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フラット35の住宅ローンを解説! 金利、手数料、おすすめの9銀行を徹底比較【2022年9月最新版】

2022年9月1日公開(2022年9月17日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

全期間固定住宅ローン「フラット35」の金利や手数料はどうなっている? フラット35を取り扱う銀行は全国に1000社以上あるが、銀行によって金利、ラインアップ、手数料、頭金が違うので、おすすめする主要9銀行で比較してみた。

フラット35の「金利」と「割引制度」

 全期間固定の住宅ローンである「フラット35」は誰もが知っている商品で、政府系の独立行政法人である住宅金融支援機構が関与するものだ。最長35年の借り入れができ、金利タイプは「全期間固定金利型」のみとなっている。

 フラット35には、さまざまなタイプがある。通常商品の「フラット35」のほか、性能の高い住宅の場合金利を割引する「フラット35S」などがある。まずは、フラット35の主力商品の最新金利をチェックしよう。

■フラット35の主な金利体系(2022年9月時点の金利)

商品名
(返済期間)
フラット20
(
頭金10%、返済期間15年~20年)
フラット35
(頭金10%、返済期間21年~35年)
フラット35 1.39% 1.52%
フラット35S
(Aタイプ)

1.14%
(1〜10年)
1.39
%
(11〜20年)

1.27%
(1〜10年)
1.52%
(11〜35年)

 「フラット35」は、借入期間が最長35年の長期固定型住宅ローンで、金利は大半の金融機関が横並び。通常、フラット35の金利といえば、頭金10%以上、借入期間21年〜35年の場合の金利を示すことが多い(上表の赤字)。

 なお、借入期間が15年~20年の場合、「フラット20」とも呼ばれ、より低い金利での借り入れが可能になる。

 繰り返しになるが、上表の金利の適用には頭金10%が必要で、用意できないと0.4%近く金利が高くなるというデメリットがあるので気を付けたい。

 また、新築住宅の大半は、金利引き下げが適用される「フラット35S」の対象となる。

■フラット35保証型は、金利が低い

 通常のフラット35は、住宅金融支援機構が各金融機関から住宅ローンを買い取るため、金利はほぼ横並びとなっている。

 一方で、「保証型」は住宅金融支援機構は保証をするだけで、商品設計に多少の自由度があり、金利や必要となる頭金の比率が違う。

 アルヒ、住信SBIネット銀行などが保証型のフラット35を投入している。頭金が多くなるほど、金利を低くしているのが特徴だ。通常のフラット35(頭金10%の商品)に比べて、最大で金利が0.2%以上も低くなる。それも借入期間中ずっと引き下げとなるのがメリットだ。

 頭金が20%以上用意できて、住宅ローンの新規借り入れの際には、最有力候補となる。以下の一覧表を参考にしてほしい。

■フラット35S(保証型)の主な商品・金利を比較(2022年9月時点)
銀行名 商品名 手数料 当初5年or10年の金利
(通常商品比引下げ幅)
新規借入
住信SBI
ネット銀行

保証型S

(頭金20%以上)

借入額×2.2%

1.07%

(-0.20%)

保証型S

(頭金10%以上)

借入額×2.2%

1.20%

(-0.07%)

アルヒ

スーパーフラット5S

(頭金50%以上)

借入額×2.2%

1.06%

(-0.21%)

スーパーフラット6S

(頭金40%以上)

借入額×2.2%

1.10%

(-0.17%)

スーパーフラット7S

(頭金30%以上)

借入額×2.2%

1.12%

(-0.15%)

スーパーフラット8S

(頭金20%以上)

借入額×2.2%

1.14%

(-0.13%)

スーパーフラット9S

(頭金10%以上)

借入額×2.2%

1.22%

(-0.05%)

※6年目または11年目以降の金利は、+0.25%
借り換え
住信SBI
ネット銀行
保証型 借入額×2.2%

1.45%

(-0.07%)

アルヒ  スーパーフラット借り換え 借入額×1.1%
(web借り換え)

1.47%

(-0.05%)

■フラット35Sなど、多数の金利引き下げ制度も

 「フラット35」は、2022年10月に新たな金利引き下げ制度(ポイント制)がスタートしている。物件のタイプ、地域などによって、さまざまな割引がある。

「フラット35S」は、代表的な割引制度で、ほぼすべての金融機関で取り扱う。耐震性、省エネルギー性などに優れた長期優良住宅の購入・建築を行う場合、フラット35の金利を最大10年間、0.25%引き下げる

 他にも、「フラット35リノベ」「子育て支援型」「地域連携型」「維持保全型」などの金利優遇措置があるので、後述する。

金利は「過去最低水準」で推移

 低金利時代が続いている今、フラット35の金利も過去最低の金利水準を推移している。現在、どのくらい金利が低いのか見てみよう。

 下記の表は、フラット35の直近15年間の金利推移を示したものだ(2017年9月までは団体信用生命保険料を含まない金利表示だったので、すべて団信保険料を含む金利に修正している)。

フラット35の金利推移
データ出典:住宅金融支援機構「フラット35借入金利の推移

 グラフを見ると、2007年当時の金利は約3%強。その後、3%前半をキープしながら次第に下がり続け、2019年9月には1.05%まで下がったが、その後、若干金利が上昇している。

 とはいえ、現在フラット35は、史上最低の金利水準であるのは間違いない。しかも、2017年10月以降は、団信が見直され、手厚い内容になっており、金利面で見ると絶好の不動産の買い時と言えるだろう。

 なお、フラット35の金利は、市場金利(長期金利)に連動している。この長期金利については、日銀が0%を目標とするとしており(±0.25%の変動は許容する)、当面は、今の低金利状態が変わることはなさそうだ。

フラット35のメリット、デメリットは?

フラット35の紹介ページ(住宅金融支援機構)
フラット35の紹介ページ(住宅金融支援機構)

 フラット35の最大のメリットは、借り入れ時に返済終了までの金利が確定(固定)されるため、市場金利の上昇などで毎月返済額が変わることはなく、安定した返済計画が立てられること。

 また、民間銀行の自社住宅ローンより審査が通りやすい。年収が少ない人や個人事業主、年齢の若い世代でも借りやすい。

 一方、デメリットは、変動金利に比べて金利が高めであること。また、最低でも1割の頭金がないと高い金利が適用される。当初の手数料は、借入金額✕2.2%もかかる銀行が多く、借り入れ当初の負担がかなり重いといえる。

 実際の借り入れは、窓口となる全国の金融機関で行う。大半の金融機関が、自社住宅ローンとともに、フラット35を取り扱っている。

借入可能額は、年収で決まる

 フラット35の借入可能額は、年収と金利から、自動的に計算できる。個人事業主、フリーランスでも、前年の年収があれば問題なく借りられる。

 年収に占める年間合計返済額の割合(=総返済負担率)が決められており、以下のようになっている。

・年収400万円未満=総返済負担率30%以下
・年収400万円以上=総返済負担率35%以下

 そこで、年収別の借入可能額(目安、平均的な金利で試算)をシミュレーションしてみた。なお、審査では年収以外にも職業、勤続年数、担保となる不動産の状況なども参照することもあるため、目安と考えよう。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)
年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1630万円 5.0万円
300万円 2446万円 8.0万円
400万円 3804万円 12.0万円
500万円 4755万円 15.0万円
600万円 5706万円 18.0万円
700万円 6657万円 20.0万円
800万円 7609万円 23.0万円
900万円 8000万円 25.0万円
1000万円 8000万円 25.0万円

※新規借入、35年固定金利は1.51%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2022年7月調査

【関連記事はこちら】>>わずか10秒で、年収などから借入可能額を試算!「借入可能額シミュレーション」

新規借入ならどの銀行?

 では、具体的にどの銀行のフラット35を借りればいいのだろうか。「新規借入」「頭金10%以上」という条件で主要銀行のフラット35を比較し、総支払額をシミュレーションしてみた。

 住宅ローンを比較する際に重要なのは、総支払額が少なくなること。そこで、「金利」だけでなく、「手数料」も考慮して比較した。なお、手数料は、新規借入と借り換えで異なるので、新規借入と、借り換えの両パターンで検証しよう。

 まずは、新規借入の場合を見てみる。頭金が10%以上のケースを比較してみた。

■フラット35の金利、手数料一覧【新規借入】
(2022年9月、頭金10%以上、20年超)
金利 銀行名 手数料 (定率型) 最低手数料
1.450% 住信SBIネット銀行<保証型> 借入額×2.2% 11万円
1.470% アルヒ〈スーパーフラット9〉 借入額×2.2%  22万円
1.520% 優良住宅ローン 借入額×0.8% 11万円
三井住友信託銀行 借入額×0.99% 22万円
みずほ銀行 借入額×1.045% 3.3万円
楽天銀行 借入額×1.1%  11万円
イオン銀行 借入額×1.87%  11万円
りそな銀行 借入額×1.87%

2.810%

三井住友銀行 3.3万円(定額型)  ―
 ※「―」は記載なし。

 住信SBIネット銀行の「フラット35保証型」は、金利は低いが、手数料は借入額×2.2%と高め。一方で、優良住宅ローンは、金利は高いが、手数料は借入額×0.80%と安い。どちらが有利な商品なのか悩むところだ。

 そこで、物件価格3000万円、借入期間35年、団信に加入という条件で、総支払額をシミュレーションしてみた。(なお、三井住友銀行は、手数料が定額型の商品しか取り扱っておらず、手数料が安い分、金利は高めに設定されている)

■住信SBIネット銀行「保証型」と優良住宅ローンの比較
(フラット35Sを利用、物件価格3000万円、借入期間35年、団信に加入、金利・手数料は2021年7月時点)
銀行名 住信SBIネット銀行<保証型> 優良住宅ローン
(A)頭金 300万円 300万円
借入金 2700万円 2700万円
金利(フラット35S利用) 1.19%(~10年)
1.44%(11年~)
1.26%(~10年)
1.51%(11年~)
手数料 借入額×2.2%
=59万円
借入額×0.8%
22万円
 (B) 総返済額 3432万円 3433万円
 (A)+(B)総支払額 3732万円
(1万円お得)
3733万円

 住信SBIネット銀行と優良住宅ローンの比較では、上記の条件なら、住信SBIネット銀行の「フラット35保証型」の方が若干、お得になる。新規借入で、頭金10%なら、住信SBIネット銀行の「フラット35保証型」がおすすめということになる。

 なお、実際に自分で、金利、手数料を調べてシミュレーションするのは大変だ。ダイヤモンド不動産研究所の「返済額シミュレーション」なら、簡単に返済額を試算できるので、活用してほしい。

住宅ローン返済額シミュレーション(新規借入)

フラット35の借り換えならどの銀行?

 続いて、フラット35の借り換えの場合だ。下表を見てほしい。

■フラット35の金利、手数料一覧【借り換え】(2022年8月時点)
金利 銀行名 手数料 (定率型) 最低手数料
1.450% 住信SBIネット銀行<保証型> 借入額×2.2% 11万円
1.470% アルヒ(スーパーフラット借換)

借入額×1.1%

(web借り換え)

22万円
1.520% 優良住宅ローン 借入額×0.8% 11万円
楽天銀行 借入額×0.99% 16.5万円
三井住友信託銀行 借入額×0.99% 22万円
みずほ銀行 借入額×1.045% 3.3万円
イオン銀行 借入額×1.87% 11万円
りそな銀行 借入額×1.87%
2.810% 三井住友銀行  3.3万円(定額型)
「―」は記載なし。※ 返済口座を楽天銀行に指定した場合。その他の銀行を指定する場合は、借入額×1.430%

 借り換えだと、住信SBIネット銀行の金利が最も低く魅力的だ。

 一方で、アルヒ「スーパーフラット借換」は、金利が若干高いが、手数料は1.1%と低い。どちらが本当に有利な住宅ローンなのか悩むところだ。

 そこで2銀行の総支払額を試算(シミュレーション)してみた。

■フラット35を借り換えた場合の「総支払額」を2銀行で比較
(借入額2500万円、借入期間30年、団信に加入、金利・手数料は2022年7月時点)
銀行名

住信SBIネット銀行

<保証型>

アルヒ
(スーパーフラット借換)
総支払額 3135万円 3116万円
(19万円有利)

 物件価格2500万円、借入期間30年という前提条件で総支払額を試してみたところ、アルヒ「スーパーフラット借換」のほうが総支払額が少ないということが分かる。

 なお、手続きが煩わしいという人は楽天銀行なども選択肢に入れたい。楽天銀行なら、誰とも会わずにメールや郵送ですべての手続きが行えるという便利さがある。

 ちなみに、意外とくせものなのが「最低手数料」。通常は、借入額に手数料率をかけて手数料を出すが、最低手数料よりも少ない場合は、最低手数料分を支払うことになる。借入金額が少ない場合は最低手数料が適用されるため、「手数料率」が低い銀行が安いとは限らないのだ。

 例えば、借入額500万円だと、みずほ銀行が最も手数料が安くなる。借入額1000万円だと、みずほ銀行に加え、優良住宅ローン、イオン銀行、住信SBIネット銀行がほぼ横並びとなる。借入金額が少ない場合は、最低手数料のチェックも忘れないようにしたい。

 とはいえ、自分でそこまで調べるのは非常に大変だ。最低手数料なども加味してお得な商品を見つけたいのであれば、返済額シミュレーション(借り換え)を活用してほしい。

住宅ローン返済額シミュレーション(新規借入)

さまざまな金利優遇制度を用意

■金利引下げ制度で、最大10年、▲0.5%引き下げ

 「フラット35」は年々、多様な金利引下げパターンが追加され、複雑になってしまったため、2022年10月から金利引き下げに「ポイント制」が導入された。

 金利引下げメニューごとにポイントを定め、合計ポイント数に応じて金利引下げ内容(引下げ幅及び引下げ期間)が決まる制度だ。金利の引下げ幅、引下げ期間は、以下の4パターン。最大10年間0.5%も金利が引き下げられる。

フラット35の合計ポイント別の金利引き下げ

合計ポイント数 当初5年間 6年目~10年目
1ポイント ▼0.25% ――
2ポイント ▼0.25% ▼0.25%
3ポイント ▼0.50% ▼0.25%
4ポイント ▼0.50% ▼0.50%

出典:独立行政法人住宅金融支援機構ホームページから著者作成

 ポイントが付く「金利引下げメニュー」は以下の通りだ。

 従来通り、「フラット35S(金利Aプラン)」は2ポイント(=10年間、0.25%引き下げ)、「フラット35リノベ(金利Aプラン)」は4ポイント(=10年間、0.50%引き下げ)が適用となる。

 また、新たに「管理・修繕」を行っている住宅にも金利の割引を適用する。

 「長期優良住宅」「予備認定マンション」「管理計画認定マンション」「安心R住宅」「インスペクション実施住宅」「既存住宅売買瑕疵担保保険付住宅」などを取得できる住宅は多い。従来、「フラット35S(Aタイプ)」=2ポイントの対象となる住宅は多かったが、「長期優良住宅」= 1ポイントも同時に取れる住宅は多いため、金利の割引が拡充されたと言える。

新たな金利引き下げ制度の引き下げポイント

1.住宅性能
フラット35S(ZEH) 3ポイント
フラット35S(金利Aプラン) 2ポイント
フラット35S(金利Bプラン) 1ポイント
フラット35リノベ(金利Aプラン) 4ポイント
フラット35リノベ(金利Bプラン) 2ポイント
2.管理・修繕
長期優良住宅 1ポイント
予備認定マンション 1ポイント
管理計画認定マンション 1ポイント
安心R住宅 1ポイント
インスペクション実施住宅 1ポイント
既存住宅売買瑕疵保険付保住宅 1ポイント
3.エリア
子育て支援 2ポイント
地域活性化 1ポイント
地方移住支援型 2ポイント

※1~3のグループについて、各1つの金利引下げメニューのみ選択可能。
出典:独立行政法人住宅金融支援機構ホームページから著者作成

 

■フラット35Sとは

 「フラット35S」は、耐震性、省エネルギー性などに優れた長期優良住宅の購入・建築を行う場合、フラット35の金利を最大10年間、0.25%引き下げるというもの。中古住宅の購入にも使えるメリットがある。ただし、建物の技術基準によって、金利の引き下げ期間が5年間と10年間に分かれるのでしっかり確認しよう。最近の建物であれば、大半がフラット35S(金利Aプラン)に適合している。借り換えには対応していない。

フラット35Sには、以下の2つのプランがある。

フラット35S「金利Aプラン」当初10年間、金利を0.25%引き下げ(2ポイント)
フラット35S「金利Bプラン」当初5年間、金利を0.25%引き下げ(1ポイント)

参考:「フラット35S金利Aプラン」の住宅の技術基準
省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性の4つのうち、1つの基準を満たす場合が対象となる。 
【新築住宅・中古住宅共通の基準】
以下の(1)から(4)までのうち、いずれか1つ以上の基準を満たす住宅であること。
省エネルギー性
(1)一次エネルギー消費量等級5以上の住宅(認定低炭素住宅および性能向上計画認定住宅を含む)
耐震性
(2)耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)3の住宅
バリアフリー性
(3)高齢者等配慮対策等級4以上の住宅(共同建て住宅の専用部分は等級3でも可)
耐久性・可変性
(4)長期優良住宅

■フラット35リノベとは

 「フラット35リノベ」は、中古住宅を購入し、性能を向上させるリフォームを行った場合、住宅の費用とリフォーム代に対して金利を最大10年間、0.5%引き下げるというもの。ただし、住宅金融支援機構が定めた技術基準を満たしている必要がある。フラット35Sとの併用はできない。中古住宅を購入し、住宅のリフォームを考えている人はぜひ検討したい。借り換えには対応していない。

 フラット35リノベには、以下の2つのプランがある。

フラット35リノベ「金利Aプラン」当初10年間、金利を0.5%引き下げ(4ポイント)
フラット35リノベ「金利Bプラン」当初5年間、金利を0.5%引き下げ(3ポイント)

 細かい要件については以下の表で確認しよう。

フラット35リノベの適用要件(出典:住宅金融支援機構

 このほか、住宅金融支援機構は、地方公共団体と連携した「フラット35子育て支援型・地域活性化型」などを用意しており、さまざまな優遇プランがある。さらに新築だけでなく、借り換えにも対応している。その詳細については、フラット35の金利を最大「16年間、0.5%引き下げる」おいしい制度を見逃すな! で解説している。

■フラット35維持保全型とは

 「フラット35維持保全型」(1ポイント)は、維持保全・維持管理に配慮した住宅や、既存住宅の流通に資する住宅を取得する場合、借入当初5年間、金利を0.25%引き下げるというもの。2022年4月以降に始まった制度で、以下の住宅である旨の適合証明書の交付を受けることが要件となっている。

フラット35維持保全型の対象となる住宅
① 長期優良住宅(新築住宅、中古住宅)
② 予備認定マンション(新築マンションのみ)
③ 管理計画認定マンション(中古マンションのみ)
④ 安心R住宅(中古住宅のみ)
⑤ インスペクション実施住宅(中古住宅のみ)
⑥ 既存住宅売買瑕疵保険付保住宅(中古住宅のみ)
※出典:住宅金融支援機構【フラット35】から抜粋

 さらに、①長期優良住宅であれば、「フラット35S」と併用することができるため、借入当初〜5年間は、金利が0.5%引き下げ。6年目〜10年目までは、0.25%引き下げとなる、大変お得な制度だ。

 なお、「フラット35維持保全型」は、2023年3月31日申込受付分までの期限付き制度。予算に達した時点で受け付けが終了するため、検討している人は早めに申し込む必要がある。

■フラット35S(ZEH)とは ※2022年10月申込分から適用開始

 「フラット35S(ZEH)」(3ポイント)は、「ZEH」などの基準に適合する住宅を購入した場合、借入当初から5年間、金利が0.5%、6年目から10年目までは0.25%引き下げられるというもの。2022年10月以降の申込受付分から適用開始となる。

 ZEH(ゼッチ)住宅とは、ネット・ゼロ・エネルギー・ハウスの略称であり、年間の一次エネルギー消費量の収支をゼロにすることを目指した住宅のこと。建物の断熱性を高めたり、高効率な設備システムを導入するなどして、消費エネルギーを抑え、従来より20%以上の省エネを達成することが主な条件だ。(参照:経済産業省 資源エネルギー庁「省エネポータルサイト」)

 なお、ZEH住宅には、「ZEH」「Nealy ZEH」「ZEH Oriented」の3種類があり、それぞれの概要は以下の通りだ。

ZEH住宅の種類と内容

ZEH 太陽光発電等によって、消費エネルギーの100%をまかなえるもの。
Nearly ZEH 太陽光発電等によって、消費エネルギーの75%以上まかなえるもの。主に寒冷地や低日射地域、多雪地帯などの地域に限り適用される。
ZEH Oriented

ZEHの基準を満たす断熱性と省エネ性を備え、太陽光パネル等の再生可能エネルギーの発電装置がないもの。主に都市部狭小地の二階建て以上および多雪地域に限り適用される。

 フラット35S(ZEH)は、「当初5年間は0.5%」と金利引き下げ幅が非常に大きい制度なので、ZEH住宅の購入を考えている場合は、ぜひとも活用したい。

■「地域連携型」など自治体と連携した金利優遇も

 フラット35には、その他の金利優遇制度もある。

「地域連携型」当初5年間金利▲0.25%(1ポイント)
「地方移住支援型」当初10年間金利▲0.30%(他のメニューと合算する場合は、2ポイントに換算)

 これらは、地方自治体と住宅金融支援機構が提携したもので、住宅を購入する場所の自治体が取り組んでいないと使えない。詳細は以下の記事を確認しよう。
【関連記事はこちら】>>フラット35の金利優遇制度「35S」「リノベ」「子育て支援型」「地域連携型」とは?最大16年間、0.5%引き下げ可能

フラット35の団信は、任意加入

 団体信用生命保険(団信)についても触れておこう。団信とは、万が一のとき(死亡、身体障害など)に住宅ローンの返済が免除される保険のことだ。

 民間の銀行は団信の加入が義務付けれられているのに対して、フラット35は団信の加入が義務付けられていない。健康上の問題がある人は、団信の審査で加入を断られることがあり、民間の銀行では住宅ローンを借りられない。フラット35であれば団信に入らないという選択肢も取れるので、健康上の不安があっても借りられるということだ。

 団信のラインアップについては、3種類ある。

1、通常の団信(金利に含まれている)

 通常の団信(金利に含まれている)は「死亡+身体障害」になった時を保障するもの。民間銀行の団信が「死亡+高度障害」を保障範囲とするが、これよりも適用範囲が広い。

 この「身体障害」とは、身体障害者福祉法に定める1級、2級に該当して、障害者手帳を受けたときに住宅ローンの支払いが免除される。「人工透析を受けて、日常生活が極度に制限された(障害1級)」などの状態は、民間の銀行の団信では保障されないが、フラット35の団信(機構団信)であれば、保障される。

 現在、フラット35の金利には団信保険料が含まれているが、もし加入しない場合は、金利が0.2%差し引かれる。

2、3大疾病付機構団信

 3大疾病付機構団信は、死亡・所定の高度障害状態の他、 3大疾病(がん・急性心筋梗塞・脳卒中)が原因で一定の要件に該当した場合、住宅ローンの返済が免除となる制度だ。加入は、15歳以上、51歳未満とかなり広めだ。さらに、公的介護保険制度で、「要介護2〜要介護5」に該当した場合も、保障される。団信保険料として、金利を+0.24%する必要がある。

3、デュエット(夫婦連生団信)

 デュエット(夫婦連生団信)については、連帯債務者である夫婦2人で加入することができる制度。夫婦のどちらか一方の加入者が死亡または所定の高度障害状態になった場合を保障する。団信保険料として、金利を0.18%上乗せする必要がある。

資金使途、年齢など審査基準は?

 フラット35の審査基準・借入条件はどうなっているのだろうか。

 審査で重視するのは、前年度の年収だけだ。勤続年数、勤務先、家族構成などで審査を落とすことはあまりなく、民間の銀行よりも審査基準は緩めだ。以下が主な審査基準となる。

◆フラット35の審査基準
(参考:「フラット35「利用条件」)
借入額 100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
借入期間 15年〜35年(1年単位)
融資を受けられるエリア 全国
使いみち
(資金使途)

・建設費※1または購入価額(非住宅部分に係るものを除く※2)以内
※1 土地取得費に対する借入れを希望する場合は、その費用を含む
※2 店舗、事務所などの非住宅部分に係る建設費または購入価額は借入対象外

・住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅
・住宅の床面積が、以下の基準に適合する住宅
一戸建て、連続建ておよび重ね建ての場合   70㎡以上
共同建て(マンションなど)の場合    30㎡以上
・セカンドハウス

・親族居住用住宅

・借換融資

・借地

年齢(借入時)

15歳以上、70歳未満(親子リレー返済を除く)

年齢(完済時) 80歳未満
その他条件 火災保険加入、保証人不要、団信は任意加入。
※上記の審査基準は申し込みをする際の目安であり、記載を満たしているからといって必ず借りられるわけではない

頭金なしで借りるなら、住信SBIネット銀行

 通常、フラット35では10%の頭金を支払わなければ、金利が0.3%近くアップしてしまう。そのため、多くの人が、なんとか頭金10%を用意して、金利が低い住宅ローンを借りようとする。

 しかし、裏技が存在する。手持ちの資金がなく、頭金なし(100%フルローン)で借りたい人には、アルヒ、イオン、住信SBIネット銀行などが頭金分の10%を、別のローンで貸してくれるのだ。

 90%はフラット35(頭金10%以上)の低い金利で借りて、残りの10%は多少高くなるが、下記のローンで借りればいい。金利は以下の通りだ。

■頭金を別途、借りられる住宅ローン(変動金利、2022年9月現在)
銀行名「商品名」 金利
住信SBIネット銀行「フラットパッケージローン(変動金利)」 1.750%
アルヒ「ARUHIフラットα」 3.435%
優良住宅ローン「【フラット35】プラスワン」 2.725%
イオン銀行「イオン【プラス】」 2.975%
りそな銀行「りそなフラットON(変動金利)」 3.475%

 物件価格に対して100%まで借り入れるための住宅ローンは、金利にはかなり幅がある。当然、なるべく金利が低い方が有利なので、10%分を借りるための住宅ローンだけで見れば、住信SBIネット銀行が最も有利だ。住信SBIネット銀行の場合、全疾病に対応した補償も付いているのでよりお得だろう。

 なお、上記の表は全て変動金利だ。固定金利で借りたいというのであれば、住信SBIネット銀行や、りそな銀行が固定金利も用意している。

【関連記事はこちら】>>[住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]変動金利・固定金利ともに低い金利水準!保証料や繰上返済だけでなく、全疾病保障も無料

まとめ
お得な住宅ローンは、総支払額で探そう

 以上が、フラット35の特徴だ。簡単にまとめてみよう。

 フラット35は、年収の少ない人や個人事業主でも審査に通りやすい。頭金の額によって、有利な商品は変わってくる。なお、各社は、常に新しい商品を投入したり、金利を変更したりしているので、正確に調べるのであれば、毎月更新している「返済額シミュレーション」などを使うのがいいだろう。

住宅ローン返済額シミュレーション(新規借入)
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132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]
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<Sponsored Content> auじぶん銀行は、「がん+全疾病」の団信が無料付帯!

【2022年9月最新版、主要銀行版】 「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入) ※借入金額3000万円、借入期間35年

  • 1
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.440% 0.310% 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン

    【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
    • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
    • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
      (審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン。審査によっては、割引が適用されない場合がある)

     

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    (仮申込も可能)

    auじぶん銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 融資額×2.20%(税込)
    保証料 0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) ・変動金利/0円
    ・固定金利/3万3000円(税込)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:65歳以下)
    +がん50%保障団信
    (借入時年齢:50歳以下)
    +全疾病保障団信
    (借入時年齢:50歳以下)
    +月次返済保障団信
    (借入時年齢:50歳以下)
    無料
    (死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (借入時年齢:50歳以下)

      上乗せ金利年0.10%
      (死亡・高度障害状態、がんと診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円)
      ※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象
    • 11疾病保障団信
      (借入時年齢:50歳以下)

      上乗せ金利年0.20%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円)
      ※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象
    • ワイド団信
      (借入時年齢:65歳未満)

      上乗せ金利年0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満18歳以上〜満65歳未満
    年齢(完済時) 満80歳の誕生日まで
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

     

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    (仮申込も可能)

  • 2
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.510% 0.380% 借入額×2.2% 0円

    【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 割引サービスなどを併用しなくても、変動金利は業界最低水準
    • 審査結果によって金利が上がることがない、安心の一律金利
    • がん100%保障団信が、わずか0.1%の上乗せで加入できる

     

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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 借入金額×2.20%
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) ホームページでの手続き:無料
    電話での手続き:5,500円(税込)
    繰上返済手数料(全額) 手数料:33,000円(消費税含む)
    PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:65歳未満)
    +一般団信プラス
    (借入時年齢:51歳未満)
    +がん50%保障団信
    (借入時年齢:51歳未満)
    無料
    一般団信プラス(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金)
    がん50%保障団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (借入時年齢:51歳未満)

      金利+0.10%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金)
    • 11疾病保障団信
      (借入時年齢:51歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金)
    • ワイド団信
      (借入時年齢:65歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:PayPay銀行の公式サイト

     

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    (仮申込も可能)

  • 3
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.512% 0.375% 借入額×2.2%+33000円 0円

    【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は金利が低い
    • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

     

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    みずほ銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    ①保証料を一部前払いする方式
    事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
    ②保証料を前払いしない方式(金利上乗せ型)
    事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
    ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
    事務手数料:融資額×2.20%+33,000円
    ④固定金利手数料:11,000円
    ※新規ご融資時に、固定金利選択方式または全期間固定金利方式を選択する場合にかかります
    ※変動金利を選択する場合は無料です

    ■フラット35
    融資額×1.045%~(定率型、頭金10%以上)
    保証料 ■自社商品
    上記を参照
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    みずほダイレクト[インターネットバンキング]:無料(1万円以上1億円以内1万円単位)
    店頭:33,000 円
    ■フラット35
    0円(100万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    店頭のみ:33,000 円
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:71歳未満)
    無料
    オプション(特約)の団信
    • 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料4,806円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償がんサポートプラン
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料4,474円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償プラス
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料1,489円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料1,156円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • がん団信
      (借入時年齢:46歳未満)

      金利+0.20%
      (死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    50万円以上、1億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
    借入期間 1年以上35年以内(1年単位)
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    全国
    ■フラット35
    全国
    使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
    (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
    年収(給与所得者) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品
    71歳未満
    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品
    81歳未満
    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:みずほ銀行の公式サイト

     

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    (仮申込も可能)

  • 4
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.520% 0.390% 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「3大疾病50%保障(借入実行時40歳未満)」「全疾病保障」が無料付帯

    【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
    • 全国9支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
    • 変動金利が低い「住宅ローン」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

     

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    (仮申込も可能)

    SBIマネープラザの住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×2.20%
    保証料 ■自社商品
    0円
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    0円(1円以上1円単位)
    ■フラット35
    0円(10万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    0円(固定金利特約期間中は3万3000円)
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 【40歳未満】
    一般団信
    +3大疾病50%保障
    +就業不能保障
    +全疾病保障
    +先進医療特約

     

    【40歳以上】

    一般団信
    +就業不能保障
    +全疾病保障
    +先進医療特約

    ・一般団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)
    ・3大疾病50%保障(がんと診断確定された場合、ローン残高が50%に。急性心筋梗塞、脳卒中で手術、または60日以上後遺症が継続するなどの状態でローン残高が50%に)
    ・就業不能保障(就業不能状態なら毎月のローン返済を最大12カ月保障。8大疾病以外は24カ月保障、当初3カ月免責)
    ・全疾病保障(8疾病で就業不能状態が12カ月超の場合。または、8疾病以外のすべてのけがや病気で就業不能状態が24カ月超の場合、ローン残高が0円 )
    ・先進医療特約(通算1000万円まで)

    オプション(特約)の団信
    • 3大疾病100%保障【40歳未満】
      金利+年0.2%
    • 3大疾病50%保障【40歳以上】
      金利+年0.25%
    • 3大疾病100%保障【40歳以上】
      金利+年0.4%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    500万円以上、2億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下
    借入期間 ■自社商品
    1年以上35年以内
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
    ■フラット35
    使いみち
    年収(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品

    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品

    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:SBIマネープラザの公式サイト

     

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    (仮申込も可能)

※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

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