土地の売却相場の調べ方とは? 「実際の価格」と「相場」にズレが生じる原因も解説!

2020年12月27日公開(2021年7月6日更新)
竹内英二

土地を売る前には、ある程度自分でも価格相場を調べておくことがおすすめだ。なぜなら、価格相場を把握していれば、査定を依頼して提示された価格に納得感が得られ、安心して土地の売却に踏み出せるからだ。価格相場を知っているからこそ、売却の際、査定価格に対し「高い」または「安い」といった意見を持つことができる。この記事では、土地売却の相場について詳しく解説するので、ぜひ参考にしてほしい。

土地の売却相場の調べ方

 最初に土地の売却相場の主な調べ方について解説する。土地の売却相場の調べ方は主に以下の3つがある。

  • 1.土地総合情報システムで調べる
  • 2.不動産ポータルサイトで調べる
  • 3.公的評価額から推測する

 それぞれの調べ方について解説していこう。

1.土地総合情報システムで調べる

 まずは、土地総合情報システムで相場を調べてみよう。

 土地売却相場は、国土交通省が開示している土地総合情報システムの「不動産取引価格情報検索」で調べるのが適切だ。土地総合情報システムとは、実際に土地を売買した人に対し、国土交通省がアンケートを行った結果を開示しているシステムである。

土地総合情報システム

 国土交通省は、広く国民に土地相場を知ってもらい、安全に土地の売買取引をしてもらうためにこの土地総合情報システムを運営している。土地総合情報システムの特徴としては、実際に取引された価格をベースにデータが作られているため、成約価格ベースの土地相場が分かるという点だ。

 不動産の価格には、売り主が売りに出した「売り出し価格」と、実際に決まった売却価格である「成約価格」の2種類がある。

 不動産の取引には値引き交渉が行われることがあるため、「売り出し価格」よりも「成約価格」、つまり実際に売却された価格が低くなっていることが多い。「成約価格」は本来取引当事者以外には知りえない価格である。

 しかし、土地総合情報システムはアンケートによって成約価格を集めているため、実際の売却価格の相場が分かる貴重なデータベースとなっている。つまり、リアルな土地売却価格が分かるのである。

 ただし、土地総合情報システムは個人情報が分からないようにデータがそぎ落とされているため、売却取引された土地の正確な場所等の情報までは分からない。地域を絞ると取引情報が羅列されるものの、坪単価がなんとなく分かるくらいなのが残念といえる。売却希望土地の相場がピンポイントで正確に分かるわけではないのだ。

 また、アンケート回答数の少ないエリアでは取引情報がほとんど無く、大体の売却相場すら分からないというデメリットもある。

2.不動産ポータルサイトで調べる

 不動産ポータルサイトで土地相場を調べるのも方法の一つである。不動産ポータルサイトとは、不動産の売り物件情報が載っている広告サイトのことを指す。

 一般的に、近年の不動産購入者のほとんどは、不動産ポータルサイトで売却中の不動産を探してから購入の申し込みを行っている。不動産ポータルサイトは、たくさんの売り物件情報が載っているため、物件相場を把握するのに利用できる。

 ただし、不動産ポータルサイトに掲載される価格は、あくまでも「売り出し価格」であるため、実際に売却された価格がいくらなのかは分からない。成約価格ベースの情報が分からないという点がデメリットだ。

 それでは実際の売却価格相場はどのように知ればよいのだろうか。

 公益財団法人東日本不動産流通機構によれば、首都圏における過去10年間の売り出し価格と成約価格の推移は下図のようになっている。グラフ上にあるパーセントの数値は、売り出し価格に対する成約価格の割合だ。

公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2019年)

出典:公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2019年)

 売り出し価格に対する成約価格の割合は、過去10年のデータを平均すると91.5%となる。よって、不動産ポータルサイトに掲載されている土地の価格は統計上、実際の売却価格よりも約1割程度高いということになる。掲載されている土地価格に0.9をかけて計算するとだいたいの売却価格相場になるということである。

 必ずしも全ての相場がこの通りになるわけではないが、不動産ポータルサイトを見る上で、売り出し価格がそのまま売却価格の相場にはならないということは知っておかなければならない。

 売却を希望する物件の近くの土地が売りに出されていたら、その価格より1割くらい低い価格が実際に売却できる値段かもしれない、と捉えておくようにしておきたい。

3.公的評価額から推測する

 土地の相場は公的評価額から推測することもできる。公的評価額とは、「地価公示・都道府県地価調査」、「相続税路線価」、「固定資産税評価額」といった国や都道府県、市区町村が開示している土地価格のことだ。

 地価公示とは、国が毎年公表している1月1日時点の価格で、都道府県地価調査とは都道府県が毎年公表している7月1日時点の価格である。

 相続税評価額とは、相続税を決めるための評価額で、固定資産税評価額とは固定資産税や不動産取得税、登録免許税といった税金を決める価格である。

 公的評価額は、税金を決めるために存在する価格であるが、一応、市場価格とも連動して決まっている。

公的評価額

 まず、地価公示と都道府県地価調査は同水準の価格である。相続税路線価は、地価公示や都道府県地価調査の80%程度の価格水準となっている。固定資産税評価額は、地価公示や都道府県地価調査の70%程度の価格水準だ。

 固定資産税評価額は、毎年送られてくる固定資産税納税通知書に記載されているため、固定資産税評価額を0.7で割ると地価公示・都道府県地価調査の価格水準になる。

 また、実際の時価は都市部では地価公示の1.5~2.0倍程度で取引されている。一方で、地方の時価は地価公示の1.0~1.1倍程度である。

 そのため、都市部では、例えば固定資産税評価額を0.7で割って、1.5倍した程度の金額が時価相場という推測ができる。

 なお、固定資産税評価額や相続税路線価は、全国地価マップというサイトで調べられる。ざっくりでも相場を知りたいという方は、公的評価額からの推測をやってみるのもよいだろう。
【関連記事はこちら】>>公示地価や相続税路線価ってどういうもの? 不動産取引で使う様々な「価格」について解説!

売却相場と価格がズレる理由

 売却を希望する土地の相場を把握しても、その土地が持つ個別的要因によって相場より土地価格が高くなることがある。相場よりも土地価格が高くなる原因としては、主に以下のようなものがある。

【相場よりも価格が高くなる原因】

・立地が良い
・地形が良い
・接道条件が良い
・土地が道路よりやや高い位置にある
・日照条件が良い
・周辺環境が良い

 相場より土地の売却価格が高くなる最も大きな要因は立地である。

 一戸建てやマンション等の住宅を建てる場合は特に、より生活しやすい土地の相場が高くなるのだ。例えば、駅から近い、スーパーや商業ビルなどの商業施設に近いという立地であれば相場よりも土地価格が上がる傾向にある。

 地形に関しては、間口が広い長方形の土地が相場よりも売却価格の上がる良い土地と言える。しかし同じ長方形でも、間口が狭くて奥行きが長い土地は使いにくくなるため、売却価格が落ちる傾向にある。

 土地が道路に接しているか否かの接道条件に関しては、角地のような道路が二面に面した土地の場合、価格相場は比較的上がる傾向にある。また、土地の南側に道路が接面している場合、建物に太陽光が当たる時間が長くなり、日当たりの良い土地として相場よりも売却価格が高くなる傾向が強い。

 一方、相場よりも土地価格が低くなる原因としては、主に以下のようなものがある。

【相場よりも価格が低くなる原因】

・立地が悪い
・地形が悪い
・狭い道路に面している
・行き止まりにある
・周辺に嫌悪施設がある
・インフラが整備されていない
・標準的な区画よりもやや広い
・地下埋設物や土壌汚染がある

 相場より土地の売却価格が低くなる最も大きな要因もまた、立地である。駅や商業施設から遠い土地は、土地価格が相場よりも下がる。

 敷地の形状が悪く、狭い道路にしか面していない土地も売却価格が低い傾向にある。行き止まりの奥にあるような土地も、相場よりも土地売却価格が下がる場合が多い。

 また、周辺に墓地や高圧線、汚水処理場のような嫌悪施設がある土地の場合も、売却価格が低くなりやすい。周辺は下水やガスといったインフラ整備がされているのに、その土地だけ下水などが引き込めないような場合も売却価格が低くなる。

 標準的な区画よりも広い土地は、総額がかさむため、土地価格が比較的高い代わりに坪単価が相場よりも安くなることがある。さらに、地下埋設物や土壌汚染がある土地は、相場よりも売却価格が下がる。

取引件数から予想できる土地の売却価格

 土地相場は、取引件数を見ても、土地売却価格が上がるのか下がるのかはある程度予想できる。土地の売買取引件数は公益財団法人東日本不動産流通機構が開示しているため、ここでは過去10年間における首都圏の土地の取引件数と土地価格の変動の推移を紹介したい。

公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2019年)

出典:公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2019年)

 グラフは青が土地の成約単価、赤が土地売買の取引件数である。グラフをよく見ると、赤の取引件数の上下に連動して翌年に土地価格も上下している。

 例えば、2012年に土地の取引件数が増加した後、翌年の2013年には土地価格も上昇している。2015年も土地の取引件数が増加すると、翌年の2016年には土地価格も上昇するという関係となっている。

 必ずしもピッタリ1年遅れて動くわけではないが、おおむね、土地価格は取引件数の変化に遅れて変動していることがわかるだろう。

 土地の取引件数は、価格の先行指標ともいわれており、取引件数の動きを見ていけば、来年に土地の売却価格が上がるのか下がるのか、だいたい分かるようになるのだ。

 2018年から2019年にかけて取引件数が減少しているため、2020年の土地相場はコロナ禍とは無関係に下がったのかもしれない。

土地を売却するならしっかり査定を取ること

 土地の売却価格は、その土地が持つ個別的な要因により相場よりも売却価格が高くなったり安くなったりする。

 そのため、相場イコールその土地の売却価格ではない。土地を相場のみで勝手に判断して売りに出すと、高過ぎて売れなかったり、安過ぎて損をしたりすることになる。よって、不動産会社に査定を依頼して精度の高い売却価格を知る必要がある。

 しかし、不動産会社1社のみで売却契約を決めてしまわないよう注意しなければいけない。

 査定を依頼した場合、不動産会社によって道路に面した土地をどれくらいプラスに見るか、地形の悪い土地をどれくらいマイナスに見るか、などの判断は異なってくる。

 そのため、土地の査定価格は、依頼した不動産会社によってさまざまな金額が提示されるのが通常だ。依頼した不動産会社で土地売却価格や物件の価格が変わるのである。

 同じ土地を見せても、これまでの売却事例なども加味して、経験や実績によって高く売れると判断し高めの売却価格を提示する不動産会社もある。そのため、土地の査定は複数の不動産会社に依頼してみて、売却価格の高い不動産会社を探すのが第一歩となる。

 また、不動産会社によって買取手数料や仲介手数料などにかかる費用が変わり、最終的な売値に影響する。

 複数の不動産会社に査定を依頼する方法としては、不動産一括査定サイトが便利だ。不動産一括査定サイトは簡単なオンライン操作によって無料で複数の不動産会社に土地の査定依頼ができるサービスである。

不動産一括査定サイトの「home4u」
不動産一括査定サイトの「home4u」は土地の査定にも対応している

 不動産一括査定サイトを媒介すれば、不動産会社を検索してひとつずつ電話で相談する手間も省け、自分で口コミや評判を検索して土地売却が得意な不動産会社を探す手間も省ける。複数の不動産会社に土地を査定してもらう手間が大幅に楽になるのだ。

 なお、不動産一括査定サイトは多くのサービスが存在する。それぞれ対応する不動産や掲載不動産会社数などが異なるため、自分に合ったサイトを見つけることが重要だ。以下の記事で、不動産一括査定サイトの徹底比較を行っているので、ぜひ参考にしてほしい。

【関連記事はこちら】>>不動産一括査定サイト&査定業者31社で比較! 売却におすすめのサービスや特徴などを徹底解説

まとめ

 以上、土地売却相場について解説してきた。

 土地売却相場の調べ方としては、「土地総合情報システムで調べる」、「不動産ポータルサイトで調べる」、「公的評価額から推測する」の3つの方法がある。

 土地の価格は土地の取引件数が先行指標となっているので、取引件数のトレンドを追うと翌年に土地の価格が上がるか下がるか予想できる。

 実際の土地価格は、立地や形状、接道条件等により相場よりも高くなったり安くなったりするため、売却前には必ず査定を取るようにしてほしい。

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