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女性が借りやすく、特典もある住宅ローンは?
転職直後、年収不安定なら、フラット35に注目

2020年1月1日公開(2020年9月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

100年以上の歴史をもつ出版社・ダイヤモンド社が運営する、不動産メディア「ダイヤモンド不動産研究所」の編集部です。徹底した消費者目線で、誰にでも分かりやすく、不動産について分析・解説します。

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保障女性向けの住宅ローンには、どんなものがあるのだろうか? ダイヤモンド不動産研究所では、女性に特典がある住宅ローンや、使い勝手がいい住宅ローンについて、女性向けの住宅ローンについて詳しい、小島ひろ美さんに聞いてみた。民間の銀行・金融機関では、りそな銀行、三井住友信託銀行、アルヒなどが、女性向けに団信保険料などを割り引いた住宅ローンを投入しているほか、公的ローンである「フラット35」は審査が緩めなので、比較的借りやすいことも分かった。ぜひ、自分に最適な住宅ローンを探してみよう。

女性の住宅購入への需要は、年々高まってきている

 「女性は住宅ローンを借りにくい」というイメージを持っている人は多い。確かに20年ほど前まで、女性が住宅ローンを借りるには、「35歳以上」、「結婚をしていなければダメ(婚約はOK)」といった、今からみれば理不尽ともいえる厳しい条件が設けられていることが多かった。

 しかし、女性の働き手が増えて、女性の住宅購入への需要は年々高まってきたため、まずは住宅金融公庫(現・住宅金融支援機構)が融資条件を緩和。さらに民間銀行も追随したことで、現在では男女の融資条件に大きな違いはなくなった。最近では、女性専用住宅ローンを出す民間銀行まで登場し、「女性だから住宅ローンを借りにくい」というケースは少なくなった。

 そこで、女性向けの特典がある住宅ローンや、女性にとって使い勝手がいい住宅ローンを調べてみた。以下が主な女性にとってメリットの高い住宅ローンなので、紹介していこう。

(1)転職直後、年収が不安定⇒⇒「フラット35」
(2)返済中でも人に貸していい⇒⇒「フラット35」
(3)団信保険料が半額⇒⇒アルヒ「With Woman」
(4)ローン返済支援保険が無料⇒⇒りそな銀行「凛 next」
(5)繰り上げ返済がお得な⇒⇒ソニー銀行、三井住友銀行

(1)転職直後、年収が不安定でも借りやすい「フラット35」

女性が借りやすい住宅ローンは?
出所:PIXTA

 住宅ローンを借りる女性は、どんな人が多いのか。女性の住宅ローンの借り入れに詳しい、小島ひろ美氏(女性のための快適住まいづくり研究会代表)はこう話す。

 「住宅の購入を考えている女性は、堅実に働いている30~40歳代で年収 300万~500万円くらいの方が多いです。また、女性は安さを求めるだけではなく、利便性・環境・生活施設・治安・地盤の良さなども重視します」

 女性の場合、男性に比べると年収は低めになりがち。それでもスペックの高い住宅が欲しいという要望も持っている。

「そこで、おすすめな住宅ローンが『フラット35』です。特に『フラット35S』なら、女性に優しい優良な住宅が対象であるだけでなく、金利が安くなるので、さらにおすすめです」

 フラット35は、住宅金融支援機構が作っている住宅ローンで、全国の民間銀行などを経由して申し込むことができる。全期間固定金利型住宅ローンなので、35年間金利が変わらず、借入時の金利によって返済額が確定するという特徴がある。

 女性は、結婚や妊娠などにより生活が大きく変わる可能性があるため、返済額が一定である方が、返済計画を立てやすいというメリットがある。デメリットとして、将来金利が下がっても返済額が変わらないということが挙げられるが、現在、過去に類を見ない超低金利状態で金利は”底値圏内”にあると言われており、心配は不要だろう。

 またフラット35は、審査基準が民間銀行の住宅ローンより緩めに設定されている。下記のように、「前年の返済負担率」が基準を満たしてさえいれば、基本的には誰でも借りられる。

 「返済負担率」は、「年間返済額」÷「年収」で計算することができ、年収400万円未満なら30%以内、年収400万円以上なら35%以内に収まっていれば、他の事はとやかく言われない。民間銀行のように、返済負担率だけでなく、「転職して2年以内は対象外」「安定した収入が必要」といった融資基準が求められるのに比べると、転職をしたり、年収が不安定といった女性でも借りやすいのが特徴だ。

 ◆フラット35は、前年の返済負担率さえクリアすればいい
前年の年収 年収400万円未満 年収400万円以上
返済負担率 30%以内 35%以内

 さらに、フラット35の1つである、「フラット35S」は、耐震性や省エネルギー性に優れた長期優良住宅を購入する際に金利が引き下げられる住宅ローンで、女性のニーズに合っていそうだ。金利は最長で10年間、0.25%引き下げられるため、非常にお得だ。住宅ローンの借り入れを考えている女性は、まず「フラット35S」の検討をおすすめしたい。

【関連記事はこちら!】⇒ フラット35と民間の住宅ローン、どちらがお得? 「金利」と「審査の通りやすさ」で徹底比較!

 なお、フラット35は、万が一の時に住宅ローンが全て免除される「団体信用生命保険(団信)」が金利に含まれているが、金利を上乗せすることで、補償範囲が広い「3大疾病保障付団体信用生命保険(3大疾病付団信)」を選ぶことができる。3大疾病付団信は、住宅ローン契約後に万が一、「がん(悪性新生物)・急性心筋梗塞・脳卒中」に罹った場合でも、残っている住宅ローンが全額免除される。

 女性には、乳がんや子宮頸がんなど女性特有のがんがあり、特に、乳がんになる女性は30代から徐々に増加し、日本人女性の16人に1人が乳がんに罹るといわれている。心配ならば三大疾病のオプションを付けてもいいだろう。2017年10月に団信の拡充も行われるので、保障内容に関しては申し分ない。

(2)返済中でも、人に貸していい「フラット35」

 女性は結婚・出産などでライフスタイルが変化しやすい。そこで、先ほどの小島氏がおすすめするのは、駅から10分以内の貸しやすい住宅を購入しておき、ライフスタイルが変わった場合は、「他人に貸す」という選択肢も残しておくことだという。

 ただし、民間銀行で借りると、やや問題がある。民間の銀行は、「住宅ローンを返済しながら、賃貸に回してもOK」と公言しているケースはほとんどない。かといって禁止されているとも書いていないので、民間の住宅ローンを借りた場合は、借りた銀行に相談してみよう。ただし、相談したからといって必ずしも住宅を賃貸に出せるわけではないので注意が必要だ。契約書・約款に「賃貸の目的には利用できません」、「投資用の借り入れはできません」といった文言がある場合は、当然だが賃貸に出すことはできない。

 一方、フラット35は第三者への住宅の貸し出しを容認している。建前上、「家賃返済特約付きフラット35」という制度が設けられており、事前に契約しておけば、万一返済が困難になった場合、家を賃貸に出して家賃収入で返済をしてもいいとされている。ただし、住宅金融支援機構のホームページには小さな文字でこのような言葉がある。

 「特約を設定しなくても返済が困難となったときに住宅を第三者に賃貸し、その賃料で返済することは可能です」

 つまり、事前に「家賃返済特約付きフラット35」を契約していなくても、事情があって住宅に住めなくなった場合や、住宅ローンの返済が困難になった場合は賃貸に出してもいいということだ。

 また、「転勤等のやむを得ないご事情で、一時的に居住できない場合、戻ることを前提として賃貸することも可能です」とも書かれている。「やむを得ない事情」とは以下のようなケースが想定されている。

  • フラット35で賃貸に出せる「やむを得ない事情」
  • ・転勤・転職
  • ・長期出張
  • ・療養・介護
  • ・その他

 つまり、事前に「家賃返済特約付きフラット35」を契約していなくても、事情があって住宅に住めなくなった場合や、住宅ローンの返済が困難になった場合は賃貸に出してもいいということだ。

 賃貸に出すかもしれないと考えて住宅ローンを借りるなら、フラット35で借りれば、比較的スムーズに事を進められるかもしれない。

(3)団信保険料が半額になる、アルヒ「With Woman」

 フラット35を新規で借り入れする場合、多くの銀行・金融機関で借りることができるが、多くの頭金を用意できるのであれば、住信SBIネット銀行や、アルヒが用意している、「保証型」と呼ばれる低金利のフラット35が筆頭となるだろう。

 いずれも、通常のフラット35に比べて金利が低く、トップクラスの競争力を持つ。優良な住宅の借り入れに使える「スーパーフラットS」も用意されている。ただし、借入条件として頭金を10~40%以上用意しないといけないのが大きなハードルとなるが、頭金を用意できる人には魅力的な商品だ。

【関連記事はこちら】⇒「フラット35」を主要9銀行で徹底比較! 金利が低く、手数料が安い銀行はどこ?

 さらに、アルヒでは「With Woman」という女性専用サービスも展開しており、下記の特典があるのが嬉しいところだ。

・オプション団信「全疾病保障(入院一時金付)」の保険料が半額

 オプション団信「全疾病保障(入院一時金付)」は、全ての病気・けがによる就業不能状態が継続した場合に、住宅ローンの支払いが一部または全部免除されるというオプションだ。

保障1:病気・けがによる就業不能状態となった場合、月々の住宅ローン返済額を保障
保障2:病気・けがによる就業不能状態が継続して12ヶ月を超えた場合は、住宅ローン残高が0円になる
保障3:病気・けがにより入院した場合、入院一時金10万円が支払われる

 年間の保険料は、ずっと一定。特約料の計算方法は下表を見てほしい。

 ◆アルヒの全疾病保障(入院一時金付)の保険料の計算方法
加入時年齢 借入金額100万円あたり
(男性)
借入金額100万円あたり
(女性)
45歳以下 1000円 500円
46~55歳 1700円 850円
56歳以上 3500円 1750円

 例えば、借入金額3000万円、加入時年齢40歳の人の場合、年間特約料は、以下の通りだ。

1000円×(3000万円÷100万円)= 3万円/年

 女性はここから半額なので、1万5000円/年で保障を受けることができ、割安感がある。

 ただし、フラット35のオプション団信「3大疾病保障付団体信用生命保険」とは、すこし保証内容が異なる点に注意しよう。例えば「3大疾病保証付団体信用生命保険」の場合、がんと診断された時点で残高がゼロ円になるが、アルヒの「全疾病保障(入院一時金付)」はローン残高がゼロになるには12カ月を要する。

 つまり、アルヒの「全疾病保障(入院一時金付)」は、保障の対象となる疾病は多いが、保険料が安い分、保障内容は若干、劣るということだ。自分の経済状況や将来を見据えながら、よく考えて決めよう。

 さらにアルヒは、住宅ローンを借りた人全員に対しての特典として、「ARUHI暮らしのサービス」を用意している。引越し、家具・家電の購入、ハウスクリーニングなど、約60社のサービスをお得に利用できるものだ。そのうち、女性にとって嬉しい以下のような特典も用意している。

 アルヒの住宅ローン利用者向けの主な特典(女性向け)
「homemade cooking」
(料理教室)
入会金5500円無料
「ダスキン ハウスクリーニング」
(ハウスクリーニング)
見積もり料金から10%オフ

ビックカメラ・コジマ

通常より+3%のポイントを付与

※各詳細はアルヒのHP

 アルヒの「With Woman」のサービスはどれも、女性に嬉しいものばかりと言える。フラット35を借りるのならば、ぜひ検討したいところだ。

■全期間固定住宅ローン「スーパーフラット」(アルヒ)の概要
金利 ⇒「アルヒ」詳細ページを見る
無料団信の保障範囲 死亡・高度障害
保証料(税込) 0円
事務手数料(税込)

借入額×2.20%

(ウェブ申し込みで、借り換え及びスーパーフラットを除く新規借入は、1.1%)

【ポイント】SBIモーゲージから社名変更した住宅ローン専門の金融機関。スーパーフラットは、通常のフラット35よりも金利が0.05~0.20%も低い。金利は業界最低だが、手数料は2.2%と比較的高め。事前審査は最短で当日、本審査は最短3営業日のスピード審査が特徴。
アルヒの公式サイトはこちら

【関連記事はこちら!】
⇒「アルヒ『スーパーフラット』は、「確定利回り6.6%の投資商品」になる!?」
⇒「フラット35に最低金利のアルヒ『スーパーフラット』が登場!」

(4)ローン返済支援保険が無料の、りそな銀行「凛 next」

 一方で、フラット35以外でも、女性向けにお得な住宅ローンがある。りそな銀行の「凛 next」だ。

 りそな銀行の審査基準は、大手銀行とは違って、年収100万円以上、勤続年数1年以上と、かなり緩めで、年収がたまたま少ない年があっても借り入れしやすい。また、女性向けの「凛 next」限定特典もあり、女性にうれしい。「凛 next」の特徴は以下の4つとなる。

(1)繰り上げ返済手数料が無料
(2)ローン返済支援保険が付帯
(3)3大疾病保障特約が、通常よりも安い、金利0.15%上乗せで付けられる
(4)上記3つの特典の料金は、「金利0.03%
上乗せ」だけ

 (1)繰り上げ返済手数料に関しては、普通のりそな住宅ローンの場合、web申し込みを行えば一部繰り上げ返済手数料が無料、全額繰り上げ返済は、1万800円だ。しかし、「凛 next」は、一部繰り上げ返済・全額繰り上げ返済ともに無料になり、繰り上げ返済により早めに完済したい人には嬉しいところだ。なお、一部繰り上げ返済の場合は、返済額は1万円以上となる。

 (2)ローン返済支援保険とは、万が一、ケガや病気で就業できなくなった場合、住宅ローンの毎月の返済をカバーしてくれるもので、保険料は無料。つまり、銀行が負担してくれる。具体的には、30日間を超える就業障害が継続した場合に、最長3年間保険金が支払われる。また、地震や噴火、津波といった天災による身体障害が原因で働けない場合も、保障の範囲となる。生計を一緒にするパートナーがいない場合でも、こうした保険が付いていれば心強い。

 (3)3大疾病保障特約は、団体信用生命保険を充実させるためのオプション保険で、万が一、3大疾病(がん(悪性新生物)・急性心筋梗塞・脳卒中)になった場合、残りの住宅ローン支払いが免除されるというものだ。

 0.15%の金利上乗せで付けることができる。通常のりそな銀行の住宅ローンだと、3大疾病保障特約を付けるには、0.25%の金利上乗せが必要なので、「凛 next」だと0.1%割安ということになる。前述したとおり、女性はがんになるリスクが高いので、付けておいてもいいだろう。

 (4)上記3つの特典の料金は、実質的に「金利0.03%上乗せ分」だけと安い。通常、りそな銀行の優遇金利幅は「店頭金利から▲1.88%引き下げ」となっている。一方で「凛 next」は「店頭金利から▲1.85%引き下げ」なので、その差は0.03%しかない。たった0.03%の上乗せでこれら3つの特典を受けることができ、非常にお得だ。

 これらの保障内容から、りそな銀行の「凛 next」は女性にかなり優しい住宅ローンであると言える。

(5)繰り上げ返済が若干お得な、ソニー銀行、三井住友銀行

 先ほどの小島さんによれば、「女性はマメな人が多く、繰り上げ返済により早く返済を終わらせる傾向があります」という。

 よって、繰り上げ返済手数料が無料の銀行で選ぶというのも一つの選択肢だろう。

 現在、ネットで一部繰り上げ返済ならほとんどの銀行が手数料は無料だ。中でも、毎月の返済日を待たずに即日決済可能なのは、主要銀行ではソニー銀行と三井住友銀行のみなので、オススメだ。

■ソニー銀行の「住宅ローン」の概要
金利 ⇒「ソニー銀行」詳細ページを見る
無料団信の保障範囲 ・がん団信50(がん50%保障特約付き団信)
・一般団信 ※死亡・高度障害
オプション保険[保険料]

・ワイド団信(引受基準緩和型団信):金利+0.2%

・がん団信100(がん100%保障特約付き団信):金利+0.1%

・3大疾病 :金利+0.2%

・生活習慣病団信(生活習慣病入院保障特約付き団信):金利+0.2%

事務手数料(税込) 変動セレクト(借入額×2.20%)、住宅ローン(4万4000円)
【ポイント】ソニー銀行の住宅ローンには、変動金利向けの「変動セレクトローン」と、手数料が4.32万円と安い「住宅ローン」がある。全期間固定(20年超)なら、「住宅ローン」を選ぼう。申し込みから契約まで手続きはすべてインターネットで行える。保証料・団信保険料・繰上返済手数料は無料。
ソニー銀行のお申し込みはこちら

 ネットで全額繰り上げ返済する場合、手数料無料なのはアルヒ、新生銀行ソニー銀行、優良住宅ローン、楽天銀行、りそな銀行(凛 next)の6行のみ。三井住友信託銀行、三菱UFJ信託銀行に至っては、ネットで全額繰り上げ返済はできないので、注意が必要だ。

【関連記事はこちら!】
⇒ 住宅ローンの繰り上げ返済手数料を17銀行で徹底比較! 即日返済可能でお得な、ソニー銀行、三井住友銀行

(6)まとめ〜自分の特性に合わせた住宅ローンを選ぼう

 以上が女性の住宅ローンの借り入れの概要だ。小島さんの提案する内容をまとめてみよう。

(1)女性が住宅ローンを借りるなら、まずは、アルヒや、住信SBIネット銀行の「フラット35(保証型)」を検討することをおすすめしたい。審査の通りやすさ、金利の安さ、団信の保障内容のバランスがとれており、総合力に優れているためだ。

(2)3大疾病保障だけでなく、ローン返済支援保険などで保障を手厚くしたいと考えているのなら、りそな銀行の「凛 next」を借りるのも一つの手だ。ただし、「凛 next」は最長でも20年固定金利までしかないため、より長期固定金利にしたいのであれば、フラット35を選択しよう。

(3)初めから早期返済を決めているなら、繰り上げ返済手数料の安さからソニー銀行や三井住友銀行で借りるのも一つの方法だ。

 ぜひ、自分の特性に合わせて、最適な住宅ローンを選ぼう。

■全期間固定住宅ローン「スーパーフラット」(アルヒ)の概要
金利 ⇒「アルヒ」詳細ページを見る
無料団信の保障範囲 死亡・高度障害
保証料(税込) 0円
事務手数料(税込) 借入額×2.20%
【ポイント】SBIモーゲージから社名変更した住宅ローン専門の金融機関。スーパーフラットは、通常のフラット35よりも金利が0.05~0.20%も低い。金利は業界最低だが、手数料は2.2%と比較的高め。事前審査は最短で当日、本審査は最短3営業日のスピード審査が特徴。
アルヒの公式サイトはこちら
住宅ローン返済額シミュレーション
 
85銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]
85銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え]
住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

 

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【2020年10月最新版、主要銀行版】
◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入)
※借入金額3000万円、借入期間35年

順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
◆auじぶん銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(新規借入、じぶんでんきセット割引)・変動金利>
0.510%
全疾病+がん50%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」「全疾病保障」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも早い。じぶんでんきセット割引は、新電力サービス「じぶんでんき」に加入できた場合、金利を0.03%引き下げるもので、適用されない場合の金利は0.41%となる。
【関連記事】auじぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
1
◆ジャパンネット銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利>
0.510%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
3
◆SBIマネープラザ <ミスター住宅ローンREAL・通期引下げプラン(店舗相談、新規借入)・変動金利>
0.540%
全疾病保障付き
0.410%
0円
借入額×2.2%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。支店において対面で相談できるので、初心者でも安心だ。変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「ARUHIのフラット35」を取り扱っているので、2種類の住宅ローンを比較して申し込みできる。
【関連記事】SBIマネープラザの住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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