美合駅（愛知県）の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこでAIにより、過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移を推計した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう。（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）
美合駅（愛知県）の土地の価格・相場は？
現在の価格は、40万円／坪（10年前比+13.0%）
美合駅（愛知県）の土地価格
- 2,306万円（40万円/坪）
- 10年前比+13.0%（前年比▲0.7%）
- 駅距離 : 19.0分
- 土地面積 : 191.7㎡（58.0坪）
◆美合駅の土地価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2009年 | 37万円／坪 |
| 2014年 | 35万円／坪 |
| 2019年 | 37万円／坪 |
| 2024年 | 40万円／坪 |
| 2029年 | 38万円／坪 |
| 2034年 |
41万円/坪（グッドシナリオ） |
不動産の価格に関する公的評価額としては「公示地価」があるが、"実勢価格（実際に取引される価格）"とは異なる。都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われる。
実勢価格については分かりやすい指標がないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計した。
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■現在の土地価格
美合駅：2,306万円（40万円/坪、10年前比+13.0%）
（参考）周辺の土地価格（万円/坪）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+5.3%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
【将来】ノーマルシナリオで、10年後に▲7.2%を予想しており、少し注意が必要だ。
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲1.3%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。
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岡崎市の土地相場ランキング（町＝大字）
| 順位 | 町名 | 坪単価 (万円) |
総額 (万円) |
10年前比 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 上明大寺町 | 92万円 | 8,846万円 | 27.6% |
| 2 | 羽根西 | 80万円 | 4,531万円 | 43.3% |
| 3 | 柱 | 69万円 | 3,317万円 | 48.6% |
| 4 | 柱町 | 68万円 | 3,865万円 | 37.5% |
| 5 | 康生通西 | 62万円 | 1,860万円 | 21.0% |
| 6 | 明大寺町 | 61万円 | 3,358万円 | 32.2% |
| 7 | 羽根北町 | 61万円 | 3,651万円 | 31.5% |
| 8 | 戸崎元町 | 60万円 | 3,059万円 | 20.2% |
| 9 | 亀井町 | 60万円 | 1,793万円 | 24.3% |
| 10 | 竜美西 | 57万円 | 5,162万円 | 18.2% |
| 11 | 竜美北 | 57万円 | 4,208万円 | 23.2% |
| 12 | 竜美南 | 57万円 | 4,116万円 | 16.6% |
| 13 | 戸崎町 | 56万円 | 3,099万円 | 17.3% |
| 14 | 康生町 | 56万円 | 2,332万円 | 19.5% |
| 15 | 南明大寺町 | 55万円 | 3,308万円 | 15.9% |
| 16 | 竜美中 | 55万円 | 4,528万円 | 21.1% |
| 17 | 竜美台 | 55万円 | 3,605万円 | 20.8% |
| 18 | 竜美東 | 55万円 | 3,132万円 | 21.5% |
| 19 | 庄司田 | 53万円 | 3,077万円 | 18.3% |
| 20 | 井田西町 | 52万円 | 4,489万円 | 19.2% |
| 21 | 柱曙 | 52万円 | 3,555万円 | 26.2% |
| 22 | 久後崎町 | 52万円 | 2,626万円 | 21.4% |
| 23 | 若松東 | 51万円 | 2,655万円 | 19.7% |
| 24 | 竜美旭町 | 50万円 | 3,932万円 | 18.6% |
| 25 | 薮田 | 50万円 | 3,244万円 | 20.3% |
| 26 | 江口 | 50万円 | 2,442万円 | 19.4% |
| 27 | 伊賀新町 | 50万円 | 2,558万円 | 16.7% |
| 28 | 城南町 | 50万円 | 2,499万円 | 21.7% |
| 29 | 井内町 | 49万円 | 2,471万円 | 13.6% |
| 30 | 法性寺町 | 49万円 | 2,284万円 | 20.0% |
| 31 | 島町 | 48万円 | 2,314万円 | 14.9% |
| 32 | 六名新町 | 48万円 | 2,357万円 | 18.7% |
| 33 | 北本郷町 | 48万円 | 2,379万円 | 21.1% |
| 34 | 大和町 | 48万円 | 2,497万円 | 18.9% |
| 35 | 上六名 | 48万円 | 2,325万円 | 15.8% |
| 36 | 伝馬通 | 48万円 | 2,035万円 | 11.5% |
| 37 | 羽根町 | 48万円 | 2,869万円 | 13.4% |
| 38 | 八幡町 | 48万円 | 1,571万円 | 14.0% |
| 39 | 梅園町 | 47万円 | 2,269万円 | 15.8% |
| 40 | 日名本町 | 47万円 | 2,166万円 | 14.5% |
| 41 | 日名中町 | 47万円 | 2,118万円 | 10.5% |
| 42 | 宮地町 | 47万円 | 2,582万円 | 22.4% |
| 43 | 大西 | 47万円 | 2,327万円 | 18.4% |
| 44 | 矢作町 | 46万円 | 2,227万円 | 15.0% |
| 45 | 中町 | 46万円 | 1,838万円 | 15.4% |
| 46 | 栄町 | 46万円 | 2,251万円 | 16.2% |
| 47 | 緑丘 | 46万円 | 2,734万円 | 10.8% |
| 48 | 欠町 | 46万円 | 2,232万円 | 13.3% |
| 49 | 六名南 | 45万円 | 2,680万円 | 16.9% |
| 50 | 美合町 | 45万円 | 2,359万円 | 15.4% |
| 51 | 天白町 | 45万円 | 2,916万円 | 13.6% |
| 52 | 宇頭北町 | 45万円 | 2,339万円 | 20.8% |
| 53 | 六名本町 | 45万円 | 2,609万円 | 15.6% |
| 54 | 舳越町 | 45万円 | 1,955万円 | 11.2% |
| 55 | 美合新町 | 45万円 | 2,463万円 | 17.0% |
| 56 | 上地 | 45万円 | 2,537万円 | 15.3% |
| 57 | 上和田町 | 45万円 | 2,447万円 | 19.3% |
| 58 | 宇頭町 | 44万円 | 2,127万円 | 18.3% |
| 59 | 八帖町 | 44万円 | 2,469万円 | 14.6% |
| 60 | 六供町 | 44万円 | 2,394万円 | 14.5% |
| 61 | 朝日町 | 44万円 | 1,581万円 | 12.9% |
| 62 | 西大友町 | 44万円 | 2,150万円 | 12.3% |
| 63 | 両町 | 44万円 | 2,017万円 | 11.6% |
| 64 | 若松町 | 44万円 | 2,453万円 | 13.3% |
| 65 | 大門 | 44万円 | 2,627万円 | 14.4% |
| 66 | 井田町 | 44万円 | 2,143万円 | 11.8% |
| 67 | 松橋町 | 44万円 | 2,132万円 | 15.2% |
| 68 | 日名西町 | 43万円 | 2,513万円 | 12.9% |
| 69 | 能見町 | 43万円 | 1,813万円 | 12.6% |
| 70 | 材木町 | 43万円 | 2,396万円 | 10.4% |
| 71 | 若宮町 | 43万円 | 1,637万円 | 14.5% |
| 72 | 土井町 | 43万円 | 2,106万円 | 12.6% |
| 73 | 赤渋町 | 43万円 | 2,756万円 | 17.3% |
| 74 | 六名 | 43万円 | 3,459万円 | 17.8% |
| 75 | 伊賀町 | 43万円 | 2,346万円 | 12.1% |
| 76 | 西蔵前町 | 43万円 | 2,172万円 | 11.5% |
| 77 | 東大友町 | 43万円 | 2,338万円 | 13.4% |
| 78 | 百々西町 | 42万円 | 2,080万円 | 18.6% |
| 79 | 牧御堂町 | 42万円 | 2,925万円 | 16.4% |
| 80 | 鴨田町 | 42万円 | 2,443万円 | 16.3% |
| 81 | 東蔵前 | 42万円 | 2,165万円 | 12.9% |
| 82 | 岩津町 | 42万円 | 2,057万円 | 16.0% |
| 83 | 八帖南町 | 42万円 | 2,307万円 | 15.4% |
| 84 | 八帖北町 | 42万円 | 3,133万円 | 10.4% |
| 85 | 上里 | 42万円 | 2,364万円 | 15.1% |
| 86 | 元能見町 | 42万円 | 1,369万円 | 8.4% |
| 87 | 青木町 | 41万円 | 2,464万円 | 13.8% |
| 88 | 稲熊町 | 41万円 | 2,460万円 | 15.3% |
| 89 | 森越町 | 41万円 | 1,856万円 | 10.7% |
| 90 | 真伝 | 41万円 | 2,152万円 | 15.5% |
| 91 | 真伝町 | 41万円 | 2,549万円 | 15.0% |
| 92 | 板屋町 | 40万円 | 1,617万円 | 11.1% |
| 93 | 井田新町 | 39万円 | 4,487万円 | 17.0% |
| 94 | 針崎町 | 39万円 | 2,475万円 | 9.5% |
| 95 | 十王町 | 39万円 | 863万円 | 9.2% |
| 96 | 二軒屋町 | 39万円 | 2,048万円 | 10.6% |
| 97 | 東蔵前町 | 38万円 | 2,151万円 | 11.7% |
| 98 | 蓑川町 | 37万円 | 2,235万円 | 15.2% |
| 99 | 橋目町 | 37万円 | 1,987万円 | 6.0% |
| 100 | 中園町 | 37万円 | 2,221万円 | 12.2% |
| 101 | 真伝吉祥 | 36万円 | 2,508万円 | 13.2% |
| 102 | 大西町 | 36万円 | 2,066万円 | 13.1% |
| 103 | 渡町 | 36万円 | 2,224万円 | 11.7% |
| 104 | 下和田町 | 36万円 | 1,944万円 | 9.1% |
| 105 | 中島中町 | 36万円 | 1,871万円 | 14.1% |
| 106 | 小呂町 | 36万円 | 2,263万円 | 11.2% |
| 107 | 蓑川新町 | 36万円 | 2,581万円 | 15.6% |
| 108 | 中島東町 | 35万円 | 1,877万円 | 12.9% |
| 109 | 百々町 | 35万円 | 2,012万円 | 12.1% |
| 110 | 上佐々木町 | 35万円 | 1,827万円 | 6.9% |
| 111 | 中島町 | 35万円 | 2,176万円 | 13.0% |
| 112 | 中島西町 | 34万円 | 2,252万円 | 13.3% |
| 113 | 大平町 | 34万円 | 2,442万円 | 7.8% |
| 114 | 福岡町 | 34万円 | 1,966万円 | 9.1% |
| 115 | 小針町 | 34万円 | 2,032万円 | 7.0% |
| 116 | 野畑町 | 34万円 | 2,119万円 | 10.2% |
| 117 | 上地町 | 33万円 | 1,920万円 | 8.9% |
| 118 | 北野町 | 32万円 | 1,941万円 | -2.1% |
| 119 | 本宿町 | 31万円 | 1,961万円 | 5.8% |
| 120 | 洞町 | 30万円 | 1,889万円 | 5.5% |
| 121 | 藤川台 | 30万円 | 1,734万円 | 12.0% |
| 122 | 筒針町 | 30万円 | 1,878万円 | 4.1% |
| 123 | 西本郷町 | 30万円 | 1,668万円 | 7.3% |
| 124 | 日名北町 | 30万円 | 891万円 | -3.0% |
| 125 | 市場町 | 30万円 | 1,451万円 | 2.7% |
| 126 | 箱柳町 | 29万円 | 1,897万円 | 19.7% |
| 127 | 大樹寺 | 28万円 | 3,411万円 | -0.8% |
| 128 | 東本郷町 | 27万円 | 1,729万円 | -0.1% |
| 129 | 岡町 | 27万円 | 1,745万円 | 6.5% |
| 130 | 細川町 | 27万円 | 1,756万円 | -2.7% |
| 131 | 藤川荒古 | 26万円 | 1,469万円 | -1.2% |
| 132 | 丸山町 | 25万円 | 1,430万円 | -6.4% |
| 133 | 田口町 | 25万円 | 2,013万円 | 11.4% |
| 134 | 舞木町 | 24万円 | 1,531万円 | -1.0% |
| 135 | 上青野町 | 23万円 | 1,561万円 | 2.6% |
| 136 | 島坂町 | 22万円 | 1,337万円 | 2.6% |
| 137 | 藤川町 | 22万円 | 1,957万円 | 5.6% |
| 138 | 坂左右町 | 21万円 | 1,435万円 | 0.8% |
| 139 | 山綱町 | 21万円 | 1,419万円 | -5.9% |
| 140 | 富永町 | 19万円 | 1,783万円 | 2.7% |
| 141 | 昭和町 | 19万円 | 2,237万円 | 13.3% |
| 142 | 正名町 | 19万円 | 1,177万円 | 0.0% |
| 143 | 竜泉寺町 | 18万円 | 1,250万円 | -4.2% |
| 144 | 新堀町 | 18万円 | 1,745万円 | 1.0% |
| 145 | 滝町 | 17万円 | 1,134万円 | -6.9% |
| 146 | 合歓木町 | 17万円 | 1,202万円 | -3.5% |
| 147 | 下青野町 | 16万円 | 1,184万円 | -1.8% |
| 148 | 東阿知和町 | 16万円 | 849万円 | -3.1% |
| 149 | 桑原町 | 15万円 | 1,065万円 | -8.9% |
| 150 | 羽栗町 | 15万円 | 946万円 | -8.0% |
| 151 | 中村町 | 15万円 | 1,153万円 | -0.9% |
| 152 | 真福寺町 | 15万円 | 1,491万円 | -1.5% |
| 153 | 大幡町 | 14万円 | 822万円 | -4.4% |
| 154 | 中之郷町 | 14万円 | 1,685万円 | 2.2% |
| 155 | 八ツ木町 | 14万円 | 646万円 | -6.4% |
| 156 | 仁木町 | 14万円 | 1,382万円 | -3.2% |
| 157 | 生平町 | 14万円 | 1,119万円 | -6.5% |
| 158 | 小美町 | 14万円 | 837万円 | -8.3% |
| 159 | 在家町 | 13万円 | 1,508万円 | -3.6% |
| 160 | 片寄町 | 13万円 | 733万円 | -5.4% |
| 161 | 福桶町 | 12万円 | 1,034万円 | -4.9% |
| 162 | 東牧内町 | 12万円 | 1,411万円 | -1.7% |
| 163 | 牧平町 | 11万円 | 926万円 | -7.5% |
| 164 | 樫山町 | 11万円 | 926万円 | -7.5% |
| 165 | 上三ツ木町 | 11万円 | 3,056万円 | -0.7% |
| 166 | 秦梨町 | 10万円 | 1,103万円 | -11.3% |
| 167 | 保母町 | 9.4万円 | 926万円 | -9.6% |
| 168 | 宮石町 | 9.2万円 | 341万円 | -17.1% |
| 169 | 下三ツ木町 | 9.1万円 | 999万円 | -6.1% |
| 170 | 桜井寺町 | 9.0万円 | 946万円 | -10.1% |
| 171 | 桑谷町 | 8.3万円 | 826万円 | -8.8% |
| 172 | 下佐々木町 | 7.7万円 | 997万円 | -0.3% |
| 173 | 米河内町 | 7.7万円 | 575万円 | -16.6% |
| 174 | 夏山町 | 7.6万円 | 909万円 | -14.2% |
| 175 | 奥殿町 | 7.1万円 | 511万円 | -17.9% |
| 176 | 上衣文町 | 6.9万円 | 1,017万円 | -13.3% |
| 177 | 鉢地町 | 6.6万円 | 267万円 | -12.7% |
| 178 | 池金町 | 6.2万円 | 1,033万円 | -8.1% |
| 179 | 保久町 | 5.7万円 | 376万円 | -11.6% |
| 180 | 鹿勝川町 | 5.5万円 | 528万円 | -18.4% |
| 181 | 恵田町 | 4.5万円 | 694万円 | -19.7% |
| 182 | 丹坂町 | 4.3万円 | 730万円 | -19.7% |
岡崎市の土地相場ランキング（駅）
| 順位 | 駅名 | 坪単価 (万円) |
総額 (万円) |
10年前比 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 岡崎駅 | 45万円 | 2,597万円 | 14.4% |
| 2 | 矢作橋駅 | 45万円 | 2,272万円 | 19.7% |
| 3 | 東岡崎駅 | 43万円 | 2,466万円 | 14.5% |
| 4 | 大門駅 | 42万円 | 2,133万円 | 16.0% |
| 5 | 美合駅 | 40万円 | 2,306万円 | 13.0% |
| 6 | 男川駅 | 38万円 | 2,868万円 | 18.8% |
| 7 | 西岡崎駅 | 37万円 | 2,302万円 | 10.7% |
| 8 | 北野桝塚駅 | 31万円 | 1,967万円 | 5.4% |
| 9 | 宇頭駅 | 29万円 | 1,662万円 | 4.0% |
| 10 | 藤川駅 | 26万円 | 1,949万円 | 6.0% |
| 11 | 名電山中駅 | 17万円 | 1,260万円 | -1.6% |
| 12 | 本宿駅 | 15万円 | 1,066万円 | -3.8% |
価格を詳細に分析しよう
■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？
土地の資産価値を決める要素は多数ある。広さ、地形、接道状況、用途区分などの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。
では、美合駅における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆美合駅の徒歩距離別の土地坪単価 |
|
| 駅からの徒歩分数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1分 | 37万円／坪 |
| 5分 | 36万円／坪 |
| 10分 | 36万円／坪 |
| 15分 | 36万円／坪 |
| 20分 | 36万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
美合駅の土地の過去の売買事例
美合駅付近での実際の土地の成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆岡崎市の土地の成約事例
| 取引時期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 愛知県岡崎市稲熊町 | 愛知県岡崎市梅園町 | 愛知県岡崎市大平町 | 愛知県岡崎市鴨田町 | 愛知県岡崎市北本郷町 | 愛知県岡崎市城南町 | 愛知県岡崎市百々町 | 愛知県岡崎市堂前町 | 愛知県岡崎市柱町 | 愛知県岡崎市柱町 | 愛知県岡崎市東大友町 | 愛知県岡崎市六名南 | 愛知県岡崎市六名南 | 愛知県岡崎市若松町 | 愛知県岡崎市大和町 | 愛知県岡崎市中園町 | 愛知県岡崎市中町 | 愛知県岡崎市舳越町 | 愛知県岡崎市美合町 | 愛知県岡崎市六供町 |
| 最寄駅 | 東岡崎駅から徒歩ー分 | 東岡崎駅から徒歩13分 | 東岡崎駅から徒歩ー分 | 東岡崎駅から徒歩ー分 | 矢作橋駅から徒歩8分 | 岡崎駅から徒歩18分 | 東岡崎駅から徒歩ー分 | 東岡崎駅から徒歩ー分 | 岡崎駅から徒歩15分 | 岡崎駅から徒歩16分 | 矢作橋駅から徒歩15分 | 岡崎駅から徒歩24分 | 岡崎駅から徒歩ー分 | 岡崎駅から徒歩21分 | 西岡崎駅から徒歩9分 | 矢作橋駅から徒歩9分 | 東岡崎駅から徒歩24分 | 矢作橋駅から徒歩20分 | 美合駅から徒歩24分 | 東岡崎駅から徒歩19分 |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 |
| 土地属性 | 間口2.6m、袋地等 | 間口7.7m、ほぼ長方形 | 間口13.1m、長方形 | 間口18m、ほぼ台形 | 間口8.7m、ほぼ長方形 | 間口7m、ほぼ長方形 | 間口11.5m、長方形 | 間口11.1m、ほぼ長方形 | 間口7.3m、ほぼ台形 | 間口10.8m、長方形 | 間口9m、長方形 | 間口9.8m、長方形 | 間口11.1m、袋地等 | 間口16.9m、ほぼ台形 | 間口10m、ほぼ長方形 | 間口7m、ほぼ長方形 | 間口6.5m、ほぼ長方形 | 間口5.4m、ほぼ長方形 | 間口11.6m、ほぼ台形 | 間口11m、ほぼ長方形 |
| 取引価格 |
2,000万円 ・24万円/坪 （7.4万円/m²） ・土地面積270㎡ |
1,900万円 ・48万円/坪 （15万円/m²） ・土地面積130㎡ |
750万円 ・21万円/坪 （6.3万円/m²） ・土地面積120㎡ |
2,300万円 ・43万円/坪 （13万円/m²） ・土地面積175㎡ |
1,300万円 ・41万円/坪 （12万円/m²） ・土地面積105㎡ |
2,400万円 ・51万円/坪 （16万円/m²） ・土地面積155㎡ |
2,300万円 ・47万円/坪 （14万円/m²） ・土地面積160㎡ |
2,600万円 ・33万円/坪 （10万円/m²） ・土地面積260㎡ |
2,500万円 ・53万円/坪 （16万円/m²） ・土地面積155㎡ |
2,900万円 ・62万円/坪 （19万円/m²） ・土地面積155㎡ |
2,400万円 ・50万円/坪 （15万円/m²） ・土地面積160㎡ |
2,500万円 ・59万円/坪 （18万円/m²） ・土地面積140㎡ |
2,500万円 ・34万円/坪 （10万円/m²） ・土地面積240㎡ |
3,700万円 ・45万円/坪 （14万円/m²） ・土地面積270㎡ |
2,200万円 ・45万円/坪 （14万円/m²） ・土地面積160㎡ |
1,600万円 ・44万円/坪 （13万円/m²） ・土地面積120㎡ |
1,500万円 ・43万円/坪 （13万円/m²） ・土地面積115㎡ |
450万円 ・30万円/坪 （9.0万円/m²） ・土地面積50㎡ |
2,500万円 ・41万円/坪 （13万円/m²） ・土地面積200㎡ |
1,800万円 ・44万円/坪 （13万円/m²） ・土地面積135㎡ |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆岡崎市の公示地価（2025年1月）
| 地点名 | 岡崎市-2 | 岡崎市-3 | 岡崎市-4 | 岡崎市-5 | 岡崎市-6 | 岡崎市-7 | 岡崎市-8 | 岡崎市-9 | 岡崎市-10 | 岡崎市-11 | 岡崎市-12 | 岡崎市-13 | 岡崎市-14 | 岡崎市-15 | 岡崎市-16 | 岡崎市-17 | 岡崎市-18 | 岡崎市-19 | 岡崎市-20 | 岡崎市-21 | 岡崎市-22 | 岡崎市-23 | 岡崎市-24 | 岡崎市-25 | 岡崎市-27 | 岡崎市-28 | 岡崎市-29 | 岡崎市-30 | 岡崎市-31 | 岡崎市-33 | 岡崎市-34 | 岡崎市-35 | 岡崎市-36 | 岡崎市-37 | 岡崎市-38 | 岡崎市-39 | 岡崎市-40 | 岡崎市-41 | 岡崎市-42 | 岡崎市-43 | 岡崎市-44 | 岡崎市-45 | 岡崎市-46 | 岡崎市-47 | 岡崎市-48 | 岡崎市-49 | 岡崎市-50 | 岡崎市-51 | 岡崎市-52 | 岡崎市-53 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 愛知県岡崎市宇頭北町1丁目3番14外 《地番》 | 愛知県岡崎市羽根北町4丁目1番13 《地番》 | 愛知県岡崎市鴨田町字広元130番 《地番》 | 愛知県岡崎市岩津町字新城82番14 《地番》 | 愛知県岡崎市宮地町字郷西23番1 《地番》 | 愛知県岡崎市欠町字網笠7番11 《地番》 | 愛知県岡崎市細川町字岩御堂11番3外 《地番》 | 愛知県岡崎市小針町字城跡104番 《地番》 | 愛知県岡崎市上六名1丁目12番12 《地番》 | 愛知県岡崎市城南町2丁目10番4 《地番》 | 愛知県岡崎市真伝町字鐘鋳1番138 《地番》 | 愛知県岡崎市大西町字渕田19番112 《地番》 | 愛知県岡崎市大和町字桑子24番1 《地番》 | 愛知県岡崎市中町2丁目4番7 《地番》 | 愛知県岡崎市柱町字福部池96番 《地番》 | 愛知県岡崎市藤川町字西町北20番4 《地番》 | 愛知県岡崎市堂前町2丁目1番8 《地番》 | 愛知県岡崎市八帖南町1丁目4番17 《地番》 | 愛知県岡崎市美合新町12番27 《地番》 | 愛知県岡崎市美合町字三ノ久保20番1 《地番》 | 愛知県岡崎市美合町字老婆懐28番216 《地番》 | 愛知県岡崎市舞木町字狐山33番23 《地番》 | 愛知県岡崎市福岡町字仲道18番1 《地番》 | 愛知県岡崎市福岡町字東通長6番2 《地番》 | 愛知県岡崎市明大寺町字耳取90番3外 《地番》 | 愛知県岡崎市門前町7番 《地番》 | 愛知県岡崎市野畑町字郷東7番7 《地番》 | 愛知県岡崎市矢作町字池田1番399 《地番》 | 愛知県岡崎市矢作町字馬場77番3 《地番》 | 愛知県岡崎市六名新町7番19 《地番》 | 愛知県岡崎市細川町字鳥ケ根94番 《地番》 | 愛知県岡崎市松橋町3丁目11番179 《地番》 | 愛知県岡崎市石神町10番8 《地番》 | 愛知県岡崎市藤川台2-2-18 | 愛知県岡崎市本宿町字梨子木2番32 《地番》 | 愛知県岡崎市竜美旭町2番12 《地番》 | 愛知県岡崎市稲熊町字3丁目43番2 《地番》 | 愛知県岡崎市稲熊町字森下7番10 《地番》 | 愛知県岡崎市羽根町字小豆坂62番1 《地番》 | 愛知県岡崎市若松東2丁目11番25 《地番》 | 愛知県岡崎市上地2丁目46番7外 《地番》 | 愛知県岡崎市大門3丁目5番17 《地番》 | 愛知県岡崎市中園町字川成59番 《地番》 | 愛知県岡崎市中島西町3丁目5番21 《地番》 | 愛知県岡崎市土井町字藤ノ木甲3番1 《地番》 | 愛知県岡崎市東蔵前1丁目3番14 《地番》 | 愛知県岡崎市蓑川町字寺辺11番46 《地番》 | 愛知県岡崎市竜美西2丁目3番10 《地番》 | 愛知県岡崎市竜美南2丁目6番6 《地番》 | 愛知県岡崎市六供町字1丁目54番2 《地番》 |
| 最寄り駅 | 宇頭駅から590m | 岡崎駅から1100m | 東岡崎駅から3700m | 東岡崎駅から6300m | 岡崎駅から1100m | 東岡崎駅から3000m | 東岡崎駅から8400m | 宇頭駅から1800m | 東岡崎駅から1800m | 岡崎駅から1400m | 東岡崎駅から3700m | 東岡崎駅から1800m | 西岡崎駅から590m | 東岡崎駅から2300m | 岡崎駅から1100m | 藤川駅から360m | 東岡崎駅から4400m | 東岡崎駅から2200m | 美合駅から380m | 美合駅から460m | 美合駅から2300m | 名電山中駅から500m | 岡崎駅から2700m | 相見駅から2400m | 東岡崎駅から300m | 東岡崎駅から1000m | 岡崎駅から2000m | 矢作橋駅から440m | 矢作橋駅から420m | 岡崎駅から2200m | 東岡崎駅から8100m | 東岡崎駅から4600m | 東岡崎駅から2700m | 藤川駅から1100m | 本宿駅から600m | 東岡崎駅から1600m | 東岡崎駅から1900m | 東岡崎駅から3100m | 岡崎駅から2200m | 岡崎駅から1900m | 岡崎駅から2500m | 東岡崎駅から5600m | 矢作橋駅から1300m | 岡崎駅から6000m | 岡崎駅から2700m | 東岡崎駅から5200m | 美合駅から1000m | 東岡崎駅から1600m | 東岡崎駅から2000m | 東岡崎駅から1900m |
| 土地面積 | 240㎡ | 200㎡ | 160㎡ | 190㎡ | 163㎡ | 161㎡ | 275㎡ | 578㎡ | 177㎡ | 167㎡ | 209㎡ | 141㎡ | 165㎡ | 198㎡ | 234㎡ | 160㎡ | 230㎡ | 110㎡ | 198㎡ | 142㎡ | 181㎡ | 160㎡ | 142㎡ | 158㎡ | 162㎡ | 169㎡ | 169㎡ | 147㎡ | 119㎡ | 158㎡ | 214㎡ | 166㎡ | 201㎡ | 168㎡ | 224㎡ | 188㎡ | 247㎡ | 160㎡ | 166㎡ | 161㎡ | 248㎡ | 167㎡ | 155㎡ | 181㎡ | 198㎡ | 208㎡ | 250㎡ | 258㎡ | 261㎡ | 168㎡ |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 |
| 取引価格 | 38万円/坪 （12万円/㎡） 前年比+1.8% |
60万円/坪 （18万円/㎡） 前年比+3.4% |
43万円/坪 （13万円/㎡） 前年比+2.4% |
37万円/坪 （11万円/㎡） 前年比+1.8% |
46万円/坪 （14万円/㎡） 前年比+3.7% |
38万円/坪 （11万円/㎡） 前年比+0.9% |
27万円/坪 （8.2万円/㎡） 前年比+4.2% |
26万円/坪 （7.7万円/㎡） 前年比+1.2% |
39万円/坪 （12万円/㎡） 前年比+1.7% |
45万円/坪 （14万円/㎡） 前年比+3.8% |
33万円/坪 （10万円/㎡） 前年比+1.8% |
43万円/坪 （13万円/㎡） 前年比+2.3% |
45万円/坪 （14万円/㎡） 前年比+3.8% |
37万円/坪 （11万円/㎡） 前年比+0.9% |
53万円/坪 （16万円/㎡） 前年比+3.9% |
26万円/坪 （7.8万円/㎡） 前年比+0.6% |
37万円/坪 （11万円/㎡） 前年比+1.8% |
42万円/坪 （13万円/㎡） 前年比+2.4% |
41万円/坪 （13万円/㎡） 前年比+0.8% |
35万円/坪 （11万円/㎡） 前年比+1.9% |
43万円/坪 （13万円/㎡） 前年比+0.8% |
23万円/坪 （6.8万円/㎡） 前年比+0.0% |
33万円/坪 （10万円/㎡） 前年比+3.1% |
30万円/坪 （9.2万円/㎡） 前年比+2.1% |
63万円/坪 （19万円/㎡） 前年比+5.5% |
41万円/坪 （12万円/㎡） 前年比+3.4% |
32万円/坪 （9.6万円/㎡） 前年比+3.3% |
40万円/坪 （12万円/㎡） 前年比+3.4% |
42万円/坪 （13万円/㎡） 前年比+4.1% |
44万円/坪 （13万円/㎡） 前年比+3.9% |
31万円/坪 （9.5万円/㎡） 前年比+2.2% |
38万円/坪 （11万円/㎡） 前年比+1.8% |
46万円/坪 （14万円/㎡） 前年比+1.5% |
27万円/坪 （8.0万円/㎡） 前年比+0.4% |
26万円/坪 （8.0万円/㎡） 前年比+1.0% |
58万円/坪 （18万円/㎡） 前年比+4.8% |
40万円/坪 （12万円/㎡） 前年比+0.8% |
36万円/坪 （11万円/㎡） 前年比+1.9% |
43万円/坪 （13万円/㎡） 前年比+2.4% |
49万円/坪 （15万円/㎡） 前年比+2.8% |
41万円/坪 （12万円/㎡） 前年比+1.6% |
44万円/坪 （13万円/㎡） 前年比+3.1% |
35万円/坪 （11万円/㎡） 前年比+2.9% |
32万円/坪 （9.6万円/㎡） 前年比+2.5% |
35万円/坪 （11万円/㎡） 前年比+1.9% |
34万円/坪 （10万円/㎡） 前年比+2.0% |
35万円/坪 （11万円/㎡） 前年比+1.0% |
60万円/坪 （18万円/㎡） 前年比+3.4% |
61万円/坪 （19万円/㎡） 前年比+5.1% |
41万円/坪 （12万円/㎡） 前年比+2.5% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
美合駅がある岡崎市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、美合駅を含む、岡崎市はどうなるのだろうか。
◆岡崎市の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 384,654人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 385,347人 | 100.2 | |
| 2030年 | 382,749人 | 99.5 | |
| 2035年 | 378,469人 | 98.4 | |
| 2040年 | 372,264人 | 96.8 | |
| 2045年 | 364,368人 | 94.7 | |
| 2050年 | 355,210人 | 92.3 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）美合駅のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
岡崎市：92.3
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
愛知県豊川市：86.8
愛知県豊田市：87.7
愛知県安城市：93.8
愛知県西尾市：91.3
愛知県蒲郡市：79.8
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） | ||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,401万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,101万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,268万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,085万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 4,903万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 5,720万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 6,537万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 7,354万円 | 26.3万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 28.6万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.49%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年6月調査 | ||
 |
 |
美合駅(愛知県)の土地に関するFAQ
- Q美合駅(愛知県)の土地価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
美合駅(愛知県)の土地価格は、現在の平均価格が約40万円/坪となっており、10年前と比べて+13.0％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q美合駅(愛知県)の土地価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約37万円/坪となり、▲7.2%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q美合駅(愛知県)の公示地価はいくら？
- A
代表的な地点としては、愛知県岡崎市宇頭北町1丁目3番14外 《地番》（宇頭駅から590m、第1種住居地域）が、36万円/坪（12万円/㎡、前年比1.8%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。
- Q公示地価は相場価格（実勢価格）が大きく異なるのはなぜですか？
- A
公示地価は不動産の公的な評価額ではあるものの、一般的に'実勢価格（実際に取引される価格）'と異なることが多い。公示地価に対する実勢価格は、都市部であれば1.5～2.0倍、地方では1.0～1.1倍と高くなる傾向にある。実勢価格の標準的な指標はないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計している。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。
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