護国寺駅（東京都）の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）
護国寺駅（東京都）の土地の価格・相場は？
現在の価格は、301万円／坪（10年前比+51.0%）
護国寺駅（東京都）の土地価格
- 7,525万円（301万円/坪）
- 10年前比+51.0%（前年比+2.2%）
- 駅距離 : 7.0分
- 平均土地面積 : 82.6㎡（25.0坪）
◆護国寺駅の土地価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2009年 | 179万円／坪 |
| 2014年 | 199万円／坪 |
| 2019年 | 246万円／坪 |
| 2024年 | 301万円／坪 |
| 2029年 | 334万円／坪 |
| 2034年 | 366万円／坪 |
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■現在の土地価格
護国寺駅：7,525万円（301万円/坪、10年前比+51.0%）
（参考）周囲の土地価格は？
東京都千代田区：27,207万円（907万円/坪、10年前比+41.3%）
東京都新宿区：11,118万円（371万円/坪、10年前比+69.5%）
東京都台東区：10,555万円（391万円/坪、10年前比+98.6%）
東京都豊島区：8,245万円（295万円/坪、10年前比+75.1%）
東京都北区：5,114万円（205万円/坪、10年前比+62.7%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+57.9%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、+21.7%
- ノーマルシナリオ
9,157万円（366万円/坪、10年間で+21.7%を予想）
（参考）周囲の土地価格は？
東京都千代田区：31,601万円（1,053万円/坪、10年後は+16.1%）
東京都新宿区：13,834万円（461万円/坪、10年後は+24.4%）
東京都台東区：12,051万円（446万円/坪、10年後は+14.2%）
東京都豊島区：10,299万円（368万円/坪、10年後は+24.9%）
東京都北区：6,222万円（249万円/坪、10年後は+21.7%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+20.7%であるのに比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。
文京区内の土地価格を見る
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価格を詳細に分析しよう
■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？
土地の資産価値を決める要素は多数ある。広さ、地形、接道状況、用途区分などの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。
では、護国寺駅における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆護国寺駅の徒歩距離別の土地坪単価 |
|
| 駅からの徒歩分数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1分 | 202万円／坪 |
| 5分 | 188万円／坪 |
| 10分 | 186万円／坪 |
| 15分 | 173万円／坪 |
| 20分 | 159万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆文京区の公示地価（2025年1月）
| 地点名 | 文京区-1 | 文京区-2 | 文京区-3 | 文京区-4 | 文京区-5 | 文京区-6 | 文京区-7 | 文京区-8 | 文京区-9 | 文京区-10 | 文京区-11 | 文京区-12 | 文京区-13 | 文京区-14 | 文京区-15 | 文京区-16 | 文京区-17 | 文京区-18 | 文京区-19 | 文京区-20 | 文京区-37 | 文京区-47 | 文京区-50 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 東京都文京区向丘1-15-7 | 東京都文京区千石4-25-4 | 東京都文京区大塚6-14-25 | 東京都文京区本駒込5-22-2 | 東京都文京区関口2-4-19 | 東京都文京区関口2-7-2 | 東京都文京区小日向2-28-20 | 東京都文京区西片1-11-5 | 東京都文京区白山4-28-18 | 東京都文京区本駒込6-8-23 | 東京都文京区小石川2-9-13 | 東京都文京区小石川3-16-12 | 東京都文京区千石1-4-7 | 東京都文京区千駄木2-9-14 | 東京都文京区千駄木3-7-5 | 東京都文京区大塚4-9-2 | 東京都文京区湯島4-9-4 | 東京都文京区目白台3-14-10 | 東京都文京区小石川5-17-12 | 東京都文京区弥生2-9-12 | 東京都文京区本駒込1-20-13 | 東京都文京区本郷1-28-3 | 東京都文京区白山2-4-13 |
| 最寄り駅 | 東大前駅から300m | 巣鴨駅から500m | 新大塚駅から540m | 駒込駅から650m | 江戸川橋駅から400m | 江戸川橋駅から470m | 江戸川橋駅から600m | 春日駅から460m | 白山駅から400m | 巣鴨駅から600m | 後楽園駅から270m | 春日駅から600m | 千石駅から580m | 千駄木駅から500m | 千駄木駅から310m | 新大塚駅から650m | 本郷三丁目駅から550m | 護国寺駅から460m | 茗荷谷駅から310m | 根津駅から450m | 本駒込駅から180m | 都営水道橋駅から320m | 春日駅から780m |
| 土地面積 | 146㎡ | 231㎡ | 174㎡ | 175㎡ | 936㎡ | 126㎡ | 100㎡ | 153㎡ | 99㎡ | 538㎡ | 335㎡ | 163㎡ | 157㎡ | 78㎡ | 189㎡ | 495㎡ | 165㎡ | 157㎡ | 327㎡ | 266㎡ | 733㎡ | 1041㎡ | 103㎡ |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 商業地域 | 近隣商業地域 | 準工業地域 |
| 取引価格 | 343万円/坪 （104万円/㎡） 前年比+11.2% |
403万円/坪 （122万円/㎡） 前年比+13.0% |
289万円/坪 （88万円/㎡） 前年比+10.9% |
399万円/坪 （121万円/㎡） 前年比+13.1% |
469万円/坪 （142万円/㎡） 前年比+13.6% |
350万円/坪 （106万円/㎡） 前年比+10.2% |
353万円/坪 （107万円/㎡） 前年比+10.4% |
472万円/坪 （143万円/㎡） 前年比+11.7% |
383万円/坪 （116万円/㎡） 前年比+10.5% |
512万円/坪 （155万円/㎡） 前年比−% |
422万円/坪 （128万円/㎡） 前年比+12.3% |
333万円/坪 （101万円/㎡） 前年比+10.4% |
347万円/坪 （105万円/㎡） 前年比+10.4% |
317万円/坪 （96万円/㎡） 前年比+12.2% |
422万円/坪 （128万円/㎡） 前年比−% |
393万円/坪 （119万円/㎡） 前年比+12.3% |
455万円/坪 （138万円/㎡） 前年比+12.2% |
313万円/坪 （95万円/㎡） 前年比+10.2% |
406万円/坪 （123万円/㎡） 前年比+12.8% |
409万円/坪 （124万円/㎡） 前年比+11.7% |
894万円/坪 （271万円/㎡） 前年比+15.3% |
792万円/坪 （240万円/㎡） 前年比+13.2% |
270万円/坪 （82万円/㎡） 前年比+10.4% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
護国寺駅がある文京区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、護国寺駅を含む、文京区はどうなるのだろうか。
◆文京区の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 240,069人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 250,756人 | 104.5 | |
| 2030年 | 258,335人 | 107.6 | |
| 2035年 | 264,924人 | 110.4 | |
| 2040年 | 269,344人 | 112.2 | |
| 2045年 | 271,302人 | 113.0 | |
| 2050年 | 271,626人 | 113.1 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）護国寺駅のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
文京区：113.1
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
東京都千代田区：119.7
東京都新宿区：104.2
東京都台東区：115.7
東京都豊島区：109.2
東京都北区：101.0
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） | ||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,452万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,179万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,389万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,236万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,084万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 5,931万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 6,778万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 7,626万円 | 26.3万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 27.5万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.25%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年3月調査 | ||
 |
 |
護国寺駅の土地の過去の売買事例
護国寺駅付近での実際の土地の成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆文京区の土地の成約事例
| 取引時期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 東京都文京区大塚 | 東京都文京区小石川 | 東京都文京区大塚 | 東京都文京区千石 | 東京都文京区本駒込 | 東京都文京区向丘 | 東京都文京区大塚 | 東京都文京区千石 | 東京都文京区白山 | 東京都文京区白山 | 東京都文京区本駒込 | 東京都文京区本郷 | 東京都文京区本郷 | 東京都文京区本駒込 | 東京都文京区千石 | 東京都文京区千石 | 東京都文京区本郷 | 東京都文京区大塚 | 東京都文京区小石川 | 東京都文京区本駒込 |
| 最寄駅 | 新大塚駅から徒歩8分 | 茗荷谷駅から徒歩3分 | 茗荷谷駅から徒歩7分 | 千石駅から徒歩11分 | 駒込駅から徒歩9分 | 東大前駅から徒歩4分 | 新大塚駅から徒歩7分 | 千石駅から徒歩5分 | 白山（東京）駅から徒歩5分 | 白山（東京）駅から徒歩4分 | 駒込駅から徒歩9分 | 本郷三丁目駅から徒歩5分 | 本郷三丁目駅から徒歩6分 | 駒込駅から徒歩10分 | 千石駅から徒歩5分 | 千石駅から徒歩5分 | 本郷三丁目駅から徒歩5分 | 東池袋駅から徒歩6分 | 茗荷谷駅から徒歩10分 | 本駒込駅から徒歩5分 |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 |
| 土地属性 | 間口4.4m、ほぼ長方形 | 間口6.4m、長方形 | 間口13.6m、長方形 | 間口8m、ほぼ長方形 | 間口7.4m、長方形 | 間口3.1m、不整形 | 間口8.9m、長方形 | 間口5.4m、ほぼ長方形 | 間口5m、ほぼ長方形 | 間口4.9m、ほぼ長方形 | 間口13.5m、ほぼ正方形 | 間口35m、ほぼ正方形 | 間口m、ほぼ長方形 | 間口4.7m、ほぼ長方形 | 間口5.4m、ほぼ長方形 | 間口13.1m、長方形 | 間口6.2m、長方形 | 間口8.7m、正方形 | 間口5.7m、長方形 | 間口7.8m、ほぼ長方形 |
| 取引価格 |
7,100万円 ・426万円/坪 （129万円/m²） ・土地面積55㎡ |
25,000万円 ・717万円/坪 （217万円/m²） ・土地面積115㎡ |
33,000万円 ・681万円/坪 （206万円/m²） ・土地面積160㎡ |
11,000万円 ・346万円/坪 （105万円/m²） ・土地面積105㎡ |
19,000万円 ・482万円/坪 （146万円/m²） ・土地面積130㎡ |
12,000万円 ・240万円/坪 （73万円/m²） ・土地面積165㎡ |
17,000万円 ・374万円/坪 （113万円/m²） ・土地面積150㎡ |
5,400万円 ・396万円/坪 （120万円/m²） ・土地面積45㎡ |
8,000万円 ・480万円/坪 （146万円/m²） ・土地面積55㎡ |
9,400万円 ・517万円/坪 （157万円/m²） ・土地面積60㎡ |
24,000万円 ・511万円/坪 （155万円/m²） ・土地面積155㎡ |
210,000万円 ・578万円/坪 （175万円/m²） ・土地面積1200㎡ |
21,000万円 ・495万円/坪 （150万円/m²） ・土地面積140㎡ |
8,700万円 ・522万円/坪 （158万円/m²） ・土地面積55㎡ |
7,800万円 ・572万円/坪 （173万円/m²） ・土地面積45㎡ |
23,000万円 ・607万円/坪 （184万円/m²） ・土地面積125㎡ |
6,000万円 ・440万円/坪 （133万円/m²） ・土地面積45㎡ |
7,800万円 ・303万円/坪 （92万円/m²） ・土地面積85㎡ |
9,600万円 ・576万円/坪 （175万円/m²） ・土地面積55㎡ |
13,000万円 ・358万円/坪 （108万円/m²） ・土地面積120㎡ |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
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護国寺駅(東京都)の土地に関するFAQ
- Q護国寺駅(東京都)の土地価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
護国寺駅(東京都)の土地価格は、現在の平均価格が約301万円/坪となっており、10年前と比べて+51.0％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q護国寺駅(東京都)の土地価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約366万円/坪となり、+21.7%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q護国寺駅(東京都)の公示地価はいくら？
- A
代表的な地点としては、東京都文京区向丘1-15-7（東大前駅から300m、第1種住居地域）が、320万円/坪（104万円/㎡、前年比11.2%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。
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