10年後に価値が倍になるエリアとマンションは、どう探すのか？　プロの視点から購入基準を解説書籍『住んでよし、売ってよし、貸してよし。高級マンション超活用術』＜第2回＞

将来価格が上がる資産性の高いマンションを購入したい場合、どのように選べばいいのでしょうか。高級マンションの売買経験が豊富な筆者が、購入する基準や価値の高いエリアの探し方について解説します。【一心エステート株式会社代表取締役 高田一洋 著：書籍『住んでよし、売って良よし、貸してよし。高級マンション超活用術　不動産は「リセール指数」で買いなさい』（みらいパブリッシング）から一部転載】＜第1回はこちら＞

高級マンションの売買は、7大都市がおすすめ

　前回の記事では、都市部の高級マンションを買うメリットをお伝えしました。（【第1回】高級マンションなら「住み替え長者」も夢じゃない！サラリーマンが今すぐ賃貸をやめるべき理由）。今回は、高級マンションを買う基準や、資産価値の高いエリアの探し方についてお伝えします。

　高級マンション売買に最適な都市といえば、やはり5つの大きな都市圏の中心都市である東京・大阪・福岡・名古屋・札幌。本書ではそこに横浜と京都を足したいと思います。マンション購入を考えるなら、仕事と人が集まる7大都市の代表的なエリアに買うのがおすすめです。

　広い目で見ると、日本は東京の都心が最も相場価格が高く、2022年6月時点の売り出し相場価格は東京都の平均で1㎡あたり89万円なのに対して、都心3区と呼ばれる千代田区、中央区、港区の㎡単価は144万円。ちなみに、前項で例に出てきた六本木一丁目の㎡単価は248万円です。それゆえに、東京は一極集中といわれます。

　しかし、人は東京だけに集まるわけではありません。首都圏でも神奈川周辺に住んでいれば横浜も候補になりますし、関西圏の人なら大阪か京都、九州圏の人なら福岡、名古屋周辺の人は東京か名古屋で迷うと思います。三重の人なら大阪か名古屋で迷うでしょう。

　要は「そこに仕事がある」から人が集まってくるのです。地方は一次産業がメインですが、二、三、四次産業が発展しているのはやはり都市部。必然的に仕事が集中するので人が集まり、娯楽が集まります。

　例えば名古屋なら栄。大阪なら御堂筋、心斎橋の周辺、梅田など。福岡なら博多や天神というように、やはり都市部に人は集まってきます。それによって住宅ニーズも高まります。

　では、仕事と人が集まると、高級マンションの売買に好適地になるのはなぜでしょう。仕事があって人が集まると、競争の原理でそのなかから収入の格差が生まれ、豊かな人が生まれます。さらなる向上心のある人はよりよい暮らしをしたいと思い、高級マンションを選ぶ人が増えてくると考えられます。

　そうなると、注意が必要なのは7大都市以外ということになります。今はリモートで仕事ができる時代ですが、オフィスがない、人がいない、娯楽がない、利便性が低い…。そんな地域でマンションを所有しても、たいていの場合その先の未来はありません。

　反対に、7大都市は2014年以降ずっと上がり続けていて、この先も下がる要素は見当たりません。日本経済を潤すハブには仕事、人、お金が集まり、その結果、いろいろな需要が生まれます。そのなかには高級住宅も含まれ、競争が起き、価格差がつく。安い物件を持っていても競争に勝つことはできません。

10年後に価値が2倍になるマンション、半分になるマンション

　こうした都市圏で、10年後に価値が2倍になるマンションの条件は何なのか。まずターミナル駅の周辺を選ぶこと。もしくは、再開発が予定されている駅近くの物件を選ぶことです。再開発の情報は、例えば「東京（地域名）再開発」と検索すればたくさん出てきます。

　都内なら、虎ノ門・麻布台・神谷町・赤坂、大手町・丸の内、八重洲・日本橋・京橋、渋谷、品川・高輪ゲートウェイ・武蔵小山、新宿・西新宿・歌舞伎町、池袋などがヒットするはずです。再開発には、道路計画も含まれます。

　車が入れなかった土地に車が入れるようになったら、それだけで価値は大きく上がります。例えば、新橋・虎ノ門間では、終戦直後に計画された都市計画図に基づいて、通称「マッカーサー道路（環状第2号線の一部）」が戦後70年経って整備が整いました。

　その影響で地下トンネルの地上部にできた虎ノ門ヒルズをはじめ、大きな商業ビルができはじめています。そうすると人流が増え、セオリーとして価値が増加します。新しい道路ができる、あるいは2車線道路が4車線になって道路が太くなると利便性が上がり、土地の価値も上がります。

　また、オフィスの多い駅周辺も価値が倍になる可能性があります。人が集まる理由の一番はやはり「仕事」。東京に人が集まる理由も、仕事があるからです。これは外してはいけないポイントです。

　湾岸エリアが栄えた理由も、実は都心に仕事があるからです。湾岸エリアだとオフィスの多い港区、中央区にも通いやすいので、そこに住居があると深夜でもタクシーですぐに帰れて便利だと人気になったのです。

　ビジネスの中心がどこなのかを考えて、その駅あるいは、そこから伸びている沿線にマンションを買うと、価値が2倍になるようなラッキーなことが起こりやすいといえます。

　ビジネスの中心がどこかというと、都内であれば新宿から東京駅まで。山手線の下半分と考えるといいでしょう。ここにアクセスよく出られる駅の近くであれば、山手線の外側でも問題はありません。物件として強い、値下がりしないマンションということになります。

　ここでみなさんが疑問に思うのは、田園調布や成城学園前、めじろ台など高級住宅地と呼ばれる場所はどうなのかということでしょう。

　正直に言って、これらのエリアでマンションに5000万円～1億円を出すなら、ほかの駅を選んだ方がいいと思います。もちろんそれら高級住宅地のイメージがついている場所に価値がないわけではありません。

　でも、そこで買うなら戸建てです。そもそも田園調布、成城学園は戸建てエリアで、不動産市場も戸建てが強いのです。そこでマンションを買ってもリセールが効かない可能性があるというのが理由です。同じ理由で中野、西荻窪、荻窪あたりも戸建てエリアのため、マンションのリセールは効きづらいといえます。

　ビジネスという観点ではありませんが、高円寺、吉祥寺、代々木公園など、人が集まる公園や商店街が駅の近くにある場所は、人気のエリアなので、購入はした方が良い場所です。

価値が半減するマンションは？

　逆に、10年後に価値が半分になるマンションは、駅から遠いマンションです。たとえ新築で買っても、駅から遠く、バス便のマンションを選べば、自動的に半分になります。仮にそのバスがなくなったら交通手段がなくなります。すると買い物をする場所まで車かタクシーということになる。そういう場所に誰が高いお金を払うでしょうか。

　また、ワンルームマンションも供給過多の状態のため、半分になるとはいえませんが資産価値は下がる傾向です。東京には常に新しいマンションが建設され続けています。そのとき、築30年のワンルームと築4年のワンルーム、どちらに入居したいでしょうか。

　古いほど値段が下がり、賃料も下げないと借り手もいません。新築・築年数が若いというアドバンテージが消えた瞬間、価格競争に巻きこまれていきます。投資目線で考えるとそれは当然のことです。 　

　立地がよく、ワンルームでなくても、目の前に大きな建物が建ち、眺望がさえぎられてしまうと、これもまた価値に影響を及ぼします。高級マンションとそうでないマンションの違いには、眺望が大きくかかわっています。東京タワーが見えていたのに、目の前に建物が建って、東京タワーが見えなくなったとしたら、相当なダメージがあります。

　ハザードマップで液状化、津波、洪水、土砂災害などの警戒地域に指定されている地域は言うに及ばず、高低差の激しい場所、がけの上（下）も避けるべき地域でしょう。

新築より中古マンションを買うべき理由

　新築より中古マンションがいいのは、まず価格が安定していることです。新築マンションの値段は広告費用やディベロッパーの利益を足して算出される価格であり、売り出し価格が高いのは当たり前。

　一方の中古マンションは、物件周辺の取引事例から算出されるため、新築と比べると安く、ある程度の相場が見て取れるというメリットがあります。

　また、新築の場合はモデルルームで判断することが多いと思いますが、モデルルームと実物は如実に違います。私も新築マンションの販売をしていた時期があるのでわかります。モデルルームは、”オプション工事”と呼ばれる追加装飾が約2000万円分程度入っています。それで洗練された見栄えに圧倒されて、高額でも契約してしまいます。

　しかし、実際に引き渡される家にオプションは付いていませんから、モデルルームとは全然違った印象を受けると思います。モデルルームの印象が良いほど、どうしても見劣りを感じてしまいます。 　

　引き渡し時期も重要で、新築の場合は契約から2年後、3年後というケースもあります。そのときには相場が上がっていることも、下がっていることもあるでしょう。

　また、待っている期間は賃貸暮らしを続けなければなりません。もっといえば、新築マンションは手付金を1割入れないといけないことが多いので、マンション価格が7000万円であれば1割の700万円が2～3年、塩漬けにされてしまいます。

　仮に700万円を運用すれば年間3～5％ぐらいは利益が出るはずなので、計算すると年間で35万円、3年だと105万円です。多額の現金を動かせなくなるのは痛いです。

　もちろん3年後に新築を手に入れて、物件によっては、むしろ新築のときより相場が高くなっている場合もあります。さらに、誰も住んでいない家に住む高揚感、プレミアム感は格別です。一概に新築が悪いわけではありません。

　しかし、モデルルームは静かだったけれど、実際に引っ越したら、道路から一本奥に建っているのに車の音が大きくて、窓を開けるとテレビの音が聞こえなかったといったこともあります。新築の場合は実際の部屋との違いが確認できないために、正確な判断がつきづらいというデメリットがあるのは否めません。

新築は、中古マンションより1～2割高い

　また、新築は同じエリアに建つ中古マンションと比べて1～2割高く販売されていることが多いのですが、売りに出す場合は中古マーケットの価格で売れることが多いので、実質的にダウンすることもあり得ます。私のお客さまには、「中古相場をウォッチしておいた方がいいですよ」といつもお話しています。

　実際のところ、新築マンションを買いたいニーズは高いのですが、価格が高すぎるので手が届かず、築浅の中古マンションを探す方が数としては多いです。新築マンションは明らかにエリアの最高値なので、「そこまで出して買うべきか？」と考える人が中古マンションを買っているように感じます。

　それに、当然のことですが、中古マンションの方が物件数として多いので、選択肢が広がります。新築は数が少ない分、立地を選べないことがほとんどです。東京都内でいえば、いい場所はすでにほぼ埋まっており、高級マンションでもちょっと外れた場所に建つことが多いと思います。

　一方、中古であれば、自分たちは駅の南側がいいと思えばそのエリアで選ぶことができる。それが中古マンションをおすすめする理由です。

1軒目なら「55㎡の2LDK」が最強

　日本のことわざに、「安物買いの銭失い」があります。これは、「江戸いろはかるた」に登場することわざで、安物のタンスを買ったものの引き出しが抜けず、結局はタンスを買い直して高くついた、というところからきているそうです。

　マンションを購入する際にも「不動産投資をしてみたいけれど、初期費用は抑えたい」「高額ローンは組めたとしても〝莫大な借金〟を抱えるのは不安」…こんな気持ちから、1軒目の投資用不動産として敷居の低いワンルームマンションを選ぶ人は多いと思います。

　実際に、ワンルームマンション投資は、サラリーマンでも気軽に始められるものとして、数年前より人気が加熱しています。しかし、ワンルームマンションの需要は下がり続ける可能性が高く、空室リスクも高いといえます。

　最も大きな要因は少子高齢化です。2024年の日本の人口は約1億2370万人ですが、26年後の2050年には9193万人になる見通しです（人口予測の数字は平成23年2月の国土審議会政策部会長期展望委員会より）。

　ものの30年で、3000万人もの人がいなくなるのです。主な入居者が若い世代であるワンルームマンションは大打撃を受けるでしょう。東京都心の大学も、人口減少で学生を集めることができない現実があることを知っておかなれけばなりません。

　しかも、ワンルームに入居するのは学生が多く、退去頻度も高い傾向があります。つまり、原状回復費や入居者集めの広告費がかさみやすいのです。将来的な資産価値、コスト面での負担を考えても、手狭なワンルームマンション投資はおすすめできません。

　しかし、ある程度の広さがあれば人気は落ちません。では、どのくらいの広さがベストなのでしょうか？　

　答えは、「2LDK・55㎡」です。6畳弱の居室が二つと、13畳前後のLDKがあるような間取りです。この間取りが最も需要が高く、空室リスクを避けることができます。理由は、次の3点です。

1．子どものいない30～40代の夫婦、同棲カップルから支持される
2．子どもが一人いる夫婦にも選ばれている
3．単身者にも「広すぎない」ので人気がある
　
　少子高齢化の影響を受けにくい物件を選ぶとすれば、ファミリー向けという条件は外せません。しかし、これが3LDK・80㎡だと今度は広すぎます。当然、ローン返済も高額になり、場合によっては融資金額の上限の関係でローン審査が通らないこともあります。

　例えば、都内の超一等地、六本木一丁目の最高級マンションを買おうと思ったら、80㎡の相場価格は2億円以上するでしょう。しかし、55㎡なら1億円前後。夫婦で住宅ローンを活用して、がんばれば住める価格です。

　結果的に、1LDKでも3LDKでもない「2LDK・55㎡」が選ばれるというわけです。なお、50㎡以上であれば住宅ローン控除の対象になります。5000万円の物件の場合、現金ベースで年間20～40万円も得することができます。

　住宅ローン控除は10年（新築の場合は13年）間続きます。どれだけお得かは、すぐに計算できるでしょう。このように、「2LDK・55㎡」のマンションは、住んでよし、売ってよし、貸してよしの「三方よし物件」です。

　タンスであれば、仮に「安物買いの銭失い」なっても数万円の損失で済みますが、マンションはそうはいきません。金額は数千万～数億円の単位、おいそれと買い直すのも難しい世界です。選ぶべき物件をきちんと把握し、「いいもの買いの銭増やし」を目指しましょう。

【続きはこちら】>>第3回「マンション購入のカギは、将来売却するときの資産価値「リセール指数」にあり！」　

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