｢一戸建て｣売却でかかる税金の基礎知識！　課税額の計算方法と5つの節税特例を解説

一戸建ての売却で気になるのが、税金がいくらかかるかだろう。不動産売却時の税金はルールが難しく、そもそも税金が発生するのかしないのか、年間いくらになるのかも分かりにくい。また、仮に発生しても控除で節税できる特例があるため、一戸建ての節税特例の知識についても知っておきたいところだ。

一戸建て売却で発生する税金の基本ルール

　一戸建てを売却すると、税金はいくらぐらい発生するのだろうか。まずは、売却時の税金の基本ルールと税金の計算方法について解説していこう。

　一戸建てのような住宅の売却では、譲渡所得が生じると税金が発生し、譲渡所得が生じなければ税金は発生しないのが基本ルールだ。売却で生じる税金は、所得税や住民税、復興特別所得税である。

　譲渡所得とは売却額のことではなく、以下の計算式で求められる。

　譲渡価額は売却価額。取得費は、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額となる。譲渡費用は、仲介手数料や測量費、印紙税などの売却に直接要した費用だ。

　取得費は建物価格について減価償却計算を行うため、購入した金額のことではなく、購入額よりも若干目減りした金額となる。

　税金は「購入額から若干目減りした金額よりも高く売れたケース」で生じることになるのだ。

　一般的に一戸建ての売却価格は、新築の状態から築年数が経過し中古となると下がることから、売却価額が取得費を上回るケースは少ない。よって、一戸建ての中古住宅を売却しても税金が生じないことは、むしろよくある。

　一戸建て住宅を売却した際は、まずは譲渡所得がプラスになるか、マイナスになるかを計算することがスタートとなる。

　譲渡所得がプラスになった場合、税金が生じる。税金は譲渡所得に税率を乗じる、以下の計算式で求められる。

　税率は所有期間が5年超のときは「長期譲渡所得」、所有期間が5年以下のときは「短期譲渡所得」とされ、それぞれ以下のように定められている。

■短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率
所得の種類	所有期間	所得税率	住民税率
短期譲渡所得	5年以下	30％	9％
長期譲渡所得	5年超	15％	5％

　復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1％を乗じる。（復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興のための施策実施に使われる税金。2037年まで所得税に上乗せされる）

譲渡所得の計算方法

　譲渡所得を求めるには、まずは取得費を求めることがポイントだ。取得費の定義は、土地については購入額、住宅などの建物については購入額から減価償却費を控除した価額となっていた。

　よって、取得費を式で表すと以下のようになる。

　一戸建ての減価償却費の計算式を以下に示す。木造の一戸建ての償却率は「0.031」という決まった数値を用いる。

　ここで、以下の条件で譲渡所得を計算してみたい。

　次に税金を計算する。新築から経過年数が15年であることから所有期間は5年超となり、長期譲渡所得の税率を用いることになる。

一戸建て売却で利用できる節税特例

　この節では、一戸建て売却で利用できる節税特例について解説する。

・居住用財産の3,000万円特別控除

　売却する戸建て住宅がマイホームの場合、居住用財産の3,000万円特別控除と呼ばれる特例を利用できる。

　居住用財産の3,000万円特別控除を適用した場合の譲渡所得は以下の通りだ。

　前節の計算例では譲渡所得が605.5万円と計算されたが、3,000万円特別控除を適用すれば譲渡所得はマイナスとなる。

　特例を適用した結果、譲渡所得がマイナスとなった場合には、譲渡所得はゼロとして扱われるので、税金は生じない。

　居住用財産の3,000万円特別控除は、売却する住宅がマイホームであれば基本的に適用できる。ただし、購入する側が特定の親族や同族会社の場合には適用できない。

　また、元マイホームが空き家となっているケースでも、転居してから3年後の12月31日までに売却すれば居住用財産の3,000万円特別控除の利用ができる。

　さらに、元マイホームを取り壊した場合にも転居してから3年後の12月31日までかまたは取り壊し後1年以内か、いずれか早い日までに売却すれば居住用財産の3,000万円特別控除を適用できることになっている。

　居住用財産の3,000万円特別控除の詳しい要件は以下の国税庁のホームページで確認してほしい。（国税庁HP：No.3302 マイホームを売ったときの特例）

・所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

　3,000万円特別控除を適用しても、なお譲渡所得がプラスとなってしまうこともある。プラスとなるケースでは、「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例(以下、「軽減税率の特例」と略)」が利用できる。

　軽減税率の特例の適用要件は、居住用財産の所有期間が10年超の住宅であるという点だ。

　軽減税率の特例の税率は、以下のようになる。

■軽減税率の特例の税率
課税譲渡所得金額	所得税	住民税
3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち6,000万円以下の部分	10％	4％
3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち6,000万円超の部分	15％	5％

　計算で使われる譲渡所得は、3,000万円特別控除後の譲渡所得であることがポイントだ。3,000万円特別控除後の譲渡所得の6,000万円以下の部分に対しては、長期譲渡所得よりも低い税率が適用されるため、節税できることになる。

　申告にあたっての軽減税率特例の詳しい要件は、以下の国税庁のホームページで確認してほしい。（国税庁サイト：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例）

・相続空き家の3,000万円特別控除

　売却する戸建て住宅がマイホームではなく、親が持ち家の住宅としていた空き家である場合、一定の要件を満たすと相続空き家の3,000万円特別控除が利用できる。

　相続空き家の3,000万円特別控除を適用した場合の譲渡所得は以下の通りだ。

　相続空き家の3,000万円特別控除が適用できる物件の主な要件としては、「昭和56年5月31日以前に建築された一戸建て」であるという点である。同じ相続空き家であっても、マンションは利用できない。

　さらに、建物を残したまま売却させるには、その建物が「現行の耐震基準を満たしていること」が必要だ。現行の耐震基準を満たしていない場合、耐震補修をするか、もしくは取り壊して更地にして売る必要がある。

　相続空き家の3,000万円特別控除の詳しい要件は、以下の国税庁のホームページで確認してほしい。（国税庁サイト：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例）

・低未利用土地等の100万円特別控除

　所有期間が5年超で都市計画区域内の500万円以下の物件を売却したときは、低未利用土地等の100万円特別控除という特例を利用できる。

　低未利用土地等の100万円特別控除を適用した場合の譲渡所得は以下の通りだ。

　居住用財産や相続空き家の要件から外れているような500万円以下の一戸建てなら利用できる可能性もある。

　低未利用土地等の100万円特別控除の詳しい要件は、以下の国税庁のホームページで確認していただきたい。（国税庁サイト：No.3226　低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除）

・平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1000万円特別控除

　売却する一戸建ての土地が平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に取得した国内の土地等である場合、所有期間が5年を超える物件を譲渡した場合には、譲渡所得から1,000万円(以下、「1,000万円特別控除」と略)を控除できる。

　1,000万円特別控除の特例を適用した場合の譲渡所得は、以下の通りだ。

　居住用財産や相続空き家等の要件を満たしておらず、かつ、購入期間が該当していれば利用できる特例である。

　1,000万円特別控除の詳しい要件は、以下の国税庁のホームページで確認してほしい。（国税庁サイト：No.3225　平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除）

一戸建て住宅売却で発生する、その他の税の種類

　この章では、一戸建ての家売却で発生する、その他の税金について解説する。

A.印紙税

　不動産の売買契約書は課税文書と呼ばれ、印紙を貼ることが必要だ。印紙税額は、売買契約書に記載される金額によって下表のように決まっている。

■印紙税額
契約書に記載する売買金額	本則	軽減税率※
1万円未満	200円	非課税
1万円以上10万円以下	200円	200円
10万円超50万円以下	400円	200円
50万円超100万円以下	1,000円	500円
100万円超500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超1,000万円以下	10,000円	5,000円
1,000万円超5,000万円以下	20,000円	10,000円
5,000万円超1億円以下	60,000円	30,000円
1億円超5億円以下	100,000円	60,000円
5億円超10億円以下	200,000円	160,000円
10億円超50億円以下	400,000円	320,000円
50億円超	600,000円	480,000円
金額の記載のないもの	200円	200円

※2014年4月1日～2022年3月31日まで

B.抵当権抹消の登録免許税

　一戸建てに抵当権が設定されている場合、「抵当権抹消の登録免許税」が必要となる。抵当権抹消の登録免許税は、不動産1件につき1,000円だ。土地が1つ、建物が1つなら、2,000円である。

一戸建て売却で精算する税金

　一戸建ての売却では、固定資産税及び都市計画税については精算を行う。固定資産税及び都市計画税の1年間の納税義務者は1月1日時点の所有者であるため、年内に売却したとしてもその年の固定資産税及び都市計画税は引き続き売主が納税しなければならない。

　そこで、実質的な税負担を買主へ移転するために、売買において売主と購入する側との間で引渡日以降の固定資産税及び都市計画税を精算する。

　例えば、年間の固定資産税及び都市計画税が合計で12万円のケースを考えてみよう。2月1日に一戸建てを引き渡したとすると、2月からの11カ月分の固定資産税及び都市計画税については売主が買主からもらうことで税負担の調整を図る。

　このケースでは、2月以降の固定資産税及び都市計画税は11万円ということになるため、買う側から売買代金とは別に11万円を精算金としてもらうことになる。

まとめ

　以上、一戸建ての家を売却する際の税金について解説してきた。

　一戸建て住宅の売却では、譲渡所得が生じると所得税および住民税が生じるのが基本ルールだ。

　一戸建ての売却で利用できる節税は、主に居住用財産の3,000万円特別控除がある。その他の税金としては、印紙税や抵当権抹消の登録免許税もある。

　一戸建ての住宅を売却する際には、まずは譲渡所得をしっかりと計算し、節税特例を使う場合は要件をしっかり確認した上で利用するようにしてほしい。

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