中古マンションの最適な売りどきは築何年か？　築年帯が1つ違うだけで1000万円の差額になるケースも！　

中古マンションはいつ売れば高く売れるのか。築年数別にデータを見ると明確な売りどきがわかる。本記事では、築年数ごとの売却価格の目安や注意点を解説する。マンション価格の高騰を受けて買い替えを検討している人はぜひ参考にしてほしい。（住宅ジャーナリスト・山下和之）

中古マンションを高く売るなら築何年か？

　東日本不動産流通機構によると、2026年1月〜3月の首都圏中古マンションの成約価格の平均は5,493万円だった。その中で、5年ごとの築年数別に見ると、以下の通り価格差が大きいことが分かる。

　データからも分かるように、築年数の経過とともに価格は下落していく。とくに築6〜15年は8,000万円台を保っているのに対し、築16〜20年では7,021万円と1,000万円以上下がり、以降は下落幅が大きくなる。

　価格面からすれば、築15年までに売却するのが得策だということが分かる。マンションにも"売りどき"があるということであり、買い替えを前提にマンションを取得するのであれば、そこに向けて準備を進めるのがいい。

　2026年段階で築11年〜15年という物件は、2011年〜2015年に竣工したマンションである。不動産経済研究所のデータによると、首都圏で販売された新築マンションの平均価格は2011年が4,578万円※、2015年が5,518万円※だった。
※不動産経済研究所「首都圏マンション市場動向」

　先に見たように、築11年〜15年の中古マンションの成約価格の平均は8,059万円である。仮に2011年から2015年に5,000万円前後で取得した物件であれば、取得価格との差額として3,000万円前後の売却益が生じる計算になる（※売却益に対しては、居住用財産の3,000万円特別控除などの税制優遇が適用できる場合がある）。

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　ここで押さえておきたいのは、住み替えは「売却」だけで完結せず、多くの場合「買い替え」を伴うという点だ。住宅ローンが残っている場合、売却代金で残債を一括返済したうえで、新たな住まいのために改めてローンを組むことになる。

　売却益をそのまま次の住まいの頭金に充てられれば、より広い住戸や利便性の高い立地へと住み替えられる可能性が高まる。ただし、新規ローンの審査や手続きにかかる手間も伴うため、その負担も含めて計画的に検討したい。

マンションを築11年〜15年で売却するメリットとは

　築11年〜15年で売却する最大のメリットは、売り手にとって「高い売却益」と「需要の高さ」である。

　築年数が浅いと新築並みに高くなるので買える人は限られ、反対に築年数が長くなると、安くはなっても外観が古くなり、基本性能にも不安を感じるようになる。

　その点、築11年〜15年ならば基本性能などにさほど不安はなく、外観も傷みなどは感じにくい。しかも築浅物件に比べると安い。買い手からすると価格や性能などのバランスがよく、購入対象になりやすい築年数帯だといえる。

　この「需要の高さ」は、成約率のデータからも裏づけられる。東日本不動産流通機構は、築年数帯別に成約率や成約価格などの調査も実施している。図表1は仲介市場で売りに出されて新規登録された物件の成約率を築年数帯別に示している。

図表1 首都圏中古マンションの築年数帯別対新規登録成約率（単位：%）

　東日本不動産流通機構が発表する「対新規登録成約率」とは、該当期間中に新規登録された物件数に対する成約件数の割合を指す指標である。

　2025年の対新規登録成約率を見ると、下記のとおり築11年〜15年が40.9%ともっとも高い。

　反対に、売り出し価格が相場に対して割高だと売れ残りやすい。長く売れ残った物件は、購入検討者から「何か問題があるのではないか」と敬遠されやすくなり、ますます売れなくなって市場に野ざらしになる。そうなると思い切って値下げしないと、当初見込んだ売却益を確保できなくなりかねない。

　スムーズに、かつ有利に売却するためには、需要が高く成約率も高い築11年〜15年のうちに、相場に見合った価格で売り出すことをおすすめしたい。

築15年以内の成約価格は7,000万円以上

　では、適切な価格をどう見極めればいいのだろうか。図表2は東日本不動産流通機構の2025年データによる築年数帯別の新規登録価格（売り主が最初に売り出したときの希望価格）と成約価格（実際に取引が成立した価格）である。

図表2 首都圏中古マンションの築年数帯別新規登録価格と成約価格（単位：万円）

　新規登録価格をみると、築0〜5年は1億2,000万円台と新築と変わらない価格。築6〜10年は9,600万円台、築11〜15年は9,700万円台とわずかながら築6〜10年より高くなっている。

　これは、築浅の在庫が少ない時期に売り出しが集中し、強気の価格が設定されやすいことなどが背景にあると考えられる。

　成約価格でみても、築11〜15年までは7,000万円以上の水準で売却できる可能性が高い。築16年以降は徐々に低下し、その後は急速に価格が下がっていく。

　前述のとおり築11年〜15年は成約率も高いことから、不動産会社と相談 of うえ、相場を踏まえたやや強気の価格で市場に出すことも選択肢になる。

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住宅ローンは繰上返済で残高を減らしておく

　ただし、住宅ローンを利用していると、15年が経過してもかなりの返済残高が残っているだろう。借入額が5,000万円の場合、下記の通り当初借入額の65%程度が残っている計算になる。

　住宅ローンを一括返済すると、買い替えの自己資金に回せる金額が期待していたほど残らない可能性もある。それだけに、借入後はできるだけ家計を管理して預金を増やし、一定額になったら繰上返済で元金を減らすようにしたい。繰上返済には以下の2種類がある。

• 期間短縮型：毎月の返済額は変えずに、残りの返済期間を短縮する方式
• 返済軽減型：残りの返済期間は変えずに、毎月の返済額を減らす方式

　このうち、元金を早く減らして総返済額（利息）を抑える効果が大きいのは「期間短縮型」だ。同じ金額を繰り上げる場合、返済期間を縮める期間短縮型のほうが、その後に支払う利息の軽減幅が大きくなるためである。買い替え時のローン残高をできるだけ圧縮したいなら、期間短縮型を利用するようにしたい。

　また、繰上返済の効果は早期に実施するほど元金の減る効果が大きくなる。返済初期は返済額に占める利息の割合が高いため、早く元金を減らすほど、その後に発生する利息を大きく抑えられるからだ。マイホームを手に入れたからと安心せず、しっかりと家計管理して確実に繰上返済して元金を減らしたい。

　こうして残高を減らしておけば、売却益の多くを買い替え先の自己資金に回すことができ、買い替えの選択肢が広がる。

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マンションは売却・買い替えを前提に大切に使う

　また、より有利に売却できるようにするためには、こまめな手入れでマンションを良い状態に維持することが大切だ。きれいに使っていれば、購入希望者が見学に来てもいい印象を受け、購入意欲を高めることにつながっていく。

　汚れが目立つ部分はクリーニングしておきたい。売却前にハウスクリーニングを依頼する場合、費用は一般的な広さの住戸で数万円〜10万円程度が目安だ。室内の印象が良くなることで内覧者の評価が上がり、値引き交渉を避けられたり成約が早まったりすれば、かけた費用を上回る効果が期待できる。

　このように、11年〜15年後には売却・買い替えすることを前提に、マンションを大切にきれいに使い、繰上返済でできるだけ早くローン残高を減らしておくことが、買い替えを有利に進めるための備えになる。

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