リロケーションとは？　転勤時の留守宅を賃貸する契約や費用、注意点を解説

転勤や長期出張で自宅を空ける際、「家をどうするべきか」と悩む人は多い。「空き家のままでは管理や防犯が不安だが、売却もしたくない」そんな悩みを解決するのがリロケーションである。本記事では、リロケーションの仕組みやメリット、費用や注意点について詳しく解説する。さらに、利用の流れや管理会社選びのポイントも紹介しているので、自宅を有効活用して、安心して転勤の期間を過ごしたい方はぜひ最後まで読んでほしい。（ライター、宅地建物取引士：杉山明熙）

リロケーションとは留守宅を一定期間賃貸するシステム

　リロケーションとは、転勤や長期出張などで自宅を空ける際、マンションなどの持ち家を一定期間だけ賃貸する仕組みである。

　リロケーションを利用すれば、転勤などで留守にする際にも自宅を活用でき、家賃収入や維持管理、防犯面でもメリットがある。

　このような特徴があるリロケーションだが、通常の賃貸やサブリースとはどのような違いがあるのだろうか。

リロケーションと賃貸の違い

　リロケーションと通常の賃貸との最大の違いは、契約期間の明確さだ。リロケーションは「定期借家契約」を用いて、あらかじめ貸し出す期間を決めて借主と契約する。これにより、転勤終了後に確実に自宅へ戻れるメリットがある。

　一方で、通常の賃貸は「普通借家契約」が多く、借主の希望で契約が更新されるため、貸主の都合で明け渡しを求めるのが難しいケースがほとんどだ。たとえば、2年で転勤から帰ってきても、普通借家契約を締結している借主が入居していると、退去を求めることができないのである。

　このように、リロケーションは、期間限定で自宅を貸したい人に向いている活用方法だと言える。

リロケーションとサブリースの違い

　リロケーションとサブリースは、どちらも管理会社が間に入る点は共通しているが、仕組みが異なる。リロケーションは所有者が貸主となり、管理会社に委託して入居者を募集する仕組みだ。

　一方、サブリースは管理会社が物件を借り上げ、オーナーに家賃保証を行ったうえで、さらに第三者に貸し出す。このように、サブリースは空室時でも一定の家賃収入が見込めるものの、家賃の減額リスクがある点を理解しておかなければならない。

　そのため、転勤などで一定期間だけ自宅を貸したい場合は、柔軟性の高いリロケーションを選ぶケースが多い。ただし、リロケーションでもサブリース方式を採用している管理会社もあるため、仕組みを十分に理解した上で活用方法を検討する必要がある。

リロケーションの2つの契約方式

　リロケーションの契約方式には、「転貸借方式」と「代理委託方式」の2種類があり、どちらを選ぶかで貸主の負担や管理体制が変わる。ここでは、それぞれの特徴やメリット・注意点について解説する。

転貸借方式

　転貸借方式は、貸主が管理会社と賃貸借契約を結び、その管理会社が入居者とさらに賃貸借契約を結ぶ仕組みだ。

　転貸借方式では、入居者とのやり取りやトラブル対応はすべて管理会社が担当するため、貸主が海外転勤や遠方に住む場合でも、直接対応せずに済むメリットがある。ただし、管理会社は貸主から借り上げる家賃と、入居者が支払う家賃の差額で利益を得るため、貸主の家賃収入が安くなりやすい点に注意が必要だ。

　転貸借方式は、トラブル対応に時間を取られたくない方や、遠方で自宅を直接確認できない方に向いている契約方式である。

代理委託方式

　代理委託方式は、貸主と入居者が直接賃貸借契約を結び、管理会社は物件管理のみを担当する契約方式だ。管理会社が家賃の集金や建物管理を行うが、入居者との契約上の交渉や裁判などは貸主本人が対応する必要がある。

　そのため、ケースによっては追加の費用が発生することも考えられるだろう。ただし、代理委託方式は転貸する必要がないため、相場に近い金額での家賃収入が期待できる。自分で契約や管理をしたい方や、少しでも多くの家賃収入を得たい方におすすめの契約方式だ。

リロケーションのメリット4選

　ここからは、リロケーションの主なメリットを4つ紹介する。

1. 家賃収入が得られる

　リロケーションの大きなメリットとして、家賃収入が得られる点が挙げられる。自宅を空き家にしていても固定資産税や住宅ローンの支払いは続くが、リロケーションで貸し出せば毎月の家賃収入をこれらの支払いに充てられる。ローンの返済を家賃でまかなえば家計の負担が減り、余った分を貯蓄に回すこともできるだろう。

2. 家の劣化を最小限に抑えられる

　家の劣化を最小限に抑えられるのもリロケーションのメリットだ。長期間にわたり家を空けると、以下のような劣化が進んでしまう。

• ・換気が行われず湿気がたまりカビが発生する

• ・掃除が行き届かないため害虫がわく

• ・高温多湿の時期になると木造部分の劣化が進む

• ・庭の草木が伸びて害虫・害獣被害につながる

　その点、リロケーションを行い人が住むことで、日常的な換気や掃除が行われ、家の状態が良好に保たれる。また、家の異変を入居者に早く気づいてもらえるため、修理が必要な場合も素早く対応することができる。

3. 犯罪リスクを抑えられる

　リロケーションのメリットとして、犯罪リスクを抑えられる点も挙げられる。空き家は空き巣や放火などの標的になりやすく、防犯面で不安が残る。

　しかし、リロケーションで入居者が住んでいれば、人の出入りがあるため不審者が近づきにくい。さらに、管理会社による定期的な見回りも加わることで、防犯・防災の両面で安心感が高まるだろう。

4. スムーズに明け渡してもらえる

　リロケーションのメリットとして、スムーズに明け渡してもらえる点も挙げられる。リロケーションは定期借家契約が基本であるため、契約期間が満了すると確実に自宅を明け渡してもらえる。

　通常の賃貸の場合は普通借家契約を締結しているため、貸主が自宅へ戻りたいと思っても、正当な理由がない限りは明け渡しに応じてもらえない。このように、リロケーションは将来的に自宅へ戻る予定がある人にとってメリットの大きい活用方法だと言える。

リロケーションにかかる費用と税金

　リロケーションを利用する際は、管理会社への費用や税金の支払いが発生する。ここでは、主な費用と税金について詳しく見てみよう。

不動産会社へ支払う費用

　管理委託申込料は、入居者募集の着手金として1万円前後が相場だが、無料の管理会社も増えている。また、事務手数料や保証料は家賃1カ月分、管理手数料は毎月家賃の5～12％程度を支払う必要ある（代理委託方式の場合は高くなりやすい）。

　このほか、設備の修繕費や更新事務手数料などの費用も追加されるケースがあるため、契約時にはサービス内容やオプションの有無、諸経費の詳細を必ず確認しておくようにしよう。

リロケーション中にかかる税金

　リロケーションで自宅を貸し出している期間中は、家賃収入に対して所得税と住民税が課される。所得税額を求める式は次のとおりだ。

　また、リロケーションの利用にかかわらず、固定資産税と都市計画税も課税される。自宅に住んでいないからといって、固定資産税と都市計画税が免除される訳ではないので覚えておこう。

リロケーションをするにあたっての注意点

　リロケーションは自宅を有効活用できる一方で、事前に知っておくべき注意点も多い。ここではリロケーションの主なリスクや注意点を解説する。

住宅ローン返済中は金融機関の許可が必要

　住宅ローン返済中の物件をリロケーションで貸し出す場合、必ず金融機関の許可が必要だ。住宅ローンは「自己居住用」としての利用が条件であるため、無断で第三者に貸すと契約違反となり、最悪の場合は一括返済を求められるリスクもある。

　転勤などやむを得ない事情で自宅を貸し出す場合は、事前に金融機関へ相談し、許可を得てから動くように心がけよう。

入居者が見つかりにくい

　入居者が見つかりにくい点もリロケーションの注意点である。リロケーションは定期借家契約が基本であるため、契約期間が2年～5年程度と比較的短い。

　そのため、長期間の入居を希望する人には敬遠されやすく、契約期間が定められていない物件に比べて募集から入居者が決まるまでに時間がかかるケースが多い。

家賃は相場より安くなる

　リロケーションでは、家賃が相場よりも安くなる傾向にある。リロケーションは契約期間が限定されているため、通常の賃貸よりも需要が低く、家賃を相場よりも下げて募集するケースが多い。

　ただし、立地が良い場合や契約期間が長い場合は、相場通りの家賃でも入居者が決まることがある。相場通りの家賃設定にするのかは物件によって異なるため、家賃を設定する際は、リロケーションの実績が豊富な管理会社に相談するのがおすすめだ。

設備の故障や室内が傷つくリスクがある

　リロケーションには、設備の故障や室内が損傷するリスクがある点も理解しておこう。入居者の使い方によっては、壁や床に傷がついたり、設備の故障が発生したりする恐れがある。

　経年劣化（時間の経過とともに劣化していくこと）は貸主負担、故意や過失による損傷は借主負担が原則だが、トラブル防止のためにも、契約時に修繕の範囲や原状回復のルールを明確にしておくのがおすすめだ。退去時の修繕費用でトラブルにならないよう、管理会社に相談しながら契約を進めるようにしよう。

貸主からの解約はできない

　貸主からの解約ができない点もリロケーションの注意点だ。リロケーションでは定期借家契約が基本であるため、契約期間中に貸主都合で解約することは原則できない。

　そのため、予定より早く自宅に戻りたい場合でも、契約満了まで待つ必要がある。やむを得ず途中解約する場合は借主の同意が必須となるため、賃貸借契約を締結する際は、転勤期間や帰任予定を十分に見極めることが大切だ。

リロケーションを利用する流れ

　ここでは、リロケーションを利用する流れを4つのステップに分けて解説する。リロケーションをスムーズに進めるためにも、全体像をしっかり理解しておこう。

1. リロケーションを委託する管理会社の選定

　はじめに、リロケーションを委託する管理会社を選ぶ。安心して自宅を貸し出すためにも、複数の管理会社を比較し、サービス内容や実績、サポート体制や担当者の対応力などを確認しよう。

　無料で管理会社を一括紹介してくれるサービスもあるため、どの管理会社を選べば良いのかわからない方は有効活用するのも1つの方法だ。管理会社選びによりサービスの質や満足度が大きく左右されるため、慎重に選ぶことを心がけよう。

2. 修繕工事やクリーニングなどの貸出し準備

　次に、リフォームやクリーニングなど自宅を貸し出す準備を行う。フローリングや畳の張り替え、設備の点検・修理やハウスクリーニングなどを行い、入居者が快適に住める状態に整えよう。

　きれいな状態で募集にかけることで、入居希望者の印象が良くなり、早期成約につながる。必要に応じて、管理会社のアドバイスを参考にしながら準備を進めよう。

3. 入居者募集・審査

　貸し出す準備が整えば、入居者の募集に進む。管理会社がインターネットの不動産情報サイトなどに物件情報を掲載して、広く募集を行うのが一般的だ。

　入居希望者が現れれば、管理会社が支払い能力や入居状況などを審査する。家賃滞納やトラブルを防ぐためにも、貸主自身も募集条件や入居審査の基準をあらかじめ確認しておこう。

4. 入居者と賃貸借契約の締結

　入居希望者が無事審査を通過すれば、賃貸借契約を締結する。賃貸借契約書には賃料や契約期間、原状回復の範囲などが明記されているため、細かい部分にまで目を通す必要がある。契約締結後、入居が開始されれば、管理会社による家賃の送金や物件の管理がスタートする。

　このように、リロケーションを行うためには多くの手続きが必要になるため、引っ越しの予定が決まった段階で早めに動き出すことを意識しよう。入居者の募集から入居開始まで2カ月以上かかるケースもあり、ゆとりのあるスケジュールを組むのがおすすめだ。

リロケーションを委託する管理会社の選び方

　リロケーションの成否は、管理会社選びが重要なポイントとなる。ここからは、信頼できる管理会社を選ぶ方法を4つ解説する。

実績は豊富か

　信頼できる管理会社を選ぶためには、まず実績が豊富かどうかを確認しよう。管理戸数や取引年数が多い会社は、リロケーションで起こるトラブルに対して柔軟に対応できるノウハウを持っている。

　また、リロケーションを専門的に扱う管理会社であれば、入居者決定までのスピードが早く、空室期間を最小限に抑えることができるだろう。管理会社の実績や管理戸数は、担当者から直接話を聞いて確認しよう。

信頼できる担当者か

　管理会社を選ぶ際は、信頼できる担当者かどうかも重視したい。質問への回答が明確で、専門用語を使わず丁寧に説明してくれる担当者であれば、初めてリロケーションを利用する際も安心して相談できる。

　特に、契約内容や手続き、トラブル時の対応について分かりやすく案内してくれる担当者がおすすめだ。複数社を比較し「この人であれば安心して任せられる」と感じた担当者を選ぼう。

集客力のある管理会社か

　入居者が決まるまでのスピードは空室期間や家賃収入に直結するため、集客力のある管理会社かどうかも確認しよう。特に「法人と提携している」「独自の集客ネットワークを持っている」「広告戦略に強い」などの特徴を持っている管理会社は、集客力が高い傾向にある。

　管理会社を選ぶ際は、法人と提携しているか、どのような戦略で入居者募集を行うのか、などを担当者から聞いた上で判断すると良いだろう。

入居前後と退去時のサポート体制が充実しているか

　入居前後と退去時のサポート体制が充実しているかも確認しよう。契約手続きや入居中のトラブル対応、退去時の原状回復や精算まで一括して任せられる管理会社であれば、安心して任せることができる。

　また、オプションとして収支の報告や確定申告サポートなどのオプションがあると、忙しいオーナーにとって大きな助けとなる。サポート体制が手厚い管理会社であれば手放しで管理を任せられるため、管理会社を選ぶ際はサポート内容を十分に確認してほしい。

まとめ

　リロケーションは、転勤や海外赴任などで一定期間自宅を空ける際に、持ち家を定期借家契約で貸し出す方法である。

　家賃収入を得ながら空き家の劣化や防犯リスクを抑え、契約満了時には確実に自宅へ戻れる点が大きな特徴だ。一方で、家賃が相場より下がりやすい点や、貸主からの途中解約ができない点などの注意点もある。信頼できる管理会社を選ぶためには、リロケーションの実績や集客力、サポート体制などを重視しよう。

　リロケーションは、空き家を有効活用しつつ資産価値を維持させる方法として注目を集めている。転勤などで一時的に自宅を空ける予定がある方は、リロケーションを検討してみてはいかがだろうか。

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