一戸建ての売却にかかる税金の基礎知識! 課税額の計算方法と5つの節税特例を解説

2021年1月2日公開(2021年6月8日更新)
竹内英二:不動産鑑定士・宅地建物取引士

一戸建ての売却で気になるのが、税金がいくらかかるかだろう。不動産売却時の税金はルールが難しく、そもそも税金が発生するのかしないのか、年間いくらになるのかも分かりにくい。また、仮に発生しても控除で節税できる特例があるため、一戸建ての節税特例の知識についても知っておきたいところだ。

一戸建て売却で発生する税金の基本ルール

 一戸建てを売却すると、税金はいくらぐらい発生するのだろうか。まずは、売却時の税金の基本ルールと税金の計算方法について解説していこう。

一戸建て売却で発生する税金
画像:PIXTA

 一戸建てのような住宅の売却では、譲渡所得が生じると税金が発生し、譲渡所得が生じなければ税金は発生しないのが基本ルールだ。売却で生じる税金は、所得税や住民税、復興特別所得税である。

 譲渡所得とは売却額のことではなく、以下の計算式で求められる。

譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用

 譲渡価額は売却価額。取得費は、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額となる。譲渡費用は、仲介手数料や測量費、印紙税などの売却に直接要した費用だ。

 取得費は建物価格について減価償却計算を行うため、購入した金額のことではなく、購入額よりも若干目減りした金額となる。

 税金は「購入額から若干目減りした金額よりも高く売れたケース」で生じることになるのだ。

 一般的に一戸建ての売却価格は、新築の状態から築年数が経過し中古となると下がることから、売却価額が取得費を上回るケースは少ない。よって、一戸建ての中古住宅を売却しても税金が生じないことは、むしろよくある。

 一戸建て住宅を売却した際は、まずは譲渡所得がプラスになるか、マイナスになるかを計算することがスタートとなる。

 譲渡所得がプラスになった場合、税金が生じる。税金は譲渡所得に税率を乗じる、以下の計算式で求められる。

税金=譲渡所得×税率

 税率は所有期間が5年超のときは「長期譲渡所得」、所有期間が5年以下のときは「短期譲渡所得」とされ、それぞれ以下のように定められている。

■短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率

所得の種類 所有期間 所得税率 住民税率
短期譲渡所得 5年以下 30% 9%
長期譲渡所得 5年超 15% 5%

 復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1%を乗じる。(復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興のための施策実施に使われる税金。2037年まで所得税に上乗せされる)

税金を求めるのに必要な「譲渡所得」の計算方法

 譲渡所得を求めるには、まずは取得費を求めることがポイントだ。取得費の定義は、土地については購入額、住宅などの建物については購入額から減価償却費を控除した価額となっていた。

 よって、取得費を式で表すと以下のようになる。

取得費=土地購入価額+(建物購入価額-減価償却費)

 一戸建ての減価償却費の計算式を以下に示す。木造の一戸建ての償却率は「0.031」という決まった数値を用いる。

減価償却費=建物購入価額×0.9×償却率×経過年数

 ここで、以下の条件で譲渡所得を計算してみたい。

(条件)
一戸建ての構造:木造
譲与価額:4,500万円
譲渡費用:150万円
土地購入価額:2,000万円
建物購入価額:3,000万円
経過年数:築15年

 

(計算方法)
最初に建物の減価償却費を求める。
減価償却費=建物購入価額×0.9×償却率×経過年数
     =3,000万円×0.9×0.031×15年
     =1,255.5万円

次に取得費を求める。
取得費=土地購入価額+(建物購入価額-減価償却費)
   =2,000万円+(3,000万円-1,255.5万円)
   =2,000万円+1,744.5万円
   =3,744.5万円

最後に譲渡所得を求める。
譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用
    =4,500万円-3,744.5万円-150万円
    =605.5万円

 次に税金を計算する。新築から経過年数が15年であることから所有期間は5年超となり、長期譲渡所得の税率を用いることになる。

所得税=譲渡所得×税率
   =605.5万円×15%
   ≒90.8万円

 

復興特別所得税=所得税×税率
       =90.8万円×2.1%
       ≒1.9万円

 

住民税=譲渡所得×税率
   =605.5万円×5%
   ≒30.3万円

 

税額=所得税+復興特別所得税+住民税
  =90.8万円+1.9万円+30.3万円
  =123万円

一戸建て売却で利用できる節税特例

 この節では、一戸建て売却で利用できる節税特例について解説する。

・居住用財産の3,000万円特別控除

 売却する戸建て住宅がマイホームの場合、居住用財産の3,000万円特別控除と呼ばれる特例を利用できる。

 居住用財産の3,000万円特別控除を適用した場合の譲渡所得は以下の通りだ。

譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用-3,000万円

 前節の計算例では譲渡所得が605.5万円と計算されたが、3,000万円特別控除を適用すれば譲渡所得はマイナスとなる。

 特例を適用した結果、譲渡所得がマイナスとなった場合には、譲渡所得はゼロとして扱われるので、税金は生じない。

 居住用財産の3,000万円特別控除は、売却する住宅がマイホームであれば基本的に適用できる。ただし、購入する側が特定の親族や同族会社の場合には適用できない。

 また、元マイホームが空き家となっているケースでも、転居してから3年後の12月31日までに売却すれば居住用財産の3,000万円特別控除の利用ができる。

 さらに、元マイホームを取り壊した場合にも転居してから3年後の12月31日までかまたは取り壊し後1年以内か、いずれか早い日までに売却すれば居住用財産の3,000万円特別控除を適用できることになっている。

 居住用財産の3,000万円特別控除の詳しい要件は以下の国税庁のホームページで確認してほしい。(国税庁HP:No.3302 マイホームを売ったときの特例

【関連記事はこちら】>>不動産売却時に活用したい特別控除を解説! マイホームの買い替えでは「3000万円特別控除」と「住宅ローン控除」どちらがお得?

・所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

 3,000万円特別控除を適用しても、なお譲渡所得がプラスとなってしまうこともある。プラスとなるケースでは、「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例(以下、「軽減税率の特例」と略)」が利用できる。

 軽減税率の特例の適用要件は、居住用財産の所有期間が10年超の住宅であるという点だ。

 軽減税率の特例の税率は、以下のようになる。

■軽減税率の特例の税率

課税譲渡所得金額 所得税 住民税
3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち6,000万円以下の部分 10% 4%
3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち6,000万円超の部分 15% 5%

 計算で使われる譲渡所得は、3,000万円特別控除後の譲渡所得であることがポイントだ。3,000万円特別控除後の譲渡所得の6,000万円以下の部分に対しては、長期譲渡所得よりも低い税率が適用されるため、節税できることになる。

 申告にあたっての軽減税率特例の詳しい要件は、以下の国税庁のホームページで確認してほしい。(国税庁サイト:No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

・相続空き家の3,000万円特別控除

 売却する戸建て住宅がマイホームではなく、親が持ち家の住宅としていた空き家である場合、一定の要件を満たすと相続空き家の3,000万円特別控除が利用できる。

 相続空き家の3,000万円特別控除を適用した場合の譲渡所得は以下の通りだ。

譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用-3,000万円

 相続空き家の3,000万円特別控除が適用できる物件の主な要件としては、「昭和56年5月31日以前に建築された一戸建て」であるという点である。同じ相続空き家であっても、マンションは利用できない。

 さらに、建物を残したまま売却させるには、その建物が「現行の耐震基準を満たしていること」が必要だ。現行の耐震基準を満たしていない場合、耐震補修をするか、もしくは取り壊して更地にして売る必要がある。

 相続空き家の3,000万円特別控除の詳しい要件は、以下の国税庁のホームページで確認してほしい。(国税庁サイト:No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

【関連記事はこちら】>>「空き家」になった実家を、上手に売却する方法は? 一戸建ては"空き家の譲渡所得3000万円特別控除"や自治体が補助してくれる"解体助成金"を活用しよう!

・低未利用土地等の100万円特別控除

 所有期間が5年超で都市計画区域内の500万円以下の物件を売却したときは、低未利用土地等の100万円特別控除という特例を利用できる。

 低未利用土地等の100万円特別控除を適用した場合の譲渡所得は以下の通りだ。

譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用-100万円

 居住用財産や相続空き家の要件から外れているような500万円以下の一戸建てなら利用できる可能性もある。

 低未利用土地等の100万円特別控除の詳しい要件は、以下の国税庁のホームページで確認していただきたい。(国税庁サイト:No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除

・平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1000万円特別控除

 売却する一戸建ての土地が平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に取得した国内の土地等である場合、所有期間が5年を超える物件を譲渡した場合には、譲渡所得から1,000万円(以下、「1,000万円特別控除」と略)を控除できる。

 1,000万円特別控除の特例を適用した場合の譲渡所得は、以下の通りだ。

譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用-1,000万円

 居住用財産や相続空き家等の要件を満たしておらず、かつ、購入期間が該当していれば利用できる特例である。

 1,000万円特別控除の詳しい要件は、以下の国税庁のホームページで確認してほしい。(国税庁サイト:No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除

一戸建て住宅売却で発生する、その他の税の種類

 この章では、一戸建ての家売却で発生する、その他の税金について解説する。

その他の税金①
印紙税

 不動産の売買契約書は課税文書と呼ばれ、印紙を貼ることが必要だ。印紙税額は、売買契約書に記載される金額によって下表のように決まっている。

■印紙税額

契約書に記載する売買金額 本則 軽減税率※
1万円未満 200円 非課税
1万円以上10万円以下 200円 200円
10万円超50万円以下 400円 200円
50万円超100万円以下 1,000円 500円
100万円超500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万円超1億円以下 60,000円 30,000円
1億円超5億円以下 100,000円 60,000円
5億円超10億円以下 200,000円 160,000円
10億円超50億円以下 400,000円 320,000円
50億円超 600,000円 480,000円
金額の記載のないもの 200円 200円

※2014年4月1日~2022年3月31日まで

その他の税金②
抵当権抹消の登録免許税

 一戸建てに抵当権が設定されている場合、「抵当権抹消の登録免許税」が必要となる。抵当権抹消の登録免許税は、不動産1件につき1,000円だ。土地が1つ、建物が1つなら、2,000円である。

一戸建て売却で精算する税金

 一戸建ての売却では、固定資産税及び都市計画税については精算を行う。固定資産税及び都市計画税の1年間の納税義務者は1月1日時点の所有者であるため、年内に売却したとしてもその年の固定資産税及び都市計画税は引き続き売主が納税しなければならない。

 そこで、実質的な税負担を買主へ移転するために、売買において売主と購入する側との間で引渡日以降の固定資産税及び都市計画税を精算する。

 例えば、年間の固定資産税及び都市計画税が合計で12万円のケースを考えてみよう。2月1日に一戸建てを引き渡したとすると、2月からの11カ月分の固定資産税及び都市計画税については売主が買主からもらうことで税負担の調整を図る。

 このケースでは、2月以降の固定資産税及び都市計画税は11万円ということになるため、買う側から売買代金とは別に11万円を精算金としてもらうことになる。

一戸建てを売却するなら、譲渡所得と節税特例について知っておこう

 以上、一戸建ての家を売却する際の税金について解説してきた。

 一戸建て住宅の売却では、譲渡所得が生じると所得税および住民税が生じるのが基本ルールだ。

 一戸建ての売却で利用できる節税は、主に居住用財産の3,000万円特別控除がある。その他の税金としては、印紙税や抵当権抹消の登録免許税もある。

 一戸建ての住宅を売却する際には、まずは譲渡所得をしっかりと計算し、節税特例を使う場合は要件をしっかり確認した上で利用するようにしてほしい。

【関連記事はこちら】>>不動産一括査定サイト&査定業者30社で比較! おすすめの人やサービス内容などを徹底解説

  • RSS最新記事
おすすめ不動産一括査定サイトはこちら

※不動産一括査定サイトとは、売却したい不動産の情報と個人情報を入力すれば、無料で複数社に査定依頼ができます。査定額を比較できるので売却相場が分かり、きちんと売却してくれる不動産会社を見つけやすくなる便利なサービスです。

◆SUUMO(スーモ)売却査定
SUUMO(スーモ)
 無料査定はこちら >>
 
特徴 圧倒的な知名度を誇るSUUMOによる一括査定サービス
・主要大手不動産会社から地元に強い不動産会社まで2000社以上が登録
対応物件 マンション、戸建て、土地
紹介会社数 10社(主要一括査定サイトで最多)※査定可能会社数は物件所在地によって異なります
運営会社 株式会社リクルート住まいカンパニー(東証プライム子会社)
>>SUUMO(スーモ)の詳細記事はこちら
◆すまいValue
不動産一括査定サイトのすまいValue
簡単60秒入力、大手6社に査定依頼できる!
特徴 大手不動産会社6社が運営する一括査定サイト
対応物件 マンション、戸建て、土地、一棟マンション、一棟アパート、一棟ビル
対応エリア 北海道、宮城、東京、神奈川、埼玉、千葉、茨城、愛知、岐阜、三重、大阪、兵庫、京都、滋賀、奈良、和歌山、岡山、広島、福岡、佐賀
運営会社 大手不動産会社6社(東急不動産、住友不動産販売、三井のリハウス、三菱地所の住まいリレー、野村の仲介+、小田急不動産)
>>すまいvalueの詳細記事はこちら
◆マンションナビ
マンションナビ
 無料査定はこちら >>
 
特徴

マンションの売却に特化
・マンションを賃貸に出したい人の賃料査定にも対応
900社以上の不動産会社と提携

対応物件 マンション
紹介会社数 最大9社(売却・買取6社、賃貸3社)
運営会社 マンションリサーチ
>>マンションナビの詳細記事はこちら
◆HOME4U(ホームフォーユー)
HOME4U
 無料査定はこちら >>
 
特徴 悪質な不動産会社はパトロールにより排除している
・20年以上の運営歴があり信頼性が高い
・1800社の登録会社から最大6社の査定が無料で受け取れる
対応物件 マンション、戸建て、土地、ビル、アパート、店舗・事務所
紹介会社数 最大6社
運営会社 NTTデータ・スマートソーシング(東証プライム子会社)
>>HOME4Uの詳細記事はこちら
◆いえカツLIFE
いえカツLIFE
 無料査定はこちら >>
 
特徴

・対応可能な不動産の種類がトップクラス
共有持ち分でも相談可能
訳あり物件(再建築不可物件、借地権、底地権など)の査定も対応可能

対応物件 分譲マンション、一戸建て、土地、一棟アパート・マンション・ビル、投資マンション、区分所有ビル(1室)、店舗、工場、倉庫、農地、再建築不可物件、借地権、底地権
紹介会社数 最大6社(売買2社、買取2社、リースバック2社)
運営会社 サムライ・アドウェイズ(上場子会社)
>>いえカツLIFEの詳細記事はこちら
◆おうちクラベル
おうちクラベル
 無料査定はこちら >>
 
特徴

・AI査定で、査定依頼後すぐに結果が分かる
・SREホールディングスが運営する一括査定サイト

対応物件 マンション、戸建て、土地、一棟マンション、一棟アパート
紹介会社数 最大15社
運営会社 SREホールディングス株式会社(東証プライム上場企業)
>>おうちクラベルの詳細記事はこちら
◆イエウール
イエウール
 無料査定はこちら >>
 
特徴

掲載企業一覧を掲載、各社のアピールポイントも閲覧可能
2000社以上の不動産会社と提携
・対応可能な不動産の種類が多い

対応物件 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
紹介会社数 最大6社
運営会社 Speee
>>イエウールの詳細記事はこちら
◆LIFULL HOME'S(ライフルホームズ)
LIFULL HOME'S
 無料査定はこちら >>
 
特徴

日本最大級の不動産ポータルサイト「LIFULL HOME'S」が運営
2400社以上の不動産会社と提携
匿名査定も可能で安心

対応物件 マンション、戸建て、土地、倉庫・工場、投資用物件
紹介会社数 最大6社
運営会社 LIFULL(東証プライム)
>>LIFULL HOME'Sの詳細記事はこちら

 

 

一括査定サイトと合わせて
利用したい査定サイト

 

◆ソニーグループの「SRE不動産」売却査定
60秒で入力可能! 囲い込みのない不動産会社
特徴 ・両手仲介・囲い込みを行わない
・上場企業のソニーグループが運営
・売却専門の担当者がマンツーマンで高値売却を追求
対応物件 マンション、戸建て、土地(建物付きを含む)、収益用不動産
対応エリア 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県
運営会社 SREホールディングス株式会社(ソニーグループ)
>>SRE不動産の詳細記事はこちら

不動産一括査定サイトを比較
評価・評判を実際に一括査定して検証!

サイトロゴ suumo売却査定 home4u マンションナビ おうちクラベル イエウール ライフルホームズ リビンマッチ いえカツLIFE HowMa RE-Guide マイスミEX イエイ すまいValue
サイト名 suumo売却査定 HOME4U マンションナビ おうちクラベル イエウール ライフルホームズ リビンマッチ いえカツLIFE HowMa RE-Guide マイスミEX イエイ すまいValue
提携社数 2000以上 1800以上 2500 不明 1900以上 3691以上 1700以上 500以上 30以上 29 800以上 1700以上 6
最大紹介社数 10
※物件所在地によって異なる
9 6 6 6 6 6 6 6 6 10 7 6
主な対応物件 マンション、戸建て、土地 マンション、戸建て、土地 マンション マンション、戸建て、土地など マンション、戸建て、土地など マンション、戸建て、土地など マンション、戸建て、土地など マンション、戸建て、土地など マンション、戸建て マンション、戸建て、土地など マンション、戸建て、土地など マンション、戸建て、土地など マンション、戸建て、土地など
対応エリア 全国 全国 全国 全国 全国 全国 全国 東京、千葉、神奈川、埼玉 東京23区、神奈川県:横浜市(西区・中区・港北区・神奈川区)、川崎市(幸区・中原区) 全国 全国 全国 全国
記事を読む 評判や査定内容の検証はこちら 評判や査定内容の検証はこちら 評判や査定内容の検証はこちら 評判や査定内容の検証はこちら 評判や査定内容の検証はこちら 評判や査定内容の検証はこちら 評判や査定内容の検証はこちら 評判や査定内容の検証はこちら 評判や査定内容の検証はこちら 評判や査定内容の検証はこちら 評判や査定内容の検証はこちら 評判や査定内容の検証はこちら 評判や査定内容の検証はこちら

【不動産仲介会社の評判を徹底調査!】
・「SRE不動産(ソニーグループ)」の評判
・「三井のリハウス」の評判
・「住友不動産販売」の評判
・「東急リバブル」の評判
・「野村の仲介+」の評判
・「明和地所」の評判
・「京王不動産」の評判
・「オークラヤ住宅」の評判
・「小田急不動産」の評判

TOP