一戸建て売却に必要な手数料とは? 安くする方法やその他にかかる費用についてもまとめて解説!

2021年1月1日公開(2020年12月18日更新)
竹内英二
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一戸建ての家の売却に要する仲介手数料は、取引額が400万円超の物件であれば「取引額の3%+6万円」が上限額となる。割合としては小さいものの、一戸建ての売却は取引額が大きく、手数料の金額も大きくなってしまうため「どれくらいの手数料がかかるのか」「値引きしてもらえるのか」「少しでも安い費用に抑えられないか」を知りたいと思っている売主は多い。

そこで、この記事では「一戸建ての家を売却する手数料」について解説する。一戸建て売却に要する手数料を安く抑える方法や、気になる「中古手数料無料の不動産業者」の実態、そのほか手数料以外の費用、税金についても紹介していきたい。

一戸建て売却に要する手数料

一戸建て売却に要する手数料
画像:PIXTA

 最初に一戸建ての家の売却に要する手数料について解説する。

1.仲介手数料の計算式

 仲介手数料とは不動産業者に、一戸建てなどの不動産の売却の仲介を依頼したときに生じる費用である。

 不動産業者は、仲介手数料について売主から受け取ることのできる上限額が規定により定められている。仲介手数料の上限額は、取引額(売買金額)に応じて以下の速算式によって計算できる。

■仲介手数料の上限額

取引額 (売買金額) 速算式(上限額)
200万円以下 取引額×5%
200万円超から400万円以下 取引額×4%+2万円
400万円超 取引額×3%+6万円

 仲介手数料には別途、消費税が生じる。

 例えば、一戸建ての売却金額が5,000万円だとした場合、取引額(売買金額)は400万円超となるため、「取引額×3%+6万円」の速算式が採用され計算できる。

 売却金額が5,000万円のときの売主が支払う仲介手数料を計算すると、以下のようになる。

【計算例:5,000万円の物件の場合】

仲介手数料=取引額×3%+6万円
     =5,000万円×3%+6万円
     =150万円+6万円
     =156万円

税込み仲介手数料=税抜き仲介手数料×(1+10%)
        =156万円×1.1
        =171.6万円

2.仲介手数料の特徴と支払い時期

 仲介手数料の最大の特徴は、「成功報酬」であるという点だ。仲介を依頼しても、もし買主を決めることができなければ、売主は仲介手数料を支払う必要はない。

 仲介手数料には、売却のための査定料やホームページなどのインターネット広告料、チラシ製作費用、役所調査費用、登記簿謄本取得費用等が全て含まれている。

 もし、買主を決めることができなければ、中古物件を売却するためのチラシ製作費用等の実費も売主に対して請求できないのが基本だ。

 また、不動産の売却において売主は一般媒介と呼ばれる媒介契約を用いると、複数の不動産業者に同時に仲介を依頼することもできる。媒介契約とは、不動産業者に住宅売却などの仲介を依頼するときの契約のことである。

 仲介手数料は成功報酬であるため、仮に一般媒介契約で複数の不動産業者に仲介を依頼したとしても、お金の支払い先は買主を決めてくれた1社のみということになる。よって、仲介手数料は不動産業者1社だけに依頼しても複数社に依頼しても、売主が負担する費用は同じなのだ。

 仲介手数料の不動産業者への支払い時期に関しては、売買契約時に50%、売主から買主への引き渡し時に50%が一般的となっている。

【仲介手数料の支払い時期】

・売買契約時:50%
・引き渡し時:50%

 不動産の売却では売買契約日と引き渡し日は別日になるのが一般的であるが、それぞれの日に売主が50%ずつ支払うのは法律上の決まりではなく、単なる商習慣である。

 仲介手数料は成功報酬であるが、その成功とは買主への「引き渡し」ではなく、「売買契約の成立」を指している。そのため、本来であれば不動産業者は売買契約日に売主へ、仲介手数料を100%請求しても法律上の問題はない。

 しかしながら、買主への引き渡しまで不動産業者に対応してもらうことは多いため、最後まで責任をもって仕事を完結してもらうために、売主は引き渡し日まで50%分の支払いを留保している。

3.仲介手数料の相場

 一戸建ての仲介手数料の請求額は「規定の上限額」となっていることが多い。そのため、400万円超の取引であれば、「取引額×3%+6万円」が相場だ。

 一軒家やなどの物件を売却する仲介手数料は、確かに高額ではあるものの、他のビジネスと比べると成功報酬の料率としては実はそれほど高くない。

 一般的に、成功報酬という名の付くものは10%や20%といった料率で金額が要求されるものも多く、成功報酬なのに3%という料率はかなり良心的だ。クレジットカードの手数料5%や消費税の10%と比べると、買主を見つけてくれる不動産業者の仲介手数料は料率としては低い。

 また、大手の不動産業者などは基本的に仲介手数料の値引きに一切応じないことから、上限額がそのまま相場として形成されている。

 一方で、中小の不動産業者などは仲介手数料の値引きに応じてくれ、安い費用で買主へと仲介してくれることもある。また、業者によって物件の仲介手数料を無料としている不動産業者も増えてきている。よって、仲介手数料は不動産業者を選ぶことで下げられるものと、売主は考えてよいだろう。

4.仲介手数料を安い費用で抑える方法

 売主が一戸建て売却時の仲介手数料を少しでも安い費用で抑える方法としては、「仲介手数料は無料」と謳っている不動産業者を探して依頼することだ。ただ、無料のメリットだけに目がいってしまうが、注意点もある。

 手数料無料の仲介不動産業者は専属専任媒介または専任媒介(以下、「専任媒介等」と略)で、1社にしか仲介を依頼できない契約となり一般媒介とは異なる。

 仲介手数料を無料としている不動産業者は、「両手仲介」を前提に仲介を行っていることを知っておく必要があるだろう。

 両手仲介とは1社の不動産業者が売る側だけの代理ではなく、売主と買主の両方を仲介することを指す。両手仲介が前提であれば、不動産業者は確実に買主から仲介手数料を取ることが可能だ。

 しかしながら両手仲介では、買主が値引きを希望してきた場合、不動産業者は買主側に立って売主に物件の値引きを求めてくることが多い点に注意したい。不動産業者からすると、あとは売主さえ説得できれば売買が成立するため、必死になって売主に物件の値引きを要求してくることがある。よって、依頼した不動産業者から最終的に値引きを要求される確率が高くなる。結果として安い売却価格になってしまう可能性がある点が、仲介手数料無料のデメリットだ。

 物件仲介手数料を安い費用で抑えるには、仲介を依頼する前に売主が仲介手数料を交渉して値引きする方法が最も適切である。

 例えば、「仲介手数料を2%にしてくれたら御社に依頼する」と条件を付ける。条件に応じてくれる不動産業者だけに依頼すれば、売主は中古物件を売却する際の仲介手数料を安くできる。

 物件仲介手数料は売買契約が決まった後に交渉しても、値引きできないことが多い。安い手数料で抑えるため値引きをするなら、仲介を依頼する直前が最も効果的であるため、売主は売却の依頼前に事前交渉することをおすすめしたい。
【関連記事はこちら】>>「不動産売買の手数料割引業者」を使っても大丈夫? 安い仕組みと、優良業者の見分け方を解説!

 なお、仲介手数料の値引きに応じてくれる不動産業者を探すには、複数の不動産業者に打診することが必要となる。

 複数の不動産業者に仲介を打診するなら、不動産一括査定サイトが便利だろう。

 不動産一括査定サイトを使えば、おおむね6社程度の不動産業者に一度に声をかけられるため、その中から物件仲介手数料を安くしてくれる不動産業者を探すのが、効果的な方法だ。
【関連記事はこちら】>>不動産一括査定サイト&査定業者25社で比較! メリット・デメリット、掲載不動産会社、不動産の種類で評価しよう

5.「400万円以下」の取引で生じる現地調査等の費用

 2018年1月1日から取引額が400万円以下となる物件では、不動産業者は媒介報酬に加え、現地調査等の費用を受領できるようになっている。

 ただし、不動産業者が受領できる額は18万円(プラス消費税)を超えてはならないものとされている。

報酬額=従来の仲介手数料+現地調査等の費用≦18万円

 よって、取引総額が400万円以下の物件では、仲介手数料だけでなく物件への現地調査等の費用も加算され、18万円を請求されることが多くなっている。

一戸建て売却に要する手数料以外の費用

 この章では、中古一戸建ての売却に要するその他の費用について解説する。

1.土地測量費

 一戸建ての敷地の境界が確定していない場合、土地の境界を確定するための測量費が必要である。

 土地の境界を確定するための測量は確定測量と呼ばれ、その作成費用は、50万~80万円程度となっている。

2.印紙税

 不動産の売買契約書は課税文書と呼ばれ、印紙を貼って印紙税を納めることが必要だ。

 印紙税額は、売買契約書に記載される金額によって下表のように決まっている。

■印紙税額

契約書に記載する売買金額 本則 軽減税率※
1万円未満 200円 非課税
1万円以上10万円以下 200円 200円
10万円超50万円以下 400円 200円
50万円超100万円以下 1,000円 500円
100万円超500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万円超1億円以下 60,000円 30,000円
1億円超5億円以下 100,000円 60,000円
5億円超10億円以下 200,000円 160,000円
10億円超50億円以下 400,000円 320,000円
50億円超 600,000円 480,000円
金額の記載のないもの 200円 200円

※2014年4月1日~2022年3月31日まで

3.抵当権抹消関連費用

 一戸建て住宅などの物件に抵当権が設定されている場合、抵当権抹消関連費用が生じる。抵当権抹消関連費用には、「抵当権抹消登記の登録免許税」と「司法書士手数料」の2つがある。

 抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1つにつき1,000円である。土地が1つ、建物が1つなら、2,000円ということだ。抵当権抹消のための司法書士手数料は、1.5万円程度が相場となっている。

4.インスペクション費用

 インスペクションとは、建物の専門家による中古物件などの建物状況調査のことを指す。新築とは違い、中古の一戸建ては建物に不安を抱く購入希望者が多い。家の価値は新築が一番高く、年月が経過するごとに下がる傾向にあるためだ。

 中古物件は売却前にインスペクションに合格しておくと購入希望者の安心を得やすくなる。

 中古物件のインスペクションに関しては、媒介契約時点で不動産業者から説明があり、希望すれば不動産業者からインスペクター(インスペクションを行う人)を紹介してもらうことができる。

 インスペクションの費用相場は、延べ床面積によって若干異なり、以下のような金額感だ。

■インスペクション費用の相場

延べ床面積   料金相場  
165㎡未満 45,000円程度
165㎡以上250㎡未満 50,000円程度
250㎡以上500㎡未満 65,000円程度

一戸建て売却の税金

 この章では、一戸建ての中古物件を売却する際の、税金について解説していく。

1.一戸建て売却時の税金

 一戸建てなどの中古物件を売却して譲渡所得が発生すると、所得税や住民税等が生じる。譲渡所得は、以下のように計算される。

譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用

 譲渡価額は売却価額。取得費は、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額となる。譲渡費用は、仲介手数料や測量費、印紙税などの売却に直接要した費用だ。

 税金は譲渡所得に税率を乗じて計算される。

税金=譲渡所得×税率

 税率は所有期間が5年超のときは「長期譲渡所得」、所有期間が5年以下のときは「短期譲渡所得」とされ、それぞれ以下のように定められている。

■長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率

所得の種類 所有期間 所得税率 住民税率
短期譲渡所得 5年以下 30% 9%
長期譲渡所得 5年超 15% 5%

 復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1%を乗じる。

2.一戸建て売却の節税特例

 一定の要件を満たす一戸建てを売却した場合、譲渡所得から特別控除額を控除できる節税特例がある。

譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用-特別控除額

 一戸建ての売却で利用できる可能性のある主な節税特例を下表に示す。

■節税に利用できる特例

◆マイホームを売ったときの特別控除(特別控除額:3000万円)
マイホームを売ったときは所有期間の長短に関係なく譲渡所得から3,000万円が控除できる特例。(参考:国税庁サイトNo.3302 マイホームを売ったときの特例
◆被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例(特別控除額:3000万円)
相続した空き家で一定の要件を満たすものを耐震改修して売却したときは、譲渡所得から3,000万円が控除できる特例。(参考:国税庁サイトNo.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例
◆平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの特別控除(特別控除額:1000万円)
一戸建ての土地部分が平成21年または平成22年に買ったものであれば、売却時に譲渡所得から1,000万円が控除できる特例。(参考:国税庁No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除
◆低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除(特別控除額:100万円)
一定の要件を満たす500万円以下の一戸建てなどを売却したときは譲渡所得から100万円が控除できる特例。(参考:国税庁No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除

まとめ~一戸建て売却の仲介手数料は交渉できる

 以上、一戸建ての中古物件を売却する際の仲介手数料について解説してきた。

 一戸建ての仲介手数料は、取引額が400万円超であれば「取引額の3%+6万円」が上限額となる。仲介手数料の相場も一戸建ての場合には、一般的に上限額がそのまま相場となっている。

 物件売却時の仲介手数料の割引きを狙うなら、仲介を依頼する直前に不動産業者と交渉するのがよいだろう。

 売主が中古の一軒家を売却する際のその他の費用としては、土地測量費や印紙税などの費用がかかる。税金に関しては譲渡所得がプラスであれば発生し、要件を満たすと節税できる特例を利用することも可能だ。

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