母衣町の土地価格は1,071万円(10年前比+1.4%)! 10年後の価格推移も予想｜島根県松江市

島根県松江市母衣町の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）

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島根県松江市母衣町の土地の価格・相場は？

現在の価格は、32万円／坪（10年前比+1.4%）

◆島根県松江市母衣町の土地価格推移
年	坪（3.3㎡）単価
2009年	35万円／坪
2014年	31万円／坪
2019年	31万円／坪
2024年	32万円／坪
2029年	30万円／坪
2034年	29万円／坪

■現在の土地価格

島根県松江市母衣町：1,071万円（32万円/坪、10年前比+1.4%）

（参考）周囲の土地価格は？
島根県出雲市：807万円（11万円/坪、10年前比+10.6%）
島根県安来市：813万円（10万円/坪、10年前比+13.5%）
島根県雲南市：565万円（7.5万円/坪、10年前比+10.4%）
鳥取県境港市：846万円（9.1万円/坪、10年前比+3.9%）

10年後の予想価格は、▲7.1%

（参考）周囲の土地価格（ノーマルシナリオ）は？
島根県出雲市：769万円（10万円/坪、10年後は▲4.7%）
島根県安来市：766万円（9.8万円/坪、10年後は▲5.7%）
島根県雲南市：552万円（7.4万円/坪、10年後は▲2.3%）
鳥取県境港市：839万円（9.0万円/坪、10年後は▲0.8%）

※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。

価格を詳細に分析しよう

■公示地価はいくら？

　公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

　とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

◆松江市の公示地価（2025年1月）

※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

　松江市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

　日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

　では、松江市はどうなるのだろうか。

◆松江市の総人口推移予想
年	総人口	指数 (2020年＝100)
2020年	203,616人	100.0（基準年）
2025年	199,082人	97.8
2030年	193,667人	95.1
2035年	188,028人	92.3
2040年	181,933人	89.4
2045年	175,455人	86.2
2050年	168,911人	83.0

※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）

（参考）島根県松江市母衣町のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
松江市：83.0

（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
島根県出雲市：87.1
島根県安来市：59.9
島根県雲南市：55.6
鳥取県境港市：70.1

自分の年収でいくらの不動産が買える？

　多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

　住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

　なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別）
年収	借入可能額（目安）	月々の返済額
200万円	1,452万円	5.0万円
300万円	2,179万円	7.5万円
400万円	3,389万円	11.7万円
500万円	4,236万円	14.6万円
600万円	5,084万円	17.5万円
700万円	5,931万円	20.4万円
800万円	6,778万円	23.3万円
900万円	7,626万円	26.3万円
1,000万円	8,000万円	27.5万円
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.25%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年3月調査

島根県松江市母衣町の土地の過去の売買事例

　島根県松江市母衣町付近での実際の土地の成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

◆松江市の土地の成約事例

※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」