「収益物件」「オーナーチェンジ物件」など、
賃貸中の不動産の売却に精通した不動産会社の探し方

「人に貸している不動産（借家や駐車場等）を売却する」というのは、自分が住んでいる家や空き地（空き家）の売却と比べると、なかなかイメージしづらいかも知れません。しかし、実はそれはプロも同じ。不動産屋さんの中にも「賃貸中の物件を売ったことがない」という方が、わりとたくさんいらっしゃるのです。そこで今回は、「収益物件」や「オーナーチェンジ物件」とも呼ばれる賃貸中の不動産を売却するコツを詳しく解説します。

収益物件の買主候補！　不動産投資家の「購入基準」とは

　賃貸中の不動産は一般的に「収益物件」や「オーナーチェンジ物件」と呼ばれ、主に不動産投資家が買主候補になります。不動産投資家の場合、居住用の不動産を購入される方とは異なる「購入基準」を持っています。

　収益物件の価値を計る購入基準の一つに「利回り」という考え方があり、年間賃料を物件価格で割ることで算出できます。具体的には、年間賃料100万円の物件を1000万円で売りに出せば、「100÷1000＝0.1」で利回りは10％となります。

　この利回りという購入基準も、”物件の構造”や”築年数”、”所在地”などで「売れ筋の利回り（相場）」が異なりますので、不動産会社の「目利き」が重要になってくるのです。

　この中でも特に”物件の構造”と”築年数”は、買主が物件を購入する際に利用する銀行融資の額や、借入期間に大きな影響を与えるため、非常に重要です。

　例えば……

「都心部の駅近で、平成20年建築のRC物件か。RCで築10年強しか経っていないなら、銀行融資も期待できそうだ。利回りは6.5％でも売れそうだな」

「田舎の木造ハイツで、建築は……昭和55年！　古いなぁ……。銀行融資は期待できないし、今後の賃貸需要もあまり見込めないエリアだから、利回りは15％ほどに設定しないと買主は見つからないな」

　などといったように、物件の特徴を捉えながら、価格査定や販売計画の立案を行います。

　このように、収益物件独自の価格算出方法および収益物件市場の動向、そして買主となる不動産投資家の目線を熟知した不動産会社でないと、不動産投資家の心に刺さる提案ができず、売主の立場からすると「効果的な売却は期待できない」ということになります。

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「収益物件の売却に強い不動産会社」を見極める方法

　最近は少なくなりましたが、少し昔、郊外で居住用物件ばかりを取り扱っている不動産会社から、ビックリするほどの高利回り収益物件が売りに出ることがありました。

　このようなことがなぜ起きたのか、時系列に沿って解説します。

　ここまで極端な例ではなくても、収益物件の取り扱いに慣れていない不動産会社に売却を依頼すると、思わぬ損をするかも知れませんね。

　では、収益物件の取り扱いに精通した不動産会社を探すには、どうすればいいのでしょうか。

　私がおすすめする方法は、収益物件専門のポータルサイトから探し出すというものです。

 「収益物件　購入」などのキーワードで検索すると、収益物件専門のサイトがたくさんヒットします。

　その中から気になるサイトを選び（収益物件専門サイトとしては「楽待（らくまち）」「健美家（けんびや）」「不動産投資☆連合隊」などが有名です）、あなたが所有している物件の所在地（都道府県名）でソートをかけてみましょう。

　多くの物件が掲載されていると思いますが、それらの物件を掲載している「取り扱い不動産会社」に注目して下さい。

　そして、あなたが所有している物件の所在地で多くの収益物件を掲載している「地元の不動産会社」に一度、相談されてはいかがでしょうか？

　収益物件を取り扱っている不動産会社の中には、事務所を東京に置きながら全国の物件を取り扱っている会社も数多く存在します。

　これらの会社が悪いわけでは決してございませんが、昨今の収益物件市場を騒がせている事件の影響からか、東京など都市部にオフィスを構える不動産会社の「地方の収益物件に対する販売力」は、少し落ちているようにも感じます。

　そうした背景からも、まずは、地域に精通していて収益物件の取り扱いにも慣れた地元の不動産会社に、売却の相談をされることをおすすめします。

　先ほども少し触れましたが、昨今の収益物件市場を騒がせている事件は、マーケットを大きく混乱させつつあるように感じます。右肩上がりで上昇を続けてきた収益物件の相場も、今後はどのような動きを見せるのか注視する必要があります。

　これからは収益物件が少し売れにくくなることも予想されますが、そんなマーケットだからこそ信頼できる不動産会社と一緒に、少しでも条件のいい成約を目指してください。

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