20代夫婦の持ち家が増加中！若い世代のニーズは？値上がりは期待できるのか？売却アドバイザーが解説！

20代既婚世帯の持ち家比率が増えています。若い買い手が増えているなら、値上がりを期待して売るのを待った方がいいのか。また、若い世代にはどんな物件が買われているのか。不動産売却アドバイザーの山中英紀さんが解説します。（Youtubeチャンネル「不動産売却チャンネル」より）　

《20代》2人以上の世帯は、40%が持ち家を所有している！？

　総務省の調査で、20代の2人以上世帯の約40%が持ち家を所有しているというデータがあります。2人以上ということから、既婚世帯の所有率が増えていると考えられます。これを聞くと、「若い世代が買っているなら、家を売る側としても売れやすいだろう」「まだ持ち続けていてもいいのでは」と考えがちですが、その考え方は半分正解で半分は危険だといえます。

　若い世代はただ買っているわけではなく、物件をこだわって選んでいるため、持ち続けているうちに気づいたら彼らに選ばれない「売れない物件」になってしまうことも実際に起こりえます。今回は、なぜ若い世代が家を買っているのか、そして、不動産を売却したい人はどういう点に注意したらいいのか説明します。

コロナ禍以降、不動産価格の上昇ペースが加速

　まずは、今の不動産価格について確認していきましょう。国土交通省が出している不動産価格指数というデータによると、コロナ禍以降、不動産価格の上昇ペースが明らかに早くなっています。特にマンションの価格上昇が顕著で、2010年を100とすると現在は170前後と、15年ほどで約7割上がっています。

　不動産価格の上昇は、東京に限ったものと思うかもしれません。東京が突出して上がっているのはもちろんなのですが、2019年頃から全国的に都市部の価格が上がってきています。その理由として以下の2つが挙げられます。

コロナ後の財政出動によるインフレ

　コロナ後に国が市場にお金をばらまいたことでインフレが始まり、そのお金の一部が不動産に流れました。結果、不動産需要が高まり、価格が上がりました。

1. 借りられる賃貸物件が減っている

2. 　旧耐震基準（1981年より前に建てられたもの）の古いアパートや一戸建ては耐震性が低いため、どんどん取り壊されています。その結果、安い家賃で借りられる物件が減っていきました。
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4. 　一方、新築の家賃は相対的に高いため、家賃全体が上がっています。家賃が高いと住めない人が増え、賃貸物件が不足気味に。昨今、貸す側の大家さんが強気になって家賃を値上げしたり、退去要請するなどの厳しい状況も起きています。

不動産の値上がりを期待して、持ち続けた方がいい？

　不動産価格が上がり続けていると、「もっと上がるなら、売るのはまだ待っていた方がいいのでは」と考える人も多いですが、この考えには次のような落とし穴があります。

不動産価格には波がある

　不動産価格には波があり、上がる時期と下がる時期があります。日本も過去にバブル崩壊を経験しており、この先も下落が起きない保証はありません。今この瞬間が価格の頂点である可能性もあります。実際、今は高値圏にある状況です。今後どうなるのか、これは誰にも分かりません。

1. 時間的損失で利益を失うリスク

2. 　売却を先送りにする時間的損失から得られるはずだった利益を失うリスクもあります。例えば、タイミングを待っている間に税制の変更や金利変動があったり、物価が上昇していきます。また、建物の維持費や固定資産税などの費用もかかります。
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4. 　さらに、年齢を重ねることで、いざ売ろうと思った時に家を売る体力や気力が落ちてしまうことも。売却は元気なうちに実行するのが望ましいです。必ずしも保有して待ち続けることが正解とは言えません。　

20代が買っている持ち家は、どんな物件なのか

　20代が家を買っていると冒頭でもお伝えしましたが、20代（2人以上の世帯）の持ち家率は、2019年頃は約30％でしたが、2026年は約40％に増えました。特に既婚の世帯が家を持つ傾向が強まっているようです。

　若年層の初任給や賃金が上昇しており、若い買主様が増えて売り手市場になっています。若い世代が買っているのは、中古マンションです。ただ、1億円を超えるような高額なマンションではなく、月々の住宅ローンが12万円程度、価格に換算すると4500万円前後の中古マンションのニーズが多いです。

　この価格帯は、築年数が古めのマンションや郊外の物件に多く、20代はローンも通りやすいことも購入のハードルを下げています。不動産を買いたい若い世代が増えている今、売却を検討している方にとって追い風の状況といえるでしょう。

 「古い物件は価値がなくなるのでは？」「木造は20年で建物の価値はゼロになる」と言われますが、これは税務上の減価償却の話であり、実際の価値（市場取引価格）とは別だと考えて下さい。新耐震基準（1981年以降）の建物であれば、築40年のマンションでも都内で数千万円で取引されていますし、需要があれば価格がしっかりついています。

　築年数が経っているマンションでもリフォームやリノベーションされており、外観も最近の建物とそこまで大差ないことも多いため、「家が古いから売れない」と諦めてしまうのは非常にもったいないです。まずは査定に出してみるなど、現状を把握するのがおすすめです。

不動産が高値圏にある今、老後の生活設計を考えておく

　最後にもう1つ大事な視点があります。不動産を売る話というより、人生全体の設計にかかわる話です。

　日本の年金制度は、「持ち家があること」を前提に設計されていると考えてよいでしょう。国内の65歳以上の8割以上が持ち家のため、基本的に年金支給額に家賃分が想定されていないといえます。そのため、老後に賃貸住まいだと厳しくなるでしょう。高齢者の賃貸契約は今後さらに難しくなっていくのではないでしょうか。

　ですので、現役世代のうちに持ち家対策や老後の生活設計を考えておく必要があります。例えば、今の家が夫婦2人だと大きすぎるなら、住み替えを検討したり、家を売ってそのお金を老後の資産として活用するなど、今の不動産価格が高い時期にライフプランの見直しをしておきましょう。

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