不動産のプロ集団が語る！　高齢者を狙うリースバックの闇、NOT A HOTELは買いか、TERASS問題の本質とは【全宅ツイ座談会・後編】

座談会前編では海外不動産投資のリアルと、国内市場の変調を語り合った全宅ツイのメンバー。後編では「高齢者を狙うリースバックの闇」「NOT A HOTELは買いか」「業界を揺るがすTERASS問題の本質」まで、さらに踏み込んだ話が展開された。

「売った直後に3倍で転売、数年で追い出される」——高齢者を狙うリースバックの闇

ーーマンションの管理費・修繕積立金が値上がりし、月々の支払いが重くなった高齢者が増えているという話があります。そこに絡んでくるのがリースバックだとか。

峰　修繕積立金や管理費の値上げで生活が苦しくなった高齢者のところに「手元に一時金を作りませんか」とリースバック（※1）の営業が来る。自宅を売却して手元に現金を得ながら、そのまま同じ家に住み続けられるという仕組みで、一見すると悪くない話に聞こえますよね。ところが契約から数年後に家賃を大幅に値上げされて、結果的に退去させられる被害が自治体レベルでも相談が寄せられている状況だとか。

かずお　「売った直後に三為（※2）で転売される」という話もあるよね。リースバックと三為は混ぜるな危険だよ（笑）三為で出口狙っているならフェアな買取価格になるわけない。

峰　 700万円で売却した物件が数日で2000万円以上で転売されていたとか聞きます。認知症の疑いもあるような70代の高齢者にそれをやっていたというんだから、さすがに問題になりますよ。

グル　民間の合法的な契約なので行政は介入しにくい。注意喚起するくらいしかできないのが実態なんだろうな。

かずお　こういうのは、地方都市に住む高齢の親と、都会で働く子供がコミュニケーションを取れていない隙間に入り込んでくる。気が付いたら親がリースバックで実家を売却してたという話、業界ではよく聞きます。日本の家族のコミュニティのあり方そのものが問われている問題でもある。

峰　フランチャイズ系の不動産業者がこういう案件に絡んでいるケースも多い。大手チェーンに加盟しているからといって安心ではない、というのは副読本でも強調しているポイントですね。

「飽きられるまでは買っていい」——NOT A HOTEL、プロの投資判断

ーー話題を変えて。最近、富裕層を中心に注目を集めているNOT A HOTELについて聞かせてください。実際のところ、買いなんでしょうか？

あくの　私、買う直前までいったんですよ。具体的にローンをどう組むかというところまで考えていた。結局、同じ物件を欲しがっていた友人が大きい部屋を買うことになって、「あくのさん小さい方を買うなら、大きい部屋を一緒に使っていいからお金ちょうだい」と言われて（笑）。

かずお　それはそれで賢い（笑）。実際に使った感触はどうでしたか？

あくの　サービスが良くて、とにかく楽なんですよ。携帯一つ持っていけばいい。ただ、デザインが非常に強烈な物件があって、「今この瞬間の最先端」を突き詰めたようなインテリアは10年後に古く感じる人が出てくるんじゃないかという懸念は感じたなあ。

かずお　NOT A HOTELは東京から1.5時間以内で行けるエリアに絞って物件を集中的に増やしているそうです。土地や建物を保有しているのでアセットとしての規模は相当大きい。オープンハウスグループも株主として入っていて、荒井社長もお気に入りの一社と聞いています。

あくの　一番安い部屋で購入総額2400万円程度からあって、銀行が融資を出しているケースもある。タイムシェアリゾート（※3）と違って、三浦半島の物件のように所有権が取得できるものもあるので、ローンが組みやすいというメリットもあります。税制上のメリットも見逃せなくて。売買代金の約4分の1が「設備」として扱われるそうで、建物本体より短い期間で償却できる。法人で保有する場合は特に有効な仕組みです。

グル　リゾートトラスト（リゾトラ）のような従来型のリゾート会員権は、従業員の福利厚生施設として償却できるという理由だけで売れているそうで、値上がりはほぼ期待されていないとも言われています。NOT A HOTELはまだアップサイド（※4）が見込めるという意味では、別物ですね。

かずお　結論としては「最終利用者が飽きるまでは買っていい」というのが正直なところじゃないですかね。流行り物である以上、いつか「また同じ感じか」となる瞬間が来る。そこを見極めながらポジションを取るのが賢いやり方だと思います。

「REINSの問題じゃない」——TERASS（テラス）問題、業界騒然の本当の理由

ーー不動産業界を揺るがしているTERASS問題（※5）について聞かせてください。そもそも何が起きていたんでしょうか？

峰　表向きの経緯から説明すると、TERASSの東京支店がREINS（※6）に登録していて、大阪・兵庫の会員も東京の番号でアクセスしていたとされています。それをREINS側に問題視されたというのが発端とのことです。各地域でそれぞれ宅建免許を取得してREINSに登録すれば解決する話のように見えるんですが、そう単純でもないのかな？

かずお　そこなんだろうね。物事の本質はREINSへの登録の話じゃなくて、業界団体や大手仲介会社からTERASSが「疎まれている」ことにあるんじゃないかと。大手の仲介会社からすれば、自社の優秀な社員をごっそり引き抜かれているわけだし。独立してエージェントになった人間は、本来であれば古巣に落としていたはずのお金を落とさない。そういう「怒り」が積もり積もって、今回の件で火を吹いた——というのが実態に近いんじゃないかと。

グル　REINSのIDの使い回しなんて、正直、業界では日常的に起きているような話でもある。それが突然、公的に処分になったというのは、それだけ本気で怒っているということですよね。

かずお　大きな声では言いにくいですが、業務委託の社員が普通にREINSを見ているというのは、多くの不動産屋で常態化しているところがあって。TERASSだけが特別に悪いわけでもない。

ーーエージェント制（※7）そのものへの反発もあるんでしょうか？

かずお　合理的に考えれば、エージェント制がダメだという理由はないんですよ。正社員で所属していても倫理観がなくて取引能力のない人はいくらでもいるし、エージェントだからといって全員が全員タガが外れるわけでもない。ただ、大きな固定費を払いながら会社を回している不動産経営者からすれば、「なにラクしちゃってんの、ムカつくなー」という感情は分かる（笑）。

峰　エージェント制で難しいのは育成の問題でしょう。不動産仲介の能力ってOJT（※8）でしか身につかないと思っているんですよ。先輩の案件に同行して、交渉の現場を見て、書類を一緒に作って、初めて一人前になれる。エージェントとして独立したら、そういう機会がなくなってしまう。

グル　TERASSの戦略としては、他社のエースを引き抜いてきて、育成コストをかけずに回したいというのが本音だと思う。ところが不動産業界のよくある話で、転職してくるのは「他社のエース」ではなく、なぜかポンコツばかりになるリスクもある（笑）。

「不動産リテラシーがあるかないかで、人生が変わる」——副読本に込めた思い

ーー最後に、今回の副読本『不動産リテラシーを高める24の最強神知識』を、どんな人に読んでほしいですか？

かずお　一言で言うと、「これから不動産と関わるすべての人」ですね。家を買う人だけじゃなくて、親の不動産をどうするか考えている人、賃貸で住んでいてこれからどうしようか迷っている人。不動産って人生で何度も関わるわりに、正しい知識を持っている人が本当に少ない。

峰　「親の不動産売買契約書は死ぬ気で捜せ」というテーマも副読本に入っているんですが、これは笑い話じゃなくて本当に重要なことで。相続が発生したとき、契約書が見つからないだけで何百万円もの損につながるケースがある。知っているか知っていないかだけで、結果が全然違ってくる。

グル　「インフルエンサーは入居するのが困難」という話も面白くて。SNSで物件を紹介して影響力を持っている人は、大家さんから入居を断られやすいという現実があるんです。自分の発信が自分の首を絞めているという皮肉な話で、業界の人間はみんな知っているのに表に出てこない。そういう話が詰まっています。

あくの　今回の座談会でも話したように、市場は確実に変わってきている。金利が上がり、新築は富裕層向けの商品になり、リースバックのような罠も増えている。そういう環境で損をしないためには、自分で情報を読み解く力が必要で。この本はそのための武器になると思っています。

かずお　映画『正直不動産』を見て「不動産って怖いな」で終わらせてほしくないんですよ。それより「山ピーかっこいい」の感想が多いかもしれないけど（笑）不動産は怖いからこそ、知っておく。リテラシーがあるかないかで、本当に人生が変わりますから。ぜひ映画と合わせて読んでみてください。

>>前編「【全宅ツイ座談会・前編】「海外不動産は怖くてできない」プロが断言！金利上昇でタワマン市場も急変化」はこちら

書籍『不動産リテラシーを高める24の最強神知識——『正直不動産』公式副読本』（小学館）は2026年5月8日発売。

地面師に引っ掛からない方法を開示する！！

著・全宅ツイ

不動産リテラシーを高めるための必読書…!!

・地面師に引っ掛からない方法とは!?
・インフルエンサーは入居するのが困難!?
・自宅売却は引っ越して空にしたほうが売れる!?
・親の不動産売買契約書は死ぬ気で捜せ!?
・親の不動産…売るのは防げる、買うのは防げない!?

さらに、収録の『正直不動産』座談会に
『地面師たち』著者・新庄耕氏が緊急参戦ッ――!!
 

映画『正直不動産』は5月15日（金）公開。

©大谷アキラ・夏原武・水野光博／小学館 ©2026 映画『正直不動産』製作委員会

嘘がつけない営業マンが不動産業界の”裏”をぶっちゃける！

2022年から2シーズンに亘り放送され、多くのファンを
魅了したビジネスコメディドラマ『正直不動産』。
業界の裏側を痛快に皮肉った社会派コメディ作品が
ついにファン待望の映画化。

スケールアップした映画『正直不動産』が映画界に旋"風"を巻き起こす！

• 
• 
• 
• 

• 不動産売却
  の基礎知識
• マンション売却法
• 一戸建て売却法
• 土地売却法
• 不動産査定の方法
• 一括査定サイト比較
• 不動産の相続
• 不動産売却TOP

AI技術×高値売却
「SREリアルティ」の不動産査定
 

SREリアルティは、東証プライム上場のソニーグループ関連会社が運営する不動産仲介会社で、売却専門エージェントが担当する「片手仲介」が特徴。不動産業界で一般的な両手仲介にとらわれないため、売主に寄り添うサポート力に強みがあり、顧客満足度93％と高い評価を得ている。ソニーグループと共同開発したAI技術を査定にも活用しており、高値売却を目指したい方におすすめだ。※対応エリア：東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府、兵庫県、京都府

東証プライム上場！売却力に定評あり

SREリアルティで無料査定
（公式サイトへ）

※査定時に書籍「タワマン住み替え成功ガイド」プレゼント実施中！（2026年6月末まで）

おすすめ不動産一括査定サイト※はこちら

※不動産一括査定サイトでは、売却したい不動産の情報などを入力すれば、無料で複数社に査定依頼ができます。査定価格を比較できるので売却相場が分かり、きちんと売却してくれる不動産会社を見つけやすくなる便利なサービスです。

◆SUUMO（スーモ）売却査定
SUUMO(スーモ) 　無料査定はこちら >>
特徴	・圧倒的な知名度を誇るSUUMOによる一括査定サービス ・主要大手不動産会社から地元に強い不動産会社まで2000社以上が登録
対応物件	マンション、戸建て、土地
紹介会社数	10社（主要一括査定サイトで最多）※査定可能会社数は物件所在地によって異なります
運営会社	株式会社リクルート（東証プライム上場企業）
＞＞SUUMO(スーモ)の詳細記事はこちら

◆すまいValue
大手6社の査定・比較ができて便利！ すまいValue 無料査定はこちら>>
特徴	・大手不動産会社6社が運営する一括査定サイト
対応物件	マンション、戸建て、土地、一棟マンション、一棟アパート、一棟ビル
対応エリア	北海道、宮城、東京、神奈川、埼玉、千葉、茨城、愛知、岐阜、三重、大阪、兵庫、京都、滋賀、奈良、和歌山、岡山、広島、福岡、佐賀
運営会社	大手不動産会社6社（東急リバブル、住友不動産ステップ、三井のリハウス、三菱地所の住まいリレー、野村の仲介＋、小田急不動産）
＞＞すまいvalueの詳細記事はこちら

◆HOME4U（ホームフォーユー）
HOME4U 　無料査定はこちら >>
特徴	・悪質な不動産会社はパトロールにより排除している ・20年以上の運営歴があり信頼性が高い ・2500社の登録会社から最大6社の査定が無料で受け取れる
対応物件	マンション、戸建て、土地、ビル、アパート、店舗・事務所
紹介会社数	最大6社
運営会社	NTTデータ・ウィズ（東証プライム子会社）
＞＞HOME4Uの詳細記事はこちら

◆おうちクラベル
おうちクラベル 　無料査定はこちら >>
特徴	・AI査定を活用、査定依頼後すぐに結果が分かる ・東証プライム上場企業が運営する一括査定サイト
対応物件	マンション、戸建て、土地、一棟マンション、一棟アパート
紹介会社数	最大9社
運営会社	SREホールディングス（東証プライム上場企業）
＞＞おうちクラベルの詳細記事はこちら

◆イエウール
イエウール 　無料査定はこちら >>
特徴	・掲載企業一覧を掲載、各社のアピールポイントも閲覧可能 ・2600社以上の不動産会社と提携 ・対応可能な不動産の種類が多い
対応物件	マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
紹介会社数	最大6社
運営会社	Speee（東京スタンダード市場上場）
＞＞イエウールの詳細記事はこちら

◆LIFULL HOME'S（ライフルホームズ）
LIFULL HOME'S 　無料査定はこちら >>
特徴	・日本最大級の不動産ポータルサイト「LIFULL HOME'S」が運営 ・4900社以上の不動産会社と提携 ・匿名査定も可能で安心
対応物件	マンション、戸建て、土地、倉庫・工場、投資用物件
紹介会社数	最大6社
運営会社	LIFULL（東証プライム上場企業）
＞＞LIFULL HOME'Sの詳細記事はこちら

◆マンションナビ
マンションナビ 　無料査定はこちら >>
特徴	・マンションの売却に特化 ・マンションを賃貸に出したい人の賃料査定にも対応 ・2500社の不動産会社と提携
対応物件	マンション
紹介会社数	最大9社（売却・買取6社、賃貸3社）
運営会社	マンションリサーチ
＞＞マンションナビの詳細記事はこちら

◆リビンマッチ
特徴	・マンション、戸建、土地のほか、工場、倉庫、農地の査定にも対応可能 ・1700社の不動産会社と提携
対応物件	マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫
紹介会社数	最大6社（売却6社、賃貸、買取）
運営会社	リビン・テクノロジーズ（東証グロース上場企業）

◆いえカツLIFE
いえカツLIFE 　無料査定はこちら >>
特徴	・対応可能な不動産の種類がトップクラス ・共有持ち分でも相談可能 ・訳あり物件（再建築不可物件、借地権、底地権など）の査定も対応可能
対応物件	分譲マンション、一戸建て、土地、一棟アパート・マンション・ビル、投資マンション、区分所有ビル（1室）、店舗、工場、倉庫、農地、再建築不可物件、借地権、底地権
紹介会社数	最大6社（売買2社、買取2社、リースバック2社）
運営会社	サムライ・アドウェイズ（上場子会社）
>>いえカツLIFEの詳細記事はこちら

 

不動産一括査定サイト10社を比較　　　　　 　　　　　　　 　　　 　　　　 　　　　　　　 　　　　　　　

サービス名	suumo売却査定	すまいValue	HOME4U	イエウール	ライフルホームズ	おうちクラベル	イエイ	マンションナビ	リビンマッチ	いえカツLIFE
ポイント	知名度の高いスーモで、大手から地元の会社まで様々な不動産会社に査定を依頼できる。当社調査で満足度No.1	大手不動産仲介6社の共同運営で、査定が可能。都市圏の物件に強い。大手の査定結果を比較するのに便利。	NTTデータの子会社が運営。20年以上の運営歴で安心感がある。大手のほか、店舗や事務所の査定にも対応。	都市圏だけでなく、地方の不動産会社も提携多数。対応する物件タイプが豊富で、農地の査定にも対応している。	匿名でも査定が可能。提携社数が多く、投資用物件の査定にも対応。東証プライム上場。当社調査で満足度No.2	東証プライム上場企業が運営。AI査定ですぐに結果が分かる。売り出し開始でAmazonギフト券最大3万円プレゼント。	仲介営業のお断り代行サービスが特徴。査定から成約まで完了でAmazonギフト券最大10万円贈呈。東証プライム上場企業が運営。	マンションに特化。売却・賃貸、両方の査定が分かる。マンション売買の分析データに詳しい。マンション査定なら選択肢に入れたい。	都市部だけでなく、地方の不動産会社とのネットワークが充実。幅広いエリアで査定対応している。20年の運営実績あり。	急ぎの売却や訳あり物件の査定に強み。3つの売却方法（仲介、買取、リースバック）を選べる。
ユーザー満足度※	3.8 ★★★★★	3.4 ★★★★★	3.4 ★★★★★	3.3 ★★★★★	3.6 ★★★★★	3.1 ★★★★★	3.6 ★★★★★	2.8 ★★★★★	3.2 ★★★★★	ー
提携社数	2000以上	大手6社 （住友不動産ステップ、東急リバブル、三井のリハウス、野村の仲介など）	2500以上	2600以上	4900以上	1500	1700以上	2500	1700以上	500
最大紹介社数	10社 ※物件所在地によって異なる	6社	6社	9社	6社	9社	7社	9社 (売却6社、賃貸3社）	6社	6社 （仲介2社、買取2社、リースバック2社）
主な対応物件	マンション、戸建て、土地	マンション、戸建て、土地	マンション、戸建て、土地、ビル一室、店舗・事務所・倉庫、マンション一棟、アパート一棟、ビル一棟	マンション、戸建て、土地、ビル一室、店舗・事務所・倉庫、マンション一棟、アパート一棟、ビル一棟、区分マンション（収益）、区分ビル（ビル一室）、農地	マンション、戸建て、土地、マンション一棟、アパート一棟、ビル一棟、倉庫・工場	マンション、戸建て、土地、一棟マンション・アパート、店舗、事務所	マンション、戸建て、土地	マンション	マンション、戸建て、土地、一棟アパート・一棟マンション、投資マンション（1Ｒ・1Ｋ）、一棟ビル/区分所有ビル（ビル1室）、店舗・工場・倉庫、農地、その他	マンション、戸建て、土地、再建築不可物件、借地権、底地権、その他（共有持分も査定・売却対象）など
対応エリア	全国	全国（一部を除く）	全国	全国	全国	全国	全国	全国	全国	東京・神奈川・千葉・埼玉
解説記事	記事はこちら	記事はこちら	記事はこちら	記事はこちら	記事はこちら	記事はこちら	記事はこちら	記事はこちら	記事はこちら	記事はこちら
公式サイト	詳細を見る （無料査定も可能）	詳細を見る （無料査定も可能）	詳細を見る （無料査定も可能）	詳細を見る （無料査定も可能）	詳細を見る （無料査定も可能）	詳細を見る （無料査定も可能）	詳細を見る （無料査定も可能）	詳細を見る （無料査定も可能）	詳細を見る （無料査定も可能）	詳細を見る （無料査定も可能）

※ユーザー満足度は、ダイヤモンド不動産研究所が独自にアンケート調査した結果をもとに算定。詳しい記事はこちら

【不動産仲介会社の評判を徹底調査！】 ・「SREリアルティ（旧ソニー不動産）」の評判 ・「三井のリハウス」の評判 ・「住友不動産ステップ」の評判 ・「東急リバブル」の評判 ・「野村の仲介＋」の評判 ・「明和地所」の評判 ・「京王不動産」の評判 ・「オークラヤ住宅」の評判 ・「小田急不動産」の評判