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資産価値が下がらない新築マンション選び[2019年]
2019年4月10日公開(2019年6月5日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
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家の購入費用は、物件価格の最大10%!? 「諸費用」と「事前に用意する費用」を解説!

家を買う場合、知っておきたいのが諸費用だ。必ず物件価格の5~10%程度の諸費用がかかる。4000万円の物件なら最大400万円前後かかることもあるということだ。そのことを知らずにいると、せっかく気に入った物件を見つけても予算オーバーで買えなくなってしまう場合もあるので、家を買う前には必ず確認しておこう。(住宅・不動産ライター 椎名前太)

諸費用と事前に用意する費用とは?

 家を買う時は、物件のスペックと物件価格に目が行きがちだが、忘れてはならないのが、「諸費用」と「事前に用意する費用」の存在。
 ここでは、以下のような条件の新築マンションを購入したケースを想定して「諸費用」と、「事前に用意する費用」がどれくらいかかるのか説明していこう。

※下記諸費用の前提条件
・新築マンション
・専有面積:80㎡
・物件価格:4000万円
・借入額:3000万円
・課税標準額:建物1800万円 土地1000万円
(課税標準額とは税額を算出するための価格。市場価格の7割程度に設定されることが多い)
・住宅ローン:一般的なネット銀行を利用

「諸費用」の内訳

 それでは、まずは家の購入の際にかかる「諸費用」を見ていこう。

 住宅ローン・保険に関する諸費用

 

■住宅ローン事務手数料:0〜82万円(物件価格4000万円)

 住宅ローン事務手数料は、一般的に2つの支払い方がある。
 数万円の「定額タイプ」と、借入額の1~2%の「借入額連動タイプ」の2パターンがある。
 ネット銀行の多くは借入額の2%の「借入額連動タイプ」。定額タイプよりも高額になることが多いが、その分低金利で、ローン保証料が無料になっているケースが多い。

■ローン保証料:0円〜80万円(物件価格4000万円)

 ローン保証料とは、住宅ローンの返済ができなくなった場合に、保証会社が契約者に代わって住宅ローンの肩代わりをするための費用。大手都市銀行などは保証料として借入額の2%程度(借入期間35年の場合)、または金利が0.2%ほど上乗せされる。一方でネット銀行の多くは事務手数料が高めに設定されている分、保証料は0円になる。
 なお、下記関連記事のように、この保証料を払っても、肩代わりした保証会社が借り手に支払いを請求してくるので、実際には住宅ローンが保証されるわけではない。

【関連記事はこちら】銀行に支払う住宅ローンの保証料ってなに?保証料を取らないネット銀行の続出で、問われ始めた保証料を取ることの意味

■団体信用生命保険料:0円

 団体信用生命保険とは、住宅ローンの契約者が返済中に死亡・高度障害になった場合に、その残高を保険金でとして支払うもの。フラット35など一部を除き、ほとんどの銀行では加入がローン契約の必須条件となっている。その場合の保険料は原則、金利に含まれるので0円とした。
 最近は無料の団体信用生命保険を拡充するネット銀行も登場しているので、調べてみよう。

【関連記事はこちら】疾病保障の団信が無料の住宅ローンはどう選ぶ?「30代前半なら全疾病保障団信が最適」など、年齢ごとのリスクに適した保障の選び方

 

■金銭消費賃借契約書(ローン契約書)の印紙税:2万円(物件価格4000万円)

 借入額によって異なる。上記は1000万1円以上5000万円以下の場合。なお、最近は、じぶん銀行の住宅ローンのように、紙の契約書が発行されないために原則として印紙税が不要になる銀行も出てきた。    

住宅ローン契約書の印紙税
契約金額 税率(軽減措置)
500万円超、1,000万円以下 1万円
1,000万円超、5,000万円以下 2万円
5,000万円超、1億円以下 6万円
1億円超、5億円以下

10万円

 ※国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表」から抜粋

 

 

■火災保険料:4万円(物件価格4000万円)

 火災保険は必ず加入しよう。
 10年契約で火災・爆発・落雷を対象とした場合の目安は4万円程度だ。風災や水災なども補償範囲に加えると保険料も上がる。地震保険に加入した場合は別途1年間で3万円程度かかる。
 なお、マンションの場合、廊下や外壁など共有部分の保険は管理組合で加入し、室内など専有部分は所有者が加入することになる。

■住宅ローン斡旋手数料:0~10万円

 新築マンションなどの物件の販売会社に銀行を紹介してもらうと5~10万円の手数料がかかる場合がある。自分で契約する銀行を見つけてくればもちろん0円だ。

登記・税金などに関する諸費用

 

■登記費用:30〜40万円(物件価格4000万円)

 登記費用は、下記の「登録免許税」と、手続きを行う「司法書士の手数料」の合計になる。新築マンションの登録免許税は、物件の課税標準額をもとに算出される。課税標準額は、税額を算出するための価格で、市場価格の7割程度に設定されることが多い。

「登録費用」の内訳
・「登録免許税(所有権移転登記、土地)」:
 20万円(1000万円×2.0%、2019年3月31日以降)
・「登録免許税(所有権保存登記、建物)」:
 2万7000円(1800万円×1.5%、2020年3月31日までの特例)
・「登録免許税(抵当権設定登記、住宅ローン)」:
 3万円(3000万円×0.1%、2020年3月31日までの特例)
・司法書士の手数料:
 10万円程度

なお、住宅の特例税率の適用を受けるには、以下のような条件を満たす必要がある。
・自己居住用の住宅
・新築または取得後1年以内に登記されたもの
・床面積(登記簿面積)50m2以上
・(中古住宅の場合)マンションなど耐火建築物は25年以内、木造等耐火建築物以外は20年以内に建築されたもの。築年数がこれを超えている場合、新耐震基準に適合しているか、既存住宅売買瑕疵保険に加入している必要がある。

■固定資産税:15万円(物件価格4000万円)

 固定資産税の税率は課税標準額の1.4%で、毎年支払う。
 しかし、土地に関しては一定の条件を満たせば評価額が6分の1に軽減される。また、建物に関しても一定の条件を満たせば新築から5年間は2分の1に軽減される。
 なお、実際の納税額は日割りで計算される。

■都市計画税:6万5000円(物件価格4000万円)

 都市計画税の税率は課税標準額の0.3%を上限として自治体によって異なる。
 土地に関しては、一定の条件を満たせば評価額が3分の1に軽減される。
 建物に関しては軽減措置がない。こちらも実際の納税額は日割りで計算される。

■不動産取得税:18万円

 不動産取得税の税率は課税標準額の4%。ただし住宅に関しては2021年3月31日まで3%に軽減される。さらに2020年3月31日までは「新築住宅およびその敷地の税額の軽減」が適用される。上記はその適用を受けたうえで土地部分が非課税となった金額。

売買契約に関する諸費用

 

■売買契約書の印紙税:1万円(物件価格4000万円)

 契約書に貼らなければいけない印紙税は、購入する物件価格によって異なる。ただし、不動産の売買契約書の印紙税については、通常の契約書に比べると、軽減措置が取られており(2020年3月末まで)、以下のようになっている。
 例えば、物件価格が4000万円の場合、1000万円以上5000万円以下となるので、印紙税は1万円となる。

不動産売買契約書の印紙税(軽減措置が適用中)

契約金額 税率(軽減措置)
10万円超、50万円以下 200円
50万円超、100万円以下 500円
100万円超、500万円以下

1,000円

500万円超、1,000万円以下

5,000円

1000万円超、5,000万円以下

1万円

5,000万円超、 1億円以下

3万円

1億円超、 5億円以下

6万円

 ※国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」から抜粋

 

■不動産売買仲介手数料:136万円(参考・中古住宅の場合)

 中古住宅を購入する場合、大半の人は不動産仲介会社経由で購入する。その不動産仲介会社に支払う手数料は、上限が決まっており、手数料の上限額は、以下のように法律で定められている。
 4000万円の物件の場合、売買手数料の上限は以下の通りとなる。
(4000万円×3%+6万円)×1.08(消費税)= 約136万円   

不動産売買の仲介手数料
売買価格 仲介手数料
 400万円超   売却価格×3%+6万円+消費税
 200万円超、400万円以下   売却価格×4%+2万円+消費税
 200万円以下

  売却価格×5%+消費税

 

その他の諸費用

 

■修繕積立基金:20~40万円

 新築マンションの場合、購入時に「修繕積立基金」を徴収する物件が多い。毎月の修繕積立金の額を抑えるためだ。
 金額は物件によって異なるが、20~40万円程度が多い。

■家具・家電購入費:50万円

 あくまで目安。大型家電などを購入すればさらに加算される。

■引っ越し費用:15万円

 新居までの距離が200km以内で3人家族の目安。

■リノベーションやリフォーム費用:0〜1000万円程度

 中古物件を購入した際に必要になる費用。物件を購入する前に、これらの見積りも取って総額を把握しておきたい。住宅ローンはその総額で組めるものもあるので、くわしくは銀行に確認を。
 なお、最近は諸費用やリノベーション代も住宅ローンに含めることができる銀行が増えている。金利とのバランスをよく確認して比較検討しよう。

事前に用意する費用

 一方で、事前に用意しなければならない費用には次のようなものがある。こちらに記したものは一時的に必要な費用であり、一部は住宅ローンなどで立て替えることもできる

■手付金:400万円(物件価格の10%が目安)

 新築マンションの場合、契約時に手付金が必要になる。一般的には物件価格の5〜10%程度を求められるはずだ。
 とはいえ、これは後から住宅ローンで借りることもできるので、一時的な支払いとなる。

■つなぎ融資

 つなぎ融資は、土地を購入して注文住宅を建てる際に必要なプロセス。
 注文住宅は、土地の代金を先に支払わないと工事に着手できない。そのため、住宅ローンとは別に借りるのがつなぎ融資だ。手数料や金利はかかるものの、住宅が完成すれば、住宅ローンでかりかえることができる。

■住宅ローンの頭金:400万円(物件価格の10%が目安)

 頭金はなくても住宅ローンが組める銀行は増えているものの、やはり頭金は1割以上用意したい。頭金があったほうが、その後の支払いは楽になるし、早期に売却することになった際も、売却価格が住宅ローン残高を割り込んでしまい、売るに売れないという状況にはなりにくくなるからだ。
 なお、銀行によっては、頭金の有無で金利が変わる。たとえば長期固定金利のフラット35では、借入金が物件価格の9割を超えると金利が0.44%前後上がってしまう。フラット35は、頭金が10%以上だと金利が低い。

2019年4月のフラット35金利(銀行が決めた金利で、最も多かった金利)

融資率 金利の範囲 最も多い金利
9割以下 年1.270%~年1.960% 年1.270%
9割超 年1.710%~年2.400% 年1.710%
 ※借入期間:21年以上35年以下

【関連記事はこちら】住宅ローン手数料・引越し代などの「諸費用」まで借りられる住宅ローンを、14銀行で徹底比較!今や「頭金なし」「オーバーローン」は当たり前?

まとめ 10%を超えることもある

 このように諸費用を積み重ねていくと今回の例では合計200万円を超え物件価格の約5%となった。さらに家具代や不動産会社への仲介手数料(中古物件などの場合)、リフォーム費用などといった費用がかかれば物件価格の10%前後になることもあるので、注意しよう。

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