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住宅ローンの基礎知識[2019年]
【第9回】2019年5月17日公開(2019年6月5日更新)
淡河範明
淡河範明

淡河範明(おごう・のりあき)氏:日本興業銀行(現・みずほ銀行)出身で、過去10年で延べ5000件の住宅ローン相談実績を誇っています。2006年に設立したホームローンドクターにて、「住宅ローン借り換えクリニック」を運営しており、住宅ローンの借り換え・新規借入に、様々な相談に対応しています。

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住宅ローンの手続きの流れ(申し込み〜融資実行)、審査期間を知っておこう
住宅ローンの基礎知識 第9回

今回は、住宅ローンの手続きの流れ(申し込み〜融資実行)や、審査期間を解説します。住宅ローンの候補を絞り込んだら、融資の申し込みをしますが、第1候補の商品の審査に通らなかったときのことを考えて、第3候補くらいまで一気に申し込むようにしましょう。1件だけでも大変な申込作業ですが、インターネット経由だとだいぶ負担が軽くなります。

ネット申し込みなら、銀行に行くのは最高3回

 住宅ローンの借り入れには、「新規借入」と「借り換え」がありますが、申し込みの大きな流れは同じです。

■住宅ローン借り入れ手続きの流れ
  作業内容 詳細



書類を用意

シミュレーションで必要になる以下の書類を用意

【新規借入】

①購入する物件の概要書類(金額)

【借り換え】

①返済予定表

②住宅ローン契約書(契約時のもの)

③「優遇金利」について記載された書類(契約時のもの)

▼ ▼ ▼
商品の絞り込み ダイヤモンド不動産研究所の住宅ローン実質金利ランキング(新規・変動)などを活用して商品を選び、住宅金融支援機構のシミュレーションで最終チェックする
▼ ▼ ▼


STEP1

事前審査(仮審査)の申し込み

インターネットなどから3つ程度の商品を一気に申し込む。入力に必要な書類を事前に集めておくとスムーズ

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承認まで1日~1週間

▼ ▼ ▼

STEP2

本審査の申し込み
事前審査と違って、書類はアップロードもしくは郵送などで提出することになる。書類に不備があると審査がストップしてしまうので要注意!

▼ ▼ ▼

承認まで1~2週間

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STEP3

融資の申し込み

インターネット経由、もしくは郵送で、契約書や必要書類を提出する。手続きが遅れると融資実行日も遅れるため、早めの対応が大切。

※借り換えの場合「融資実行日」と「完済日」が同日になるように手配する。ズレると手続きが複雑に。

▼ ▼ 

約1週間

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STEP4

ローン契約の締結、司法書士との面談

ローン契約および、司法書士と抵当権の設定などについて面談(事前に司法書士と面談するケースもあり)

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指定の期日

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STEP5 融資実行

 住宅ローンを借りるには、どの銀行でも「事前審査(仮審査)」と「本審査」という2段階の審査を通らなければなりません。申し込みから審査結果が出るまでは、2週間から1カ月ほど。無事にOKがもらえたら、銀行との間に融資契約を結びます。実際に融資が実行されるのは、購入した住宅の引き渡しと同時です。いったん口座へ融資額が全額入金された後、不動産会社など各所への支払いが行われます。

 インターネット等から申し込むと、「事前審査」や「本審査」をネット上で済ませることができるので、銀行に足を運ぶのは「融資の申し込み時」「契約締結時」「融資実行時」の3回だけで済みます(1回、2回で済むケースもあります)。

 では、早速、審査への申し込みから融資実行までの流れ、期間を、ステップごとに見ていきましょう。

STEP1 事前審査の申し込み
――手を抜くと、本審査に悪影響!

 事前審査は、原則として銀行が「借り入れに対する返済能力の有無」をチェックするものです(銀行によっては「仮審査」と呼んでいるところもあります)。銀行は明確な借入基準を設けていますから、審査の結果が出るのは即日〜5営業日程度とスピーディーです。

 「事前審査(仮審査)」といっても、記入(入力)する項目はそれなりにあります。勤務先や年収などの「個人情報」や、延床面積などの「物件情報」、カードローンや自動車ローンといった「その他の借入」などのほか、借り換えをする人の場合は、現在のローンの種類や金利、残債、残存期間などの記入も必要です。

 記入量に圧倒されてしまうかもしれませんが、手元に書類さえそろっていれば、30分ほどで入力が完了します。銀行に行く手間を考えると、ぐんと負担は軽くなります。

 記入時に注意が必要なのは、事前審査時と本審査時の申し込み内容に齟齬が生じないようにすることです。よく「事前審査だから適当に書いてもいいんでしょ?」と思っている人がいますが、絶対にNGです。本審査時と情報が違っていると、虚偽があったとみなされて、本審査に落ちてしまう可能性があるからです。

 延床面積なども記憶に頼らず、登記識別情報や建築確認済証などで確認して、正確な情報を入力するようにしてください。

STEP2 本審査の申し込み
――概算でも許される入力欄がある

 事前審査の結果は、各銀行のマイページ経由で通知される場合もあれば、メールや郵送、電話などの場合もあります。事前審査が通れば、このあと本審査へと進みます。本審査は、銀行だけでなく保証会社などの審査も含んだ、事前審査よりも厳しい審査です。勤務先の規模や経営状態などについてもチェックされます。

 本審査の申し込みについては、インターネット上で行える銀行もあれば、書類が送られてきてそれを返送しなければならない銀行もあります。

 インターネット上で申し込む際に一つ注意した方がいいのは、入力途中に誤って内容を消してしまうリスクがある点です。銀行によって、途中で入力内容を保存できるところもあれば、最後まで入力しないと保存できないところあります。

 ですので、本審査のページに来たら、最初に入力内容の保存方法を確認して、最後まで入力しないと保存できない場合は、不明な箇所にダミーの数字を入れるなどしてとりあえず最後まで進み、一度保存してしまいましょう。そうすれば「せっかく入力したところが全部消えてしまった……」というミスを防げます。

 なお、本審査で入力に迷うのは、借入希望額です。諸費用などを含めていくら借りればいいのかよくわからないときは、概算で構いません。物件取得価格の5~10%程度を上乗せしておけばいいでしょう。「概算なんて……」と心配になる人もいるかもしれませんが、諸費用については、銀行も見積書が出てくるまで正確な金額を把握できません。そのため、概算の申請でも受け付けてくれるのです。

 また、「現在の資産」欄も何を書いていいのか悩む人が多いところです。しかし、この欄も、預貯金や有価証券、不動産などの正確な評価額を入力する必要はありません。概算でOKです。

 なお、本審査の申し込み時には、一緒に必要書類も送付します。郵送やFAX、アップロードなど、銀行の定める方法に従いましょう。

STEP3 契約の申し込み
――契約の遅れは融資実行日に影響する!

 本審査の結果は、事前審査と同様の形で伝えられます。各銀行のマイページ経由で通知される場合もあれば、メールや郵送、電話などの場合もあります。

 最後に「契約手続き」です。インターネット経由で、マイページなどに金利タイプや返済日などの「借入内容」を登録する銀行もあれば、郵送されてくる「住宅ローン契約書」などに記入して返送する銀行もあります。その他の必要書類も、郵送やFAX、アップロードなどで送信します。

 ところで、本審査の結果の有効期限は、多くの銀行が6カ月としていますが、融資実行日が月をまたぐと金利が変わってしまうため、早めに手続きするようにしてください。各銀行によって融資実行日には、「契約書類が銀行に到着してから10営業日以降の平日」「契約書類の返送は借り入れ希望日の6営業日前まで」など時間的な制限が設けられています。郵送の場合は、銀行に到着する日を考えて手配するようにしましょう。

 なお、住宅ローン契約書に住所を入力(記入)する際は、印鑑証明書の記載とまったく同じ内容にしてください。違っていると再提出を求められます。例えば、勝手にマンション名を追加したり、省略したりすることのないようにしてください。

 無事、銀行に契約書が届くと、最終の意思確認の電話が入ります。

STEP4 司法書士との面談、ローン契約の締結
――本人確認と意思確認を行い契約を結ぶ

 いよいよ契約です。住宅ローン契約は細かくいうと「①抵当権設定契約」と「②金銭消費貸借契約」の2つに分かれます。

 前者の「①抵当権設定契約」は「担保(登記)」に関する契約です。契約の前に銀行の指定する司法書士と面談を行います(銀行もしくは司法書士側から連絡が入ります)。ローン契約者および共有名義人や連帯債務者、連帯保証人(ペアローン)などがいる場合は必ず同席しなければなりません。

 面談では、契約内容や段取りについて説明を受け、本人確認および登記意思の確認後、司法書士が用意してきた抵当権設定書類や委任状に署名・捺印します。出席者全員の「実印」「運転免許証・パスポートなどの本人確認書類」「印鑑証明書」が必要になるので注意してください(借り換えの人は現在の住まいの「登記識別情報通知」または「権利証」も必要です)。

 後者の「②金銭消費貸借契約」は「融資」に関する契約です。ネット郵送を利用することで、自宅で契約できる銀行もありますが、そうでなければ銀行の店舗で行われます。こちらも共有名義人や連帯債務者等がいる場合は同席が必要です。事前準備しておく書類等も抵当権設定契約とほぼ同じですが、そのほか「銀行印」が必要です。銀行印がよくわからなくなっている人はあらかじめ確認しておきましょう。契約の席では、銀行が用意した書類の契約内容を再確認して、署名・捺印していくだけです。およそ1時間ほどで完了します。

 なお、前記した抵当権設定契約の説明を、金銭消費貸借契約の締結日や融資実行日にまとめて行う銀行もあります。

STEP5 融資実行
――借り換えは、銀行によって振り込みが必要なことも

 金銭消費貸借契約の締結後、銀行は融資を実行します。同時に司法書士経由で抵当権設定契約書を法務局に提出し、抵当権設定登記(=担保設定)を行います(融資実行と登記手続きは、原則同日に行われます)。

 「新規借入」であれば、ローン契約者の口座に入金された後、通常、販売会社等への振込手続きまで銀行が行います。

 一方、「借り換え」では、通常、現在の借入先の返済口座が入金先となり、そこから自動引き落としされて返済完了となります(引き落としではなく、現在の借入先の指定口座へ、自分で振り込まなければならない銀行も一部あります)。数週間後、司法書士から「登記済権利証(登記識別情報通知)」と「不動産登記簿謄本(登記事項証明書)」が郵送されてきます。大切に保管してください。

銀行の審査スタンスや審査期間も確認しよう!

 なお、住宅ローンを取り扱っている主要銀行15行について、審査のスタンスや、審査のスピード、審査期間などをまとめたリストを掲載します。

 住宅ローンは商品ごとに特色が異なるため「住宅ローン選び=銀行選び」とは言えませんが、一方で「審査に通りやすい」「通りにくい」など、審査基準や審査にかかる時間などについては、銀行ごとに傾向があるのも事実です。仮申し込みから実際の融資実行までは、最短でも1カ月弱、長いと1カ月半以上かかります。

 金利のランキングと併せて、住宅ローンを検討する際の参考にしてみてください。

■主要銀行の審査スタンス、審査スピードを比較

ネット/郵送申込 審査スタンス 審査スピード 審査期間(公式サイト上の記載)
申込 契約
■ARUHI
△~◎ 審査最短3営業日
■じぶん銀行
最短で10日で契約完了
■優良住宅ローン
× △~○ 本審査2週間ほど
■楽天銀行
△~◎ 最短20日程度
■三井住友信託銀行
×? スタートから4週間
ネット/郵送申込 審査スタンス 審査スピード 審査にかかる時間(公式サイト上の記載)
申込 契約
■三菱UFJ信託銀行
正式審査2週間程度
■イオン銀行
△~◎ △~○ 1カ月程度
■住信SBIネット銀行
△~○ 1カ月以上
■新生銀行
× △~○ 1カ月半以上かかることも
■ソニー銀行
45日以上
ネット/郵送申込 審査スタンス 審査スピード 審査にかかる時間(公式サイト上の記載)
申込 契約
■みずほ銀行
△~○ 45日以上
■三菱東京UFJ銀行
△~○
■三井住友銀行
△~○
■りそな銀行
× △~○
■カブドットコム証券
△~○
「ネット/郵送申込」⇒「申込」:ネットまたは郵送で受け付ける場合は○。「契約」:契約手続きを対面で行わなければならない場合は×。「審査スタンス」⇒柔軟性が高いと◎、通常は○、個人属性や物件評価が厳しくなると△。「審査スピード」⇒1カ月以内であれば○、45日以上になると△。
※比較は筆者の経験などにより行っていますので、あくまで参考としてお考えください。

借り換えだけのSTEP
――完済手続きに1カ月程度かかることもあり注意!

 ところで、借り換えをする人は、新しい借入先の銀行に事前審査に申し込んだら、すぐに現在住宅ローンを借りている銀行に完済手続き(完済の準備)にかかる日数を確認してください。「完済手続き日」と「融資実行日」を同日に設定する必要があるからです。というのも、先に借りていた銀行の完済手続きができなければ、新たに融資した側の銀行は抵当権を第1順位で設定できないため、融資実行をしたがらないからです。そのため、同日である必要があるのです。

 完済手続きは、完済を申し込んでから2週間程度で手続きできる銀行もありますが、住宅金融支援機構などの取次金融機関の中には、1カ月程度見ておく必要のあるところもあります。

 完済手続きにかかる日数が確認できたら、月末に「完済手続き」=「融資実行日」を設定して、そこから本審査や契約日を考えてスケジュールを組みます。月末に設定するのは、月が変わると、金利も変わってしまう可能性があるからです。

 その上で、現在借り入れている銀行には次のことも確認しておきます。

・抵当権抹消書類の受け取り可能日と受け取り方法
・完済予定日時点における完済に必要な金額
・完済金額の振込口座

 抵当権抹消書類の受け取りは、完済手続きの日が望ましく、当日受け取れない場合は、本人以外の配偶者や司法書士でも受け取り可能か確認してください。

 なお、借り換えを切り出すと、現在借りている銀行から激しく抵抗され、条件変更を提案されることが予想されます。金利を下げてもらえると聞くと、つい妥協してしまいがちですが、借り換えに比べて、どれくらいトータルコストで差があるかを確認するまでは、安易に返事をしないようにしましょう。

まとめ

 審査の手間を軽減するには、申し込みはインターネット経由で行う。申し込みには、「事前審査」「本審査」「契約」の大きく3段階があるが、いずれも「正しく記入する(ウソは書かない)」ことが重要です。また金利はどの月に融資実行となるかで変わる可能性があるので、特に借り換え時は、迅速に手続きを進めよう。

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※借入金額2500万円、借り入れ期間30年
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
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0.585%
がん50%保障付き
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0円
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