一戸建ての査定とは？　相場の調べ方と、高い査定価格を得る方法を解説！

一戸建ての家の売却の流れは、最初に査定を行うことから始まる。しかし、査定額が高いのか安いのかを判断するためにも、一戸建ての中古物件の査定を受ける前にある程度売買の相場を知っておくことが望ましい。

そこで、この記事では「一戸建ての家の査定」について詳しく解説する。一戸建ての査定とは何か、売却相場の調べ方や査定方法、査定価格を高くする方法など、マイホームの住み替えを検討している人にとって必見の内容となっているので参考にしてほしい。

一戸建ての査定とは

　一戸建ての家の査定とは、おおむね3カ月程度で売却できると予想される価格を出すことである。中古の一戸建ては値段が決まっているわけではないので、まずはいくらで売るべきかを調べることが必要だ。

　売り出し価格は、査定価格を元に決定していく。売り出し価格は安過ぎると損をするし、高過ぎるとなかなか売れないという事態を招く。損をせず確実に売却するためには、適正な価格で売りに出すことが不動産の売買を成功させる秘訣だ。

　一戸建ての査定は、不動産仲介会社に相談すると必ず無料で行ってくれる。もちろん、無料で受けた査定の結果、売買仲介の依頼を断っても問題はない。

　不動産仲介会社にとって、査定とは例えば建築会社が顧客に見積もりを提示するようなものだ。ただし、建築会社の見積もりとは異なるのが、建築会社の見積もりは高ければ選ばないが、不動産会社の査定は安ければ選ばないということになる。

　建築会社の見積もりは、その金額で請け負うことが確約されるものだが、不動産仲介会社の査定はその価格で売却できると確約されるものではないという点も異なる。

　査定価格があまりにも高過ぎる場合には売却できない可能性もあるため、売却を相談する依頼者としては高過ぎる価格を提示してくる不動産仲介会社は選ばないという判断も必要となってくる。

　そのため査定価格が高過ぎないかを見抜くためにも、無料査定を依頼する前に中古一軒家の売却相場をある程度知っておくことがポイントとなるのだ。

一戸建て相場の調べ方

　この章では、一戸建て売却相場の調べ方について解説していく。

1.レインズマーケットインフォメーションを利用する

　一戸建ての相場を調べるなら、レインズマーケットインフォメーションを利用するのが最もおすすめである。

　レインズマーケットインフォメーションは、一戸建てとマンション両方の取引相場を知ることのできるサイトだ。

　レインズマーケットインフォメーションは、全国の不動産会社が実際に取引された成約価格を登録して成り立っているデータベースである。

　エリアや土地・建物の面積、築年数、間取りなどを絞り込んで事例を見ることができるため、ある程度の売却相場を知ることが可能だ。

2.土地総合情報システムを利用する

　一戸建ての相場は、国土交通省が開示している土地総合情報システムの「不動産取引価格情報検索」でも調べることができる。宅地、中古マンション等、農地、林地から種類を選び、さらに地域を選べば該当地域の不動産取引価格を検索可能だ。

　土地総合情報システムは国土交通省が実際に取引を行った人に対してアンケートを行い、それらの情報をデータベース化したものだ。そのため、土地総合情報システムも成約価格ベースの相場を知ることができる。

　土地総合情報システムは土地の相場を調べるツールとしては適しているが、マイホームなど一戸建ての相場を調べるツールには向いていない。
【関連記事はこちら】>>土地売却相場の調べ方とは？ ｢実際の価格｣と｢相場｣にズレが生じる原因も解説！

3.不動産ポータルサイトを利用する

　一戸建ての相場を調べるには、不動産ポータルサイトを利用する方法もある。不動産ポータルサイトとは、不動産の売り物件情報が載っている広告サイトのことだ。

　ホームズやスーモ、アットホームが代表的な不動産ポータルサイトとして知られている。アクセス数の多かった中古一戸建てや中古マンションをランキング形式で紹介しているため、人気物件とはどのようなものかを知る手がかりになる。住宅ローンの簡易シミュレーションも可能で、住まいに関する豊富な情報が魅力といえよう。

　不動産ポータルサイトは、たくさんの売り物件情報が載っているため、近所の似たような売り物件の売り出し価格を知ることができる。

　不動産ポータルサイトの価格は、あくまでも「売り出し価格」であるため、成約価格ベースの情報が分からないという点がデメリットである。

　ここで、公益財団法人東日本不動産流通機構による、首都圏における過去10年間の売り出し価格と成約価格の推移を紹介したい。グラフ上にあるパーセントの数値は、売り出し価格に対する成約価格の割合となる。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2019年)」

　売り出し価格に対する成約価格の割合は、過去10年を平均すると79.7％だ。そのため、不動産ポータルサイトに掲載されている価格は、実際の成約価格よりも約2割程度高いともいえる。2割も価格が異なる不動産ポータルサイトを使って、果たして適切な売却相場が分かるだろうか。

　このことから、不動産ポータルサイトは売却相場調査には適さないため、まずはレインズマーケットインフォメーションを使うことをおすすめする。

一戸建ての査定方法

　一戸建ての査定価格は、土地価格と建物価格を合算して査定価格が決まる。この章では一戸建ての査定方法について解説していこう。

1.土地は取引事例比較法で査定

　土地価格は、取引事例比較法と呼ばれる手法で査定される。取引事例比較法とは、周辺の類似の取引事例から、不動産の価格を推定する査定方法だ。

　単純に言うと、近所の土地が坪150万円で売却されていたので、この土地も坪150万円程度とするといった査定方法と考えてもらってよい。更地は地域である程度の相場が形成されているため、土地の査定方法は取引事例比較法が適しているのだ。

2.建物は原価法で査定

　一軒家の建物価格は、原価法と呼ばれる手法で査定される。原価法は、新築時のコストから、経過年数に応じて価格を下げることによって価値を求める査定方法だ。

　木造一戸建ての場合、一般的には新築時点の価格を100％としたら、築25年の時点でゼロ円と査定されることが多い。

　例えば、新築時の建物価格が3,000万円だとした場合、築15年目の建物は、以下のように計算されることになる。

一戸建ての査定価格を高くする方法

　この章では、一戸建ての査定価格を高くする方法について解説していく。

1.複数の不動産会社に査定を依頼する

　一戸建てを売却する流れは、まず複数の不動産仲介会社に査定を依頼するのが基本となる。一戸建ては、マンションとは異なり、実は不動産仲介会社にとっても査定は難しい。

　マンションの場合、同じマンション内で取引事例があることが多いため、それらの事例がかなり参考となり査定しやすい。

　例えば、対象物件の1つ下の階で同じ3LDKのマンションが4,000万円で売却されていれば、不動産仲介会社でなくとも査定額は4,000万円前後と出すことができる。

　一方で、一戸建ての場合、マンションのように非常に類似した取引事例というものがない。一戸建ての取引事例は、土地の広さや形状も異なり、建物は築年数や間取りも異なっている。

　非常に類似した取引事例がないことから、不動産仲介会社を変えると土地価格で差がつき、建物価格でも差がつき、土地と建物の合計額でさらに大きな差がついてしまうのだ。

　一戸建ての査定を複数の不動産会社に依頼すると、下図のC社とD社のように500万円くらい差が出てくることが普通にある。

　そのため、一戸建ての査定価格を高くしたいのであれば、まずは複数の不動産仲介会社に査定を依頼することがセオリーだ。

　複数の不動産仲介会社から査定を取るには、不動産一括査定サイトが便利である。無料の簡易査定の結果を短期間で取得できるのがポイントだ。

　訪問査定のために時間を割けない場合や、中古物件の売却を検討し始めたばかりで目安を知りたい場合に役立つ。

　不動産仲介会社を探して相談に行く手間や依頼の手間が大きく省けるため、査定を取る際は不動産一括査定サイトを利用するのがよいだろう。
【関連記事はこちら】>>不動産一括査定サイト＆査定業者25社で比較！　メリット・デメリット、掲載不動産会社、不動産の種類で評価しよう

2.過去の修繕履歴をアピールする

　一戸建ては、過去にリフォームや修繕、メンテナンスなどをしっかり行っていると高く売ることができる。

　売却のためにわざわざリフォームをする必要はないが、もし過去にリフォームなどを行っていれば、過去の修繕履歴をしっかりアピールすることがコツとなる。

【価値を上げるアピールポイント例】

　一戸建ては、一般的には10年に1度のペースで大きなメンテナンスを行うべきものである。しかしながら、真面目に住まいのメンテナンスを実施している人は意外と少なく、実は当たり前のメンテナンスをやってきただけでもかなりのアピールポイントとなるのだ。

　また、一戸建てはメンテナンスだけではなく、以下のような住宅の性能を示す証明書を取得している物件は高く売却できている事例が散見される。

【価値を上げる証明書】

　上記のような証明書を取得している場合は、一戸建ての売却を有利に進めることができる。不動産仲介会社に売却の相談をする際に大いにアピールしてほしい。

3.築20年以内に売る

　一戸建てを高く売却するのであれば、築20年以内に売ることもセオリーである。マイホームの住み替えを検討している人はぜひ知っておいて欲しい。

　木造一戸建ては築20年超になると、買主が原則として住宅ローン控除を利用できなくなるのだ。そのため築20年を超える木造一戸建てを欲しがる人は減り、売却しにくくなってしまう。

　住宅ローン控除とは、10年以上のローンを組んで住宅を購入した人が、一定の期間にわたり所得税を節税できる制度だ。

　また、銀行は木造の一戸建てに対して、築20年で建物の担保価値をゼロ円とするため、築20年超の一戸建ては担保価値も低くなり融資も受けにくくなる。

　さらに、築20年超の一戸建ては、購入時に買主が負担する所有権移転の登録免許税についても軽減措置が受けられない。

　このように、築20年超の物件は「住宅ローン控除が利用できない」「融資が受けにくい」「登録免許税の軽減措置が受けられない」などの理由が重なり、売却しにくくなってしまうのだ。

　マンションとは異なり、木造一戸建てには「築20年」という明確に価値を落としてしまうラインがあることから、家を高く売るためには築20年以内に売却することを心掛けたい。

まとめ

　以上、一戸建て中古物件の査定について解説してきた。

　一戸建ての査定とは、3カ月程度で売却できる売却予想価格を算出することを指す。

　一戸建ての売却相場の調べ方としては、レインズマーケットインフォメーションを利用することが最もおすすめである。

　一戸建ての査定価格を高くするには、以下の3つの方法が効果的だ。
・複数の不動産仲介会社に無料査定を依頼する
・過去の修繕履歴をアピールする
・築20年以内に売る

　これから相続や住み替えを理由に一戸建ての売却を検討している方は、参考にしていただけると幸いである。