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フラット35の住宅ローンとは?金利、手数料、特徴をおすすめの9銀行で徹底比較!【2021年5月最新版】

2021年5月6日公開(2021年5月11日更新)
千日太郎

全期間固定住宅ローン「フラット35」の特徴や金利はどうなっているのか? 誰でも借りやすいというメリットがある反面、頭金がないと金利が高くなるというデメリットがある。また、フラット35を取り扱う銀行は、地方銀行や信用金庫などを含めると全国に1000社以上あるが、銀行によって金利、ラインアップ、手数料が違うので、おすすめする主要9銀行で比較してみた。

フラット35のメリット、デメリットは?

フラット35の紹介ページ(住宅金融支援機構)
フラット35の紹介ページ(住宅金融支援機構)

 全期間固定の住宅ローンである「フラット35」は誰もが知っている商品で、政府系の独立行政法人である住宅金融支援機構が関与するものだ。最長35年の借り入れができ、金利タイプは「全期間固定金利型」のみ。借り入れ時に返済終了までの金利が確定(固定)されるため、市場金利の上昇などで毎月返済額が変わることはなく、安定した返済計画が立てられるのが最大の魅力だ。

 また、民間銀行の自社商品より審査が通りやすいというメリットがあり、年収が少ない人や個人事業主、年齢の若い世代でも借りやすい。

フラット35Sは、金利を割引

 フラット35には、様々なタイプがある。「フラット35S」、「フラット35リノベ」、「フラット35(保証型)」などがあり、金利や特性が異なる。まずは、それぞれの違いを解説していこう。下表はフラット35の最新金利をまとめたものだ。

■フラット35の主な金利体系(2021年5月時点の金利)
商品名
(返済期間)
フラット20
(
頭金10%、15年~20年)
フラット35
(頭金10%、21年~35年)
フラット35 1.23% 1.36%
フラット35S(A)
(長期優良住宅)
0.98%
(1〜10年)
1.23%
(11年〜)
1.11%
(1〜10年)
1.36%
(11年〜)
フラット35リノベ(A)
(リフォーム)
0.73%
(1〜10年)
1.23%
(11年〜)

0.86%
(1〜10年)
1.36%
(11年〜)

■フラット35とは

 「フラット35」は、借入期間が最長35年の長期固定型住宅ローンで、金利は大半の銀行が横並び。通常、フラット35の金利といえば、頭金10%以上、借入期間21年〜35年の場合の金利を示すことが多い(上表の赤字)。

 なお、借入期間が15年~20年の場合、「フラット20」とも呼ばれ、より低い金利での借り入れが可能になる。

 繰り返しになるが、上表の金利の適用には頭金10%が必要で、用意できないと0.4%近く金利が高くなるというデメリットがあるので気を付けたい。

■フラット35Sとは

 「フラット35S」は、耐震性、省エネルギー性などに優れた長期優良住宅の購入・建築を行う場合、フラット35の金利を最大10年間、0.25%引き下げるというもの。中古住宅の購入にも使えるメリットがある。ただし、建物の技術基準によって、金利の引下げ期間が5年間と10年間に分かれるのでしっかり確認しよう。最近の建物であれば、大半がフラット35S(金利Aプラン)に適合している。借り換えには対応していない。

 【図】フラット35Sの「金利Aプラン」と「金利Bプラン」

フラット35S金利引き下げプラン

出典:住宅金融支援機構【フラット35】から抜粋

参考:「フラット35S金利Aプラン」の住宅の技術基準
省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性の4つのうち、1つの基準を満たす場合が対象となる。 
【新築住宅・中古住宅共通の基準】
以下の(1)から(4)までのうち、いずれか1つ以上の基準を満たす住宅であること。
省エネルギー性
(1)一次エネルギー消費量等級5の住宅(認定低炭素住宅および性能向上計画認定住宅を含む)
耐震性
(2)耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)3の住宅
バリアフリー性
(3)高齢者等配慮対策等級4以上の住宅(共同建て住宅の専用部分は等級3でも可)
耐久性・可変性
(4)長期優良住宅

■フラット35リノベとは

「フラット35リノベ」は、中古住宅を購入し、性能を向上させるリフォームを行った場合、住宅の費用とリフォーム代に対して金利を最大10年間、0.5%引き下げるというもの。ただし、住宅金融支援機構が定めた技術基準を満たしている必要がある。フラット35Sとの併用はできない。中古住宅を購入し、住宅のリフォームを考えている人はぜひ検討したい。借り換えには対応していない。

 【図】フラット35リノベの「金利Aプラン」と「金利Bプラン」

フラット35リノベ金利引き下げプラン
出典:住宅金融支援機構【フラット35】から抜粋

 このほか、住宅金融支援機構は、地方公共団体と連携した「フラット35子育て支援型・地域活性化型」などを用意しており、さまざまな優遇プランがある。さらに新築だけでなく、借り換えにも対応している。その詳細については、フラット35の金利を最大「16年間、0.5%引き下げる」おいしい制度を見逃すな! で解説している。

■フラット35保証型とは

 通常のフラット35は、住宅金融支援機構が各金融機関から住宅ローンを買い取るため、金利はほぼ横並びとなっている。

 一方で、「保証型」は住宅金融支援機構は保証をするだけで、商品設計に多少の自由度があり、金利や必要となる頭金の比率が違う。

 アルヒ、住信SBIネット銀行などが保証型のフラット35を投入している。頭金が多くなるほど、金利を低くしているのが特徴だ。通常のフラット35(頭金10%の商品)に比べて、最大で金利が0.2%以上も低くなる。それも借入期間中ずっと引き下げとなるのがメリットだ。

 また、金利優遇は「フラット35S」「フラット35リノベ」にも併用できるので、大変おとくだ。

 頭金が20%以上用意できて、住宅ローンの新規借り入れの際には、最有力候補となる。以下の一覧表を参考にしてほしい。

■フラット35(保証型)の主な商品・金利を比較(2021年5月時点)
銀行名 商品名 手数料 金利の割引幅
(通常の頭金10%商品比)
新規借入
住信SBI
ネット銀行
保証型(頭金20%以上) 借入額×2.2% -0.14%
保証型(頭金10%以上)

借入額×2.2%

-0.06%

アルヒ スーパーフラット5(頭金40%以上) 借入額×2.2% -0.21%
スーパーフラット6(頭金30%以上) 借入額×2.2% -0.17%
スーパーフラット7(頭金30%以上) 借入額×2.2% -0.15%
スーパーフラット8(頭金20%以上) 借入額×2.2% -0.13%
スーパーフラット9(頭金10%以上) 借入額×2.2% -0.05%
借り換え
住信SBI
ネット銀行
保証型 借入額×2.2%

 -0.06%

アルヒ  スパーフラット借り換え 借入額×1.1% -0.05%

金利は「過去最低水準」で推移

 低金利時代が続いている今、フラット35の金利も過去最低の金利水準を推移している。現在、どのくらい金利が低いのか見てみよう。

 図表1は、フラット35の直近17年間の金利推移を示したものだ(2017年9月までは団体信用生命保険料を含まない金利表示だったので、すべて団信保険料を含む金利に修正している)。

 【図表1】フラット35の金利推移グラフ(過去17年間)

フラット35の金利推移グラフ(過去17年間)
データ出典:住宅金融支援機構「フラット35借入金利の推移」。2017年10月以降、借入期間による金利設定を導入しているため、2017年9月までの金利には+0.358%して、団信料込みの金利に換算。

 グラフを見ると、2004年8月の金利が3.528%(団信なし:3.17%)で最も高いが、2004年12月には2.588%(団信なし:2.23%)にまで下がっている。

 その後、3%前半をキープしながら次第に下がり続け、2019年9月には1.05%まで下がった。2020年6月現在は、最も高い時と比べて3分の1以下になったというわけだ。過去17年間の金利の推移を見ていると、1%台にまで下がったことは驚きだろう。

 現在フラット35は、史上最低の金利水準になっているのは間違いない。しかも、2017年10月以降は、団信が見直され、手厚い内容になっており、金利面で見ると絶好の不動産の買い時と言えるだろう。

 なお、フラット35の金利は、市場金利(長期金利)に連動している。この長期金利については、日銀が0%を目標とするとしており(±0.25%の変動は許容する)、当面は、今の低金利状態が変わることはなさそうだ。

頭金なしなら、住信SBIネット銀行

 通常、フラット35では10%の頭金を支払わなければ、金利が0.3%近くアップしてしまう。そのため、多くの人が、なんとか頭金10%を用意して、金利が低い住宅ローンを借りようとする。

 しかし、裏技が存在する。手持ちの資金がなく、頭金なし(100%フルローン)で借りたい人には、アルヒ、イオン、住信SBIネット銀行などが頭金分の10%を、別のローンで貸してくれるのだ。

 90%はフラット35(頭金10%以上)の低い金利で借りて、残りの10%は多少高くなるが、下記のローンで借りればいい。金利は以下の通りだ。

■頭金を別途、借りられる住宅ローン(変動金利、2021年5月現在)
銀行名「商品名」 金利
住信SBIネット銀行「ミスターパッケージローン」 1.830%
アルヒ「ARUHIフラットα」 3.435%
優良住宅ローン「【フラット35】プラスワン」 2.725%
イオン銀行「イオン【プラス】」 2.975%
りそな銀行「りそなフラットON」 3.475%

 物件価格に対して100%まで借り入れるための住宅ローンは、金利にはかなり幅がある。当然、なるべく金利が低い方が有利なので、10%分を借りるための住宅ローンだけで見れば、住信SBIネット銀行が最も有利だ。住信SBIネット銀行の場合、全疾病に対応した補償も付いているのでよりお得だろう。

 なお、上記の表は全て変動金利だ。固定金利で借りたいというのであれば、住信SBIネット銀行や、りそな銀行が固定金利も用意している。

【関連記事はこちら】>>[住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]変動金利・固定金利ともに低い金利水準!保証料や繰上返済だけでなく、全疾病保障も無料

フラット35の団信は、任意加入

 団体信用生命保険(団信)についても触れておこう。団信とは、万が一のとき(死亡、身体障害など)に住宅ローンの返済が免除される保険のことだ。

 民間の銀行は団信の加入が義務付けれられているのに対して、フラット35は団信の加入が義務付けられていない。健康上の問題がある人は、団信の審査で加入を断られることがあり、民間の銀行では住宅ローンを借りられない。フラット35であれば団信に入らないという選択肢も取れるので、健康上の不安があっても借りられるということだ。

 団信のラインアップについては、3種類ある。

 1、通常の団信(金利に含まれている)は「死亡+身体障害」になった時を保障するもの。民間銀行の団信が「死亡+高度障害」を保障範囲とするが、これよりも適用範囲が広い。

 この「身体障害」とは、身体障害者福祉法に定める1級、2級に該当して、障害者手帳を受けたときに住宅ローンの支払が免除される。「人工透析を受けて、日常生活が極度に制限された(障害1級)」などの状態は、民間の銀行の団信では保障されないが、フラット35の団信(機構団信)であれば、保障される。

 現在、フラット35の金利には団信保険料が含まれているが、もし加入しない場合は、金利が0.2%差し引かれる。

 2、3大疾病付機構団信は、死亡・所定の高度障害状態の他、 3大疾病(がん・急性心筋梗塞・脳卒中)が原因で一定の要件に該当した場合、住宅ローンの返済が免除となる制度だ。加入は、15歳以上、51歳未満とかなり広めだ。さらに、公的介護保険制度で、「要介護2〜要介護5」に該当した場合も、保障される。団信保険料として、金利を+0.24%する必要がある。

 3、デュエット(夫婦連生団信)については、連帯債務者である夫婦2人で加入することができる制度。夫婦のどちらか一方の加入者が死亡または所定の高度障害状態になった場合を保障する。団信保険料として、金利を+0.18%する必要がある。

借入可能額は、年収などで決まる

 フラット35の借入可能額は、年収と金利から、自動的に計算できる。個人事業主、フリーランスでも、前年の年収があれば問題なく借りられる。

 年収に占める年間合計返済額の割合(=総返済負担率)が決められており、以下のようになっている。

・年収400万円未満=総返済負担率30%以下
・年収400万円以上=総返済負担率35%以下

 そこで、年収別の借入可能額(目安、平均的な金利で試算)をシミュレーションしてみた。なお、審査では年収以外にも職業、勤続年数、担保となる不動産の状況なども参照することもあるため、目安と考えよう。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)
年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1667万円 5.0万円
300万円 2501万円 7.5万円
400万円 3891万円 11.7万円
500万円 4863万円 14.6万円
600万円 5836万円 17.5万円
700万円 6809万円 20.4万円
800万円 7782万円 23.3万円
900万円 8000万円 24.0万円
1000万円 8000万円 24.0万円

※新規借入、35年固定金利は1.37%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年4月調査

【関連記事はこちら】>>わずか10秒で、年収などから借入可能額を試算!「借入可能額シミュレーション」

資金使途、年齢など審査基準は?

 フラット35の審査基準・借入条件はどうなっているのだろうか。

 審査で重視するのは、前年度の年収だけだ。勤続年数、勤務先、家族構成などで審査を落とすことはあまりなく、民間の銀行よりも審査基準は緩めだ。以下が主な審査基準となる。

◆フラット35の審査基準
(参考:「フラット35「利用条件」)
借入額 100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
借入期間 15年〜35年(1年単位)
融資を受けられるエリア 全国
使いみち
(資金使途)

・建設費※1または購入価額(非住宅部分に係るものを除く※2)以内
※1 土地取得費に対する借入れを希望する場合は、その費用を含む
※2 店舗、事務所などの非住宅部分に係る建設費または購入価額は借入対象外

・住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅
・住宅の床面積が、次表の基準に適合する住宅
一戸建て、連続建ておよび重ね建ての場合   70㎡以上
共同建て(マンションなど)の場合    30㎡以上
・セカンドハウス

・親族居住用住宅

・借換融資

・借地

年齢(借入時)

15歳以上、65歳未満

年齢(完済時) 80歳未満
その他条件 火災保険加入、保証人不要、団信は任意加入。
※上記の審査基準は申し込みをする際の目安であり、記載を満たしているからといって必ず借りられるわけではない

新規借入は、アルヒ、住信SBIネット銀行が低金利

 では、具体的にどの銀行のフラット35を借りればいいのだろうか。「頭金10%以上」という条件で主要銀行のフラット35を比較し、総支払額をシミュレーションしてみた。

 住宅ローンを比較する際に重要なのは、総支払額が少なくなること。そこで、「金利」だけでなく、「手数料」も考慮して比較した。なお、手数料は、新規借入と借り換えで異なるので、新規借入と、借り換えの両パターンで検証しよう。

 まずは、新規借入の場合を見てみる。頭金が10%以上のケースを比較してみた。

■フラット35の金利、手数料一覧【新規借入】
(2021年5月、頭金10%以上、20年超)
金利 銀行名 手数料 (定率型) 最低手数料
1.300% 住信SBIネット銀行<保証型> 借入額×2.2% 11万円
1.310% アルヒ〈スーパーフラット9〉 借入額×2.2%  22万円
1.360% 優良住宅ローン 借入額×0.8% 11万円
三井住友信託銀行 借入額×0.99% 22万円
みずほ銀行 借入額×1.045% 3.3万円
楽天銀行 借入額×1.1%  11万円
イオン銀行 借入額×1.87%  11万円
りそな銀行 借入額×1.87%

2.160%

三井住友銀行 3.3万円(定額型)  ―
 ※「―」は記載なし。

 住信SBIネット銀行の「フラット35保証型」は、金利は低いが、手数料は借入額×2.2%と高め。一方で、優良住宅ローンは、金利は高いが、手数料は借入額×0.80%と安い。どちらが有利な商品なのか悩むところだ。

 そこで、物件価格3000万円、借入期間35年、団信に加入という条件で、総支払額をシミュレーションしてみた。(なお、三井住友銀行は、手数料が定額型の商品しか取り扱っておらず、手数料が安い分、金利は高めに設定されている)

■住信SBIネット銀行「保証型」と優良住宅ローンの比較
(フラット35Sを利用、物件価格3000万円、借入期間35年、団信に加入、金利・手数料は2021年1月時点)
銀行名 住信SBIネット銀行<保証型> 優良住宅ローン
(A)頭金 300万円 300万円
借入金 2700万円 2700万円
金利(フラット35S利用) 0.96% 1.06%
手数料 借入額×2.2%
=59万円
借入額×0.8%
22万円
 (B) 総返済額 3351万円 3356万円
 (A)+(B)総支払額 3651万円
(5万円おとく)
656万円

 住信SBIネット銀行と優良住宅ローンの比較では、上記の条件なら、住信SBIネット銀行の「フラット35保証型」の方が5万円おとくになる。新規借入で、頭金10%なら、住信SBIネット銀行の「フラット35保証型」がおすすめということになる。

フラット35の借り換えなら、アルヒで!

 続いて、フラット35の借り換えの場合だ。下表を見てほしい。

■フラット35の金利、手数料一覧【借り換え】(2021年5月時点)
金利 銀行名 手数料 (定率型) 最低手数料
1.300% 住信SBIネット銀行<保証型> 借入額×2.2% 11万円
1.310% アルヒ(スーパーフラット借換) 借入額×1.1% 22万円
1.360% 優良住宅ローン 借入額×0.8% 11万円
楽天銀行 借入額×0.99% 16.5万円
三井住友信託銀行 借入額×0.99% 22万円
みずほ銀行 借入額×1.045% 3.3万円
イオン銀行 借入額×1.87% 11万円
りそな銀行 借入額×1.87%
2.160% 三井住友銀行  3.3万円(定額型)
「―」は記載なし。※ 返済口座を楽天銀行に指定した場合。その他の銀行を指定する場合は、借入額×1.430%

 借り換えだと、住信SBIネット銀行の金利が最も低く魅力的だ。

 一方で、アルヒ「スーパーフラット借換」は、金利が若干高いが、手数料は1.1%と低い。どちらが本当に有利な住宅ローンなのか悩むところだ。

 そこで2銀行の総支払額を試算(シミュレーション)してみた。

■フラット35を借り換えた場合の「総支払額」を2銀行で比較
(借入額2500万円、借入期間30年、団信に加入、金利・手数料は2021年1月時点)
銀行名

住信SBIネット銀行

<保証型>

アルヒ
(スーパーフラット借換)
総支払額 3071万円 3056万円
(15万円有利)

 物件価格2500万円、借入期間30年という前提条件で総支払額を試してみたところ、アルヒ「スーパーフラット借換」のほうが総支払額が少ないということが分かる。

 なお、手続きが煩わしいという人は楽天銀行なども選択肢に入れたい。楽天銀行なら、誰とも会わずにメールや郵送ですべての手続きが行えるという便利さがある。

 ちなみに、意外と曲者なのが「最低手数料」。通常は、借入額に手数料率をかけて手数料を出すが、最低手数料よりも少ない場合は、最低手数料を支払うことになる。借入金額が少ない場合は最低手数料が適用されるため、「手数料率」が低い銀行が安いとは限らないのだ。

 例えば、借入額500万円だと、みずほ銀行が最も手数料が安くなる。借入額1000万円だと、みずほ銀行に加え、優良住宅ローン、イオン銀行、住信SBIネット銀行がほぼ横並びとなる。借入金額が少ない場合は、最低手数料のチェックも忘れないようにしたい。

 とはいえ、自分でそこまで調べるのは非常に大変だ。最低手数料なども加味しておとくな商品を見つけたいのであれば、返済額シミュレーションを活用してほしい。

まとめ
お得な住宅ローンは、総支払額で探そう

 以上がフラット35の特徴だ。簡単にまとめてみよう。

 フラット35は、年収の少ない人や個人事業主でも審査に通りやすい。頭金の額によって、有利な商品は変わってくる。なお、各社は、常に新しい商品を投入したり、金利を変更したりしているので、正確に調べるのであれば、毎月更新している「返済額シミュレーション」などを使うのがいいだろう。

【関連記事はこちら】>>「返済額シミュレーション」は数百万円儲かる!? 132銀行1000商品の住宅ローンを比べて、「毎月返済額」が最も安い商品を見つけよう

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※借入金額3000万円、借入期間35年

順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
0.510%
全疾病+がん50%
0.380%
0円
借入額×2.2%
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・ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
(審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません)
【関連記事】auじぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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1
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0円
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【関連記事】PayPay銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
3
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0円
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【関連記事】みずほ銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
4
0.540%
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0.410%
0円
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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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