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フラット35を主要9銀行で徹底比較!
住宅ローン金利が低く、手数料が安い銀行は?(新規・借り換え)【2021年3月最新版】

2021年3月1日公開(2021年3月1日更新)
千日太郎
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全期間固定住宅ローン「フラット35」を取り扱う銀行は、地方銀行や信用金庫などを含めると全国に1000社以上ある。そこで、窓口となる銀行を主要9銀行に絞り、フラット35の最新金利と、お得な選び方を調べた。新規借入は金利が低い住信SBIネット銀行、アルヒの保証型商品が有利。一方で、住宅ローンの借り換えは手数料が安い銀行を選ぶのがいいだろう。

フラット35の商品体系を徹底比較・解説!

フラット35の紹介ページ(住宅金融支援機構)
フラット35の紹介ページ(住宅金融支援機構)

 全期間固定の住宅ローンである「フラット35」は誰もが知っている商品で、公的機関である住宅金融支援機構が関与するもので、安心感がある。また、民間銀行の自社商品より審査が通りやすいというメリットがあり、年収が少ない人や個人事業主、年齢の若い世代でも借りやすい。

 ただし、フラット35には、「フラット35S」、「フラット35リノベ」、「フラット35(保証型)」などの種類があり、金利や特性が異なる。まずは、それぞれの違いを解説していこう。下表はフラット35の最新金利をまとめたものだ。

 ■フラット35の主な金利体系(2021年3月時点の金利)
商品名
(返済期間)

フラット35
(
頭金10%、15年~20年)

フラット35
(頭金10%、21年~35年)

保証型
アルヒの
スーパーフラット8
(頭金20%以上)

フラット35 1.26% 1.35% 1.25%
フラット35S(A)
(長期優良住宅)
1.01%
(1〜10年)
1.26%
(11〜20年)
1.10%
(1〜10年)
1.35%
(11〜35年)
1.00%
(1〜10年)
1.25%
(11〜35年)
フラット35リノベ(A)
(リフォーム)
0.76%
(1〜10年)
1.26%
(11〜20年)

0.85%
(1〜10年)
1.35%
(11〜35年)

0.75%
(1〜10年)
1.25%
(11〜35年)

■フラット35とは

 「フラット35」は、借入期間が最長35年の長期固定型住宅ローンで、金利は大半の銀行が横並び。借入期間が15年~20年の場合、「フラット20」と呼ばれ、より低い金利での借り入れが可能になる。ただし、上表の金利の適用には頭金10%が必要で、用意できないと0.44%近く金利が高くなるというデメリットがあるので気を付けたい。

■フラット35Sとは

 「フラット35S」は、耐震性、省エネルギー性などに優れた長期優良住宅の購入・建築を行う場合、フラット35の金利を0.25%引き下げるというもの。中古住宅の購入にも使えるメリットがある。ただし、建物の技術基準によって、金利の引下げ期間が5年間と10年間に分かれるのでしっかり確認しよう。最近の建物であれば、大半がフラット35Sに適合している。

■フラット35リノベとは

「フラット35リノベ」は、中古住宅を購入し、性能を向上させるリフォームを行った場合、住宅の費用とリフォーム代に対して金利を0.5%引き下げるというもの。ただし、住宅金融支援機構が定めた技術基準を満たしている必要がある。フラット35Sとの併用はできない。中古住宅を購入し、住宅のリフォームを考えている人はぜひ検討したい。

■フラット35保証型とは

 通常のフラット35は、住宅金融支援機構が各金融機から住宅ローンを買い取るため、金利はほぼ横並びとなっている。

 一方で、「保証型」は住宅金融支援機構は保証をするだけで、商品設計に多少の自由度があり、金利や必要となる頭金の比率が違う。

 アルヒや、住信SBIネット銀行などが保証型のフラット35を投入している。頭金が多くなるほど、金利を低くしているのが特徴だ。通常のフラット35(頭金10%の商品)に比べて、最大で金利が0.2%以上も低くなる。それも借入期間中ずっと引き下げとなるのがメリット。

 また、金利優遇は「フラット35S」「フラット35リノベ」にも適用され、併用できるので、大変お得だ。フラット35リノベと併用すると、最大0.5%以上も金利が割引となる。

 頭金が20%以上用意できて、住宅ローンの新規借り入れの際には、最有力候補となる。以下の一覧表を参考にしてほしい。

■フラット35(保証型)の主な商品・金利を比較(2021年3月時点)

銀行名 商品名 手数料 金利の割引幅
(通常の頭金10%商品比)
新規借入
住信SBI
ネット銀行
保証型(頭金20%以上) 借入額×2.2% -0.14%
保証型(頭金10%以上)

借入額×2.2%

-0.08%

アルヒ スーパーフラット5(頭金40%以上) 借入額×2.2% -0.23%
スーパーフラット6(頭金30%以上) 借入額×2.2% -0.20%
スーパーフラット7(頭金30%以上) 借入額×2.2% -0.15%
スーパーフラット8(頭金20%以上) 借入額×2.2% -0.10%
スーパーフラット9(頭金10%以上) 借入額×2.2% -0.05%
借り換え
住信SBI
ネット銀行
保証型 借入額×2.2%

 -0.08%

アルヒ  スパーフラット借り換え 借入額×1.1% -0.05%

住宅ローンの新規借入ならアルヒ、
住信SBIネット銀行が低金利

 頭金を20%以上用意するのは簡単ではない。そこで、「頭金10%以上」という条件で主要銀行のフラット35の商品を調べた。

 住宅ローンを比較する際に重要なのは、総支払額が少なくなること。そこで、「金利」だけでなく、「手数料」も考慮して比較する必要がある。なお、手数料は、新規借入と借り換えで異なるので、新規借入と、借り換えの両パターンで検証しよう。

 まずは、新規借入の場合を見てみる。ここでは頭金が10%以上のケースを比較してみた。

■フラット35の金利、手数料一覧【新規借入】
(2021年3月、頭金10%以上、20年超)

金利 銀行名 手数料 (定率型) 最低手数料
1.270% 住信SBIネット銀行<保証型> 借入額×2.2% 11万円
1.300% アルヒ〈スーパーフラット9〉 借入額×2.2%  22万円
1.350% 優良住宅ローン 借入額×0.8% 11万円
三井住友信託銀行 借入額×0.99% 22万円
みずほ銀行 借入額×1.045% 3.3万円
楽天銀行 借入額×1.1%  11万円
イオン銀行 借入額×1.87%  11万円
りそな銀行 借入額×1.87%

2.230%

三井住友銀行 3.3万円(定額型)  ―
 ※「―」は記載なし。

 住信SBIネット銀行の「フラット35保証型」は、金利は低いが、手数料は借入額×2.2%と高め。一方で、優良住宅ローンは、金利は若干低いが、手数料は借入額×0.80%と安い。どちらが有利な商品なのか悩むところだ。そこで、物件価格3000万円、借入期間35年、団信に加入という条件で、総支払額を比較してみた。

(なお、三井住友銀行は、手数料が定額型の商品しか取り扱っておらず、手数料が安い分、金利は高めに設定されている)

■住信SBIネット銀行「保証型」と優良住宅ローンの比較
(フラット35Sを利用、物件価格3000万円、借入期間35年、団信に加入、金利・手数料は2020年12月現在)

銀行名 住信SBIネット銀行<保証型> 優良住宅ローン
(A)頭金 300万円 300万円
借入金 2700万円 2700万円
金利(フラット35S利用) 0.96% 1.06%
手数料 借入額×2.2% 借入額×0.8%
 (B) 総返済額 3308万円 3324万円
 (そのうち、手数料) 59万円 22万円
 (A)+(B)総支払額 3608万円
(16万円お得!)
3624万円

 住信SBIネット銀行と優良住宅ローンの比較では、住信SBIネット銀行の「フラット35保証型」の方がお得になる。新規借入で、頭金10%が用意できるのであれば、住信SBIネット銀行の「フラット35保証型」がおすすめということになる。

フラット35の借り換えならアルヒで!

 続いて、フラット35の借り換えの場合だ。下表を見てほしい。

■フラット35の金利、手数料一覧【借り換え】(2021年3月時点)
金利 銀行名 手数料 (定率型) 最低手数料
1.270% 住信SBIネット銀行<保証型> 借入額×2.2% 11万円
1.300% アルヒ(スーパーフラット借換) 借入額×1.1% 22万円
1.350% 優良住宅ローン 借入額×0.66% 11万円
楽天銀行 借入額×0.99% 11万円
三井住友信託銀行 借入額×0.99% 22万円
みずほ銀行 借入額×1.045% 3.3万円
イオン銀行 借入額×1.045% 11万円
りそな銀行 借入額×1.87%
2.230% 三井住友銀行  3.3万円(定額型)  ―
 ※「―」は記載なし。

 借り換えだと、住信SBIネット銀行の金利が最も低い。ただし、他の銀行に比べて金利が低いのは0.1%。一方で、アルヒ「スーパーフラット借換」は、金利が若干高いが、手数料は1.1%と低い。どちらが本当に有利な住宅ローンなのか悩むところだ。

 そこで2銀行の総支払額を比べてみた。

■フラット35を借り換えた場合の「総支払額」を2銀行で比較
(借入額2500万円、借入期間30年、団信に加入、金利・手数料は2020年12月現在)
銀行名

住信SBIネット銀行

<保証型>

アルヒ
(スーパーフラット借換)
総支払額

3122円

3120万円
(2万円有利)

 物件価格2500万円、借入期間30年という前提条件で総支払額を試してみたところ、アルヒ「スーパーフラット借換」が総支払額が少ないということが分かる。

 なお、手続きが煩わしいという人は楽天銀行なども選択肢に入れたい。楽天銀行なら、誰とも会わずにメールや郵送ですべての手続きが行えるという便利さがある。

 ちなみに、意外と曲者なのが「最低手数料」。通常は、借入額に手数料率をかけて手数料を出すが、最低手数料を割り込んでいる場合は、最低手数料を支払うことになる。そのため、借りれ金額が少ない場合は最低手数料が適用されるため、手数料率が低い銀行が安いとは限らないのだ。

 例えば、借入額500万円だと、みずほ銀行が最も手数料が安くなる。借入額1000万円だと、みずほ銀行に加え、優良住宅ローン、イオン銀行、住信SBIネット銀行がほぼ横並びとなる。借入金額が少ない場合は、最低手数料のチェックも忘れないようにしたい。

100%フルローンで借りるなら
住信SBIネット銀行がお得!

 通常、フラット35では10%の頭金を支払わなければ、金利が0.3%近くアップしてしまう。そのため、多くの人が、なんとか頭金10%を用意して、金利が低い住宅ローンを借りようとする。

 しかし、裏技が存在する。手持ちの資金がなく、100%フルローンで借りたい人には、アルヒ、イオン、住信SBIネット銀行などが頭金分の10%を、別のローンで貸してくれるのだ。

 90%はフラット35の低い金利で借りて、残りの10%は多少高くなるが、下記のローンで借りればいい。金利は以下の通りだ。

■頭金などを別途借りられる住宅ローン(変動金利、2021年3月現在)
銀行名「商品名」 金利
住信SBIネット銀行「ミスターパッケージローン」 1.600%
アルヒ「ARUHIフラットα」 3.195%
優良住宅ローン「【フラット35】プラスワン」 2.725%
イオン銀行「イオン【プラス】」 2.975%
りそな銀行「りそなフラットON」 3.475%

 物件価格に対して100%まで借り入れるための住宅ローンは、金利にはかなり幅がある。当然、なるべく金利が低い方が有利なので、10%分を借りるための住宅ローンだけで見れば、住信SBIネット銀行が最も有利だ。住信SBIネット銀行の場合、全疾病に対応した補償も付いているのでよりお得だろう。

 なお、上記の表は全て変動金利だ。固定金利で借りたいというのであれば、住信SBIネット銀行や、りそな銀行が固定金利も用意している。

【関連記事はこちら】>>[住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]変動金利・固定金利ともに低い金利水準!保証料や繰上返済だけでなく、全疾病保障も無料

まとめ
お得な住宅ローンは、総支払額で探そう

 以上がフラット35をお得に借りる方法だ。簡単にまとめてみよう。

  •  フラット35は、年収の少ない人や個人事業主でも審査に通りやすい。頭金の額によって、有利な商品は変わってくる。なお、各社は、常に新しい商品を投入したり、金利を変更したりしているので、正確に調べるのであれば、毎月更新している「返済額シミュレーション」などを使うのがベターだろう。

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順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
0.510%
全疾病+がん50%
0.380%
0円
借入額×2.2%
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・ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2〜3営業日で回答など、審査スピードも速い
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(審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます)
【関連記事】auじぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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1
0.510%
0.380%
0円
借入額×2.2%
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個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可
【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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3
0.540%
全疾病保障付き
0.410%
0円
借入額×2.2%
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【関連記事】SBIマネープラザの住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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4
0.571%
全疾病保障付き
0.440%
0円
借入額×2.2%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス
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【関連記事】住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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