東京都港区のマンション価格は平均坪単価970万円（2025年6月時点）と70㎡で2億円を超える水準に達し、高所得層でも手が届かない高価格となっています。ここまで高騰している背景とは？ 港区マンション市場の実態について、マンションリサーチ株式会社不動産データ分析責任者の福嶋真司氏が、YouTubeチャンネル「福嶋総研 マンションリサーチ公式」で豊富なデータをもとに解説しました。（※本文で出てくるデータは、マンションリサーチ独自のデータを使用しています）
港区マンションが70平米2億円超え、高所得層でも届かない価格帯に
東京都港区のマンション市場をみると、2025年6月時点での平均坪単価は970万円と東京都23区の中でも群を抜いて高く、70㎡のマンションなら2億円を超える計算です。
世帯年収2,000万円の人でもローンを組んで買うのは難しい水準で、高所得でも購入できない状況となっています。
中央区：人口流入が多く、価格が上昇
では、中央区の市況を見てみましょう。中央区では、人口増加率、価格高騰率がともに23区で最も高く、マンションの取引が活発に行われています。需要が多いため、価格も上がっているエリアです。
平均坪単価は約690万円ほど。湾岸エリアのタワーマンションを除けば、平均坪単価は620万円程度で、70㎡のマンションでも1億5000万円以下に収まります。この価格帯だと、世帯年収1500万円以上の高所得層がローンを組めば購入できるので、人が入ってくる余力がある実需で動く市場と言えます。
港区：人口の伸びは少ないが、価格が上昇
一方、港区の人口増加率は23区の中でも最も低いにもかかわらず、価格高騰率は中央区に次ぐ高さです。港区の人口はほとんど増えていないにも関わらず、価格は高騰しているのです。
この背景には、港区のマンションは、新規の流入者が買うのではなく、実際には住民票の登記を行わない海外富裕層のセカンドハウスや投資目的での購入、または、港区内の既存住民による買い替え（内需）が起こっていると考えられます。これらのケースが取引を活発化させ、価格を押し上げている要因となっていると言えるでしょう。
港区では、富裕層の高額取引が活発化
次に港区の販売戸数と在庫回転率のデータを見てみましょう。
在庫回転率とは、ある時点で販売されている物件のうち、1カ月でどの程度売れているかを示す指標です。たとえば在庫が100戸あり、そのうち50戸が1カ月で売れた場合、回転率は50％となります。数値が高いほど売れやすいことを意味しています。
港区では、この在庫回転率が2023年初頭から継続的に上昇しているのが見て取れます。販売戸数も直近で増えており、港区の不動産市場は、売れ行きが非常に良く、売れる数も多いことが分かります。
外部からの流入が少ないにもかかわらず、このように取引が活発であることは、港区エリアに外国人含む富裕層といった資金力のある人々が入ってきて、取引が増えていることを示唆しています。
2億円以上の高額取引が急増
富裕層による取引の活発化は、価格帯別の成約件数にも表れています。港区の価格帯別の成約件数を分析すると、2025年6月の港区全体の成約件数は前年比で50％増えています。その中でも、2億円以上の高価格帯の成約件数は、前年同月比150％増と驚異的な伸びを見せています。
価格全体の上昇に伴い、高額の物件が増えることはある程度予測されますが、想定を超える勢いで高価格帯の取引が急増していることが見て取れます。
結果、港区の平均成約価格がそれに引っ張られる形で高くなり、全体の取引も非常に活発になっているため、港区全体の価格は依然として上昇傾向にあることがわかります。
港区のマンション市場に5億円以上の高額物件が急増
港区のマンション市場で高価格物件がどのくらい出ているのか、3億円以上の新規売り出し数の推移を出してみました。
上図のグラフを見ると、2024年中盤からが急増しているのが分かります。特に5億円以上の物件（オレンジ色の折れ線グラフ）の伸び方は著しく、さらに、これまでほとんど売り出されなかった10億円以上の超高額物件も、この1年半で市場に出るようになりました。
これらの動向は、港区が特別なマーケットであって、高額な物件が市場に多く供給されるようになったことを示しています。高額物件を購入できる富裕層（港区内の内需や外国人富裕層）が増えていることが、実際の成約件数や商品構成を見れば明らかです。
今回、さまざまなデータから港区の実態について解説しましたが、国内の高所得者でも購入が難しくなった港区のマンション価格は、今後もさらに上昇していくメカニズムが働いていると考えられるでしょう。
| 「SREリアルティ」不動産査定（AI査定も可能） | |
 |
|
|
|
|
| 特徴 |
・両手仲介や囲い込みを行わず、売主の利益にフォーカス ・ソニーグループと共同開発したAI技術で価格算出 |
|---|---|
| 対応物件 | マンション、戸建て、土地（建物付きを含む）、収益用不動産 |
| 対応エリア | 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府、兵庫県、京都府 |
| 運営会社 | SREホールディングス株式会社（東証プライム） |
|
|
|
| ◆SUUMO（スーモ）売却査定 | |
 |
|
|
無料査定はこちら >> |
|
| 特徴 | ・圧倒的な知名度を誇るSUUMOによる一括査定サービス ・主要大手不動産会社から地元に強い不動産会社まで2000社以上が登録 |
|---|---|
| 対応物件 | マンション、戸建て、土地 |
| 紹介会社数 | 10社（主要一括査定サイトで最多）※査定可能会社数は物件所在地によって異なります |
| 運営会社 | 株式会社リクルート（東証プライム） |
|
|
|
| ◆すまいValue | |
 |
|
|
（公式サイト） |
|
| 特徴 | ・大手不動産会社6社が運営する一括査定サイト |
|---|---|
| 対応物件 | マンション、戸建て、土地、一棟マンション、一棟アパート、一棟ビル |
| 対応エリア | 北海道、宮城、東京、神奈川、埼玉、千葉、茨城、愛知、岐阜、三重、大阪、兵庫、京都、滋賀、奈良、和歌山、岡山、広島、福岡、佐賀 |
| 運営会社 | 大手不動産会社6社（東急不動産、住友不動産ステップ、三井のリハウス、三菱地所の住まいリレー、野村の仲介＋、小田急不動産） |
|
|
|
不動産一括査定サイト10社を比較
| サイトロゴ |  |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| サービス名 | suumo売却査定 | すまいValue | HOME4U | イエウール | ライフルホームズ | おうちクラベル | イエイ | マンションナビ | リビンマッチ | いえカツLIFE |
| ポイント | 知名度の高いスーモで、大手から地元の会社まで様々な不動産会社に査定を依頼できる。当社調査で満足度No.1 | 大手不動産仲介6社の共同運営で、査定が可能。都市圏の物件に強い。大手の査定結果を比較するのに便利。 | NTTデータの子会社が運営。20年以上の運営歴で安心感がある。大手のほか、店舗や事務所の査定にも対応。 | 都市圏だけでなく、地方の不動産会社も提携多数。対応する物件タイプが豊富で、農地の査定にも対応している。 | 匿名でも査定が可能。提携社数が多く、投資用物件の査定にも対応。東証プライム上場。当社調査で満足度No.2 | 東証プライム上場企業が運営。AI査定ですぐに結果が分かる。売り出し開始でAmazonギフト券最大3万円プレゼント。 | 仲介営業のお断り代行サービスが特徴。査定から成約まで完了でAmazonギフト券最大10万円贈呈。東証プライム上場企業が運営。 | マンションに特化。売却・賃貸、両方の査定が分かる。マンション売買の分析データに詳しい。マンション査定なら選択肢に入れたい。 | 都市部だけでなく、地方の不動産会社とのネットワークが充実。幅広いエリアで査定対応している。20年の運営実績あり。 | 急ぎの売却や訳あり物件の査定に強み。3つの売却方法（仲介、買取、リースバック）を選べる。 |
| ユーザー満足度※ | 3.8 ★★★★★ |
3.4 ★★★★★ |
3.4 ★★★★★ |
3.3 ★★★★★ |
3.6 ★★★★★ |
3.1 ★★★★★ |
3.6 ★★★★★ |
2.8 ★★★★★ |
3.2 ★★★★★ |
ー |
| 提携社数 | 2000以上 | 大手6社 （住友不動産ステップ、東急リバブル、三井のリハウス、野村の仲介など） |
2500以上 | 2600以上 | 4900以上 |
1500 |
1700以上 | 2500 | 1700以上 | 500 |
| 最大紹介社数 | 10社 ※物件所在地によって異なる |
6社 | 6社 | 9社 | 6社 |
9社 |
7社 | 9社 (売却6社、賃貸3社） |
6社 | 6社 （仲介2社、買取2社、リースバック2社） |
| 主な対応物件 | マンション、戸建て、土地 | マンション、戸建て、土地 | マンション、戸建て、土地、ビル一室、店舗・事務所・倉庫、マンション一棟、アパート一棟、ビル一棟 | マンション、戸建て、土地、ビル一室、店舗・事務所・倉庫、マンション一棟、アパート一棟、ビル一棟、区分マンション（収益）、区分ビル（ビル一室）、農地 | マンション、戸建て、土地、マンション一棟、アパート一棟、ビル一棟、倉庫・工場 | マンション、戸建て、土地、一棟マンション・アパート、店舗、事務所 | マンション、戸建て、土地 | マンション | マンション、戸建て、土地、一棟アパート・一棟マンション、投資マンション（1Ｒ・1Ｋ）、一棟ビル/区分所有ビル（ビル1室）、店舗・工場・倉庫、農地、その他 | マンション、戸建て、土地、再建築不可物件、借地権、底地権、その他（共有持分も査定・売却対象）など |
| 対応エリア | 全国 | 全国（一部を除く） | 全国 | 全国 | 全国 | 全国 | 全国 | 全国 | 全国 | 東京・神奈川・千葉・埼玉 |
| 解説記事 | 記事はこちら | 記事はこちら | 記事はこちら | 記事はこちら | 記事はこちら | 記事はこちら | 記事はこちら | 記事はこちら | 記事はこちら | 記事はこちら |
| 公式サイト | 詳細を見る （無料査定も可能） |
詳細を見る （無料査定も可能） |
詳細を見る （無料査定も可能） |
詳細を見る （無料査定も可能） |
詳細を見る （無料査定も可能） |
詳細を見る （無料査定も可能） |
詳細を見る （無料査定も可能） |
詳細を見る （無料査定も可能） |
詳細を見る （無料査定も可能） |
詳細を見る （無料査定も可能） |
※ユーザー満足度は、ダイヤモンド不動産研究所が独自にアンケート調査した結果をもとに算定。詳しい記事はこちら
不動産投資クラウドファンディング6社を比較
|
サービス名 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| URL | CREAL（クリアル） | TSON FUNDING | TECROWD（テクラウド） | Rimple（リンプル） | OwnersBook | |
| ポイント |
・募集件数と口数が多く、初心者でも投資しやすい ・累計投資額1260億円超と運用実績が豊富 ・実績平均年利回り21.5％ |
・東証グロース上場企業が運営し、安定性がある ・新規案件数と口数が多く、応募しやすい ・投資案件に詳細な情報開示を実施 |
・新規案件数が多い ・対象不動産は戸建てやアパートがメイン ・全期間家賃保証などリスク低減の取り組みがある |
・平均実績利回り（償還済み案件）が約10％ ・多種多様なファンド案件を運用 ・不動産開発によるキャピタルゲイン型案件が多い |
・東証プライム上場の子会社が運営 ・利回りは低めだが、都心マンションの運用で低リスク ・運用期間は短め（6ヶ月など）が多い |
・東証プライム上場の子会社が運営し、運営歴が長い ・貸付型の投資がメイン ・都内や首都圏のマンションやマンション用地が多い |
| 想定利回り | 4.4～10％ （直近10件、2026年2月時点） |
5.0～6.5％ （直近10件、2026年2月時点） |
5.5～6.0% （直近10件、2026年2月時点） |
9.5～12% （直近10件、2026年2月時点） |
2.7～3.3% （直近10件、2026年2月時点） |
4.9～5.1% （直近10件、2026年2月時点） |
| 最低出資額 | 1万円 | 1万円 | 10万円 | 10万円 | 1万円 | 1万円 |
| 投資対象 |
アパート・マンション、商業施設、オフィス、ホテルなど |
アパート・マンション、商業施設、オフィス、保育園、学校、宿泊施設など | アパート、戸建て | レジデンス、ホテル、バケーションレンタル、福祉施設、ITインフラ施設など | マンション | マンション、商業ビル（用地含む） |
| サービス開始 | 2019年 | 2018年 | 2020年 | 2021年 | 2020年 | 2014年 |
|
運営会社 |
LAETORI株式会社 | クリアル株式会社 | 株式会社TSON | TECRA株式会社 | プロパティエージェント株式会社 | ロードスターキャピタル株式会社 |
| 公式サイト | ファンド一覧を見る（無料会員登録可） | ファンド一覧を見る（無料会員登録可） | ファンド一覧を見る（無料会員登録可） | ファンド一覧を見る（無料会員登録可） | ファンド一覧を見る（無料会員登録可） |
