女性が借りやすく、特典もある住宅ローンは？
転職直後、年収不安定なら、フラット35に注目

女性向けの住宅ローンには、どんなものがあるのだろうか？　ダイヤモンド不動産研究所では、女性に特典がある住宅ローンや、使い勝手がいい住宅ローンについて、女性向けの住宅ローンについて詳しい、小島ひろ美さんに聞いてみた。民間の銀行では、りそな銀行、三井住友信託銀行、アルヒなどが、女性向けに団信保険料などを割り引いた住宅ローンを投入しているほか、公的ローンである「フラット35」は審査が緩めなので、比較的借りやすいことも分かった。ぜひ、自分に最適な住宅ローンを探してみよう。

女性の住宅購入への需要は、年々高まってきている

 「女性は住宅ローンを借りにくい」というイメージを持っている人は多い。確かに20年ほど前まで、女性が住宅ローンを借りるには、「35歳以上」、「結婚をしていなければダメ（婚約はOK）」といった、今からみれば理不尽とも言える厳しい条件が設けられていることが多かった。

　しかし、女性の働き手が増えて、女性の住宅購入への需要は年々高まってきたため、まずは住宅金融公庫（現・住宅金融支援機構）が融資条件を緩和。さらに民間銀行も追随したことで、現在では男女の融資条件に大きな違いはなくなった。最近では、女性専用住宅ローンを出す民間銀行まで登場し、「女性だから住宅ローンを借りにくい」というケースは少なくなった。

　そこで、女性向けの特典がある住宅ローンや、女性にとって使い勝手がいい住宅ローンを調べてみた。以下が主な女性にとってメリットの高い住宅ローンなので、紹介していこう。

(1)転職直後、年収が不安定⇒⇒「フラット35」
(2)返済中でも人に貸していい⇒⇒「フラット35」
(3)団信保険料が半額⇒⇒アルヒ「With Woman」
(4)ローン返済支援保険が無料⇒⇒りそな銀行「凛 next」
(5)出産後1年、金利0.1％優遇⇒⇒三井住友信託銀行「エグゼリーナ」
(6)繰り上げ返済がお得な⇒⇒ソニー銀行、三井住友銀行

(1)転職直後、年収が不安定でも借りやすい「フラット35」

　住宅ローンを借りる女性はどんな人が多いのか。女性の住宅ローンの借り入れに詳しい、小島ひろ美氏（女性のための快適住まいづくり研究会代表）はこう話す。

 「住宅の購入を考えている女性は、堅実に働いている30～40歳代で年収 300万～500万円くらいの方が多いです。また、女性は安さを求めるだけではなく、利便性・環境・生活施設・治安・地盤の良さなども重視します」。

　女性の場合、男性に比べると年収は低めになりがち。それでもスペックの高い住宅が欲しいという要望も持っている。

 「そこで、おすすめなのが『フラット35』です。特に『フラット35S』なら、女性に優しい優良な住宅が対象であるだけでなく、金利が安くなるので、さらにおすすめです」。

　フラット35は、住宅金融支援機構が作っている住宅ローンで、全国の民間銀行などで申し込むことができる。全期間固定金利型住宅ローンなので、35年間金利が変わらず、借入時の金利によって返済額が確定するという特徴がある。

　女性は、結婚や妊娠などにより生活が大きく変わる可能性があるため、返済額を一定である方が、返済計画を立てやすいというメリットがある。デメリットとして、将来金利が下がっても返済額が変わらないということが挙げられるが、現在、過去に類を見ない超低金利状態で金利は”底値圏内”にあると言われており、心配は少ないだろう。

　またフラット35は、審査基準が民間銀行の住宅ローンより緩めに設定されている。下記のように、「前年の返済負担率」が基準を満たしてさえいれば、基本的には誰でも借りられる。「返済負担率」は、「年間返済額」÷「年収」で計算することができ、年収400万円未満なら30％以内、年収400万円以上なら35％以内に収まっていれば、他の事はとやかく言われない。民間銀行のように、返済負担率だけでなく、「転職して2年以内は対象外」「安定した収入が必要」といった融資基準が求められるに比べると、転職をしたり、年収が不安定といった女性でも借りやすいのが特徴だ。

◆フラット35は、前年の返済負担率さえクリアすればいい
前年の年収	年収400万円未満	年収400万円以上
返済負担率	30％以内	35％以内

　さらに、フラット35の1つである、「フラット35S」は、耐震性や省エネルギー性に優れた長期優良住宅を購入する際に金利が引き下げられる住宅ローンで、女性のニーズに合っていそうだ。金利は最長で10年間、0.3％引き下げられるため、非常にお得だ。住宅ローンの借り入れを考えている女性は、まず「フラット35S」の検討をおすすめしたい。

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⇒　フラット35と民間の住宅ローン、どちらがお得？　「金利」と「審査の通りやすさ」で徹底比較！

　なお、フラット35は、万が一の時に住宅ローンが全て免除される「団体信用生命保険（団信）」は別途、保険料を支払わなければいけないのがデメリットだ。とはいえ、ほとんどの人が付帯させているので入るべきだろう。2017年10月以降は制度が変更となり、最初から団信がついている商品設計となる。

　団信は、「通常の団信」と、補償範囲が広い「3大疾病保証付団体信用生命保険（3大疾病付団信）」を選ぶことができる。3大疾病付団信は、住宅ローン契約後に万が一、「がん(悪性新生物)・急性心筋梗塞・脳卒中」に罹った場合でも、残っている住宅ローンが全額免除される。

　女性には、乳ガンや子宮頸ガンなど女性特有のガンがあり、特に、乳ガンになる女性は30代から徐々に増加し、日本人女性の16人に1人が乳ガンに罹ると言われている。心配ならばオプションを付けてもいいだろう。10月に団信の拡充も行われるので、保証内容に関しては申し分ない。

(2)返済中でも、人に貸していい「フラット35」

　女性は結婚・出産などでライフスタイルが変化しやすい。そこで、先ほどの小島氏がおすすめするのは、駅から10分以内の貸しやすい住宅を購入しておき、ライフスタイルが変わった場合は、「他人に貸す」という選択肢も残しておくことだという。

　ただし、民間銀行で借りると、やや問題がある。民間の銀行は、「住宅ローンを返済しながら、賃貸に回してもOK」と公言しているケースはほとんどない。かといって禁止されているとも書いていないので、民間の住宅ローンを借りた場合は、借りた銀行に相談してみよう。ただし、相談したからと言って必ずしも住宅を賃貸に出せるわけではないので注意が必要だ。契約書・約款に「賃貸の目的には利用できません」、「投資用の借り入れはできません」といった文言がある場合は、当然だが賃貸に出すことはできない。

　一方、フラット35は第三者への住宅の貸し出しを容認している。建前上、「家賃返済特約付きフラット35」という制度が設けられており、事前に契約しておけば、万一返済が困難になった場合、家を賃貸に出して家賃収入で返済をしてもいいとされている。ただし、ホームページには小さな文字でこのような言葉がある。

 「特約を設定しなくても返済が困難となったときに住宅を第三者に賃貸し、その賃料で返済することは可能です」

　つまり、事前に「家賃返済特約付きフラット35」を契約していなくても、事情があって住宅に住めなくなった場合や、住宅ローンの返済が困難になった場合は賃貸に出してもいいということだ。

　賃貸に出すことを前提に住宅ローンを借りるなら、フラット35で借りれば、スムーズに事を進められるかもしれない。

(3)団信保険料が半額になる、アルヒ「With Woman」

　フラット35を新規で借り入れする場合、多くの銀行・金融機関で借りることができるが、多くの頭金を用意できるのであれば、アルヒの「スーパーフラット」が筆頭候補になるだろう。

 「スーパーフラット」はアルヒ独自の商品で、通常のフラット35に比べて金利が0.1％低く、トップクラスの競争力を持つ。優良な住宅の借り入れに使える「スーパーフラットS」も用意されており、最長で当初10年間0.4％の金利引き下げとなる。一般的な「フラット35S」は最長で当初10年間0.3%の金利引き下げなので、かなり割引幅が大きい。ただし、借入条件として頭金20％以上が必要というのが大きなハードルとなるが、頭金を用意できる人には魅力的な商品だ。

　さらに、アルヒでは「With Woman」という女性専用サービスも展開しており、下記の特典があるのが嬉しいところだ。

（1）オプション団信「8疾病保障特約プレミアム」の保険料が半額
（2）オプション団信「失業保険特約　三ツ星君」の保険料が半額

　（1）オプション団信（8疾病保障特約プレミアム）は、ガン（上皮内ガンは除く）・脳卒中・急性心筋梗塞・高血圧症・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎の8つの疾病が対象で、保証内容は3つ。

・すべての病気やケガで入院したとき、一時金として10万円が支払われる
・8疾病で働けなくなったら、最長12カ月間、月々のローン返済額分の保険金が支給される
・8疾病により12カ月以上働けなかったら、ローン残高がゼロ円になる

　年間の保険料は、ずっと一定。特約料の計算方法は下表を見てほしい。

◆アルヒの8疾病保障特約プレミアムの保険料の計算方法
加入時年齢	借入金額100万円あたり	借入金額に関わらず
45歳以下	600円	+9000円
45～55歳	1200円	+1万円
56歳以上	3000円	+1万1000円

　例えば、借入金額3000万円、加入時年齢40歳の人の場合、年間特約料は、以下の通りだ。

600円×（3000万円÷100万円）+9000円
＝ 2万7000円／年

　女性はここから半額なので、1万3500円／年で保障を受けることができ、割安感がある。

　ただし、前述したフラット35のオプション団信「3大疾病保証付団体信用生命保険」とは、すこし保証内容が異なる点に注意しよう。例えば「3大疾病保証付団体信用生命保険」の場合、がんと診断された時点で残高がゼロ円になるが、アルヒの「8疾病保障特約プレミアム」はローン残高がゼロになるには12カ月を要する。

　つまり、アルヒの「8疾病保障特約プレミアム」は保障の対象となる疾病は多いが、保証内容は若干、劣るということだ。自分の経済状況や将来を見据えながら、よく考えて決めよう。

　（2）オプション団信「失業保険特約　三ツ星君」はリストラや会社の倒産などにより失業した場合に最長6カ月間、月々のローン返済額分の保険金が支給されるというもの。アルヒの「With Woman」なら、特約料が半額で加入することができる。

　総務省の調査によると、2015年度の女性の完全失業者数は95万人にも上るという。企業に所属している以上、失業のリスクは常に付き纏う。それは女性でも例外ではない。女性の社会進出が進み、働く女性が増えているいま、失業保険に加入するメリットは大いにあるはずだ。

　さらにアルヒは、住宅ローンを借りた人全員に対しての特典として、「ARUHI暮らしのサービス」を用意している。引越し、家具・家電の購入、ハウスクリーニングなど、約60社のサービスをお得に利用できるものだ。そのうち、女性にとって嬉しい以下のような特典も用意している。

◆アルヒの住宅ローン利用者向けの主な特典（女性向け）
「homemade cooking」 （料理教室）	入会金5400円無料
「ダスキン　ハウスクリーニング」 （ハウスクリーニング）	見積もり料金から10%オフ
「F.O.Online Store」 （子供服）	3000円以上の購入で500円OFF
※各詳細はアルヒのHPへ

　アルヒの「With Woman」のサービスはどれも、女性に嬉しいものばかりと言える。フラット35を借りるのならば、ぜひ検討したいところだ。

■全期間固定住宅ローン「スーパーフラット」（アルヒ）の概要
金利	⇒「アルヒ」詳細ページを見る
無料団信の保障範囲	なし
オプション保険［保険料］	死亡・高度障害（金利を0.3％上乗せ）
事務手数料（税込）	借入額×2.16％
【ポイント】SBIモーゲージから社名変更した住宅ローン専門の金融機関。フラット35の実行件数ナンバー1で、全国の店舗で相談可能。金利は業界最低だが、手数料は2.16％と比較的高め。事前審査は最短で当日、本審査は最短３営業日のスピード審査が特徴。

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(4)ローン返済支援保険が無料の、りそな銀行「凛 next」

　一方で、フラット35以外でも、女性向けにお得な住宅ローンがある。りそな銀行の「凛 next」だ。

　りそな銀行の審査基準は、大手銀行とは違って、年収100万円以上、勤続年数1年以上と、かなり緩めで、年収がたまたま少ない年があっても借入しやすい。また、女性向けの「凛 next」限定特典もあり、女性にうれしい。「凛 next」の特徴は以下の4つとなる。

（1）繰り上げ返済手数料が無料
（2）ローン返済支援保険が付帯
（3）3大疾病保障特約が、通常よりも安い、金利0.15％上乗せで付けられる
（4）上記3つの特典の料金は、「金利0.03%上乗せ」だけ

　（1）繰り上げ返済手数料に関しては、普通のりそな住宅ローンの場合、web申し込みを行えば一部繰り上げ返済手数料が無料、全額繰り上げ返済は、1万800円だ。しかし、「凛 next」は、一部繰上げ返済・全額繰り上げ返済ともに無料になり、繰り上げ返済により早めに完済したい人には嬉しいところだ。なお、一部繰上げ返済の場合は、返済額は1万円以となる。

　（2）ローン返済支援保険とは、万が一、ケガや病気で就業できなくなった場合、住宅ローンの毎月の返済をカバーしてくれるもので、保険料は無料。つまり、銀行が負担してくれる。具体的には、30日間を超える就業障害が継続した場合に、最長3年間保険金が支払われる。また、地震や噴火、津波といった天災による身体障害が原因で働けない場合も、保障の範囲となる。生計を一緒にするパートナーがいない場合でも、こうした保険が付いていれば心強い。

　（3）3大疾病保障特約は、団体信用生命保険を充実させるためのオプション保険で、万が一、3大疾病（がん(悪性新生物)・急性心筋梗塞・脳卒中）になった場合、残りの住宅ローン支払いが免除されるというものだ。

　0.15%の金利上乗せで付けることができる。通常のりそな銀行の住宅ローンだと、3大疾病保障特約を付けるには、0.25％の金利上乗せが必要なので、「凛 next」だと0.1％割安ということになる。前述したとおり、女性はガンになるリスクが高いので、付けておいてもいいだろう。

　（4）上記3つの特典の料金は、実質的に「金利0.03%上乗せ分」だけと安い。通常、りそな銀行の優遇金利幅は「店頭金利から▲1.88％引き下げ」となっている。一方で「凛 next」は「店頭金利から▲1.85％引き下げ」なので、その差は0.03%しかない。たった0.03％の上乗せでこれら3つの特典を受けることができ、非常にお得だ。

　これらの保証内容から、りそな銀行の「凛 next」は女性にかなり優しい住宅ローンであると言える。

(5)出産後1年、金利0.1％優遇の 三井住友信託「エグゼリーナ」

　三井住友信託銀行の「エグゼリーナ」も女性向けと銘打っている住宅ローンの一つだ。

　万一病気やケガで入院した場合、入院初日から1日当たり1000円（月3万円）支給されるという、「ローン返済支援特約付保障保険（団体型）」が無料で付いている。契約から10年間が対象期間だ。借入金額1000万円以上かつ借入期間10年以上の利用者が対象となっている。

　もう一つの特典が、女性が出産した場合、「出産後1年間金利が年0.1％優遇される」というものだ。出産後6カ月以内に申し出れば、金利優遇の対象となる。

　ただし、小島氏はこの特典について、「出産しない人もいるし、出産したくてもできない人もいる。そういう方にはまったくメリットがありません」と苦言を呈す。確かに、出産できない人にとっては入院保障しか特典がない。民間の銀行の女性専用住宅ローンの特典については、りそな銀行の「凛 next」が断然お得だろう。

(6)繰り上げ返済が若干お得な、ソニー銀行、三井住友銀行

　先ほどの小島さんによれば、「女性はマメな人が多く、繰り上げ返済により早く返済を終わらせる傾向があります」という。

　よって、繰り上げ返済手数料が無料の銀行で選ぶというのも一つの選択肢だろう。

　現在、ネットで一部繰り上げ返済ならほとんどの銀行が手数料は無料だ。中でも、毎月の返済日を待たずに即日決済可能なのは、主要銀行ではソニー銀行と三井住友銀行のみなので、オススメだ。

■ソニー銀行の「住宅ローン」の概要
金利	⇒「ソニー銀行」詳細ページを見る
無料団信の保障範囲	死亡・高度障害
オプション保険［保険料］	3大疾病（金利を0.3％上乗せ）
事務手数料（税込）	変動セレクト（借入額×2.16％）、住宅ローン（4万3200円）
【ポイント】ソニー銀行の住宅ローンには、変動金利向けの「変動セレクトローン」と、手数料が4.32万円と安い「住宅ローン」がある。全期間固定（20年超）なら、「住宅ローン」を選ぼう。申込みから契約まで手続きはすべてインターネットで行える。保証料・団信保険料・繰上返済手数料は無料。

　ネットで全額繰り上げ返済する場合、手数料無料なのはアルヒ、新生銀行、ソニー銀行、優良住宅ローン、楽天銀行、りそな銀行（凛 next）の6行のみ。三井住友信託銀行、三菱UFJ信託銀行に至っては、ネットで全額繰り上げ返済はできないので、注意が必要だ。

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(7)まとめ〜自分の特性に合わせた住宅ローンを選ぼう

　以上が女性の住宅ローンの借り入れの概要だ。小島さんの提案する内容をまとめてみよう。

（1）女性が住宅ローンを借りるなら、まずは、アルヒで「スーパーフラットS」を検討することをおすすめしたい。審査の通りやすさ、金利の安さ、団信の保障内容のバランスがとれており、総合力に優れているためだ。

（2）3大疾病保障だけでなく、ローン返済支援保険などで保障を手厚くしたいと考えているのなら、りそな銀行の「凛 next」を借りるのも一つの手だ。ただし、「凛 next」は最長でも20年固定金利までしかないため、より長期固定金利にしたいのであれば、フラット35を選択しよう

（3）初めから早期返済を決めているなら、繰り上げ返済手数料の安さからソニー銀行や三井住友銀行で借りるのも一つの方法だ。

　ぜひ、自分の特性に合わせて、最適な住宅ローンを選ぼう。

■全期間固定住宅ローン「スーパーフラット」（アルヒ）の概要
金利	⇒「アルヒ」詳細ページを見る
無料団信の保障範囲	なし
オプション保険［保険料］	死亡・高度障害（金利を0.3％上乗せ）
事務手数料（税込）	借入額×2.16％
【ポイント】SBIモーゲージから社名変更した住宅ローン専門の金融機関。フラット35の実行件数ナンバー1で、全国の店舗で相談可能。金利は業界最低だが、手数料は2.16％と比較的高め。事前審査は最短で当日、本審査は最短３営業日のスピード審査が特徴。

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