「フラット35」を主要8銀行で徹底比較！
新規借入は、アルヒのスーパーフラットが有利！
借り換えは、金利が横並びなので手数料で選ぼう

　フラット35を取り扱う銀行は、地方銀行や信用金庫などを含めると全国に1000社以上あり、どの銀行で借りればいいか迷う人も多いだろう。そこで、ダイヤモンド不動産研究所では、窓口となる銀行を主要8銀行に絞り、フラット35のお得な選び方を調べた。すると、新規借入ならば、金利が低いアルヒのスーパーフラットが有利だった。一方で、借り換えの場合は、フラット35の金利は多くの銀行がほぼ横並びなので、手数料が安い銀行を選ぶのがいいだろう。

フラット35の商品体系を徹底解説！
まずは、それぞれの特性を理解しよう

　フラット35は誰もが知っている有名な商品で、公的機関である住宅金融支援機構が関与するもので、安心感がある。また、民間銀行の自社商品より審査が通りやすいというメリットがあり、収入が少ない人や個人事業主でも借りやすいというメリットがある。

　ただし、フラット35には、「フラット35S」、「フラット35リノベ」、「スーパーフラット」などの種類があり、金利や特性が異なる。まずは、それぞれの違いを解説していこう。下表は2017年10月時点での金利をまとめたものだ。

■フラット35の金利体系（2018年4月時点の金利）
商品名 （返済期間）	「フラット20」 　頭金10% （15年～20年）	「フラット35」 頭金10% （21年～35年）	アルヒの「スーパーフラット8」 頭金20% （15年～35年）
フラット35	1.30%	1.35%	1.25%
フラット35S（A） （長期優良住宅）	1.05%（1-10年） 1.30%（11-20年）	1.10%（1-10年） 1.35%（11-35年）	1.00%（1-10年） 1.25%（11-35年）
フラット35リノベ（A） （リフォーム）	0.80%（1-10年） 1.30%（11-20年）	0.85%（1-10年） 1.35%（11-35年）	0.75%（1-10年） 1.25%（11-35年）

■フラット35とは

 「フラット35」は、借入期間が最長35年の長期固定型住宅ローンで、金利は大半の銀行が横並び。借入期間が15年～20年の場合、「フラット20」と呼ばれ、より低い金利での借り入れが可能になる。ただし、上表の金利の適用には頭金10%が必要で、用意できないと0.44%近く金利が高くなる点に気を付けたい。

■フラット35Sとは

　「フラット35S」は、耐震性、省エネルギー性などに優れた長期優良住宅の購入・建築を行う場合、フラット35の金利を0.25%引き下げるというもの。中古住宅の購入にも使える。ただし、建物の技術基準によって、金利の引下げ期間が5年間と10年間に分かれるのでしっかり確認しよう。最近の建物であれば、大半がフラット35Sに適合している。

■フラット35リノベとは

「フラット35リノベ」は、中古住宅を購入し、性能を向上させるリフォームを行った場合、住宅の費用とリフォーム代に対して金利を0.6%引き下げるというもの。ただし、住宅金融支援機構が定めた技術基準を満たしている必要がある。フラット35Sとの併用はできない。中古住宅を購入し、住宅のリフォームを考えている人はぜひ検討したい。

■スーパーフラットとは

　「スーパーフラット8」は、住宅ローン専門機関・アルヒが提供している商品で、住宅購入価格の20%を頭金にすることで、フラット35よりも、0.1%金利が安くなるというもの。残念ながら、新規借入のみの商品で、借り替えには使えない。金利優遇はフラット35Sやフラット35リノベにも適用され、お得だ。頭金が20%用意できて、住宅ローンの新規借り入れの際には、最有力候補となる。

■全期間固定住宅ローン「スーパーフラット」（アルヒ）の概要
金利	⇒「アルヒ」詳細ページを見る
無料団信の保障範囲	なし
オプション保険［保険料］	死亡・高度障害（金利を0.3%上乗せ）
事務手数料（税込）	借入額×2.16%
保証料（税込）	0円
【ポイント】SBIモーゲージから社名変更した住宅ローン専門の金融機関。フラット35の実行件数ナンバー1で、全国の店舗で相談可能。金利は業界最低だが、手数料は2.16%と比較的高め。事前審査は最短で当日、本審査は最短３営業日のスピード審査が特徴。

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新規借入ならアルヒのスーパーフラット
手数料が高めであっても、ダントツの安さ

　以上がフラット35の主な商品だ。しかし、スーパーフラット8を除くと、フラット35の金利はどの窓口銀行でもほぼ横並びで、差はない。となると、ポイントとなるのは「手数料」の違いだ。そこで、フラット35の手数料を調べてみよう。手数料は、新規借入と借り換えで異なるので、それぞれ比較するのがいい。

　まずは、新規借入の場合を見てみよう。

■フラット35の金利、手数料一覧【新規借入】（2018年4月時点）
金利	銀行名	手数料 （定率型）	最低手数料
1.25%	アルヒ〈スーパーフラット〉	借入額×2.160%	21.6万円
1.35%	優良住宅ローン	借入額×0.800%	10.8万円
	三井住友信託銀行	借入額×0.972%	16.2万円
	みずほ銀行	借入額×1.026%	3.2万円
	楽天銀行	借入額×1.080%	10.8万円
	イオン銀行	借入額×1.296%	10.8万円
	りそな銀行	借入額×1.836%	―
	住信SBIネット銀行	借入額×2.160%	10.8万円
1.73%	三井住友銀行	3.2万円（定額型）	―
※1000円以下は四捨五入して小数点以下省略。「―」は記載なし。

　アルヒのスーパーフラット8は、金利は低いが、手数料は借入額×2.16%と高め。スーパーフラット8よりも金利が0.1%高い銀行の中では、優良住宅ローンの手数料が借入額×0.80%と安い。三井住友銀行は、手数料が定額型の商品しか取り扱っておらず、手数料が安い分、金利は高めに設定されている。

　手数料の違いで最終的な総支払額にどれほど差が生じるのか。金利の最も低いアルヒのスーパーフラットと、手数料の最も安い優良住宅ローンで比べてみよう。（物件価格3000万円、借入期間35年、団信に加入）

■優良住宅ローンとアルヒ「スーパーフラット8」の比較 （物件価格3000万円、借入期間35年、団信に加入、金利・手数料は2017年10月現在）
銀行名	優良住宅ローン	アルヒ「スーパーフラット8」
（A）頭金	300万円	600万円
借入金	2700万円	2400万円
金利	1.36%	1.26%
手数料	借入額×0.80%	借入額×2.16%
(B) 総返済額	3395万円	2969万円
(C) 手数料	22万円	52万円
(A)＋(B)＋(C) 総支払額	3716万円	3621万円 （95万円お得！）

　アルヒと優良住宅ローンとの比較では、アルヒの「スーパーフラット8」が95万円お得になる。新規借入で、頭金20%が用意できるのであれば、アルヒの「スーパーフラット8」がおすすめだ。

借り換えなら優良住宅ローンで！
業界最低水準の手数料を誇る

　続いて、フラット35の借り換えの場合だ。下表を見てほしい。

■フラット35の金利、手数料一覧【借り換え】（2018年4月時点）
金利	銀行名	手数料 （定率型）	最低手数料
1.30%	アルヒ（スーパーフラット借換）	借入額×2.160%	―
1.35%	優良住宅ローン	借入額×0.660%	10.8万円
	楽天銀行	借入額×0.972%	16.2万円
	三井住友信託銀行	借入額×0.972%	16.2万円
	みずほ銀行	借入額×1.026%	3.2万円
	イオン銀行	借入額×1.296%	10.8万円
	りそな銀行	借入額×1.836%	―
	住信SBIネット銀行	借入額×2.160%	10.8万円
1.60%	三井住友銀行	3.2万円（定額型）	―
※1000円以下は四捨五入して小数点以下省略。「―」は記載なし。

　借り換えでも、アルヒの金利が最も低いが、他の銀行に比べて金利が低いのはわずか0.5%。手数料は2.16%もかかる。一方で、優良住宅ローンは金利が0.5%高いが、手数料は0.66%かなり低い。どちらが本当に有利な住宅ローンなのか悩むところだ。

　そこで金利が低く、手数料が安い4銀行の総支払額を比べてみた。

■フラット35を借り換えた場合の「総支払額」を、4銀行で比較 （物件価格2500万円、借入期間30年、団信に加入、金利・手数料は2018年4月現在）
銀行名	優良住宅ローン	楽天銀行
総支払額	3058万円 （アルヒより16万円有利）	3066万円 （アルヒより8万円有利）
銀行名	三井住友信託銀行	アルヒ「スーパーフラット借換」
総支払額	3066万円 （アルヒより8万円有利）	3074万円

　物件価格2500万円、借入期間30年という前提条件で総支払額を試算してみたところ、優良住宅ローンが最も安く、次いで楽天銀行と三井住友信託銀行、最後がアルヒという結果になった。ただし、総支払額が最も多い銀行と少ない銀行の差はわずか16万円なので、ほぼ横並びと考えていいだろう。

　フラット35で借り換えを考えている人は優良住宅ローンを検討してみるのもアリだ。ただし、優良住宅ローンは書類で仮審査に申込み、契約は店舗まで足を運ぶか、全国で開催する契約会に出席する必要がある。ただし、店舗が自宅から遠い場合は出張サービスも用意されているという。

　手続きが煩わしいという人は楽天銀行なども選択肢に入れたい。楽天銀行なら、誰とも会わずにメールや郵送ですべての手続きが行えるという便利さがある。

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　ちなみに、意外と曲者なのが「最低手数料」。通常は、借入額に手数料率をかけて手数料を出すが、最低手数料を割り込んでいる場合は、最低手数料を支払うことになる。そのため、借りれ金額が少ない場合は最低手数料が適用されるため、手数料率が低い銀行が安いとは限らないのだ。

　例えば、借入額500万円だと、みずほ銀行が最も手数料が安くなる。借入額1000万円だと、みずほ銀行に加え、優良住宅ローン、イオン銀行、住信SBIネット銀行がほぼ横並びとなる。借入金額が少ない場合は、最低手数料のチェックも忘れないようにしたい。

100%フルローンで借りるなら
住信SBIネット銀行がお得！

　通常、フラット35では10%の頭金を支払わなければ、金利が0.3%近くアップしてしまう。そのため、多くの人が、なんとか頭金10%を用意して、金利が低い住宅ローンを借りようとする。

　しかし、そこにも裏技が存在する。手持ちの資金がなく、100%フルローンで借りたい人には、アルヒ、イオン、住信SBIネット銀行などが頭金分の10%を、別のローンで貸してくれるのだ。90%はフラット35の安い金利で借りて、残りの10%は多少高くなるが、下記のローンで借りればいい。金利は以下の通りだ。

■頭金などを別途借りられる住宅ローン（変動金利、2017年10月現在）
銀行名「商品名」	金利
住信SBIネット銀行「ミスターパッケージローン」	1.40%
アルヒ「ARUHIフラットα」	2.895%
優良住宅ローン「【フラット35】プラスワン」	2.725%
イオン銀行「イオン【プラス】」	2.975%
りそな銀行「りそなフラットON」	3.475%

　物件価格に対して100%まで借り入れるための住宅ローンは、金利にはかなり幅がある。当然、なるべく金利が低い方が有利なので、10%分を借りるための住宅ローンだけで見れば、住信SBIネット銀行が最も有利だ。住信SBIネット銀行の場合、全疾病に対応した補償も付いているのでよりお得だろう。

　なお、上記の表は全て変動金利だ。固定金利で借りたいというのであれば、住信SBIネット銀行や、りそな銀行が固定金利も用意している。

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まとめ
お得なローンは、総支払額で探そう

　以上がフラット35をお得に借りる方法だ。簡単にまとめてみよう。

• ・新規借入ならば、金利が低い「アルヒ」のスーパーフラット（頭金が20%必要）
• ・借り換えは、金利はがほぼ横並びなので、手数料が安い優良住宅ローン（頭金が10%必要）
• ・10%の頭金を借りられるローンは、住信SBIネット銀行が最も低金利

　このように、最も有利な金利で借りる場合は、それなりの頭金が必要となる。ただし、誰もが必要な頭金を必ず用意できるわけではないだろう。そこで、新規借り入れの際に、「頭金20%」、「頭金10%」、「頭金なし」のそれぞれのケースで、どの銀行が有利かも分析してみたのが下記の関連記事なので、こちらも参考にして欲しい。

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■全期間固定住宅ローン「スーパーフラット」（アルヒ）の概要
金利	⇒「アルヒ」詳細ページを見る
無料団信の保障範囲	なし
オプション保険［保険料］	死亡・高度障害（金利を0.3%上乗せ）
事務手数料（税込）	借入額×2.16%
保証料（税込）	0円
【ポイント】SBIモーゲージから社名変更した住宅ローン専門の金融機関。フラット35の実行件数ナンバー1で、全国の店舗で相談可能。金利は業界最低だが、手数料は2.16%と比較的高め。事前審査は最短で当日、本審査は最短３営業日のスピード審査が特徴。

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