滋賀県野洲市の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
滋賀県野洲市の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、2,155万円（10年前比▲7.4%）
滋賀県野洲市の中古戸建て価格
- 2,155万円（65万円/坪）
- 10年前比▲7.4%（前年比+4.4%）
- 平均築年 : 1997年
- 平均駅距離 : 26分
- 平均専有面積 : 110.0㎡（33.3坪）
- 平均土地面積 : 180.0㎡（54.5坪）
◆滋賀県野洲市の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2007年 | 67万円／坪 |
| 2012年 | 70万円／坪 |
| 2017年 | 69万円／坪 |
| 2022年 | 65万円／坪 |
| 2027年 | 57万円／坪 |
| 2032年 | 50万円／坪 |
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■現在の中古戸建て価格
滋賀県野洲市：2,155万円（65万円/坪、10年前比-7.4%）
（参考）滋賀県野洲市のあるエリアの中古戸建て価格は？
滋賀県：1,882万円（57万円/坪、10年前比▲3.0%）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
滋賀県大津市：2,005万円（63万円/坪、10年前比+2.3%）
滋賀県近江八幡市：1,769万円（53万円/坪、10年前比▲10.7%）
滋賀県守山市：2,802万円（84万円/坪、10年前比▲3.7%）
滋賀県栗東市：2,608万円（78万円/坪、10年前比+0.8%）
滋賀県湖南市：1,498万円（45万円/坪、10年前比+19.2%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+1.6%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲22.7%
- ノーマルシナリオ
1,666万円（50万円/坪、10年間で▲22.7%を予想）
（参考）周囲の中古戸建て価格（ノーマルシナリオ）は？
滋賀県大津市：1,965万円（62万円/坪、10年後は▲2.0%）
滋賀県近江八幡市：1,073万円（32万円/坪、10年後は▲39.4%）
滋賀県守山市：1,962万円（59万円/坪、10年後は▲30.0%）
滋賀県栗東市：1,960万円（59万円/坪、10年後は▲24.8%）
滋賀県湖南市：1,290万円（39万円/坪、10年後は▲13.9%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲22.0%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2022年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2022年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2023年〜2032年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2022年以降は1.1倍、GDPが2022年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2022年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆滋賀県野洲市の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 99万円／坪 |
| 5年 | 84万円／坪 |
| 10年 | 70万円／坪 |
| 15年 | 57万円／坪 |
| 20年 | 53万円／坪 |
| 25年 | 38万円／坪 |
| 30年 | 44万円／坪 |
| 35年 | 42万円／坪 |
| 40年 | 32万円／坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆野洲市の公示地価（2024年1月）
| 地点名 | 野洲市-1 | 野洲市-2 | 野洲市-3 | 野洲市-4 | 野洲市-5 | 野洲市-6 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 滋賀県野洲市久野部字七ノ坪1番19 | 滋賀県野洲市野洲字木ノ座175番6 | 滋賀県野洲市行畑字中出343番14 | 滋賀県野洲市小篠原字横枕1818番44 | 滋賀県野洲市西河原字川ケ中1036番23 | 滋賀県野洲市西河原字里ノ内680番 |
| 最寄り駅 | 野洲駅から1000m | 野洲駅から1600m | 野洲駅から900m | 野洲駅から1000m | 野洲駅から4200m | 野洲駅から4600m |
| 土地面積 | 169㎡ | 353㎡ | 129㎡ | 153㎡ | 154㎡ | 458㎡ |
| 用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 |
| 取引価格 | 31万円/坪 （10万円/㎡） 前年比+2.4% |
21万円/坪 （7.0万円/㎡） 前年比+1.3% |
31万円/坪 （10万円/㎡） 前年比+2.1% |
31万円/坪 （10万円/㎡） 前年比+2.6% |
18万円/坪 （5.8万円/㎡） 前年比+1.1% |
9.8万円/坪 （3.2万円/㎡） 前年比+0.3% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
野洲市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、野洲市はどうなるのだろうか。
◆野洲市の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 50,513人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 50,079人 | 99.1 | |
| 2030年 | 49,299人 | 97.6 | |
| 2035年 | 48,265人 | 95.5 | |
| 2040年 | 47,043人 | 93.1 | |
| 2045年 | 45,721人 | 90.5 | |
| 2050年 | 44,340人 | 87.8 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）滋賀県野洲市のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
野洲市：87.8
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
滋賀県大津市：92.7
滋賀県近江八幡市：85.1
滋賀県守山市：102.2
滋賀県栗東市：98.2
滋賀県湖南市：80.1
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,535万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,303万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,583万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,478万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,374万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 6,270万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 7,165万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
|
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が1.89%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2025年6月調査 |
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滋賀県野洲市の中古戸建ての過去の売買事例
滋賀県野洲市付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆野洲市の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 滋賀県野洲市行畑 | 滋賀県野洲市六条 | 滋賀県野洲市冨波乙 | 滋賀県野洲市栄 | 滋賀県野洲市永原 | 滋賀県野洲市永原 | 滋賀県野洲市吉地 | 滋賀県野洲市西河原 | 滋賀県野洲市大畑 | 滋賀県野洲市大畑 | 滋賀県野洲市栄 | 滋賀県野洲市永原 | 滋賀県野洲市近江富士 | 滋賀県野洲市近江富士 | 滋賀県野洲市近江富士 | 滋賀県野洲市久野部 | 滋賀県野洲市冨波甲 | 滋賀県野洲市冨波乙 | 滋賀県野洲市比留田 | 滋賀県野洲市小比江 |
| 最寄駅 | 野洲駅から徒歩13分 | ー駅から徒歩ー分 | 野洲駅から徒歩20分 | 野洲駅から徒歩20分 | 野洲駅から徒歩ー分 | 野洲駅から徒歩ー分 | 野洲駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | 野洲駅から徒歩25分 | 野洲駅から徒歩23分 | 野洲駅から徒歩15分 | 野洲駅から徒歩ー分 | 野洲駅から徒歩ー分 | 野洲駅から徒歩ー分 | 野洲駅から徒歩ー分 | 野洲駅から徒歩15分 | 野洲駅から徒歩ー分 | 野洲駅から徒歩20分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 準工業地域 | 市街化調整区域 | 市街化調整区域 |
| 建物属性 | 2023年築、木造 | 2023年築、木造 | 2024年築、木造 | 1970年築、軽量鉄骨造 | 年築、木造 | 年築、木造 | 1993年築、軽量鉄骨造 | 1995年築、木造 | 1991年築、木造 | 1991年築、木造 | 年築、ー | 年築、木造 | 2024年築、木造 | 2008年築、木造 | 2024年築、木造 | 1982年築、木造 | 2021年築、木造 | 2020年築、木造 | 年築、ー | 1990年築、木造 |
| 取引価格 | 4,100万円 ・85万円/坪 （26万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積160㎡） |
3,000万円 ・64万円/坪 （19万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積155㎡） |
3,200万円 ・88万円/坪 （27万円/m²） ・床面積110㎡ （土地面積120㎡） |
680万円 ・22万円/坪 （6.8万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積100㎡） |
2,700万円 ・64万円/坪 （19万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積140㎡） |
2,600万円 ・61万円/坪 （19万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積140㎡） |
3,800万円 ・23万円/坪 （7.1万円/m²） ・床面積205㎡ （土地面積535㎡） |
3,300万円 ・52万円/坪 （16万円/m²） ・床面積195㎡ （土地面積210㎡） |
500万円 ・8.7万円/坪 （2.6万円/m²） ・床面積135㎡ （土地面積190㎡） |
500万円 ・8.9万円/坪 （2.7万円/m²） ・床面積135㎡ （土地面積185㎡） |
2,700万円 ・71万円/坪 （22万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積125㎡） |
2,500万円 ・66万円/坪 （20万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積125㎡） |
2,400万円 ・63万円/坪 （19万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積125㎡） |
2,400万円 ・37万円/坪 （11万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積215㎡） |
2,300万円 ・61万円/坪 （18万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積125㎡） |
2,300万円 ・46万円/坪 （14万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積165㎡） |
3,800万円 ・81万円/坪 （25万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積155㎡） |
3,200万円 ・64万円/坪 （19万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積165㎡） |
4,600万円 ・89万円/坪 （27万円/m²） ・床面積180㎡ （土地面積170㎡） |
1,700万円 ・18万円/坪 （5.3万円/m²） ・床面積180㎡ （土地面積320㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
※「取引価格」の坪単価および平米単価は「総額÷土地面積」で計算
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