西袋駅（山形県）で一戸建ての売却を検討するなら、まず「いくらで売れるか」「今が売り時か」「どう売るか」を知ることが重要だ。本記事ではAIによる価格予測（過去15年＋今後10年）に加え、実際の一戸建て売却相場・売却方法・費用・高く売るコツ・査定方法までを解説する。（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）
西袋駅（山形県）の一戸建ての売却価格・相場は？【AI予測】
現在の価格は、1,633万円（10年前比+24.0%）
西袋駅（山形県）の中古戸建て価格
- 1,633万円（14万円/坪）
- 10年前比+24.0%（前年比+0.7%）
- 築年 : 1993年
- 駅距離 : 60.0分
- 専有面積 : 145.0㎡（43.9坪）
- 土地面積 : 376.9㎡（114.0坪）
◆西袋駅の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2009年 | 9.6万円／坪 |
| 2014年 | 12万円／坪 |
| 2019年 | 13万円／坪 |
| 2024年 | 14万円／坪 |
| 2029年 | 15万円／坪 |
| 2034年 |
17万円/坪（グッドシナリオ） |
不動産の価格に関する公的評価額としては「公示地価」があるが、"実勢価格（実際に取引される価格）"とは異なる。都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われる。
実勢価格については分かりやすい指標がないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計した。
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「今が売り時か」を判断するには、現在の正確な売却価格を知ることが不可欠だ。無料査定なら、売却を決める前でも気軽に相場を把握できる。「リビンマッチ」なら、大手不動産会社を含む最大6社に一括して査定依頼できる（サービス提供：リビンマッチ）。
提携する不動産仲介会社が1,700社以上と多く、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地など幅広い種類の不動産にも対応している（サービス提供：リビンマッチ）。
■現在の中古戸建て価格
西袋駅：1,633万円（14万円/坪、10年前比+24.0%）
（参考）周辺の中古戸建て価格（万円/坪）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+23.0%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
【将来】ノーマルシナリオで、10年後に+7.0%を予想しており、有望なエリアと言えそうだ。
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲3.3%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。
庄内町の中古戸建て相場ランキング（町＝大字）
| 順位 | 町名 | 坪単価 (万円) |
総額 (万円) |
10年前比 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 清川 | 39万円 | 3,049万円 | 42.6% |
| 2 | 余目 | 21万円 | 1,711万円 | 10.7% |
| 3 | 常万 | 7.0万円 | 648万円 | 8.1% |
| 4 | 狩川 | 6.9万円 | 789万円 | 4.2% |
| 5 | 余目新田 | 6.2万円 | 672万円 | -1.9% |
庄内町の中古戸建て相場ランキング（駅）
| 順位 | 駅名 | 坪単価 (万円) |
総額 (万円) |
10年前比 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 清川駅 | 26万円 | 2,057万円 | 43.6% |
| 2 | 余目駅 | 25万円 | 2,159万円 | 14.7% |
| 3 | 西袋駅 | 14万円 | 1,633万円 | 24.0% |
西袋駅(山形県)の一戸建ては実際いくらで売れている？売却相場と成約事例
「相場」と「実際に売れる価格（成約価格）」は必ずしも一致しない。ここでは国土交通省が公開する実際の成約事例から、西袋駅(山形県)の一戸建てがどの価格帯で売買されているかを見ていこう。
実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、売却価格相場算定の参考としよう。
◆庄内町の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第3四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 山形県東田川郡庄内町余目 | 山形県東田川郡庄内町余目新田 | 山形県東田川郡庄内町狩川 | 山形県東田川郡庄内町余目 | 山形県東田川郡庄内町余目 | 山形県東田川郡庄内町余目 | 山形県東田川郡庄内町払田 | 山形県東田川郡庄内町払田 | 山形県東田川郡庄内町余目 | 山形県東田川郡庄内町余目 |
| 最寄駅 | 余目駅から徒歩9分 | 余目駅から徒歩ー分 | 狩川駅から徒歩6分 | 余目駅から徒歩13分 | 余目駅から徒歩15分 | 余目駅から徒歩16分 | 余目駅から徒歩13分 | 余目駅から徒歩15分 | 余目駅から徒歩11分 | 余目駅から徒歩13分 |
| 用途区分 | 第2種住居地域 | 都市計画区域外 | 都市計画区域外 | 近隣商業地域 | 第1種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 未分類都市計画区域（非線引き） | 第1種中高層住居専用地域 | 第2種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 |
| 建物属性 | 2024年築、ー | 2016年築、木造 | 1959年築、ー | 2019年築、木造 | 2021年築、木造 | 1971年築、木造 | 1996年築、木造 | 1981年築、木造 | 2024年築、木造 | 1979年築、木造 |
| 取引価格 |
2,900万円 ・96万円/坪 （29万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積230㎡） |
1,700万円 ・47万円/坪 （14万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積240㎡） |
1.0万円 ・0.0万円/坪 （0.0万円/m²） ・床面積75㎡ （土地面積270㎡） |
2,000万円 ・70万円/坪 （21万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積200㎡） |
2,200万円 ・76万円/坪 （23万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積310㎡） |
350万円 ・12万円/坪 （3.7万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積210㎡） |
1,100万円 ・18万円/坪 （5.5万円/m²） ・床面積200㎡ （土地面積400㎡） |
1,500万円 ・47万円/坪 （14万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積370㎡） |
2,400万円 ・88万円/坪 （27万円/m²） ・床面積90㎡ （土地面積195㎡） |
370万円 ・24万円/坪 （7.4万円/m²） ・床面積50㎡ （土地面積210㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
西袋駅(山形県)の一戸建てには「買い手」がいるのか？
売却を考えるうえで気になるのが「そもそも買い手がいるのか」という点だろう。上記の成約事例は、過去1年間での同市区町村内での成約事例を最大50件掲載しているが、20件以上ある市区町村であれば売買が比較的活発なエリアと言えるだろう。
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売却価格を詳細に分析しよう（駅距離・築年数・公示地価）
■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？
中古戸建ての資産価値を決める要素は多数ある。広さ、間取り、建築した住宅メーカーなどの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、中古戸建ての立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。
では、西袋駅における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆西袋駅の徒歩距離別の中古戸建て坪単価 |
|
| 駅からの徒歩分数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1分 | 13万円／坪 |
| 5分 | 13万円／坪 |
| 10分 | 13万円／坪 |
| 15分 | 13万円／坪 |
| 20分 | 13万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆西袋駅の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 61万円／坪 |
| 5年 | 47万円／坪 |
| 10年 | 37万円／坪 |
| 15年 | 25万円／坪 |
| 20年 | 20万円／坪 |
| 25年 | 16万円／坪 |
| 30年 | 13万円／坪 |
| 35年 | 11万円／坪 |
| 40年 | 8.4万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
売却する立場から押さえておきたいのは、マンションは築年数の経過とともに価格が下がりやすく、とくに築20年を超えると下落が大きくなる傾向があるという点だ。上のグラフで下落の傾きが緩やかなエリアは、それだけ立地や資産性が価格を支えていることを意味する。
だからこそ、売却を検討しているなら早めに現在価格を把握しておきたい。とくに築古のマンションは、管理状態や修繕積立金の積立状況が価格を左右するため、建物の維持状況もあわせて確認したい。
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆庄内町の公示地価（2025年1月）
| 地点名 | 庄内町-1 | 庄内町-2 |
|---|---|---|
| 住居表示 | 山形県庄内町余目字興野47番 《地番》 | 山形県庄内町余目字猿田92番6 《地番》 |
| 最寄り駅 | 余目駅から1400m | 余目駅から600m |
| 土地面積 | 531㎡ | 497㎡ |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第2種住居地域 |
| 取引価格 | 3.8万円/坪 （1.2万円/㎡） 前年比+0.0% |
5.8万円/坪 （1.8万円/㎡） 前年比+1.2% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
西袋駅(山形県)の一戸建ての売り時はいつ？AI価格予測から考える
「今売るべきか、もう少し待つべきか」は売却を検討する誰もが悩むポイントだ。当サイトのAI価格予測をもとに、西袋駅(山形県)の中古マンションの売り時を考えてみよう。
◆西袋駅(山形県)の一戸建て坪単価予想（10年後＝2034年）
・グッドシナリオ 17万円/坪（現在比17.7％増）
・ノーマルシナリオ 15万円/坪（現在比7.0％増）
・バッドシナリオ 14万円/坪（現在比-3.7％減）
※現在（2024年）の坪単価は14万円/坪。
売却のタイミングについては、将来価格予想が下落傾向にあるエリアの場合は、早期の売却を検討してもいいだろう。その際、政府が試算している人口予想も同時に確認し、エリアの人口推移を確認しておき、エリアとしての将来性も頭に入れておくと、買い主との交渉もスムーズにいきやすくなる。
一方で将来価格予想が上昇しているエリアについては焦って売却する必要はない。ただし金利動向や経済情勢によって将来価格は変動するだけでなく、一戸建ては維持するコストもかかる。空き家となっている場合、人が住んでいる家よりも劣化が進むのが早いので、やはり利用しなくなった家は早めに売却をしてもいいだろう。
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提携する不動産仲介会社が1,700社以上と多く、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地など幅広い種類の不動産にも対応している（サービス提供：リビンマッチ）。
一戸建てを高く売る5つのポイント
同じ物件でも、売り方次第で数百万円の差がつくことがある。一戸建てを高く売るためのポイントを5つ紹介する。
1. 複数社に査定を依頼して比較する
1社だけの査定では、その金額が妥当か判断できない。実際に不動産を売却した人の多くは複数社に査定を依頼しており、1社のみで決めた人は少数派だ。複数社を比較することで適正価格が見え、高値売却につながる。
2. 築古なら「土地の評価」が中心になると理解する
前述のとおり、築20年を過ぎた木造戸建ては建物の価値がほとんどなくなり、土地の評価が価格の中心になる。建物の古さだけで判断せず、土地としてどう評価されるかを確認したい。
3. 周辺環境は強い訴求材料になる
駅からの距離、学区、スーパーや病院などの生活利便施設、再開発の予定など、周辺環境は購入希望者が重視するポイントだ。自分では当たり前だと思っている環境も、査定時には必ず伝えたい。
4. 境界を確定しておく
土地の境界が未確定だと売却がスムーズに進まない。事前に境界確定測量を検討する。
5. 古家付きか更地かを検討する／越境物を確認する
解体して更地にするか、古家付きで売るか。解体費用と売却価格の増加分を比較し、どちらが有利か査定時に相談したい。隣地との越境（塀・樹木など）があるとトラブルの原因になるため事前に確認しておく。
一戸建ての査定はどこがいい？一括査定の使い方
「どのタイプの会社が自分に合うか分からない」そんなときに便利なのが一括査定サービスだ。
一括査定とは、一度の情報入力で複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できる無料サービスのこと。複数社の査定額を比較できるため売却相場が分かり、信頼できる会社を見つけやすい。1社ずつ問い合わせる手間がかからないのが最大のメリットだ。
◆一括査定サービスの比較
【リビンマッチ】- 最大6社に一括査定
- 提携1,700社以上と幅広い
- 仲介だけでなく買い取り査定にも対応。投資用物件・ビル・店舗・工場・倉庫・農地も可
- 運営：リビン・テクノロジーズ（東証グロース上場）
- こんな人におすすめ：幅広い選択肢から比較したい／仲介と買い取りの両方を検討したい
【すまいステップ】
- 大手不動産会社を含む最大4社に一括査定
- 売却実績・保有資格の基準をクリアした優良2,000社以上と提携
- 運営：Speee
- こんな人におすすめ：大手中心に厳選された会社に絞って依頼したい
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エリアの将来性を人口予想から検討しよう
西袋駅がある庄内町の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、西袋駅を含む、庄内町はどうなるのだろうか。
◆庄内町の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 20,151人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 18,226人 | 90.4 | |
| 2030年 | 16,598人 | 82.4 | |
| 2035年 | 15,069人 | 74.8 | |
| 2040年 | 13,590人 | 67.4 | |
| 2045年 | 12,145人 | 60.3 | |
| 2050年 | 10,773人 | 53.5 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）西袋駅のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
庄内町：53.5
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
山形県鶴岡市：62.9
山形県酒田市：60.6
山形県西川町：40.1
山形県大蔵村：44.5
山形県戸沢村：44.0
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
西袋駅(山形県)の中古戸建てに関するFAQ
- Q西袋駅(山形県)の中古戸建て価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
西袋駅(山形県)の中古戸建て価格は、現在の平均価格が約14万円/坪となっており、10年前と比べて+24.0％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q西袋駅(山形県)の中古戸建て価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約15万円/坪となり、+7.0%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q西袋駅(山形県)の公示地価はいくら？
- A
代表的な地点としては、山形県庄内町余目字興野47番 《地番》（余目駅から1400m、第1種住居地域）が、3.5万円/坪（1.2万円/㎡、前年比0.0%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。
- Q公示地価は相場価格（実勢価格）が大きく異なるのはなぜですか？
- A
公示地価は不動産の公的な評価額ではあるものの、一般的に'実勢価格（実際に取引される価格）'と異なることが多い。公示地価に対する実勢価格は、都市部であれば1.5～2.0倍、地方では1.0～1.1倍と高くなる傾向にある。実勢価格の標準的な指標はないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計している。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。
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提携する不動産仲介会社が1,700社以上と多く、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地など幅広い種類の不動産にも対応している（サービス提供：リビンマッチ）。
