福島県広野町の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
福島県広野町の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、1,367万円（10年前比▲43.5%）
福島県広野町の中古戸建て価格
- 1,367万円（34万円/坪）
- 10年前比▲43.5%（前年比+17.5%）
- 平均築年 : 1994年
- 平均駅距離 : 26分
- 平均専有面積 : 135.0㎡（40.8坪）
- 平均土地面積 : 340.0㎡（102.9坪）
◆福島県広野町の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2007年 | 42万円／坪 |
| 2012年 | 59万円／坪 |
| 2017年 | 43万円／坪 |
| 2022年 | 34万円／坪 |
| 2027年 | 34万円／坪 |
| 2032年 | 35万円／坪 |
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■現在の中古戸建て価格
福島県広野町：1,367万円（34万円/坪、10年前比-43.5%）
（参考）福島県広野町のあるエリアの中古戸建て価格は？
福島県：1,561万円（45万円/坪、10年前比+6.7%）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
福島県いわき市：1,829万円（53万円/坪、10年前比+5.3%）
福島県楢葉町：1,996万円（45万円/坪、10年前比+6.7%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+6.0%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、+5.7%
- ノーマルシナリオ
1,445万円（35万円/坪、10年間で+5.7%を予想）
（参考）周囲の中古戸建て価格（ノーマルシナリオ）は？
福島県いわき市：1,195万円（34万円/坪、10年後は▲34.7%）
福島県楢葉町：1,373万円（31万円/坪、10年後は▲31.2%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲33.0%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2022年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2022年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2023年〜2032年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2022年以降は1.1倍、GDPが2022年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2022年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆福島県広野町の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 61万円／坪 |
| 5年 | 58万円／坪 |
| 10年 | 50万円／坪 |
| 15年 | 41万円／坪 |
| 20年 | 45万円／坪 |
| 25年 | 27万円／坪 |
| 30年 | 36万円／坪 |
| 35年 | 28万円／坪 |
| 40年 | 17万円／坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,535万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,303万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,583万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,478万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,374万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 6,270万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 7,165万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
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※新規借入。金利は、21-35年固定金利が1.89%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2025年6月調査 |
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福島県広野町の中古戸建ての過去の売買事例
福島県広野町付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆広野町の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 |
|---|---|---|
| 住居表示 | 福島県広野町広洋台 | 福島県広野町大字下浅見川 |
| 最寄駅 | Jヴィレッジ駅から徒歩25分 | 広野駅から徒歩6分 |
| 用途区分 | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） |
| 建物属性 | 2002年築、木造 | 1985年築、木造 |
| 取引価格 | 880万円 ・8.8万円/坪 （2.7万円/m²） ・床面積135㎡ （土地面積330㎡） |
710万円 ・3.8万円/坪 （1.2万円/m²） ・床面積160㎡ （土地面積620㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
※「取引価格」の坪単価および平米単価は「総額÷土地面積」で計算
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