東京の年収700万円台世帯は住宅ローン破綻必至！？
「背伸び消費」で、貯金はわずか月2万円弱！
変動金利が1.5％上昇しただけで、家計は火の車

現在、変動金利は0.5％を切る史上空前の超低金利状態です。しかし、変動金利は銀行が金利を引き上げることのできる商品。ひとたび金利上昇局面となれば、毎月返済額がアップし、余裕のない家庭は住宅ローン破綻をしかねません。今回調べてみたところ、特に東京都では平均的ともいえる年収700万円台世帯に「破綻予備群」が多く潜んでいることがわかりました。その理由と対策を、住宅ローンのプロである淡河範明氏が解説します。

首都圏、特に東京の人は、
身の丈以上の家を買っている！？

都会のマンション群（出典・PAKUTASO）

「大企業の社員で世帯年収700万円超なら、中流階級よりは上のポジションだろう」。もし、あなたが東京で住宅を購入しようとしていたり、すでに住宅ローンを返済中だとすれば、こうした考えはすぐに改めるべきです。

　厚生労働省の「平成29年国民生活基礎調査」によれば、国内の世帯年収の平均は560万円ですから、700万円台といえば、ずいぶんゆとりがあるように思われるかもしれませんが、560万円は収入の少ない高齢者世帯や単身世帯、地方都市で暮らす世帯も含んでのものです。

　また、東京の物件は地方に比べて、驚くほど高額です。東京カンテイの調べでは、2017年度の首都圏の新築マンション１戸当たりの平均価格は5544万円。近畿圏3933万円、中部圏4049万円と比べて、約1500万円も高くなっています。新築一戸建てについても、首都圏の平均価格3999万円に対して、近畿圏2982万円、中部圏3055万円と、約1000万円違います。

　東京に限れば、地方の物件との価格差はさらに広がるでしょう。その分、東京で家を買うと、住宅ローンの借入額が膨らみ、金利変動リスクを受けやすくなるのです。

 「東京の人は稼ぎがいい分、頭金も多く出せるから、それほど借入額は膨らまないでしょ？」という声も聞こえてきそうですが、次の表をご覧ください。頭金と関係の深い、勤労世帯の貯蓄額のデータです。

　周知のとおり、東京は平均世帯収入では全国１位ですが、貯蓄額では全国４位に下がります。親との同居率や教育費、物価などの違いにより、福井県や香川県よりも下位なのです。23位の長野県とは261万円、26位の大阪府とも387万円しか違いません。そのため、家を購入する際の頭金額はさほど変わりがありません。

　前記したとおり、首都圏と近畿圏、中部圏との新築物件の価格差は1000万以上ありますから、東京で家を買う場合、住宅ローンの借入額が膨らみやすいことがお分かりになると思います。借入額が大きければ、金利変動の影響を受けやすく、当然リスクも高くなります。

　このように、東京で家を購入する人は地方の人よりも無理をしているケースが多いということです。そのため、物件を購入した時点から破綻に近い位置に立たされているのです。

年収700万円台の世帯は、
毎月の貯金額がわずか2万円弱

　こうした東京の中でも、金利上昇時に特にダメージを受けやすいのが、世帯年収700万円台の人たちです。以下は、総務省統計局「家計調査」から、「関東大都市圏の2人以上の世帯のうち、住宅ローンを返済中の勤労者世帯（2017年）」の平均的な家計を抽出したものです。

　この統計は、世帯年収別に5つのグループに分かれています。それぞれ50世帯程度を調査した平均なので、かなり正確な調査だといえるでしょう。分かりやすくするため、年収「400万円台世帯」「600万円台世帯」「700万円台世帯」「900万円台世帯」「1300万円台世帯」と呼ぶことにします。ここから意外なことが2つ分かりました。

　まず注目してほしいのは、「年収400万円台世帯」です。毎月の住宅ローン返済額は約8.4万円なので、平均世帯主の年齢43歳という前提から住宅ローン借入金残高を試算してみると2842万円となりました（残りの返済期間30年、借入金利0.457%と仮定）。次に、「年収600万円台世帯」を見てみると、毎月の住宅ローン返済額は同じ8.4万円で、借入金残高はほぼ同じ2814万円となりました。

　これは年収400万円台世帯が、かなり背伸びをしていると言えるのではないでしょうか。その結果、毎月の預貯金額は2.2万円しかありません。年収600万円台は4.7万円も貯金をしているのに比べると、かなり余裕がないことが分かります。

　そして、もっと際どいのが「年収700万円台世帯の台世帯」です。「700万円台世帯」と「900万円台世帯」は、どちらも住宅ローン返済額は約10.7万円であり、借入金残高は約3600万円と試算できました。「700万円台世帯」は背伸びをして、一つ上の年収世帯と同じグレードの物件を購入していますね。

　結果として、「700万円台世帯」の毎月の貯金額はわずか1.7万円でした。900万円台世帯の貯金額は9.1万円もあるのに比べて、余裕がないことが分かります。変動金利が上昇すれば、たちどころに家計は赤字に転落します。

　700万円台世帯に余裕がないのは、住宅ローン以外の消費についてもかなり「背伸び」をしていることが理由として挙げられるでしょう。この年収以上になると、見栄なのか自動車を購入するようになり、自動車等関係費は毎月2.7万円もかかります。子どもを塾や習い事に通わせるため、教育費も月3万円かかっています。

　このように考えていくと、借入金残高が多くて金利変動リスクを受けやすく、加えて毎月の貯金額の少ない「700万円台世帯」がいかに危険な状況に立たされているか、ご理解いただけるのではないでしょうか。

 「一億総中流」とよく言われますが、東京で家を買うなら、そうした甘い認識は奈落への第一歩です。「400万円台世帯」と「700万円台世帯」では、言うまでもなく使えるお金が多いのは後者ですが、生活レベルを落としづらいのも後者です。

 「子供を有名私立校に通わせたい」「ブランド品を買うくらいの贅沢はしたい」「車は〝軽〟で十分だけど、やっぱり〝MINI〟がいい」。「300万円台世帯」であれば、検討する余地はありませんが、「700万円台世帯」だとこうした生活が選択肢に入ってきます。そのため、つい浪費してしまい、毎月の預貯金額が2万円にも満たないのです。

　なお、「貯金額」＝「自由になるお金」があれば、金利上昇の防波堤となります。いくら金利が上がっても自由に使えるお金が十分にあれば、いざというときに返済に回せるからです。しかし貯金が少ない場合、以下に見るように家計が赤字に転落すれば、下手すれば住宅ローン破綻をしかねません。

2％程度の金利上昇で
家計が赤字＝住宅ローン破綻の可能性も！

　では、東京を中心とした関東大都市圏の「400万円台世帯」「700万円台世帯」の家計が赤字に転落するのはどんなケースでしょうか。それには、毎月の預貯金純増額がマイナスになる条件を確かめれば分かります。

　下記がそのシミュレーション結果です。黄色の部分が、預貯金純増額がマイナスになるケースです。（５年特約はないものとして計算しています）

「400万円台世帯」であれば、現在の金利よりも5年以内に2.0％上昇するか（変動金利2.457％）、10年以内に2.5％上昇するか（変動金利2.957％）、13年以内に3.0％上昇すると（変動金利3.457％）、家計が赤字化します。

　続いて「700万円台世帯」です。

　「700万円台世帯」の場合、8年以内に1.5％（変動金利1.957％）、14年以内に2.0％（変動金利2.457％）、17年以内に2.5％（変動金利2.957％）、19年以内に3.0％上昇すると（変動金利3.457％）、同じく赤字化します。

　後述するように、この程度の金利上昇は「ない」とは言い切れない数字です。また、シミュレーションの前提より借入額の多い人や、これから新規借入をする人はさらに金利上昇の影響を受けやすくなるため、よりリスクは高まります。

【関連記事はこちら！】
＞＞　住宅ローンを変動金利で借りている人でも、借り換えで最大300万円近くもうかる！ 多くの人が「高い変動金利」で借りているので注意！

変動金利の1、2年内の上昇リスクは低いが、
10年スパンでは、上昇する可能性のほうが高い

　気づいていない人も多いようですが、この10～15年の間にかなり金利が下がりました。たとえば、ソニー銀行の変動金利（表面金利）は「2008年8月：1.812％」→「2018年8月：0.457％」と、約1.3％下降。三菱UFJ銀行は「2009年8月：1.675％」→「2018年8月：0.525％」と、約1.1％下がっています。

　2018年9月、大手４行が相次いで住宅ローン金利を一部引き上げましたが、これは10年固定等の固定金利型の商品です。後述するように、固定金利と変動金利ではかなり異なった動きをします。事実、変動金利については、この10年間は金利を上げた一度もことはなく、いまだに金利を下げているところもあるくらいです。

　とはいえ、ミスプライスともいえるような異次元の低金利がいつまでも続くとは思えません。銀行の体力が持たないからです。これからの10年で、10年前の金利水準、もしくはそれ以上の金利上昇が起こる可能性は高いと覚悟しておいたほうがいいでしょう。

　特に先ほどシミュレーションで見たように、大都市圏の「700万円台世帯」の破綻ボーダーラインのひとつ、「8年以内に金利1.5％上昇」は、現実に十分起こり得るシナリオです。

【関連記事はこちら！】
＞＞変動金利の住宅ローンは、金利が何%まで上昇すると考えれば破綻しないでむのか？

金利タイプの変更や借り換えで
住宅ローン破綻を回避！

　では、こうした破綻リスクの高い世帯は、どのような対策を取ればいいでしょうか。最善策は金利タイプの変更や借り換えです。ポイントは次の３つです。

ポイント①「金利タイプの変更や借り換えを前提に、ターゲット（乗り換え先）を決める」
ポイント②「金利を定期的にチェックする」
ポイント③「あらかじめ決めた金利まで上昇したら、金利タイプの変更または借り換えを行う」

　ここで大切なのは、〝機〟を逃さないようにするために、あらかじめ金利がいくらになったら、金利タイプを変更するかを決めておくことです。

　先ほど、変動金利と固定金利の動きは異なるとお話ししましたが、金融の世界では、固定金利が先に上昇し、その後変動金利が上昇するというのが常識です。実際、2016年8月以降、10年以上の金利は上昇しはじめていますが、前記のとおり、変動金利はいまだに引き下げている銀行もあります。

　そのため、「変動金利が上がりはじめたら固定金利に乗り換えよう」と気軽に構えていると、時すでに遅しということになりかねません。変動金利が上がりはじめたときには、固定金利はとっくに上がってしまっている可能性が高いからです。

　そのため、実際に変動金利が上昇してから固定金利に乗り換えようとすると、現状より相当高い金利に乗り換えざるを得なくなるでしょう。たとえば、その時点で変動金利が1％になったとしても、２％超の固定金利に乗り換える決断は、将来のリスクを回避するためだと頭ではわかっていても、なかなかつかないものです。だから、事前に金利がいくらになったら、変更するかを決めておくことが大切なのです。

　付言すると、2018年9月現在のフラット35の最頻金利は1.39％です。2008年時のソニー銀行、三菱UFJ銀行の変動金利よりも低くなっています。10年、20年単位で見ると、現在の固定金利はかなりおトクといえます。

　金利の動きは、私たち専門家でもなかなか読み切れません。バブル時代の変動金利は8％台。当時、現在の低金利を予測できた人は皆無でしょう。仮に先を見通せたとしても、金利の上昇期には、銀行員は決して「今が変え時です」と声をかけてはくれません。

　預貯金が少ない世帯ほど、金利上昇に備えなければなりません。現在の金利水準であれば、固定金利への切り替えは「早すぎる決断」とはならないと私は考えますが、皆さんはいかがお考えでしょうか。

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「変動金利」住宅ローン金利ランキング（新規借入）

※借入金額3000万円、借入期間35年

• 1位

  

  auじぶん銀行「住宅ローン 全期間引下げプラン（新規借入、じぶんでんき優遇割）・変動金利」

  >>【関連記事】auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

  実質金利 (費用等含む)	表面金利 (費用等除く)	手数料 （税込）	保証料
  0.510%	0.380 %	借入額×2.2%	0円

  【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯

  【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

  • 三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
  • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50％保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
  • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い
    （審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません）

   

  詳細はこちら（公式サイト）

  

  auじぶん銀行の住宅ローンの詳細

  手数料・保証料は？

  手数料（税込）	融資額×2.20%（税込）
  保証料	0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない）
  繰上返済手数料（一部）	0円（1円以上1円単位）
  繰上返済手数料（全額）	・変動金利／0円 ・固定金利／3万3000円（税込）

  団信（団体信用生命保険）は？

  無料の団信	死亡・高度障害 +がん50％保障団信 +全疾病保障（入院が継続180日以上となった場合） +月次返済保障（31日以上連続入院、以降30日ごと）
  オプション（特約）の団信	がん100％保障団信 （一般団信+がんを含む全疾病保障+月次返済保障） 金利+0.20％ 11疾病保障団信（生活習慣病団信） 金利+0.30％ ワイド団信 金利+0.30％

  審査基準は？

  借入額	500万円以上、2億円以下
  借入期間	1年以上35年以内（1ヶ月単位）
  融資を受けられるエリア	全国
  使いみち	本人または家族が住むための以下の資金 ・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金 ・戸建の新築資金 ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金 ・上記に伴う諸費用
  年収（給与所得者）	200万円以上
  勤続年数（給与所得者）	ー
  年収（個人事業主等）	200万円以上
  事業年数（個人事業主等）	ー
  年齢（借入時）	満20歳以上〜満65歳未満
  年齢（完済時）	満80歳の誕生日まで
  その他条件	ー

  自社住宅ローンについて解説　参考：auじぶん銀行の公式サイト

   

  詳細はこちら（公式サイト）

• 1位

  

  PayPay銀行「住宅ローン 全期間引下げ(新規借入、自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利」

  >>【関連記事】PayPay銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

  実質金利 (費用等含む)	表面金利 (費用等除く)	手数料 （税込）	保証料
  0.510%	0.380 %	借入額×2.2%	0円

  【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

  • ネット銀行のPayPay銀行（旧ジャパンネット銀行）が、2019年７月末に住宅ローンの貸し出しをスタート
  • 業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある
  • オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる
  • 個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可

   

  

  PayPay銀行の住宅ローンの詳細

  手数料・保証料は？

  手数料（税込）	借入金額×2.20％
  保証料	0円
  繰上返済手数料（一部）	ホームページでの手続き:無料 電話での手続き:5,500円（税込）
  繰上返済手数料（全額）	手数料：33,000円（消費税含む） PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

  団信（団体信用生命保険）は？

  無料の団信	一般団信（死亡・高度障害） +がん診断給付金 +先進医療給付金 +がん50％保障団信
  オプション（特約）の団信	がん100％保障団信 金利+0.20％ 11疾病保障団信 （がん100％保障団信+10種類の生活習慣病） 金利+0.30％ ワイド団信 金利+0.30％

  審査基準は？

  借入額	500万円以上2億円以下
  借入期間	１年以上35年以内（1ヶ月単位）
  融資を受けられるエリア	全国
  使いみち	本人が住む住宅に関する以下の資金 ・戸建またはマンションの購入（中古物件を含む） ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え ・上記に伴う諸費用
  年収（給与所得者）	200万円以上
  勤続年数（給与所得者）	ー
  年収（個人事業主等）	原則、利用不可
  事業年数（個人事業主等）	ー
  年齢（借入時）	65歳未満
  年齢（完済時）	80歳未満
  その他条件	ー

  自社住宅ローンについて解説　参考：PayPay銀行の公式サイト

   

• 3位

  

  みずほ銀行「住宅ローン 最後まで変わらずオトク！全期間重視プラン（ネット専用、ローン取扱手数料型）・変動金利」

  >>【関連記事】みずほ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

  実質金利 (費用等含む)	表面金利 (費用等除く)	手数料 （税込）	保証料
  0.512%	0.375 %	借入額×2.2%＋33000円	0円

  【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

  • 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は店舗での相談はできない分、金利が低い
  • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

   

  

  みずほ銀行の住宅ローンの詳細

  手数料・保証料は？

  手数料（税込）	■自社商品 ①保証料を一部前払いする方式 事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06％（借入期間35年） ②保証料を前払いしない方式（金利上乗せ型） 事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2％ ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型) 事務手数料：融資額×2.20% ■フラット35 融資額×1.045％～（定率型、頭金10％以上） ④固定金利選択方式利用時に11,000円
  保証料	■自社商品 上記を参照 ■フラット35 0円
  繰上返済手数料（一部）	■自社商品 みずほダイレクト[インターネットバンキング]：無料（1万円以上1億円以内1万円単位） 店頭：33,000 円 ■フラット35 0円（100万円以上）
  繰上返済手数料（全額）	■自社商品 店頭のみ：33,000 円 ■フラット35 0円

  団信（団体信用生命保険）は？

  無料の団信

  一般団信 （死亡・高度障害）

  オプション（特約）の団信

  8大疾病補償プラスがんサポートプラン （がん<診断で給付>+がん以外の全傷病+7大疾病<1年超就業障害継続>） 月1886円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 8大疾病補償がんサポートプラン （がん<診断で給付>+7大疾病<1年超就業障害継続>） 月1647円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 8大疾病補償プラス （全傷病+8大疾病<1年超就業障害継続>） 月717円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 8大疾病補償 （8大疾病<1年超就業障害継続>） 月478円から ※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 がん団信<診断で給付> 金利+0.20％

  審査基準は？

  借入額	■自社商品 50万円以上、1億円以下 ■フラット35 100万円以上8,000万円以下（1万円単位）
  借入期間	1年以上35年以内（1年単位）
  融資を受けられるエリア	■自社商品 全国 ■フラット35 全国
  使いみち	(1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金 (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用（住宅の購入資金と同時申込の場合）
  年収（給与所得者）	■自社商品 安定した収入がある人 ■フラット35 【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下 【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下
  勤続年数（給与所得者）	■自社商品 － ■フラット35 －
  年収（個人事業主等）	■自社商品 安定した収入がある人 ■フラット35 【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下 【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下
  事業年数（個人事業主等）	■自社商品 － ■フラット35 －
  年齢（借入時）	■自社商品 71歳未満 ■フラット35 70歳未満
  年齢（完済時）	■自社商品 81歳未満 ■フラット35 80歳未満
  その他条件	ー

  自社住宅ローンについて解説　参考：みずほ銀行の公式サイト

   

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  SBIマネープラザ「ミスター住宅ローンREAL・通期引下げプラン（店舗相談、新規借入）・変動金利」

  >>【関連記事】SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？

  実質金利 (費用等含む)	表面金利 (費用等除く)	手数料 （税込）	保証料
  0.540%	0.410 %	借入額×2.2%	0円

  【注目ポイント】「全疾病保障」が無料付帯

  【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

  • SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
  • 全国8支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
  • 変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

   

  詳細はこちら（公式サイト）

  

  SBIマネープラザの住宅ローンの詳細

  手数料・保証料は？

  手数料（税込）	■自社商品 融資額×2.20％ ■フラット35 融資額×2.20％
  保証料	■自社商品 0円 ■フラット35 0円
  繰上返済手数料（一部）	■自社商品 0円（1円以上1円単位） ■フラット35 0円（10万円以上）
  繰上返済手数料（全額）	■自社商品 0円（固定金利特約期間中は3万3000円） ■フラット35 0円

  団信（団体信用生命保険）は？

  無料の団信	全疾病保障 （一般団信+8疾病+病気・ケガ+就業不能状態+先進医療保障+重度がん保険金前払特約）
  オプション（特約）の団信

  審査基準は？

  借入額	■自社商品 500万円以上、2億円以下 ■フラット35 100万円以上8,000万円以下
  借入期間	■自社商品 1年以上35年以内
  融資を受けられるエリア	■自社商品 日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない ■フラット35 －
  使いみち	ー
  年収（給与所得者）	■自社商品 － ■フラット35 総返済負担率が、 年収400万円未満は30%以下 年収400万円以上は35%以下
  勤続年数（給与所得者）	■自社商品 － ■フラット35 －
  年収（個人事業主等）	■自社商品 － ■フラット35 総返済負担率が、 年収400万円未満は30%以下 年収400万円以上は35%以下
  事業年数（個人事業主等）	■自社商品 － ■フラット35 －
  年齢（借入時）	■自社商品 － ■フラット35 70歳未満
  年齢（完済時）	■自社商品 － ■フラット35 80歳未満
  その他条件	ー

  自社住宅ローンについて解説　参考：SBIマネープラザの公式サイト

   

  詳細はこちら（公式サイト）

※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択（現在の水準が継続と仮定）。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

 

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