大阪府の中古マンションランキング･トップ100！ 梅田、天王寺、堂島などの値上がり率や購入・売却価格は？

大阪府で「最も高く売れるマンション」「最も値上がりしたマンション」はどこなのか。大阪府の中古マンションの"売却価格"と"値上がり率（分譲時比）"の高い順に作成した2つのランキングをもとに、全国のマンションに精通する住宅評論家の櫻井幸雄氏が解説。併せて、大阪府の中古マンションの相場が分かる「価格ランキング」を1位から100位まで公開する。（執筆：住宅評論家・櫻井幸雄、データ提供：マンション情報サイト『マンションレビュー』）

大阪府の中古マンションランキング・トップ15

　まずは、大阪府の中古マンション「価格ランキング」と「価格上昇率ランキング（分譲時比）」の上位15物件を見てみよう。

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大阪府の価格・価格上昇率ランキング上位の中古マンションを解説

　大阪府の中古マンション価格ランキングは、大阪の都心部にある、駅から徒歩3分以内のタワーマンションが上位を席捲した。

　こうした中で、1位の「グランフロント大阪オーナーズタワー」だけが徒歩6分だが、これは特殊なケースだ。

価格ランキング1位は「グランフロント大阪オーナーズタワー」

 「グランフロント大阪オーナーズタワー」は、大阪駅北側に位置する「うめきた」の再開発エリアに位置する唯一のレジデンスなので、「徒歩6分」だからといって遠いとは言えない。

 「うめきた」に位置し、大阪駅から「グランフロント大阪オーナーズタワー」までの間は、オフィスと商業施設が集約されているので、“極めて便利”な駅徒歩6分マンションと言うことができる。

 「グランフロント大阪オーナーズタワー」は、地上48階建て、全525戸の大規模・超高層マンションである。事業主は積水ハウス、三菱地所レジデンスほか10社。施工は大林組と竹中工務店による「梅田北ヤード共同企業体」だ。

　2012年から始まった新築分譲時、「525戸の大規模で、平均坪単価300万円は大阪では前代未聞」と言われていた。それほど高額だったのだが、一つひとつの住戸価格をみると、そこまで高い印象はなかった。

　わたしの手元に残る取材メモでは、2012年11月8日時点で分譲中住戸は、約47㎡から94㎡が3810万円から9010万円。この数字だけをみると、案外控えめな数字と思えるが、より広く、より高額な住戸もあった。最も大きな住戸は約300㎡で4億円。全体の1割程度が1億円を超えた。

　高額の住戸もあるが、お買い得な住戸も存在したというところだろう。“前代未聞”といわれた「グランフロント大阪オーナーズタワー」の価格は、2023年1月時点で、坪単価が685万円。新築時価格の1.5倍以上である。

　価格が跳ね上がった理由は、「うめきた」エリアの評価が上がっていること。これまで本町周辺にオフィスを構えていた企業の多くが、「うめきた」エリアに移転。「うめきた」は、大阪の中心エリアに成長している。その「ど真ん中」に立地する大規模超高層マンションなので、評価がうなぎ登りということだろう。

 「グランフロント大阪オーナーズタワー」は、新築時のプランニングで「全戸セカンドハウス」と性格づけられた。大阪中心地のセカンドハウスとして使うことを想定した間取りになっており、玄関近くにLDKがあって、奥に寝室を設置。ホームパーティーを開きやすい設計になっているわけだ。

　この発想も、「グランフロント大阪オーナーズタワー」を買おうとする人たちのニーズに合っていた。

　大阪にあっては、唯一無二の価値を持つマンションだけに、中古価格の高騰は当然だろう。

10位の天王寺駅直結「アートアルテールコンドミニアムフロア」

　大阪府の中古マンション価格ランキングで第10位となった「アートアルテールコンドミニアムフロア」は、阿倍野のマンションである。

　阿倍野再開発事業によって生まれ変わる新しい街区に位置し、ホテル、商業施設が集まる複合施設「あべのmini」の上層階に配置されるマンションとして分譲された。

　わかりやすく言えば、建物の下がホテルと商業施設で、上の部分がマンションになっているわけだ。

　フットワークもよい。JR大阪環状線をはじめ、地下鉄も複数利用できる天王寺駅と、ペディストリアンデッキで直結。5駅7路線が利用でき、梅田へ15分、新大阪へは21分というアクセスを実現する。

　さらに、天王寺公園の緑を見下ろすなど眺望にもすぐれる。このような得がたい特徴をいくつも備えているため、新築分譲時は短期間で完売。阿倍野・天王寺エリアで、記憶に残るほどの超人気マンションだった。

　大阪の中心地に建設される超高層マンションは数多いのだが、じつは駅に直結したマンションは極めて少ない。

 「アートアルテールコンドミニアムフロア」なら、地下鉄の駅まで建物から外に出ることなく到達できる。また、屋根付きのペディストリアンデッキでJRの天王寺駅まで行くことも可能だ。

　このような駅直結マンションは、値崩れがしにくいとされてる。まさに、そのとおりの値動きで、「アートアルテールコンドミニアムフロア」は中古価格が大きく上昇。新築時は、約50㎡〜118㎡が約3000万円から1億3000万円という価格水準だったが、1.5倍以上に値上がりしている。

　なお、第7位の「ジオグランデ梅田」と18位の「ザ・ファインタワー梅田豊崎」は、いずれも梅田エリアの駅近マンション。ともに新築分譲時には、建物の質の高さが評価された。

　一方で、新築時には「価格が高い」という声が多かったのも事実。それが今、正当に評価されるようになった、というところだろう。

12位の「堂島ザ・レジデンスマークタワー」は、日本初の「基礎免震＋制震構造」超高層マンション

　今回トップ10からは外れたが、12位にランクインした「堂島ザ・レジデンスマークタワー」も、新築分譲時の人気は今ひとつだった。

　建設地は、梅田エリアと中之島エリアに囲まれたビジネスゾーンとなるのだが、「キタ」の飲食ゾーンにも近いことが一部の子育て層に敬遠された。（今だったら、それよりも大阪駅や「うめきた」エリアに近い価値の方が高く評価されただろうが……。）

「南東角住戸約80㎡が5000万円台から」という住戸もあり、お買い得感が大きいマンションだった。

 「堂島ザ・レジデンスマークタワー」は、地上39階建て。大林組によって建築されたこの建物は、建物の基礎部分に免震装置を配置する基礎免震構造で、建物上層部には制震構造を採用している。

　基礎免震＋制震構造の超高層マンションは当時、日本初だった。いずれも大地震が起きたときに揺れを軽減する働きをするのだが、上層部に配置された制震構造には別の役目もある。それは、日常的に発生しやすい「風による揺れ」を軽減する効果だ。

　大阪は、まれに大阪港からの風により超高層の建物が揺れることがある。免震構造＋制震構造ならば、そういった風による揺れを軽減させる効果もある。

　また、建物の外観デザインは洗練され、魅力的でもある。

　建物の角は、柱ではなくガラスで構成。いわゆるコーナーサッシの採用で、建物の表情が柔らかい。建物頭頂部には、四隅にマリオン（ガラスを区切った飾り）を配置。そのマリオンを見て、「あれが堂島ザ・レジデンスマークタワー」とすぐにわかるようになっている。

価格上昇率ランキングの注目は、3位の「サンクタス大阪城」

　大阪府の中古マンション価格上昇率では、価格ランキングと同じく「グランフロント大阪オーナーズタワー」がトップとなった。価格上昇率は74%である。

　新築分譲価格からの価格上昇率が高いマンションを見ると、新築分譲時は「割安」と評価されたマンション名が並んでいる。

　新築分譲時は、注目度が低く、安く売られた。それが今、立地の評価も改まり、中古価格が高騰しているということだろう。

　価格上昇率+71%で3位の「サンクタス大阪城」は、2012年の新築分譲時、居住エリアとしての印象が薄い場所だったこともあり、割安だった。

　価格上昇率+61%で5位の「ザ･なんばタワーレジデンス･イン･なんばパークス」も、便利な場所なのだが、庶民的な街のイメージで、割安に分譲され、エリアの評価が改まったことで、中古価格が高騰。騰落率も高くなったわけだ。

 「あのとき買っておけば」と悔しい思いをしている人も多いのではないだろうか。

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大阪府の中古マンションランキング・トップ100

　最後に、大阪府の中古マンション「価格ランキング」「価格上昇率ランキング」トップ100を紹介しよう。