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資産価値が下がらない新築マンション選び[2019年]
2019年1月17日公開(2019年2月1日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
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独身女性が買うべきマンションは「1LDK」
中目黒などの好立地マンションなら、
値下がりしにくく、資産価値も高い!

近年、独身女性がマンションを購入するケースが増えています。その際、どんな間取りで、どんな立地の物件を購入すれば、値下がりしにくいのでしょうか。住宅評論家の櫻井幸雄氏によると、「1LDK」で駅近の好立地物件が狙い目だといいます。(ライター・千吉良美樹)

老後の安心のため、資産を持ちたい独身女性が急増中

 ここ数年、都心を中心に、独身女性の住宅購入率が高まっています。リクルート住まいカンパニーによると、同社が運営する住宅購入に関する無料相談サービス「スーモカウンター」に訪れた独身女性は、2年で2.6倍にまで増加したそうです。

■住宅購入検討中の独身女性の割合
2014年度 3.7%
2015年度 8.0%
2016年度 9.9%
※出典:リクルート住まいカンパニー。首都圏のスーモカウンター利用者のうち、独身女性が占める割合を算出

 独身女性たちの住宅購入理由は、以下の通りです。

■マンションの購入理由(独身女性)
① 資産を持ちたい、資産として有利だと思ったから
② 老後の安心のため、住まいを持ちたいと思ったから
③ 金利が低く買い時だと思ったから
※出典:リクルート住まいカンパニーの「2017年首都圏新築マンション契約者動向調査」。2017年1月~2017年12月の首都圏新築分譲マンション購入契約者を対象に、3つまで回答可能とした結果
「女性の一人暮らしのイメージ(出典:momu-shop.jp)」

 これを見ると、「資産を持ちたい」「老後の安心のため」など将来に備えて、資産を持っておきたいという意識は年々高まっているようです。

 では、どうして将来に備えて住宅の購入を検討する独身女性が増えているのでしょうか。

 東京都の女性の未婚単身世帯の割合は、年々増加しています。2015年の国勢調査(※平成27年国勢調査<東京都>では、30-34歳の女性の未婚率は39%、35-39才の女性の未婚率は28%もあるのです。今後もこの未婚率は上昇していくと見られています。

 一般的に、女性は男性に比べて平均寿命が長いものです。それを考えると、資産としてのマンションを購入しておいた方が、老後も安心して暮らせるという思いがあるのでしょう。

独身女性が買うべきは1Rより断然1LDK!

 では、独身女性が買うべきマンションはどんなものでしょうか。「買って得する都心の1LDK」(毎日新聞出版)などの著書を持つ住宅評論家の櫻井幸雄氏は、「大都市圏に住む独身女性が購入を検討するなら、狙い目は間違いなく1LDKのマンションです」と話します。

 なぜ、1LDKなのでしょうか。1LDKとは「寝室ひとつにリビングダイニングとキッチン」のこと。広さに規定があるわけではないけれど、一般的には10帖(33㎡)以上、玄関と部屋、LDKの間に仕切りがあり、近年では「コンパクトマンション」とも呼ばれている物件です。

 櫻井氏は、30〜40代の独身女性に1LDKをオススメする理由を、以下のように説明します。

■独身女性に1LDKがオススメな理由(櫻井氏作成)
その1、1LDKは便利なところにしか作られず、値下がりしにくい
その2、都心でも3000万〜4000万円で購入可能
その3、結婚しても使い道が多い

 人によっては、「ワンルーム(1R)でも良いのではないか」と考えてしまいますが、「従来型ワンルームの価格が安いこと以外にメリットはない」と櫻井氏は指摘します。

 ワンルームとは、「寝室」兼「ダイニングルーム」兼「キッチン」兼「玄関」という間取りで、玄関を開けると部屋が丸見えの物件です。大都市の都市や駅近の場所でも新築分譲価格で2000万円前後から購入可能なものの、従来型ワンルームは20㎡程度。1LDKなら40㎡前後の広さがあるので、どうしても従来型ワンルームは狭さが気になります。その“住み心地の悪さ”から、従来型ワンルーム需要は減っており、賃貸に回しても収益性も悪くなるというデメリットがあるのです。

 やはり、オススメは1LDKと言えそうです。

 それでは、櫻井氏が先に挙げてくれた「独身女性が1LDKを買うべき3つの利点」について、ひとつずつ見ていきましょう。

独身女性に1LDKがオススメな理由(1)
1LDKは便利なところにしか作られず、値下がりしにくい

 独身女性が自宅の立地を選ぶ上で重要なポイントは、「休みの日にひとりで食事ができる店がある」(櫻井氏)こと。実際に、野村不動産アーバンネットが公表している同社の女性の契約状況を見ると、首都圏の女性に人気なエリアは以下の通りとなっています。

■女性が契約しているマンションのエリア
1位、港区
2位、横浜市
3位、世田谷区
4位、新宿区
5位、品川区
※野村アーバンネット調べ、2016年度個人契約者(首都圏)対象 流通事業本部(仲介実績)

 SUUMOの「住みたい街ランキング(関東地区、女性、2017年版)」も見てみましょう。

■住みたい街ランキング(関東地区、女性、2017年版)
1位、吉祥寺
2位、恵比寿
3位、横浜
4位、目黒
5位、中目黒
※リクルート住まいカンパニー「住みたい街ランキング(2017年版)」より

 女性はおしゃれさを重視しつつ、夜遅くまでやっているお店の多い場所に人気が集中していることが伺えます。一般に、男性は交通の利便性を優先して部屋選びをする人が多いのとは対照的ですね。

 「近郊エリアよりも値段は上がりますが、こうしたエリアは賃貸物件の人気も集中しているところなので、価値が下がらないというメリットがあります。実際に、都心の駅から3分以内の中古物件の販売価格を見てみると、新築分譲時の97〜96%程度が多い。これはつまり、値下がりが極端に少ないということを示しているわけです。下がらないだけでなく、購入価格よりも高値で売れる可能性も十分にある」(櫻井氏)。

 当然、住宅メーカーもそういった場所に1LDKを作っているので、独身女性はまず“自分が住みたい便利な場所”を素直に選べばいいでしょう。

 ちなみに、都内で購入を検討するなら、櫻井氏のオススメは都営三田線沿線の駅近物件。目黒や白金、日比谷、大手町などを通る路線で、国が都内のラッシュ時の電車乗車率を180%以下にしたいという指標を出している中、三田線は150%程度と、やや混雑を避けられるというメリットがあるからです。同じ理由で、小田急線も狙い目とのことです。

独身女性に1LDKがオススメな理由(2)
都心でも3000万〜4000万円で購入可能

 いざ、マンションを購入するとなると、一番気かがりなのは価格ではないでしょうか。とはいえ、単身で生活をする場合、やはり利便性を重視した都市部の駅近物件で生活をする人が多いはず。そうなれば、多少日当たりの悪い賃貸物件でも月7〜10万円はしてしまいます。都会で働く女性なら、物件自体の“質”にもこだわる人が多く、月12〜15万円払っている人も少なくありません。

 それならば、「購入したほうが得です」と、櫻井氏は言います。

 「今、都心の1LDKは3000万〜4000万円台から購入可能です。加えて、住宅ローンの金利が非常に低くなっている。例えば3000万円で35年ローンを組むとすると、月額8万円程度から、4000万円なら月額10〜11万円程度からの支払いで済みます」(櫻井氏)

 それに加えて、現在、住宅ローンの金利は変動で1%弱。そこから住宅ローン控除などの優遇を加えると、実質で0.5%前後まで下がることもあるのです。

 「例えば実質0.5%の金利で、完済まで金利水準が変わらなかった場合、返済総額は1.1%程度。3000万円を借りた場合、35年間で3300万円ほどの支払いをすればいいことになります。加えて、現在は金利が低いので、返済当初から返済額の約8割が元金に充てられるんです。

 つまり、3000万円を35年ローンで借りた場合、毎月の返済額は8万円程度、そのうち6万5000円くらいが借金から減っていくことになる。賃貸の場合、10年間毎月10万円以上の家賃を払っても何も残りませんが、分譲なら10年間で1000万円くらいは返済額が減り、かつ物件は資産としてあなたのものになります」(櫻井氏)

【参考記事】
>> 【住宅ローン「実質金利」ランキング(変動金利)】 新規借入で、本当にお得なローンを毎月発表![2019年1月最新版]

 一方で、櫻井氏は“賃貸物件をすすめない”理由を挙げています。

■櫻井氏が指摘する「賃貸物件のデメリット」
1、家賃のほか、更新料がかかる
2、将来、引っ越しする可能性があるため、安い家具しか買えない
3、セキュリティ面が、分譲物件に比べて貧弱

 結果、無駄に引っ越しをしたり、その引っ越しのたびに家具を買い直したりする可能性を考えれば、分譲のほうが安上がりなのです。

 「独身女性の場合、4000万円台ともなると少々手が出しにくいと思いますが、都内でも板橋区ならまだ3000万円台の物件も探せるので狙い目です。独身女性には低金利で積極的に貸してくれる銀行も増えていますから、買うなら今かもしれません」(櫻井氏)

独身女性に1LDKがオススメな理由(3)
結婚しても使い道が多い

 独身女性に分譲の1LDKマンション購入をすすめる理由として、もっとも大きな利点は、「パートナーができた後も運用しやすい」という点でしょう。

 「1LDKはもともと40〜45㎡程度の物件が多かった。最近は新日鉄興和不動産が35㎡程度の物件も売り出されていますが、これは寝室や廊下を削っているんです。寝室は3畳程度あれば、セミダブルのベッドを置くことが可能ですから、パートナーができても問題ありません。DINKs(子供を作らない夫婦)なら、そのままそこで生活してもよいでしょう。もし、別の物件に引っ越しするとなっても、都市部の1LDKなら人に貸すなど、運用に回すこともできますし、セカンドハウスとしてキープし、将来的には子供に使わせるということも可能です。1LDKなら結婚後の使い道にも、さまざまな選択肢が生まれやすいのです」(櫻井氏)

まとめ 全国的に価格は上昇しつつある

 今、首都圏同様、名古屋、広島、福岡など、地方都市の1LDKは値上がりしつつあるといいます。しかし、大阪は価格の上昇が起きていないそうです。

  「大阪は環状線の内側でもまだ3000万円前後の物件が見つかりますが、首都圏は、毎年徐々に値段が上がってきており、かなり値段が高くなっています」(櫻井氏)。

 総務省の統計によると、東京都の30代女性の平均年収は468万円、40代女性は548万円。月額12〜13万円までの支払いなら、決して非現実的な話ではありません。将来も見据えた資産として、住宅購入を検討してみてはいかがでしょうか?

【関連記事はこちら】
>> 新築マンション人気ランキング 1LDKがある首都圏の新築マンションは?

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