5000万円以上かかる大手ハウスメーカーの注文住宅を選ぶメリットは？　信頼性や長期優良住宅の認定を受けやすいなどが魅力か

住宅価格の高騰がやまず、新築マンションが注目されているが、実は注文住宅も価格上昇が続いている。特に、大手ハウスメーカーの注文住宅の平均価格は5000万円ほどになっている。土地の購入費用も合わせると1億円近い金額が必要になるが、それでも大手ハウスメーカーで建てるメリットがあるのか、検証してみよう。（住宅ジャーナリスト・山下和之）

大手ハウスメーカーの注文住宅は5000万円近くかかる

　注文住宅を建てるにはどれくらいの予算が必要なのか。「フラット35」（住宅金融支援機構が民間機関と提携して実施している住宅ローン）を利用して注文住宅を建てた人の全国平均の建築費は3861万1000円で、世帯年収の平均は629万1000円だった。首都圏に限定すると、建設費は4190万2000円に増加し、世帯年収も665万1000円に上がる。

　しかし、これらは全体平均であり、大手ハウスメーカーから中小工務店までが含まれている。大手ハウスメーカーで建てた場合はさらに建築費が高額になり、世帯年収も上昇する。

　図表1は、大手ハウスメーカーが加盟している住宅生産団体連合会が、大手ハウスメーカーで注文住宅を建てた人を対象に行った調査だ。全国平均の建築費は4566万円、世帯年収の平均は1148万円である。さらに東京圏では建築費が4980万円に達し、世帯年収の平均は1328万円に上る。

図表1 戸建て注文住宅の平均顧客像（都市圏別比較）

　一方で、中堅ビルダーや中小工務店で注文住宅を建てる場合、建築費は2000万円台から可能であり、中には1000万円台で建てられるケースも存在する。

　大手と中小の建築費は2倍以上の価格差があるが、それでもなお大手に依頼するメリットがあるのだろうか。

土地代や設備費などを含めると1億円に達するケースも

　しかも、この5000万円近い建築費は建物本体の価格であり、土地代や住宅設備、門扉などの外構部分の費用は含まれていない。

　大手ハウスメーカーの注文住宅にふさわしい設備や外構施設を整える場合、それだけで1000万円から2000万円が追加される可能性がある。

　さらに、仕様をグレードアップすることで、3000万円から4000万円と建物本体並みの予算が必要になることもある。

　また、土地を持っていない人は土地の取得から始めなければならない。首都圏では場所によるが、土地代は2000万円から3000万円、東京23区内では5000万円から1億円に達するケースも少なくない。

　土地取得から始める場合、総予算が1億円を超えることは珍しくない。これだけの現金を一括で用意できる人は少なく、多くの場合は住宅ローンを利用する必要がある。

　しかし、銀行は誰にでも希望額を融資するわけではなく、一定の年収や信用力が求められる。

1億円の借り入れには年収1000万円前後が条件

　注文住宅の総予算に応じて必要な年収を試算すると、図表2のような結果になる。

図表２　住宅ローン借入額別の必要年収
設定条件：金利１％、35年元利均等返済・ボーナス返済なし

　住宅ローンの審査では、返済負担率に基づいて融資額の上限が決まる。返済負担率とは、年間の住宅ローン返済額が年収に占める割合のことで、年収400万円以上の場合、多くの銀行が35％を上限としている。

　金利1％、35年元利均等返済・ボーナス返済なしの条件で、返済負担率35％を最大限利用する場合、5000万円を借りるには年収484万円、7000万円では677万円、1億円では968万円が必要になる。

　ただし、返済負担率35％では家計が圧迫される可能性が高いため、返済負担率は25％程度に抑えることが推奨されている。

　返済負担率を25％に設定した場合、5000万円の借り入れには年収677万円、7000万円では948万円、1億円の場合は1355万円が必要となる。

　本体の建築費が5000万円、住宅設備や外構費用、さらに土地代を含めた総予算が1億円の場合、少なくとも1000万円前後の年収が必要になる。

　そのため、大手ハウスメーカーで建てる人の世帯年収が1000万円を超えるのも納得できる結果だ。

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大手ハウスメーカーの信頼性を重視して建築を依頼した人が多い

　そこまでの費用をかけて大手ハウスメーカーにこだわる理由があるのだろうか。国土交通省の調査によると、住宅を取得した人たちが住宅を選んだ理由には、新築住宅でも注文住宅、建て売り住宅、分譲マンションの間で大きな違いがあることがわかる。

　図表3に示されているように、注文住宅を選んだ人の選択理由のトップは「信頼できる住宅メーカー／不動産業者だったから」（52.2％）で、次いで「新築住宅だから」（46.0％）、「一戸建／マンションだから」（44.0％）と続いている。大手ハウスメーカー特有の信頼性の高さが重視されているのは明らかだ。

図表3 注文住宅を建てた人の住宅の選択理由

　これが建て売り住宅になると、トップは「新築住宅だから」で、2位が「一戸建／マンションだから」となり、「信頼できる住宅メーカー／不動産業者だったから」は8位にとどまる。

　分譲マンションの場合も同様で、「新築住宅だから」がトップに立ち、「住宅の立地環境が良かったから」「交通の利便性が良かったから」が続き、「信頼できる住宅メーカー／不動産業者だったから」は7位にとどまっている。

大手ハウスメーカーは長期優良住宅などの認定を受けやすい

　予算が高くなっても、大手ハウスメーカーで注文住宅を建てる人が多いのには理由がある。

9割近くが長期優良住宅・低炭素住宅の認定

　大手ハウスメーカーが加盟する住宅生産団体連合会の「2023年度 戸建注文住宅の顧客実態調査」では、大手ハウスメーカーで建てた住宅の85.7％が長期優良住宅や低炭素住宅として認定されている。低炭素住宅の割合はまだ少なく、長期優良住宅が多いと考えられている。

　長期優良住宅とは、長期間にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優れた住宅であり、「100年住宅」や「200年住宅」とも呼ばれる。

　このため、予算が高くても長期的なメリットがあるとされる。例えば、中小工務店で2000万円の注文住宅を建て、良好な状態が50年続くと仮定すれば、1年当たりのコストは40万円となる。

　一方で、大手ハウスメーカーで5000万円の住宅を建て、100年使えるとすれば、1年当たりのコストは50万円、200年使えれば25万円にまで抑えられる。初期費用が高くても、長期的にはむしろ経済的になるというわけだ。

　国土交通省の調査によると、2023年度に着工された戸建て住宅のうち、長期優良住宅の認定を受けた住宅は31.3％にとどまっていることから、中小工務店では認定を取得できないケースが少なくないことを示している。

　それに対し、大手ハウスメーカーの注文住宅では認定を受けやすく、これは大手ならではの大きなメリットといえるだろう。

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住宅性能表示制度の採用率は7割以上

　同じく、住宅生産団体連合会の調査によると、住宅性能表示制度の採用率も大手ハウスメーカーでは75.1％に達している。

　また、住宅性能評価・表示協会のデータによれば、2023年度の新設住宅着工戸数のうち、性能表示を行っている戸建て住宅の割合は24.9％であるため、大手ハウスメーカーの採用率が極めて高いことが分かる。

　住宅性能表示制度とは、耐震性、耐久性、断熱性など、住宅の性能を全国一律の基準で設定し、建築の専門家が個別の住宅について評価・表示する仕組みである。これにより、建築の知識が乏しい一般消費者でも住宅の質を比較検討し、判断することが可能となる。

　大手ハウスメーカーの注文住宅の多くは、この住宅性能表示制度を採用しており、住団連のデータによると、多くの項目で最高等級を取得している。

　たとえば、耐震対策、劣化対策、維持管理対策については、等級が3段階に分かれているが、住宅性能表示制度を採用している注文住宅では、最高等級の等級3を取得している物件が8割から9割を占めている。

　そのため、安心して居住できるだけでなく、劣化しにくく維持管理もしやすい。これにより、将来的な資産価値も維持されやすいのが特徴であり、大手ハウスメーカーの注文住宅ならではの強みといえる。

　つまり、高額ではあるものの、それ相応の理由があり、多少無理をしてでも大手ハウスメーカーで建てることには十分なメリットがある。

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大手ハウスメーカーのメリットは多数あるが、中小工務店とよく比較しよう

　外観デザインにおいても、欧米風のおしゃれなものから、都会的でスタイリッシュな住宅、レトロ調で安心感のあるデザインまで幅広く用意されている。

　総合住宅展示場では、多くの大手ハウスメーカーのモデルハウスが展示されている。一度見学してみることで、1箇所で複数社を効率よく見比べることができ、依頼先の検討に役立てることができるだろう。

　大手ハウスメーカーは長期優良住宅や住宅性能表示制度などの採用率や設備スペックの高さなどのメリットがあるが、価格の高さがネックになる。

　採用率はまだ低いが、長期優良住宅や住宅性能表示制度の認定を取得している中小工務店もあり、自分や家族がどこまで許容できるのか、予算やスペック面などを総合的に判断するようにしたい。

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