独身女性におすすめの住宅ローンはどんなもの？
変動金利と固定金利の違いや、団信の選び方についても解説！

不動産購入で避けて通れないのが住宅ローン。そもそも年収300万円台で住宅ローンは借りられる？ 独身女性にとって有利な住宅ローンはある？ 審査をする際はどんなことに注意すればいい？ 住宅ローンにまつわるさまざまな疑問について、不動産業界に詳しいファイナンシャルプランナーや不動産会社の営業担当者に聞いてきました。（ライター・井島加恵、監修・FPフローリスト）

【目次】 ・住宅ローンは、もっとも金利が優遇された借金 ・借りられる金額ではなく、返せる金額を借りること ・年収300万円台だと住宅ローンは通らない？ ・年収300円台なら、“フラット35”の利用を考えよう ・住宅ローンはどういう種類を選択したらいい？ ・過去の借金が記録されている「信用情報」には注意！ ・女性におすすめの住宅ローンは？

住宅ローンは、もっとも金利が優遇された借金

 「マンションを欲しい！」と思っていても、いざ2500万円や3000万円の住宅ローンを抱えることを考えると、急に怖くなってくる人もいますよね。確かにその通りです。でも、「住宅ローンは、人生最大の借金だが、最も優遇された借金である」ともいわれています。

　その他のローン（教育ローン、カードローン、マイカーローンなど）の金利がおおよそ2.5％～14％なのに対して、現在は超低金利ということもあり、住宅ローンはフラット35（35年固定金利）でも1.21％、変動金利ともなると0.4％程度と、非常に低い金利なのです（2020年12月時点）。あらゆるローンと比較しても、住宅ローンは住まいに直結しているために、優遇されているといえるでしょう。

　そのため、満額を借りるのをためらう人もいるのですが、家計の状況によってはそれも考えようです。例えば、「頭金をどれだけ入れるか？」という問題。株式会社東宝ハウスの営業担当者・三浦亨二氏によると、「頭金を入れないと購入できない物件もありますが、可能であれば現金はできるだけ手元に置いておくことをおすすめします」とのこと。

　もちろん、住宅を購入する際には頭金があった方がいいのですが、自己資金を増やし過ぎたことで生活が苦しくなったり、急にまとまったお金が必要になった際に、他のローンを利用するのであれば、住宅ローンを上限まで借りるのが賢明なのです。

借りられる金額ではなく、返せる金額を借りること

　住宅ローンには「借入可能額」という指標があります。「年収〇万円なら、いくらまで借りられるか？」という数値で、銀行や不動産会社などが算出してくれます。かつては、「借入可能額は年収の5倍まで」と言われていました。返済比率にすると、年収の約20％が返済にあてられる計算です。
【関連記事】＞＞住宅ローンの「借入可能額」の決め方とは？ 審査の専門家が、銀行内部の計算法を公開年収別に、本当に借りられる額を試算してみた！

　それが今、史上まれにみる低金利によって、返済比率が年収の30％や35％であっても住宅ローンを借りることができるようになりました。これは、年収にするとなんと8～9倍！　たくさん借りられるのはありがたいことなのですが、年収の8～9倍近い金額の住宅ローンを抱えるというのは、大きなリスクとも言えます。

 「例えば、年収350万円の方がフラット35を利用して、上限マックスの2950万円を借り入れしたとします。住宅ローンの返済が月々約11万円です。ただし、これがマンションだと、月々の返済に加えて管理費と修繕積立金が加わります。これが3万円だとすると、月々の支払いが14万円です。月々の手取りを20万円と仮定すると、6万円しか残りません。かなり生活が厳しくなってしまいますよね」（三浦氏）

　確かに、月々の住宅ローンを支払えたとしても、快適な生活が送れるのかというと、疑問が残ります。不動産会社営業担当者の三浦氏は、年収300万円台の場合は、返済比率20％以下に抑えておくのが望ましいと言います。

　では、どの程度だと安全なのでしょうか？ 以下で、具体的に返済額のシミュレーションをしてみましょう。

 「月5.8万円と考えて借入可能額を計算すると、借入可能額は1953万円となります。月6万円の場合は、約2000万円ぐらいでしょうか。2000万円のマンションは資産性が問われるので、やはりもう少し予算を上げたいのが本音です」（三浦氏）

　都内だと、資産価値がある物件を購入するには、2000万円程度では難しいのが現実。月々5万～6万円程度のローン返済額で抑えたいのであれば、頭金を十分に用意してから購入するのが現実的でしょう。

　株式会社FPフローリストのファイナンシャルプランナー・木村氏によると、「実際に住宅ローンの試算をする際には、“現在の家賃と同額程度の住宅ローン返済額で買える物件”を基準に考えます。となると、希望のエリアでは物件が見つからずに、購入を諦めてしまう方もいらっしゃいます」。

　ちなみに、記者が独身時代に購入したマンションは2750万円。そのうち、住宅ローンは2500万円で、頭金が250万円でした。加えて、諸費用が300万円ほどかかっているので、自己資金は合計550万円用意したことになります。返済比率は年収の20％を超えていますが、無理し過ぎない妥当な割合だったように思います。

年収300万円台だと住宅ローンは通らない？

　まず、基本的に年収300万円台だと、金融機関の住宅ローンの審査をパスするのは難しいとされています。ですが、年収300万円台と言っても、いろんな人がいますから、その限りではありません。

　例えば、会社員で3年以上の勤続年数があり、過去に支払いなどの遅延や返済中のほかのローンがなく、頭金の用意があり、年収に対する年間返済金額の割合（返済比率）が規定内というような状況であれば、審査に通る可能性は高いです。

　年収が400万円未満なのか以上なのかでは、審査基準が異なる金融機関もあります。「ただし、年収によって審査が多少厳しくなるとはいえ、総合的な審査で判断をされますので、あきらめなくても大丈夫です」（FP木村氏）

借入可能額は返済金利ではなく、審査金利で決まる！

　年収400万円台から有利になるというのは、400万円台からは審査基準となる「返済比率」が一気に上がるから。一般的には、300万円台までは返済比率30％、400万円台からは返済比率35％になります。つまり、返済比率が上がるほど借入可能金額が増えるのです。この返済比率は金融機関によって異なり、年収400万円台で返済比率40％までOKという金融機関もあります。

　現在は、変動金利0.4％前後という史上最低レベルの金利が続いていますが、実は返済比率を計算する「審査金利」とは数値が異なります。「例えば、三井住友銀行の場合は返済比率が40％までOKですが、審査金利は約4％と言われています。民間の金融機関の中では最も返済比率が高いのですが、審査の金利は一番高いんです」（不動産営業担当者・三浦氏）。

　多くの金融機関では、WEBサイトで住宅ローンの返済額シミュレーションができます。ところが、審査金利と実際の金利は違うので、いざ金融機関に行って計算してみると、WEBサイトでシミュレーションした借入可能額よりも、低い金額がでることも多いということです。

　では、返済比率が問題なのであれば、返済比率に収まる借入可能額で購入できる物件を探せばいいとも言えます。しかし、先ほども話した通り、2000万円前後の借入額で、独身女性が望むような都心のマンションを購入できるのか？ となると、かなり難しいかもしれません。

　頭金の金額でも異なりますが、多くの場合は、希望の都心から郊外にエリアを広げたり、駅から徒歩5分以内を徒歩10分以内というように所要時間を長くしたり、築浅を諦めるなど、いくつか妥協することが必要になっていきます。こんな家に住みたいなぁ……と思い描いていた理想からどんどんかけ離れたところになってしまう場合も。

　都心では、年収400万円台のほうが、物件の選択肢も広がるのは確か。借入額も限度額ギリギリより少しでも余裕があると、住宅ローンの審査も通りやすくなります。ただし、年収300万円台だと住宅ローンの審査が通らないというわけではありません。

年収300万円台なら、“フラット35”の利用を考えよう

　年収300万円台で借入額を上げたい場合は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する長期固定金利住宅ローン「フラット35」という商品を利用することが多くなります。

　変動金利よりも金利は高くなるのですが、35年間金利が一定という安心感があります。また、返済比率の審査金利が、実際の金利（2020年12月時点であれば1.310％）で計算されるため、銀行の住宅ローンよりも借入額が増えるのです。

　融資率9割以下として金利1.3％で計算すると、年収350万円の場合は2946万円。借入額が増えることで、物件の選択肢がぐっと広がるのです。そのため、年収300万円台だと、不動産会社からフラット35をすすめられることが多くなります。

フラット35のメリット＆デメリット

　メリットは、なんといっても長期固定金利。そして、銀行で住宅ローンを組む際に必要となる保証料も、連帯保証人も不要です。繰り上げ返済の際も、手数料がかかりません。

　また、住宅ローンの基本的な条件として、勤続3年以上と言われていますが、フラット35は最低勤続1年以上となっています。さらに、自営業などのフリーランス、派遣社員、パートやアルバイトでも利用することができます。

　しかし、フラット35は担保となる家に条件があります。さらに、担保価値の審査が厳しく、「住宅金融支援機構が定めた技術基準を満たす住宅」として適合証明書を発行してもらえないと、フラット35が利用できません。

　このように文面で規定されているのですが、実際は建物ごと審査され、基本条件以外にも細かい規定がたくさんあります。「予算内で物件も気に入っているのに、フラット35が使えない！」ということもよくあります。

　実際に記者が体験したことですが、築30年ぐらいで長期修繕計画もあり、管理体制も良好でフラット35も利用できそうな物件がありました。とても気に入り、購入を前提に物件審査をしてもらったところ、建物の形がやや凸凹しているということで、耐震性の項目が引っかかってしまったのです。別の物件では、自主管理ということでNGのこともありました。どんなに管理体制が良好でも、自主管理の物件はフラット35の審査をパスするのが難しいそうです。

　そして、一番の問題はこういった審査を物件ごとにしなければならないこと。しかも、この耐震適合証明書の審査は有料で、5万～7万円ほどかかります。せっかく審査をしたのに、フラット35が使えないという結果になったら、次の物件でまた審査……と続くのです。

　独身女性で戸建てを購入する人は少ないかもしれませんが、中古戸建ての場合、「ここを直せばフラット35を利用できる」という条件付きOKの場合があります。しかし、売買契約前に修繕する必要があるため、売り主が許可してくれないと対応ができません。

　また、物件の審査をパスしたというフラット35の適合証明書を発行するには、1週間ほどの時間がかかります。その間に、都市銀行などの住宅ローンを利用する人が先に本審査を進めてしまうと、お金をかけてフラット35の適合審査をしたのに、その物件を購入できない可能性もでてきます。

　ただし、マンションの場合は、すでにフラット35の適合証明書が発行されている物件もあります。その場合は、改めて審査する必要がありません。「中古マンションらくらくフラット35検索」というウェブサイトで適合している中古マンションを調べることができます。希望のマンションが見つかったら、まずここで検索して確認してみるといいでしょう。

　とにかく、気になる中古マンションが出てきて、フラット35を利用するなら、すぐに物件の審査を進めていくスピード感も重要です。

住宅ローンはどういう種類を選択したらいい？

変動金利と固定金利、どっちがいいの？

　最近は、街中やメディアの広告に、“金利0.4％”などと掲げられているのを見て、誰でもこの金利で借りられると思っている方も多いそうです。ですが、誰でもこの金利で融資が可能というわけではありません。

　住宅ローンの金利は、「0.45％～0.99％」というように、幅を持たせていることがほとんど。金融機関が設定している条件を満たしていれば、金利が優遇され、最低金利でローンを組むことができます。ところが、条件を満たしていなければ、その幅のなかで設定される金利は変わってきます。

　ただし、現在は市場全体を通して、超低金利なのに間違いはありません。フラット35しか利用できない状況であれば仕方ないですが、銀行を選べるのであれば、金利は変動と固定のどちらがいいのでしょうか？

　FP・木村氏は、「金利を迷われる方には、変動金利と固定金利を組み合わせる"ミックス”という借り方もおすすめです。変動金利と固定金利の割合は自由に決められますので、"変動金利は魅力的だけど不安…”と思われる場合は、固定の割合を多めにしたミックスも良いでしょう」とのこと。

　一方、「変動金利は将来の予測が難しいもの。借りた後も随時金利をチェックして、上がりそうであれば契約を変更するといったことができる人ならいいですが、ほったらかしにする人であれば、35年間固定金利にする方がおすすめです」というFPもいますから、自分に合った金利を選ぶのが正解でしょう。

団信の内容も、きちんと確認しよう！

　住宅ローン契約時に加入することが多い、団体信用生命保険（通称：団信）もその条件はさまざま。金利も大事ですが、団信で金融機関を選ぶという人も少なからず存在しています。

　団信というのは、住宅ローンを返済中にもしもの事態（死亡、高度障害、がん、心筋梗塞、脳卒中など）が起こったときに、その時点のローン残額を負担してくれる保険です。住宅ローン契約時には、ほとんどの場合、団信への加入が条件になっています。

 「自分は独身で養っている家族がいないから関係ない」なんて、思っていませんか？　家族がいなくても、万一自分が亡くなって物件を売却したときに残債を完済できないという場合は、残された親や兄弟などが、住宅ローンの残債を支払わなくてはならないケースもあります。また、事故や病気などで働けなくなった状況でも、住宅ローンの支払いは続きます。

　団信の基本的な保証は、「死亡」と「高度障害」ですが、がん・脳腫瘍・心筋梗塞に対応する三大疾病付き、糖尿病・肝障害など生活習慣病にも対応する五大疾病など、さまざまなプランが登場しています。7大疾病、8大疾病、全疾病のほか、持病がある人も入りやすい「ワイド団信」というのもあります。補償範囲が広がるにつれ、住宅ローン金利に上乗せされる銀行が多いようです。

　まだ若いから、そんなに病気の心配はしなくていいと思っている方も多いと思いますが、年齢を重ねるにつれて、がんのリスクについても不安になってくるもの。民間の生命保険で「がん一時金300万円」などを付けた場合、保険料金が一気に上がってしまいますが、団信だと民間の生命保険よりも割安で、補償範囲を広げることができるのもお得です。

　であれば、どんな保障がついた団信がいいのでしょうか？

　不動産営業担当者の三浦氏に伺うと、「全疾病保障無料を謳っている団信もありますが、2～3カ月仕事ができない状況にならないとその保障を活用できないんです。だったら、がんと診断された時点で住宅ローンの支払いが免除される団信をおすすめします」と言います。

　健康状況や年齢は人によって違います。自分にとってどんな保障が必要なのかも、きちんと考えて選ぶことをおすすめします。

【関連記事】＞＞団体信用生命保険って、加入は必須？　種類や保険料が下りる条件は？ 住宅ローンの「団信」の基礎を知ろう！

過去の借金が記録されている「信用情報」には注意！

　住宅ローンには、人と物件の審査があります。人の審査では、「信用情報」が問われます。

　例えば、クレジットカードをたくさん持っていて、それぞれにキャッシング枠が付いていると、実際に使っていなくても、「この人はキャッシングするんだろう」と見られて、信用が下がってしまいます。

 「以前、住宅ローンの事前審査で希望借入額が通らなかった人がいました。いわゆる減額承認です。そこで、使わないクレジットカードは解約し、キャッシング枠を解除して、半年後ぐらいに再度審査をしたら、希望額で承認がもらえたというっケースもあります」（FP・木村氏）

　このように、不要なクレジットカードはなるべく解約しておくことが重要ですが、一方、クレジットカードを1枚も持っていないというのも信用情報を疑われる場合があると言います。過去の支払いに不備があり、ブラックリストに入れられている人は、クレジットカードを持つことができないからです。なので、少なくとも1枚は所持しておくようにしましょう。

　以下に、心当たりがある方は要注意です。

●クレジットカードの支払いで過去に催促状をもらったことがある
●銀行の残高が足りず、料金の引き落としが遅れたことがある
●携帯電話の本体を分割払いにしている
●クレジットカードを3枚以上持っている
●キャッシング枠が付いているカードを持っている
●クレジットカードの支払いをリボ払いにしている

　過去の記憶がおぼろげだったり、何か引っかかることがある場合は、事前に自分自身の信用情報を取り寄せて確認しておくのをおすすめします。自分の信用情報は、ほとんどの場合、以下の3カ所に問い合わせることで確認できます。郵送やウェブサイトで情報開示の申請ができ、すぐに結果が送られてくるものもあります。

・全国銀行個人信用情報センター　　
・株式会社CIC
・株式会社日本信用情報機構　

　直近2年間で、支払いの遅れなどがあったという“Ａ”のマークが3回あると、審査が厳しくなると言います。「フラット35の場合は、直近1年以内にＡが1個でもあると厳しいと言われていますね。ただ、事前にこの問題を把握していれば、対策を練ることができます。ですので、ぜひ事前にご自身で確認しておくのがおすすめです」（三浦氏）。

【関連記事】＞＞ローンの延滞歴がある人でも住宅ローンは借りられる？ 遅延・滞納が与える影響や信用情報の裏側を大解剖！　

転職が多い人も、住宅ローン審査で不利になる？

　転職のなかでも、異業種への転職が多い人は住宅ローン審査が通りにくいと言われています。審査の際に転職理由を聞かれることが多く、「この人は、今の会社もすぐに辞めてしまうのではないだろうか？」と不信感につながるとのこと。

　また、歩合給や残業の手当などで、給与の上下がある人は要注意。平均もしくは一番低い給与で見られることもあります。

　逆に、仕事の内容で優遇されるのは、公務員と士業です。医師、薬剤師、看護師、弁護士など、現在の会社を辞めてもほかで仕事が見つかるような方は有利です。

　最近では、若い方で投資用ローンをもっている人も多いようですが、「フラット35」では2020年4月から、投資用ローンを利用している人は、住宅ローンを組むことがかなり厳しくなりました。投資と自らのマンション購入のどちらを優先させるのかを、選択する必要があることも覚えておきましょう。

女性におすすめの住宅ローンは？
女性限定の団信保障や特典にも注目

　最近は、女性専用の住宅ローン商品も登場してきています。出産・育児などで仕事を休業する場合は元金が据え置きになったり、婦人科系のがん団信が付いている商品も多いです。女性だからこそ利用できる特典をぜひ上手に利用したいですね。

　例えば、住信SBIネット銀行の団信は、基本の全疾病保障に加えて、女性限定でがん診断給付金特約が金利の上乗せなしで付帯できる「アンジェリーナ」という商品があります。これは、がんの診断が確定されると30万円の給付金が支払われるというものです。

　このほか、女性限定の住宅ローンとして以下のような商品があります。

●りそな銀行／女性向け住宅ローン「凛 next」
　この商品のオリジナル金利として、店頭表示金利より最大年2.005％低くなります。繰り上げ返済手数料が無料。けがや病気で働けなくなった場合に月々の支払いをカバーしてくれるローン返済支援保険が付いているほか、借入金利に年0.15％の上乗せで、がんと診断された場合にローン残高が0円になる三大疾病保障特約を付けることができます。

●武蔵野銀行／「女性専用住宅ローン むさしのロング・エスコート」
　がん団信、８つの疾病保障付き団信が用意されているほか、家事代行や育児・介護サービス、旅行やグルメなどを優待価格で利用できる特典が付いた「Club Off for ロング・エスコート」が利用できます。

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◆シティハウス中目黒サウス（モデルルーム公開中）
価格	5,400万円～7,200万円	完成時期	2019年11月15日
交通	JR山手線「目黒」駅 徒歩14分 、東急東横線「中目黒」駅 徒歩15分 他	所在地	東京都目黒区目黒3丁目812番2（地番）
間取り	1LD・K	専有面積	38.33㎡ ～ 56.04㎡
総戸数	69戸	売主	住友不動産株式会社販売代理／住友不動産販売株式会社
※データは2020年8月17日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

◆パークホームズ中目黒（モデルルーム公開中）
価格	4,500万円～4,640万円（予定）	完成時期	2020年11月下旬予定
交通	東京メトロ日比谷線「中目黒」駅　徒歩11分 他	所在地	東京都目黒区上目黒3丁目1701番1、1693番11（地番）
間取り	1DK	専有面積	31.91㎡ ～ 32.67㎡
総戸数	46戸	売主	三井不動産レジデンシャル株式会社
※データは2020年8月17日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

◆クリオ ラベルヴィ祐天寺
価格	4,295.7万円	完成時期	2020年3月下旬
交通	東急東横線祐天寺駅 徒歩14分  他	所在地	東京都世田谷区下馬二丁目141番2（地番）、世田谷区下馬二丁目5番9（住居表示）
間取り	1LDK	専有面積	32.84㎡
総戸数	27戸（管理事務室1戸）	売主	明和地所株式会社
※データは2020年8月17日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

◆リビオレゾン勝どきnex（モデルルーム公開中）
価格	3070万円～4090万円	完成時期	2021年3月下旬予定
交通	都営大江戸線「勝どき」駅 徒歩9分	所在地	東京都中央区勝どき5丁目1103番地2（地番）
間取り	1K～1LDK	専有面積	25.12㎡ ～ 32.18㎡
総戸数	96戸	売主	日鉄興和不動産株式会社
※データは2020年8月17日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

◆ピアース浅草（モデルルーム公開中）
価格	3,500万円台～5,100万円台（予定）	完成時期	2021年2月上旬予定
交通	東京メトロ銀座線「浅草」駅6番出口 徒歩7分 他	所在地	東京都台東区浅草3丁目103-9（地名地番）
間取り	1LDK	専有面積	32.03㎡ ～ 41.72㎡
総戸数	47戸(他に管理員室1戸)	売主	株式会社モリモト
※データは2020年8月17日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

◆ヴァースクレイシア三鷹（モデルルーム公開中）
価格	3,690万円～4,200万円	完成時期	2020年9月15日(検査済証)
交通	JR中央・総武線「三鷹」駅 徒歩6分  他	所在地	東京都三鷹市下連雀3丁目207番14／ 東京都三鷹市下連雀3丁目12-〇〇〇号
間取り	1LDK	専有面積	30.06㎡・30.18㎡
総戸数	50戸（他に管理事務室1戸）	売主	プロパティエージェント株式会社
※データは2020年8月17日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

◆シティハウス千代田外神田
価格	6,000万円～6,600万円	完成時期	2018年12月18日
交通	東京メトロ千代田線「湯島」駅 徒歩2分、東京メトロ銀座線「末広町」駅 徒歩3分 他	所在地	東京都千代田区外神田6-37-1 他
間取り	1LD・K	専有面積	40.18㎡
総戸数	93戸（地権者住戸6戸含む）	売主	住友不動産株式会社販売代理／住友不動産販売株式会社
※データは2020年8月17日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

◆ルフォンリブレ赤羽（モデルルーム公開中）
価格	2968万円・3598万円（予定）	完成時期	2020年12月（予定）
交通	JR各線「赤羽」駅 徒歩7分、東京メトロ南北線「赤羽岩淵」駅 徒歩5分	所在地	東京都北区赤羽2丁目250-2他（地番）
間取り	1DK・1LDK	専有面積	27.23㎡・33.93㎡
総戸数	48戸 （うち、事業協力者用住戸10戸含む）	売主	株式会社サンケイビル
※データは2020年8月17日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

◆クレイシア月島
価格	5,030万円	完成時期	2020年3月下旬
交通	東京メトロ有楽町線「月島」駅 徒歩2分 他	所在地	東京都中央区月島1丁目1303番（地番）、東京都中央区月島一丁目13番3号（住居表示）
間取り	1LDK	専有面積	40.53㎡
総戸数	21戸（他、管理事務室1戸）	売主	プロパティエージェント株式会社
※データは2020年8月17日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。