東京都文京区水道の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
東京都文京区水道の土地の価格・相場は?
現在の価格は、400万円/坪(10年前比+72.3%)
東京都文京区水道の土地価格
- 10,900万円(400万円/坪)
- 10年前比+72.3%(前年比+7.5%)
- 平均駅距離 : 6分
- 平均土地面積 : 90.0㎡(27.2坪)

◆東京都文京区水道の土地価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2007年 | 267万円/坪 |
2012年 | 232万円/坪 |
2017年 | 299万円/坪 |
2022年 | 400万円/坪 |
2027年 | 456万円/坪 |
2032年 | 513万円/坪 |
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■現在の土地価格
東京都文京区水道:10,900万円(400万円/坪、10年前比+72.3%)
(参考)周囲の土地価格は?
東京都新宿区:9,523万円(331万円/坪、10年前比+62.2%)
東京都台東区:7,938万円(309万円/坪、10年前比+73.6%)
東京都豊島区:6,970万円(256万円/坪、10年前比+55.5%)
東京都北区:4,930万円(192万円/坪、10年前比+57.6%)
東京都荒川区:4,743万円(174万円/坪、10年前比+57.3%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+61.2%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、+28.0%
- ノーマルシナリオ
13,940万円(513万円/坪、10年間で+28.0%を予想)
(参考)周囲の土地価格(ノーマルシナリオ)は?
東京都新宿区:11,948万円(416万円/坪、10年後は+25.5%)
東京都台東区:8,834万円(344万円/坪、10年後は+11.3%)
東京都豊島区:8,720万円(320万円/坪、10年後は+25.1%)
東京都北区:6,185万円(241万円/坪、10年後は+25.5%)
東京都荒川区:5,899万円(217万円/坪、10年後は+24.4%)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+22.4%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2022年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2022年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2023年〜2032年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2022年以降は1.1倍、GDPが2022年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2022年以降は0.9倍として算出
文京区内の土地価格を見る
東京都文京区水道の中古戸建て、中古マンションを見る
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価格を詳細に分析しよう
■駅からの徒歩距離で価格はどうなる?
土地の資産価値を決める要素は多数ある。広さ、地形、接道状況、用途区分などの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。
では、東京都文京区水道における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆東京都文京区水道の徒歩距離別の土地坪単価 |
|
駅からの徒歩分数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1分 | 295万円/坪 |
5分 | 282万円/坪 |
10分 | 296万円/坪 |
15分 | 281万円/坪 |
20分 | 275万円/坪 |

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに移動平均を算出。グラフ上のオレンジ色の円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。隣の駅が近接する場合や、最寄り駅が存在しないまたは遠い場合は、正確に予測できないことがある。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆文京区の公示地価(2024年1月)
地点名 | 文京区-1 | 文京区-2 | 文京区-3 | 文京区-4 | 文京区-5 | 文京区-6 | 文京区-7 | 文京区-8 | 文京区-9 | 文京区-10 | 文京区-11 | 文京区-12 | 文京区-13 | 文京区-14 | 文京区-15 | 文京区-16 | 文京区-17 | 文京区-18 | 文京区-19 | 文京区-20 |
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
住居表示 | 東京都文京区本駒込5-22-2 | 東京都文京区大塚6-14-25 | 東京都文京区向丘1-15-7 | 東京都文京区千石4-25-4 | 東京都文京区西片1-11-5 | 東京都文京区小日向2-28-20 | 東京都文京区関口2-7-2 | 東京都文京区白山4-28-18 | 東京都文京区本駒込6-8-22 | 東京都文京区関口2-4-19 | 東京都文京区千駄木2-9-14 | 東京都文京区大塚4-9-2 | 東京都文京区目白台3-14-10 | 東京都文京区小石川2-9-13 | 東京都文京区千駄木3-10-27 | 東京都文京区小石川3-16-12 | 東京都文京区千石1-4-7 | 東京都文京区湯島4-9-4 | 東京都文京区本駒込3-3-9 | 東京都文京区小石川5-17-12 |
最寄り駅 | 駒込駅から650m | 新大塚駅から540m | 東大前駅から300m | 巣鴨駅から500m | 春日駅から460m | 江戸川橋駅から600m | 江戸川橋駅から470m | 白山駅から400m | 巣鴨駅から600m | 江戸川橋駅から400m | 千駄木駅から500m | 新大塚駅から650m | 護国寺駅から460m | 後楽園駅から270m | 千駄木駅から300m | 春日駅から600m | 千石駅から580m | 本郷三丁目駅から550m | 本駒込駅から150m | 茗荷谷駅から310m |
土地面積 | 175㎡ | 174㎡ | 146㎡ | 231㎡ | 153㎡ | 100㎡ | 126㎡ | 99㎡ | 537㎡ | 936㎡ | 78㎡ | 495㎡ | 157㎡ | 335㎡ | 454㎡ | 163㎡ | 157㎡ | 165㎡ | 187㎡ | 327㎡ |
用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 |
取引価格 | 329万円/坪 (107万円/㎡) 前年比+8.0% |
243万円/坪 (79万円/㎡) 前年比+7.8% |
288万円/坪 (94万円/㎡) 前年比+7.5% |
332万円/坪 (108万円/㎡) 前年比+8.0% |
394万円/坪 (128万円/㎡) 前年比+6.7% |
298万円/坪 (97万円/㎡) 前年比+7.1% |
296万円/坪 (96万円/㎡) 前年比+7.2% |
323万円/坪 (105万円/㎡) 前年比+7.1% |
428万円/坪 (139万円/㎡) 前年比+6.9% |
385万円/坪 (125万円/㎡) 前年比+8.7% |
263万円/坪 (86万円/㎡) 前年比+7.3% |
326万円/坪 (106万円/㎡) 前年比+7.1% |
264万円/坪 (86万円/㎡) 前年比+7.2% |
351万円/坪 (114万円/㎡) 前年比+7.5% |
360万円/坪 (117万円/㎡) 前年比+7.3% |
282万円/坪 (92万円/㎡) 前年比+6.5% |
293万円/坪 (95万円/㎡) 前年比+6.9% |
379万円/坪 (123万円/㎡) 前年比+7.0% |
281万円/坪 (91万円/㎡) 前年比+7.0% |
335万円/坪 (109万円/㎡) 前年比+7.9% |
※出所:国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
文京区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、文京区はどうなるのだろうか。
◆文京区の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2020年=100) | |
---|---|---|---|
2020年 | 240,069人 | 100.0(基準年) | |
2025年 | 250,756人 | 104.5 | |
2030年 | 258,335人 | 107.6 | |
2035年 | 264,924人 | 110.4 | |
2040年 | 269,344人 | 112.2 | |
2045年 | 271,302人 | 113.0 | |
2050年 | 271,626人 | 113.1 |
※出所:人口問題研究所(令和5・2023年推計)

(参考)東京都文京区水道のあるエリアの人口推計は?(2020年=100として、2050年を推計)
文京区:113.1
(参考)周囲の将来人口推計は?(2020年=100として、2050年を推計)
東京都千代田区:119.7
東京都新宿区:104.2
東京都台東区:115.7
東京都豊島区:109.2
東京都北区:101.0
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1,535万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2,303万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3,583万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4,478万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5,374万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6,270万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7,165万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
1,000万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が1.89%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション(年収から計算)」を参照。2025年6月調査 |
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東京都文京区水道の土地の過去の売買事例
東京都文京区水道付近での実際の土地の成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆文京区の土地の成約事例
取引時期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 |
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
住居表示 | 東京都文京区大塚 | 東京都文京区本駒込 | 東京都文京区本駒込 | 東京都文京区向丘 | 東京都文京区千石 | 東京都文京区目白台 | 東京都文京区白山 | 東京都文京区本駒込 | 東京都文京区千駄木 | 東京都文京区本駒込 | 東京都文京区白山 | 東京都文京区大塚 | 東京都文京区本駒込 | 東京都文京区千石 | 東京都文京区本駒込 | 東京都文京区西片 | 東京都文京区関口 | 東京都文京区本郷 | 東京都文京区本郷 | 東京都文京区白山 |
最寄駅 | 茗荷谷駅から徒歩7分 | 駒込駅から徒歩10分 | 駒込駅から徒歩9分 | 東大前駅から徒歩4分 | 千石駅から徒歩11分 | 護国寺駅から徒歩8分 | 白山駅から徒歩3分 | 千石駅から徒歩2分 | 千駄木駅から徒歩7分 | 巣鴨駅から徒歩5分 | 白山駅から徒歩5分 | 東池袋駅から徒歩6分 | 千石駅から徒歩4分 | ー駅から徒歩ー分 | 白山駅から徒歩6分 | 東大前駅から徒歩6分 | 江戸川橋駅から徒歩8分 | 本郷三丁目駅から徒歩3分 | 春日駅から徒歩4分 | 春日駅から徒歩9分 |
用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 近隣商業地域 | 近隣商業地域 | 準工業地域 |
土地属性 | 間口13.6m、長方形 | 間口16m、ほぼ整形 | 間口7.4m、長方形 | 間口3.1m、不整形 | 間口8m、ほぼ長方形 | 間口15.6m、ほぼ長方形 | 間口10.5m、ほぼ長方形 | 間口11m、ほぼ長方形 | 間口13.9m、ほぼ長方形 | 間口5.8m、長方形 | 間口5m、ほぼ長方形 | 間口4.8m、ほぼ長方形 | 間口11.3m、長方形 | 間口m、長方形 | 間口6.9m、ほぼ長方形 | 間口13m、台形 | 間口7.5m、ほぼ長方形 | 間口7m、長方形 | 間口5.3m、ほぼ長方形 | 間口11.8m、ほぼ長方形 |
取引価格 | 33,000万円 ・681万円/坪 (206万円/m²) 土地面積160㎡ |
24,000万円 ・466万円/坪 (141万円/m²) 土地面積170㎡ |
19,000万円 ・482万円/坪 (146万円/m²) 土地面積130㎡ |
12,000万円 ・240万円/坪 (73万円/m²) 土地面積165㎡ |
11,000万円 ・346万円/坪 (105万円/m²) 土地面積105㎡ |
56,000万円 ・462万円/坪 (140万円/m²) 土地面積400㎡ |
43,000万円 ・417万円/坪 (127万円/m²) 土地面積340㎡ |
20,000万円 ・455万円/坪 (138万円/m²) 土地面積145㎡ |
15,000万円 ・319万円/坪 (97万円/m²) 土地面積155㎡ |
16,000万円 ・503万円/坪 (152万円/m²) 土地面積105㎡ |
8,000万円 ・480万円/坪 (146万円/m²) 土地面積55㎡ |
5,300万円 ・437万円/坪 (133万円/m²) 土地面積40㎡ |
39,000万円 ・715万円/坪 (217万円/m²) 土地面積180㎡ |
9,800万円 ・359万円/坪 (109万円/m²) 土地面積90㎡ |
9,300万円 ・361万円/坪 (109万円/m²) 土地面積85㎡ |
20,000万円 ・413万円/坪 (125万円/m²) 土地面積160㎡ |
11,000万円 ・346万円/坪 (105万円/m²) 土地面積105㎡ |
16,000万円 ・754万円/坪 (229万円/m²) 土地面積70㎡ |
7,500万円 ・330万円/坪 (100万円/m²) 土地面積75㎡ |
26,000万円 ・686万円/坪 (208万円/m²) 土地面積125㎡ |
※参考:国土交通省「不動産情報ライブラリ」
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