 前年比+0.8% |
20万円/坪 （6.0万円/㎡） 前年比+0.2% |
45万円/坪 （14万円/㎡） 前年比+3.0% |
23万円/坪 （6.8万円/㎡） 前年比+0.4% |
32万円/坪 （9.6万円/㎡） 前年比+1.9% |
26万円/坪 （7.7万円/㎡） 前年比+1.3% |
19万円/坪 （5.9万円/㎡） 前年比+0.5% |
18万円/坪 （5.4万円/㎡） 前年比+0.6% |
32万円/坪 （9.6万円/㎡） 前年比+1.1% |
19万円/坪 （5.8万円/㎡） 前年比+0.5% |
22万円/坪 （6.5万円/㎡） 前年比+1.2% |
33万円/坪 （10万円/㎡） 前年比+3.6% |
29万円/坪 （8.6万円/㎡） 前年比+2.3% |
23万円/坪 （7.0万円/㎡） 前年比+0.3% |
32万円/坪 （9.7万円/㎡） 前年比+0.9% |
29万円/坪 （8.9万円/㎡） 前年比+1.1% |
22万円/坪 （6.7万円/㎡） 前年比+0.3% |
25万円/坪 （7.5万円/㎡） 前年比+0.7% |
26万円/坪 （7.9万円/㎡） 前年比+1.2% |
22万円/坪 （6.7万円/㎡） 前年比+0.9% |
23万円/坪 （6.9万円/㎡） 前年比+0.4% |
23万円/坪 （6.9万円/㎡） 前年比+1.2% |
24万円/坪 （7.2万円/㎡） 前年比+1.3% |
23万円/坪 （6.9万円/㎡） 前年比+1.5% |
24万円/坪 （7.1万円/㎡） 前年比+7.7% |
18万円/坪 （5.5万円/㎡） 前年比+0.7% |
17万円/坪 （5.1万円/㎡） 前年比+0.6% |
14万円/坪 （4.4万円/㎡） 前年比+0.5% |
31万円/坪 （9.3万円/㎡） 前年比+0.0% |
17万円/坪 （5.0万円/㎡） 前年比+0.4% |
23万円/坪 （7.1万円/㎡） 前年比+0.9% |
15万円/坪 （4.6万円/㎡） 前年比+0.0% |
13万円/坪 （3.8万円/㎡） 前年比▲0.5% |
18万円/坪 （5.6万円/㎡） 前年比▲0.2% |
18万円/坪 （5.4万円/㎡） 前年比+0.4% |
19万円/坪 （5.8万円/㎡） 前年比+0.5% |
20万円/坪 （5.9万円/㎡） 前年比+0.5% |
18万円/坪 （5.5万円/㎡） 前年比+0.4% |
15万円/坪 （4.5万円/㎡） 前年比+0.7% |
33万円/坪 （10万円/㎡） 前年比+2.9% |
16万円/坪 （4.9万円/㎡） 前年比+0.0% |
49万円/坪 （15万円/㎡） 前年比+2.8% |
37万円/坪 （11万円/㎡） 前年比+0.9% |
27万円/坪 （8.3万円/㎡） 前年比+0.6% |
46万円/坪 （14万円/㎡） 前年比+3.7% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
宇都宮駅東口駅がある宇都宮市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、宇都宮駅東口駅を含む、宇都宮市はどうなるのだろうか。
◆宇都宮市の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 518,757人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 505,490人 | 97.4 | |
| 2030年 | 497,708人 | 95.9 | |
| 2035年 | 488,853人 | 94.2 | |
| 2040年 | 478,951人 | 92.3 | |
| 2045年 | 467,808人 | 90.2 | |
| 2050年 | 455,580人 | 87.8 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）宇都宮駅東口駅のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
宇都宮市：87.8
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
栃木県鹿沼市：68.7
栃木県日光市：56.3
栃木県真岡市：75.9
栃木県さくら市：85.9
栃木県下野市：82.1
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,401万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,101万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,268万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,085万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 4,903万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 5,720万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 6,537万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 7,354万円 | 26.3万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 28.6万円 |
|
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.49%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年7月調査 |
||
 |
 |
宇都宮駅東口駅(栃木県)の中古戸建てに関するFAQ
- Q宇都宮駅東口駅(栃木県)の中古戸建て価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
宇都宮駅東口駅(栃木県)の中古戸建て価格は、現在の平均価格が約61万円/坪となっており、10年前と比べて+21.8％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q宇都宮駅東口駅(栃木県)の中古戸建て価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約64万円/坪となり、+4.9%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q宇都宮駅東口駅(栃木県)の公示地価はいくら？
- A
代表的な地点としては、栃木県宇都宮市一条4-3-26（東武宇都宮駅から1100m、第1種住居地域）が、30万円/坪（9.8万円/㎡、前年比1.0%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。
- Q公示地価は相場価格（実勢価格）が大きく異なるのはなぜですか？
- A
公示地価は不動産の公的な評価額ではあるものの、一般的に'実勢価格（実際に取引される価格）'と異なることが多い。公示地価に対する実勢価格は、都市部であれば1.5～2.0倍、地方では1.0～1.1倍と高くなる傾向にある。実勢価格の標準的な指標はないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計している。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。
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