中古マンションを購入してリフォームするなら、総費用の目安を知らないと失敗する?!　物件タイプごとに試算して解説！

新築マンション価格の高騰により家の購入が難しくなっている。そこで、中古物件を購入し、同時にリフォームを行う人が増えている。ただ、物件価格はわかっても、リフォーム費用の相場はつかみにくい。物件価格とリフォーム費用の総額で見積もらないと、資金計画に大きな狂いが生じる可能性がある。総額の目安や住宅ローンをどう組むべきかなど、具体的な事例とともに解説する。（フリー記者・後藤利恵子）

中古マンション購入者の約3割がリフォームしている

　不動産経済研究所の「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2025年7月」によると、首都圏の新築マンション価格は2025年7月には平均で1億75万円となっている。新築マンションは価格高騰に加え、供給量も減少している状況だ。

　こうした新築市場を背景に、ある程度の築年数が経過した中古マンションを購入して、快適に住みやすくリフォームする動きが広がっている。

　国土交通省の「令和5年度 住宅市場動向調査 報告書」によれば、中古マンション取得者の約31.1％が購入と同時に、または直後にリフォームを実施している。

中古マンションはどこまでリフォームしても大丈夫か

　まずは、中古マンションで購入者がリフォーム可能な範囲を確認しておこう。マンションは専有部と共用部が明確に分かれており、リフォームできる範囲は占有部のみに限られている。

　バルコニーや窓枠は専有部内にあるために勘違いしている人も多いが、共用部となっている。

　注意が必要なのは水回り。築年数の古いマンションなどで「キッチンの位置を変えたい」と考える場合、配管勾配の制約で移動距離が限られることもある。とくに、下階に迷惑をかける排水逆流リスクがあるため、管理組合の承認が必要となるケースも多い。

リフォームを前提とした購入の総額の考え方

　リフォームを前提とした中古マンション購入では、以下の費用が必要となる。

　リフォーム費用はどこまで手を入れるかで大きな差が出る。また、物件の諸費用はおおむね物件価格の6〜9％がひとつの目安となる。

　なお、リフォームしたい箇所を絞ったら、複数の会社から見積もりをとり、しっかりと比較検討することをおすすめしたい。

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中古マンションのフルリフォームにかかる費用の目安

　まず、フルリフォーム費用の目安を見ていこう。

　フルリフォームとは、専有部の内装をすべて解体し、軀体（くたい）だけにして新しく作り直すこと。フルリノベーション、スケルトンリフォームと呼ばれることもある。フルリフォームは建物の構造によって工事内容が制限されることがあり、事前に管理組合への確認と承認が必要となる。

　フルリフォームの価格の目安は、近年の相場感は500万〜1,500万円（参考：リショップナビ）と幅がある。使用する材料のグレードによって大きく変化するが、60㎡で1,000万～1,200万円程度とする試算もある。

【試算】フルリフォームにかかる総費用の目安

　専有面積が60～70㎡のファミリータイプ、物件価格は相場レンジの中位程度、購入諸費用は物件価格の8％で3つの物件タイプの総額を試算した。

フルリフォームの総額を試算

物件 タイプ	物件概要	物件価格	リフォーム費用	購入諸費用 （8％）	総額目安
A	70㎡／駅徒歩8分／築25年	4,200万円	1,000万円	336万円	5,536万円 （物件価格＋1,336万円）
B	60㎡／駅徒歩12分／築30年	3,600万円	1,000万円	288万円	4,888万円 （物件価格＋1,288万円
C	70㎡／駅徒歩8分／築20年	6,000万円	1,000万円	480万円	7,480万円 （物件価格＋1,480万円

　以上のように、フルリフォームの場合、3,000万～4,000万円台の物件なら、物件価格に加え約1,300万円、5,000万円以上なら約1,500万円が目安となる。

部分リフォームにかかる費用の目安

　部分リフォームは、システムキッチンの全体交換で50万〜150万円。コンロ、換気扇などの設備交換は30万円以内に収まることが多い。

　浴室はユニットバスごとの交換で50万〜150万円。ドア交換は5万～16万円、浴室内のクロスなどの張り替えは10万～30万円が目安となる。

【試算】部分リフォームにかかる総費用の目安

　前述の物件条件で部分的なリフォームを試算しよう。単価は参考相場の平均値を使用する。

　なお、キッチンのリフォーム費用は、交換する範囲やグレードによって大きく変動する。その目安は以下の通りだ。

　ファミリータイプの物件で、キッチンや浴室など部分的なリフォームを組み合わせると、購入総額は物件タイプAの場合は4,686万〜4,786万円。物件タイプBでは4,038万〜4,138万円。物件タイプCでは6,630万〜6,730万円となる。

　つまり、物件価格に加え400万～700万円（購入の諸費用として物件価格の8%を含む）が必要である。

　一方、同じ広さでも築年数が古い場合、配管や下地補修費用が追加でかかるケースがある。とくに築30年超は上振れリスクに注意が必要だ。

ローンの組み方で総額に大きな差がでる

　リフォーム前提の住宅購入の場合、ローンは「リフォームローン」と「住宅ローン一体型」の2択となる。リフォームローンを使う場合は、「住宅ローンとリフォームローンの併用」となる。下表でその違いを比較する。

「リフォームローン」と「一体型ローン」の比較

項目	リフォームローン	住宅ローン一体型
金利水準	担保なし、短期型で年2〜5％台が一般的	住宅ローンと同条件（変動金利で0.3〜1.0％前後、固定金利で1〜1.5％程度）
返済期間	5〜15年程度	最長35年まで
毎月返済	住宅ローンと2本立てで返済	一本化でシンプル
メリット	・柔軟な内容変更 ・家具家電も対象可	・低金利・長期借入 ・手数料や保証料も一本化
デメリット	・返済が2本立て ・総返済額が膨らみやすい	・事前に見積書など提出が必要 ・追加リフォームは対象外のことも

　金利差による総返済額を比較すると、下表の通りである。

金利差による総返済額の比較（500万円借入時の例）

ローン種類	金利	期間	総返済額
住宅ローン一体型	1.2％	35年	約560万円
リフォームローン	3.0％	15年	約621万円

　試算上、総返済額の差は約60万円。購入と同時にリフォームするなら、金融機関や施工会社に早期相談し、見積もりの確定前に仮審査まで進めておくとよい。

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まとめ

　リフォームを前提に中古マンションを購入するメリットは、比較的安価で自分たち好みの空間を手に入れられること。新築物件の価格が高騰している現在においては有効な選択肢といえる。

　ただ、単純に物件価格だけを見て判断するのはリスクがある。リフォームの範囲やローンの組み方によっては、新築より高くなるケースも考えられるからだ。

　大切なことは、物件選びと同時に、リフォーム内容と費用、資金調達方法を並行して検討し、総額の費用を算出しておくこと。

　そのためにも、冷静な数字の把握が欠かせないことを忘れないようにしよう。

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