「フラット35」を主要9銀行で徹底比較！
金利が低く、手数料が安い銀行はどこ？
新規借入、借り換えに分けて分析

フラット35を取り扱う銀行は、地方銀行や信用金庫などを含めると全国に1000社以上あり、どの銀行で借りればいいか迷う人も多いだろう。そこで、ダイヤモンド不動産研究所では、窓口となる銀行を主要9銀行に絞り、フラット35のお得な選び方を調べた。すると、新規借入ならば、金利が低いアルヒのスーパーフラットが有利だった。一方で、借り換えの場合は、フラット35の金利は多くの銀行がほぼ横並びなので、手数料が安い銀行を選ぶのがいいだろう。

フラット35の商品体系を徹底解説！
まずは、それぞれの特性を理解しよう

　フラット35は誰もが知っている有名な商品で、公的機関である住宅金融支援機構が関与するもので、安心感がある。また、民間銀行の自社商品より審査が通りやすいというメリットがあり、収入が少ない人や個人事業主でも借りやすい。

　ただし、フラット35には、「フラット35S」、「フラット35リノベ」、「フラット35(保証型)」などの種類があり、金利や特性が異なる。まずは、それぞれの違いを解説していこう。下表は2020年6月時点での金利をまとめたものだ。

■フラット35の主な金利体系（2020年6月時点の金利）
商品名 （返済期間）	フラット35 (頭金10%、15年～20年）	フラット35 （頭金10%、21年～35年）	保証型 アルヒのスーパーフラット8 のケース（頭金20%以上）
フラット35	1.22%	1.29%	1.19%
フラット35S（A） （長期優良住宅）	0.97% （1-10年） 1.22% （11-20年）	1.04% （1-10年） 1.29% （11-35年）	0.94% （1-10年） 1.19% （11-35年）
フラット35リノベ（A） （リフォーム）	0.72% （1-10年） 1.22% （11-20年）	0.79% （1-10年） 1.29% （11-35年）	0.69% （1-10年） 1.19% （11-35年）

■フラット35とは

 「フラット35」は、借入期間が最長35年の長期固定型住宅ローンで、金利は大半の銀行が横並び。借入期間が15年～20年の場合、「フラット20」と呼ばれ、より低い金利での借り入れが可能になる。ただし、上表の金利の適用には頭金10%が必要で、用意できないと0.44%近く金利が高くなる点に気を付けたい。

■フラット35Sとは

　「フラット35S」は、耐震性、省エネルギー性などに優れた長期優良住宅の購入・建築を行う場合、フラット35の金利を0.25%引き下げるというもの。中古住宅の購入にも使える。ただし、建物の技術基準によって、金利の引下げ期間が5年間と10年間に分かれるのでしっかり確認しよう。最近の建物であれば、大半がフラット35Sに適合している。

■フラット35リノベとは

「フラット35リノベ」は、中古住宅を購入し、性能を向上させるリフォームを行った場合、住宅の費用とリフォーム代に対して金利を0.5%引き下げるというもの。ただし、住宅金融支援機構が定めた技術基準を満たしている必要がある。フラット35Sとの併用はできない。中古住宅を購入し、住宅のリフォームを考えている人はぜひ検討したい。

■フラット35保証型とは

　通常のフラット35は、住宅金融支援機構が各金融機から住宅ローンを買い取るため、金利はほぼ横並びとなっている。

　一方で、「保証型」は住宅金融支援機構は保証をするだけで、商品設計に多少の自由度があり、金利や必要となる頭金の比率が違う。

　アルヒや、住信SBIネット銀行などが保証型のフラット35を投入している。頭金が多くなるほど、金利を低くしているのが特徴だ。通常のフラット35（頭金10%の商品）に比べて、最大で金利が0.2%も低くなる。それも借入期間中ずっと引き下げとなる。

　また、金利優遇はフラット35Sやフラット35リノベにも適用され、併用できるので、大変お得だ。フラット35リノベと併用すると、最大0.7%も金利が割引となる。

　頭金が20%以上用意できて、住宅ローンの新規借り入れの際には、最有力候補となる。以下の一覧表を参考にしてほしい。

■フラット35（保証型）の主な商品・金利は？
銀行名	商品名	手数料	金利の割引幅 (通常の頭金10%商品比)
新規借入
住信SBI ネット銀行	保証型（頭金20%以上）	借入額×2.2%	-0.15%
	保証型（頭金10%以上）	借入額×2.2%	-0.09%
アルヒ	スーパーフラット5（頭金40%以上）	借入額×2.2%	-0.23%
	スーパーフラット6（頭金30%以上）	借入額×2.2%	-0.20%
	スーパーフラット7（頭金30%以上）	借入額×2.2%	-0.15%
	スーパーフラット8（頭金20%以上）	借入額×2.2%	-0.10%
	スーパーフラット9（頭金10%以上）	借入額×2.2%	-0.05%
借り換え
住信SBI ネット銀行	保証型	借入額×2.2%	-0.09%
アルヒ	スパーフラット借り換え	借入額×1.1%	-0.05%

新規借入ならアルヒのスーパーフラット
手数料が高めであっても、ダントツの安さ

　頭金を20%以上用意するのは簡単ではない。そこで、「頭金10%以上」という条件で主要銀行のフラット35の商品を調べた。

　住宅ローンを比較する際に重要なのは、総支払額が少なくなること。そこで、「金利」だけでなく、「手数料」も考慮して比較する必要がある。なお、手数料は、新規借入と借り換えで異なるので、新規借入と、借り換えの両パターンで検証しよう。

　まずは、新規借入の場合を見てみる。ここでは頭金が10％以上のケースを比較してみた。

■フラット35の金利、手数料一覧【新規借入】（2020年10月、頭金10%以上、20年超）
金利	銀行名	手数料 （定率型）	最低手数料
1.21%	住信SBIネット銀行<保証型>	借入額×2.2%	11万円
1.25%	アルヒ〈スーパーフラット9〉	借入額×2.2%	22万円
1.30%	優良住宅ローン	借入額×0.8%	11万円
	三井住友信託銀行	借入額×0.99%	22万円
	みずほ銀行	借入額×1.045%	3.3万円
	楽天銀行	借入額×1.1%	11万円
	イオン銀行	借入額×1.87%	11万円
	りそな銀行	借入額×1.87%	―
2.06%	三井住友銀行	3.3万円（定額型）	―
※「―」は記載なし。

　住信SBIネット銀行の「フラット35保証型」は、金利は低いが、手数料は借入額×2.2%と高め。一方で、優良住宅ローンは、金利は若干低いが、手数料は借入額×0.80%と安い。どちらが有利な商品なのか悩むところだ。そこで、物件価格3000万円、借入期間35年、団信に加入という条件で、総支払額を比較してみた。

（なお、三井住友銀行は、手数料が定額型の商品しか取り扱っておらず、手数料が安い分、金利は高めに設定されている）

■住信SBIネット銀行「フラット35保証型」と優良住宅ローンの比較 （フラット35Sを利用、物件価格3000万円、借入期間35年、団信に加入、金利・手数料は2020年10月現在）
銀行名	住信SBIネット銀行<保証型>	優良住宅ローン
（A）頭金	300万円	300万円
借入金	2700万円	2700万円
金利（フラット35S利用）	0.96%	1.05%
手数料	借入額×2.2%	借入額×0.8%
(B) 総返済額	3308万円	3318万円
(そのうち、手数料）	59万円	22万円
(A)＋(B)総支払額	3608万円 （10万円お得！）	3618万円

　住信SBIネット銀行と優良住宅ローンの比較では、住信SBIネット銀行の「フラット35保証型」が10万円お得になる。新規借入で、頭金10%が用意できるのであれば、住信SBIネット銀行の「フラット35保証型」がおすすめということになる。

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　続いて、フラット35の借り換えの場合だ。下表を見てほしい。

■フラット35の金利、手数料一覧【借り換え】（2020年6月時点）
金利	銀行名	手数料 （定率型）	最低手数料
1.20%	住信SBIネット銀行＜保証型＞	借入額×2.2%	11万円
1.24%	アルヒ（スーパーフラット借換）	借入額×1.1%	22万円
1.29%	優良住宅ローン	借入額×0.66%	11万円
	楽天銀行	借入額×0.99%	11万円
	三井住友信託銀行	借入額×0.99%	22万円
	みずほ銀行	借入額×1.045%	3.3万円
	イオン銀行	借入額×1.045%	11万円
	りそな銀行	借入額×1.87%	―
1.35%	三井住友銀行	3.3万円（定額型）	―
※「―」は記載なし。【ARUHI ダイレクト（Web借換申込／Web本申込）Web割引終了予定】2019年12月31日までにWeb事前審査を申し込んだ顧客で、本割引は終了し、事務手数料率：1.0％→2.0％(税抜)に変更となる。※上記期限までにWeb借換申込した場合であっても、Web借換申込日からWeb本申し込み日（書類がARUHIに到着した日）が3ヶ月を超える顧客は、本割引の対象外。

　借り換えだと、住信SBIネット銀行の金利が最も低い。ただし、他の銀行に比べて金利が低いのはわずか0.8%。一方で、優良住宅ローンは金利が0.8%高いが、手数料は0.66%とかなり低い。どちらが本当に有利な住宅ローンなのか悩むところだ。

　そこで2銀行の総支払額を比べてみた。

■フラット35を借り換えた場合の「総支払額」を2銀行で比較 （借入額2500万円、借入期間30年、団信に加入、金利・手数料は2020年10月現在）
銀行名	住信SBIネット銀行 ＜保証型＞	優良住宅ローン
総支払額	3122円 （7万円有利）	3129万円

　物件価格2500万円、借入期間30年という前提条件で総支払額を試してみたところ、住信SBIネット銀行＜保証型＞の方が、優良住宅ローンよりも7万円、総支払額が少ないということが分かっただろう。

　なお、手続きが煩わしいという人は楽天銀行なども選択肢に入れたい。楽天銀行なら、誰とも会わずにメールや郵送ですべての手続きが行えるという便利さがある。

　ちなみに、意外と曲者なのが「最低手数料」。通常は、借入額に手数料率をかけて手数料を出すが、最低手数料を割り込んでいる場合は、最低手数料を支払うことになる。そのため、借りれ金額が少ない場合は最低手数料が適用されるため、手数料率が低い銀行が安いとは限らないのだ。

　例えば、借入額500万円だと、みずほ銀行が最も手数料が安くなる。借入額1000万円だと、みずほ銀行に加え、優良住宅ローン、イオン銀行、住信SBIネット銀行がほぼ横並びとなる。借入金額が少ない場合は、最低手数料のチェックも忘れないようにしたい。

100%フルローンで借りるなら
住信SBIネット銀行がお得！

　通常、フラット35では10%の頭金を支払わなければ、金利が0.3%近くアップしてしまう。そのため、多くの人が、なんとか頭金10%を用意して、金利が低い住宅ローンを借りようとする。

　しかし、そこにも裏技が存在する。手持ちの資金がなく、100%フルローンで借りたい人には、アルヒ、イオン、住信SBIネット銀行などが頭金分の10%を、別のローンで貸してくれるのだ。

　90%はフラット35の低い金利で借りて、残りの10%は多少高くなるが、下記のローンで借りればいい。金利は以下の通りだ。

■頭金などを別途借りられる住宅ローン（変動金利、2020年6月現在）
銀行名「商品名」	金利
住信SBIネット銀行「ミスターパッケージローン」	1.600%
アルヒ「ARUHIフラットα」	3.195%
優良住宅ローン「【フラット35】プラスワン」	2.725%
イオン銀行「イオン【プラス】」	2.975%
りそな銀行「りそなフラットON」	3.475%

　物件価格に対して100%まで借り入れるための住宅ローンは、金利にはかなり幅がある。当然、なるべく金利が低い方が有利なので、10%分を借りるための住宅ローンだけで見れば、住信SBIネット銀行が最も有利だ。住信SBIネット銀行の場合、全疾病に対応した補償も付いているのでよりお得だろう。

　なお、上記の表は全て変動金利だ。固定金利で借りたいというのであれば、住信SBIネット銀行や、りそな銀行が固定金利も用意している。

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まとめ
お得なローンは、総支払額で探そう

　以上がフラット35をお得に借りる方法だ。簡単にまとめてみよう。

• ・最も有利な金利で借りる場合は、それなりの頭金が必要となる
• ・頭金が20%以上＝アルヒ、住信SBIネット銀行
  ・頭金が10%以上（新規借入）＝住信SBIネット銀行の「保証型」
• ・頭金が10%以上（借り換え）＝住信SBIネット銀行の「保証型」
• ・10%の頭金分を借りられるローン＝住信SBIネット銀行

　以上のように、頭金の額によって、有利な商品は変わってくる。なお、各社は、常に新しい商品を投入したり、金利を変更したりしているので、正確に調べるのであれば、毎月更新している「返済額シミュレーション」などを使うのがベターだろう。

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