長野県伊那市境の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこでAIにより、過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移を推計した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう。（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）
長野県伊那市境の土地の価格・相場は？
現在の価格は、11万円／坪（10年前比▲1.5%）
長野県伊那市境の土地価格
- 841万円（11万円/坪）
- 10年前比▲1.5%（前年比▲1.6%）
- 駅距離 : 18.5分
- 土地面積 : 257.9㎡（78.0坪）
◆長野県伊那市境の土地価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2009年 | 13万円／坪 |
| 2014年 | 11万円／坪 |
| 2019年 | 11万円／坪 |
| 2024年 | 11万円／坪 |
| 2029年 | 9.9万円／坪 |
| 2034年 | 9.1万円／坪 |
不動産の価格に関する公的評価額としては「公示地価」があるが、"実勢価格（実際に取引される価格）"とは異なる。都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われる。
実勢価格については分かりやすい指標がないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計した。
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■現在の土地価格
長野県伊那市境：841万円（11万円/坪、10年前比-1.5%）
（参考）周囲の土地価格は？
長野県諏訪市：882万円（12万円/坪、10年前比▲5.3%）
長野県駒ケ根市：610万円（5.8万円/坪、10年前比▲10.9%）
長野県茅野市：604万円（5.6万円/坪、10年前比▲11.5%）
長野県塩尻市：1,364万円（18万円/坪、10年前比+3.7%）
長野県富士見町：386万円（2.0万円/坪、10年前比▲22.0%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲9.3%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲15.6%
- ノーマルシナリオ
710万円（9.1万円/坪、10年間で▲15.6%を予想）
（参考）周囲の土地価格（ノーマルシナリオ）は？
長野県諏訪市：781万円（10万円/坪、10年後は▲11.4%）
長野県駒ケ根市：458万円（4.4万円/坪、10年後は▲24.9%）
長野県茅野市：470万円（4.4万円/坪、10年後は▲22.2%）
長野県塩尻市：1,390万円（18万円/坪、10年後は+1.9%）
長野県富士見町：148万円（0.8万円/坪、10年後は▲61.7%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲23.9%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。
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価格を詳細に分析しよう
■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？
土地の資産価値を決める要素は多数ある。広さ、地形、接道状況、用途区分などの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。
では、長野県伊那市境における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆長野県伊那市境の徒歩距離別の土地坪単価 |
|
| 駅からの徒歩分数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1分 | 12万円／坪 |
| 5分 | 11万円／坪 |
| 10分 | 11万円／坪 |
| 15分 | 11万円／坪 |
| 20分 | 11万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆伊那市の公示地価（2025年1月）
| 地点名 | 伊那市-1 | 伊那市-2 | 伊那市-3 |
|---|---|---|---|
| 住居表示 | 長野県伊那市高遠町西高遠259番3《地番》 | 長野県伊那市山寺2400番5《地番》 | 長野県伊那市上新田2172番7《地番》 |
| 最寄り駅 | 伊那市駅から9400m | 伊那北駅から950m | 伊那市駅から1400m |
| 土地面積 | 168㎡ | 264㎡ | 214㎡ |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 |
| 取引価格 | 3.8万円/坪 （1.2万円/㎡） 前年比▲1.7% |
8.4万円/坪 （2.5万円/㎡） 前年比▲0.8% |
9.6万円/坪 （2.9万円/㎡） 前年比▲0.7% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
伊那市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、伊那市はどうなるのだろうか。
◆伊那市の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 66,125人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 62,912人 | 95.1 | |
| 2030年 | 60,392人 | 91.3 | |
| 2035年 | 57,920人 | 87.6 | |
| 2040年 | 55,393人 | 83.8 | |
| 2045年 | 52,841人 | 79.9 | |
| 2050年 | 50,175人 | 75.9 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）長野県伊那市境のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
伊那市：75.9
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
長野県諏訪市：75.7
長野県駒ケ根市：78.5
長野県茅野市：82.9
長野県塩尻市：85.4
長野県富士見町：75.0
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） | ||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,401万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,101万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,268万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,085万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 4,903万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 5,720万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 6,537万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 7,354万円 | 26.3万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 28.6万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.49%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年4月調査 | ||
 |
 |
長野県伊那市境の土地の過去の売買事例
長野県伊那市境付近での実際の土地の成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆伊那市の土地の成約事例
| 取引時期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 長野県伊那市荒井 | 長野県伊那市山寺 | 長野県伊那市上の原 | 長野県伊那市中央 | 長野県伊那市狐島 | 長野県伊那市高遠町東高遠 | 長野県伊那市上の原 | 長野県伊那市上新田 | 長野県伊那市境 | 長野県伊那市山寺 | 長野県伊那市境 | 長野県伊那市境 | 長野県伊那市上の原 | 長野県伊那市日影 | 長野県伊那市狐島 | 長野県伊那市御園 | 長野県伊那市上新田 | 長野県伊那市上新田 | 長野県伊那市狐島 | 長野県伊那市山寺 |
| 最寄駅 | 伊那市駅から徒歩16分 | 伊那北駅から徒歩10分 | 伊那北駅から徒歩24分 | 伊那北駅から徒歩15分 | 伊那市駅から徒歩11分 | 伊那市駅から徒歩ー分 | 伊那北駅から徒歩24分 | 伊那市駅から徒歩23分 | 伊那市駅から徒歩19分 | 伊那北駅から徒歩11分 | 伊那市駅から徒歩16分 | 伊那市駅から徒歩18分 | 伊那北駅から徒歩25分 | 伊那北駅から徒歩25分 | 伊那市駅から徒歩11分 | 伊那北駅から徒歩20分 | 伊那市駅から徒歩18分 | 伊那市駅から徒歩18分 | 伊那市駅から徒歩9分 | 伊那北駅から徒歩8分 |
| 用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 |
| 土地属性 | 間口19m、ほぼ長方形 | 間口19m、不整形 | 間口34m、不整形 | 間口33.8m、長方形 | 間口12m、ほぼ整形 | 間口18m、台形 | 間口14m、長方形 | 間口5.4m、長方形 | 間口15.3m、長方形 | 間口13m、ほぼ長方形 | 間口18m、ほぼ整形 | 間口30.5m、ほぼ長方形 | 間口10.8m、長方形 | 間口27m、ほぼ整形 | 間口50.0m以上m、長方形 | 間口18m、ほぼ長方形 | 間口15m、ほぼ正方形 | 間口m、長方形 | 間口50.0m以上m、ほぼ長方形 | 間口41.5m、ほぼ整形 |
| 取引価格 |
640万円 ・7.8万円/坪 （2.4万円/m²） ・土地面積270㎡ |
490万円 ・4.6万円/坪 （1.4万円/m²） ・土地面積350㎡ |
210万円 ・6.0万円/坪 （1.8万円/m²） ・土地面積115㎡ |
1,900万円 ・6.5万円/坪 （2.0万円/m²） ・土地面積960㎡ |
690万円 ・9.1万円/坪 （2.8万円/m²） ・土地面積250㎡ |
280万円 ・3.2万円/坪 （1.0万円/m²） ・土地面積290㎡ |
1,200万円 ・7.6万円/坪 （2.3万円/m²） ・土地面積520㎡ |
300万円 ・8.6万円/坪 （2.6万円/m²） ・土地面積115㎡ |
570万円 ・9.6万円/坪 （2.9万円/m²） ・土地面積195㎡ |
480万円 ・4.3万円/坪 （1.3万円/m²） ・土地面積370㎡ |
1,200万円 ・9.0万円/坪 （2.7万円/m²） ・土地面積440㎡ |
1,600万円 ・3.5万円/坪 （1.1万円/m²） ・土地面積1500㎡ |
230万円 ・5.1万円/坪 （1.5万円/m²） ・土地面積150㎡ |
890万円 ・7.3万円/坪 （2.2万円/m²） ・土地面積400㎡ |
1,400万円 ・3.6万円/坪 （1.1万円/m²） ・土地面積1300㎡ |
640万円 ・4.8万円/坪 （1.5万円/m²） ・土地面積440㎡ |
1,700万円 ・12万円/坪 （3.6万円/m²） ・土地面積470㎡ |
3,300万円 ・12万円/坪 （3.5万円/m²） ・土地面積950㎡ |
3,200万円 ・8.1万円/坪 （2.5万円/m²） ・土地面積1300㎡ |
240万円 ・1.0万円/坪 （0.3万円/m²） ・土地面積780㎡ |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
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長野県伊那市境の土地に関するFAQ
- Q長野県伊那市境の土地価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
長野県伊那市境の土地価格は、現在の平均価格が約11万円/坪となっており、10年前と比べて▲1.5％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q長野県伊那市境の土地価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約9.1万円/坪となり、▲15.6%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q長野県伊那市境の公示地価はいくら？
- A
代表的な地点としては、長野県伊那市高遠町西高遠259番3《地番》（伊那市駅から9400m、第1種住居地域）が、3.6万円/坪（1.2万円/㎡、前年比▲1.7%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。
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