愛媛県西予市の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
愛媛県西予市の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、237万円（10年前比▲69.7%）
愛媛県西予市の中古戸建て価格
- 237万円（6.3万円/坪）
- 10年前比▲69.7%（前年比▲36.3%）
- 平均築年 : 1988年
- 平均駅距離 : 33分
- 平均専有面積 : 125.0㎡（37.8坪）
- 平均土地面積 : 260.0㎡（78.7坪）
◆愛媛県西予市の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2007年 | 30万円／坪 |
| 2012年 | 21万円／坪 |
| 2017年 | 16万円／坪 |
| 2022年 | 6.3万円／坪 |
| 2027年 | 5.0万円／坪 |
| 2032年 | 3.8万円／坪 |
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■現在の中古戸建て価格
愛媛県西予市：237万円（6.3万円/坪、10年前比-69.7%）
（参考）愛媛県西予市のあるエリアの中古戸建て価格は？
愛媛県：1,340万円（40万円/坪、10年前比▲8.6%）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
愛媛県宇和島市：626万円（18万円/坪、10年前比▲40.5%）
愛媛県八幡浜市：747万円（21万円/坪、10年前比▲26.4%）
愛媛県大洲市：726万円（21万円/坪、10年前比▲32.2%）
愛媛県久万高原町：1,462万円（40万円/坪、10年前比▲8.6%）
愛媛県内子町：1,523万円（40万円/坪、10年前比▲8.6%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲23.3%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲39.0%
- ノーマルシナリオ
144万円（3.8万円/坪、10年間で▲39.0%を予想）
（参考）周囲の中古戸建て価格（ノーマルシナリオ）は？
愛媛県宇和島市：385万円（11万円/坪、10年後は▲38.6%）
愛媛県八幡浜市：523万円（14万円/坪、10年後は▲29.9%）
愛媛県大洲市：673万円（19万円/坪、10年後は▲7.3%）
愛媛県久万高原町：1,232万円（34万円/坪、10年後は▲15.7%）
愛媛県内子町：1,283万円（34万円/坪、10年後は▲15.7%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲21.4%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2022年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2022年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2023年〜2032年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2022年以降は1.1倍、GDPが2022年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2022年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆愛媛県西予市の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 41万円／坪 |
| 5年 | 31万円／坪 |
| 10年 | 31万円／坪 |
| 15年 | 20万円／坪 |
| 20年 | 13万円／坪 |
| 25年 | 15万円／坪 |
| 30年 | 16万円／坪 |
| 35年 | 17万円／坪 |
| 40年 | 14万円／坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆西予市の公示地価（2024年1月）
| 地点名 | 西予市-1 | 西予市-2 | 西予市-3 | 西予市-4 | 西予市-5 | 西予市-6 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 愛媛県西予市野村町野村11号89番 | 愛媛県西予市野村町野村1号468番2 | 愛媛県西予市三瓶町朝立字櫓ノ下2番耕地24番2 | 愛媛県西予市三瓶町津布理字道ノ下90番12 | 愛媛県西予市宇和町卯之町2丁目664番 | 愛媛県西予市宇和町下松葉140番11 |
| 最寄り駅 | 下宇和駅から13000m | 下宇和駅から14000m | 伊予石城駅から10000m | 伊予石城駅から8700m | 卯之町駅から350m | 上宇和駅から1000m |
| 土地面積 | 179㎡ | 239㎡ | 214㎡ | 161㎡ | 215㎡ | 256㎡ |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 |
| 取引価格 | 6.7万円/坪 （2.2万円/㎡） 前年比▲1.4% |
3.0万円/坪 （1.0万円/㎡） 前年比▲0.2% |
8.8万円/坪 （2.9万円/㎡） 前年比▲2.1% |
8.0万円/坪 （2.6万円/㎡） 前年比▲2.2% |
9.2万円/坪 （3.0万円/㎡） 前年比+0.0% |
9.9万円/坪 （3.2万円/㎡） 前年比+0.0% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
西予市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、西予市はどうなるのだろうか。
◆西予市の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 35,388人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 32,081人 | 90.7 | |
| 2030年 | 28,848人 | 81.5 | |
| 2035年 | 25,881人 | 73.1 | |
| 2040年 | 23,128人 | 65.4 | |
| 2045年 | 20,560人 | 58.1 | |
| 2050年 | 18,200人 | 51.4 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）愛媛県西予市のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
西予市：51.4
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
愛媛県宇和島市：51.2
愛媛県八幡浜市：49.4
愛媛県大洲市：52.7
愛媛県久万高原町：41.4
愛媛県内子町：52.0
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,535万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,303万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,583万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,478万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,374万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 6,270万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 7,165万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
|
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が1.89%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2025年6月調査 |
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愛媛県西予市の中古戸建ての過去の売買事例
愛媛県西予市付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆西予市の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 愛媛県西予市野村町阿下 | 愛媛県西予市三瓶町朝立 | 愛媛県西予市城川町古市 | 愛媛県西予市野村町予子林 | 愛媛県西予市宇和町坂戸 | 愛媛県西予市宇和町東多田 | 愛媛県西予市宇和町瀬戸 | 愛媛県西予市宇和町上松葉 | 愛媛県西予市野村町野村 | 愛媛県西予市野村町野村 | 愛媛県西予市宇和町下松葉 | 愛媛県西予市宇和町卯之町 | 愛媛県西予市野村町野村 | 愛媛県西予市三瓶町朝立 | 愛媛県西予市三瓶町朝立 | 愛媛県西予市宇和町坂戸 | 愛媛県西予市宇和町岩木 | 愛媛県西予市宇和町東多田 | 愛媛県西予市宇和町下松葉 |
| 最寄駅 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | 上宇和駅から徒歩11分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | 上宇和駅から徒歩9分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | 上宇和駅から徒歩15分 | 卯之町駅から徒歩4分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | 上宇和駅から徒歩9分 | 伊予石城駅から徒歩12分 | ー駅から徒歩ー分 | 卯之町駅から徒歩13分 |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 近隣商業地域 | 都市計画区域外 | 都市計画区域外 | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 近隣商業地域 | 近隣商業地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 第1種住居地域 |
| 建物属性 | 1972年築、木造 | 1966年築、木造 | 1974年築、木造 | 年築、木造 | 2002年築、木造 | 1995年築、鉄骨造 | 1955年築、ー | 1977年築、鉄骨造 | 年築、木造 | 年築、木造 | 2023年築、木造 | 1969年築、木造 | 1971年築、鉄骨造、軽量鉄骨造 | 年築、鉄骨造 | 1978年築、木造 | 2005年築、軽量鉄骨造 | 2004年築、木造 | 1983年築、木造 | 1970年築、木造 |
| 取引価格 | 15万円 ・0.3万円/坪 （0.1万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積180㎡） |
120万円 ・5.0万円/坪 （1.5万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積80㎡） |
210万円 ・0.9万円/坪 （0.3万円/m²） ・床面積280㎡ （土地面積770㎡） |
150万円 ・0.5万円/坪 （0.2万円/m²） ・床面積ー㎡ （土地面積1100㎡） |
410万円 ・6.8万円/坪 （2.1万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積200㎡） |
350万円 ・1.1万円/坪 （0.3万円/m²） ・床面積420㎡ （土地面積1100㎡） |
30万円 ・0.8万円/坪 （0.2万円/m²） ・床面積25㎡ （土地面積130㎡） |
1,400万円 ・6.4万円/坪 （1.9万円/m²） ・床面積220㎡ （土地面積720㎡） |
280万円 ・3.2万円/坪 （1.0万円/m²） ・床面積25㎡ （土地面積290㎡） |
300万円 ・2.2万円/坪 （0.7万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積460㎡） |
3,500万円 ・64万円/坪 （20万円/m²） ・床面積110㎡ （土地面積180㎡） |
800万円 ・18万円/坪 （5.5万円/m²） ・床面積110㎡ （土地面積145㎡） |
340万円 ・9.0万円/坪 （2.7万円/m²） ・床面積140㎡ （土地面積125㎡） |
1,000万円 ・10万円/坪 （3.0万円/m²） ・床面積ー㎡ （土地面積330㎡） |
370万円 ・6.1万円/坪 （1.8万円/m²） ・床面積155㎡ （土地面積200㎡） |
2,500万円 ・20万円/坪 （5.9万円/m²） ・床面積195㎡ （土地面積420㎡） |
2,400万円 ・22万円/坪 （6.7万円/m²） ・床面積165㎡ （土地面積360㎡） |
1,300万円 ・20万円/坪 （5.9万円/m²） ・床面積150㎡ （土地面積220㎡） |
750万円 ・11万円/坪 （3.4万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積220㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
※「取引価格」の坪単価および平米単価は「総額÷土地面積」で計算
不動産を売却するなら、まずは「不動産一括査定」で売却価格の目安を知ろう。
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