スケルトンリフォームの費用相場と目安の工期は? 注意すべきポイントやリフォーム業者の選び方も解説!

スケルトンリフォームの費用相場と目安の工期は? 注意すべきポイントやリフォーム業者の選び方も解説!
2022年10月10日公開(2022年12月9日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

スケルトンリフォームを検討しているなら、まずは「スケルトンリフォーム工事の費用相場」や「工事ごとの一般的な工期」について確認することが大切だ。また、工事を行う際に注意するべきポイントや、失敗しない業者の選び方について解説する。

スケルトンリフォームの費用相場と工事期間

 スケルトンリフォームとは基礎や構造体の骨組みだけを残し、それ以外を全て刷新するリフォーム工事を指す。明確な定義があるわけではなく「フルリフォーム」や「フルリノベーション」、または「スケルトンリノベーション」などと呼ばれるリフォーム工事とほとんど同じものと考えて問題ない。

 スケルトンリフォームは工事内容が非常に多岐にわたるため、費用相場を理解するには費用の細かな内訳を拾っていくよりも、費用のボリュームゾーンまたは坪単価を把握して概算したほうがわかりやすいだろう。

 スケルトンリフォームの費用相場は概ね下記のようになる。

木造一戸建てのスケルトンリフォームの費用相場と工期

ボリュームゾーン 800万〜2000万円
坪単価 30万〜50万円
工期 60〜150日

 本体工事(主要部分のリフォーム工事)ごとの費用相場は下記のとおり。

リフォーム内容 費用(目安)
キッチン 80万〜200万円
リビング 150万〜230万円
バスルーム 80万〜150万円
トイレ 30〜60万円
外壁工事 2〜3万円×外壁面積
屋根工事 2〜3万円×外壁面積
解体工事 100〜150万円

 スケルトンリフォームの内容によっては、本体工事に加え下記のような付帯工事の料金が必要になることもある。

リフォーム内容 費用(目安)
引き込み工事(上下水道・ガス等) 30〜50万円
外構工事 50万〜200万円
建築確認申請 30万〜50万円※

※木造で階数が2階以下、延べ床面積が500㎡以下、10㎡以上の増築を含まないスケルトンリフォームであれば、建築確認申請は必要ない。

 本体工事の部分ごとに必要な工期は下記のとおり。

リフォーム内容 費用(目安)
設備工事一式 約7〜14日
内装工事一式(間取りの変更なし) 約7〜10日
内装工事一式(間取りの変更あり) 約60〜90日
屋根・外壁工事 約14〜20日
太陽光パネル設置 約4〜5日

 延べ床面積の広い建物で設備や建材のグレードにこだわるなら、スケルトンリフォームの総工費は3000万円以上、坪単価は80万円以上となるケースもある。また2世帯住宅へ変更するスケルトンリフォームで、バス・トイレ・キッチンなど費用がかかる設備を増設するケースでは、設備工事を含めると数百万円単位で費用が高くなる。

 つい忘れてしまいがちなのが、工事期間中の仮住まいの費用だ。スケルトンリフォームとなると工事期間中の物件で生活を続けるのは困難だ。仮住まいの費用もしっかりスケルトンリフォームの予算に組み込んでおこう。

分譲マンション(RC造)のスケルトンリフォームの費用相場

リフォーム内容 費用(目安)
ボリュームゾーン 500万〜1200万円
坪単価 15万〜40万円
工期 40〜60日

 主要な部分のリフォーム工事ごとの費用相場は下記のとおり

リフォーム内容 費用(目安)
キッチン 70万〜250万円
リビング 100万〜250万円
バスルーム 80万〜150万円
トイレ 40〜50万円

 分譲マンションのスケルトンリフォーム工事では、坪単価・平米単価を元にした定額プランを用意しているリフォーム業者もある。この定額プランを元にスケルトンリフォームの工事費用を概算するときは、坪単価と平米単価を混同しないようにしよう。また、定額プランに解体費用が含まれているかどうかもチェックが必要だ。

スケルトンリフォームの種類

 木造かRC造か、またどの程度の範囲をリフォームするかによって、スケルトンリフォームには下記のような選択肢がある。

木造建築の場合のスケルトンリフォーム

内部スケルトン

 内部スケルトンでは屋根・外壁には手をつけず、内装だけを解体・リフォームする。間取りの変更や配管設備の交換、耐震補強工事が主な目的なら内部スケルトンで十分対応でき、外装に手をつけない分費用は抑えられる。ただし、内部スケルトン工事に間取りの変更を含めると工事費用は高額になる。

 内部スケルトン工事では、窓サッシを交換するかどうかも慎重に検討しよう。窓サッシは室内側からの見た目や断熱性能に大きく影響する。

外部スケルトン

 外部スケルトン工事では内装には手をつけず、外壁・屋根の張り替え・葺き替えを行う。スケルトンリフォームというよりは単に屋根・外壁工事という目的になるため、外部スケルトン工事という言葉はあまり使われない。

内部も外部も両方行うスケルトン

 内部・外部両方のスケルトン工事を行う場合、家の骨組み以外はほとんどすべて刷新してしまう工事になる。真のフルリフォームとなり、仕上がりはほぼ新築のようになるが、費用も新築に匹敵する金額となることがある。

スケルトンリフォームにおける耐震補強工事

 木造住宅のスケルトンリフォームでは、基本的に建築確認申請を必要としない。つまり工事後の家の耐震強度が現在の建築基準法の要求を満たしていないとしても、そのまま工事を開始し完成させてしまうことができる。スケルトンリフォームに際して、工事する建物にどの程度の耐震強度を持たせるかは施主・業者の考え方次第という曖昧な状況が見られる。

 もちろん、スケルトンリフォームに合わせて耐力壁を増やしたり骨組みの接合部分に耐震金物を追加するなどして耐震強度を大幅にアップさせたりすることもできる。予算に応じて何ができるか、業者とよく相談するようにしよう。

分譲マンション(RC造)の場合のスケルトンリフォーム

 RC造の分譲マンションだと、木造一戸建てに比べてスケルトンリフォームでできることに限度はあるが、間取りの変更を含め新築のようなリフォーム工事を行うことができる。

 ただし、RC造の物件の場合、柱と梁で建物を支える「ラーメン構造」であればスケルトンリフォームで比較的自由な間取り変更が可能だが、壁で建物を支える「壁式構造」であれば間取り変更は難しい。

 また床の構造がスラブに直接フローリングが張られた「直床」となっている物件では配管を動かすことができないため、スケルトンリフォームでもキッチン・浴室・トイレ等の移設は不可能と考えておこう。

スケルトンリフォーム工事費用を予算内に抑えるためのポイント

 スケルトンリフォームでは、工事費用が可能な限り予算内に収まるよう最善を尽くしたいところだ。そのためには下記のようなポイントを押さえておくと良いだろう。

ポイント①:予算・工事したい範囲をしっかり伝える

 業者に見積もりを依頼する際には、スケルトンリフォームの予算の希望と上限を明確に伝えておこう。

 スケルトンリフォームでは、解体工事や引き込み工事、または仮設足場の設置など、工事の条件に応じてどうしても行わなければならない付帯工事に数十万〜数百万円の費用がかかる。その付帯工事分を予算から差し引いた金額が、施主の要望をかなえるリフォームの本体工事に使えるお金だ。施主の要望を優先してスケルトンリフォームの計画を進め、後になって必要不可欠な付帯工事の費用を加算すると、予算を大幅にオーバーしてしまう可能性が高い。

 業者の側でも、予算を明確に把握できればどこにどれだけの資金を注ぎ込めるのかを計画しやすいだろう。

ポイント②:値引き交渉してみる

 工事金額が大きくなるスケルトンリフォームでは、値引き交渉の余地もある。ケースバイケースだが、条件や交渉次第で5〜10%くらいは値引いてもらえる可能性はある。打ち合わせの冒頭から値引きを進めていくのではなく、お互いの信頼関係を築きつつ、打ち合わせを進める中で交渉してみるのが良いだろう。

ポイント③:補助金・助成金を利用する

 スケルトンリフォームで利用できる補助金制度はいくつか用意されている。下記にその例を一部ご紹介するが、制度ごとに対象者・対象工事・応募期間・その他の条件などは大きく異なるし変更になることも多い。利用する際にはぜひご自身で内容をしっかり確認するようにしていただきたい。

長期優良住宅化リフォーム推進事業

最大補助額 250万円/戸(補助率:補助対象費用の1/3)

こどもみらい住宅支援事業

最大補助額 60万円/戸

自治体ごとのリフォーム補助金

最大補助額 自治体により異なる

 これらの補助金制度は主に環境配慮型の省エネ住宅やバリアフリーリフォームを対象としている。スケルトンリフォームに断熱工事や太陽光発電設備の設置、バリアフリー化が含まれているなら、何らかの形で補助金を受けられる可能性が高い。

スケルトンリフォームの検討から施工完了までの流れ

 スケルトンリフォーム工事は、木造一戸建てのケースを例にすると、概ね下記のような流れで進められる

    1. 1. スケルトンリフォームの必要性・工事範囲の検討
    2. 2. 業者との相談・打ち合わせ・見積もりの依頼
    3. 3. 提出された見積もり書の検討
    4. 4. 施工業者の選定と契約
    5. 5. 契約金の支払い
    6. 6. 業者と工事内容・仕様・工期・支払い方法などの打ち合わせ
    7. 7. 建物の診断
    8. 8. 業者の選定・契約
    9. 9. 現状図面の作成
    10. 10. 構造計算・耐震強度・断熱などの計画
    11. 11. 施工図面の作成
    12. 12. 着工金の支払い
    13. 13. 工事の着工
    14. 14. 解体工事
    15. 15. 設備・内装・外装工事
    16. 16. 工事終了・引き渡し
    17. 17. 残金の支払い

 契約前の見積もりや基本プランの作成は無料で行ってもらえる。契約に向けて

 資金の支払いのタイミングは業者によって異なるものの、契約時に契約金、着工時に着工金、竣工後に残金という形で支払いを行う。支払う金額の名目や金額の比率が違うことはあるが、工事金額が1000万円程度かそれ以上の工事であれば支払い回数は3回で、2回目までに50%以上の金額の支払いが必要になることが多い。

スケルトンリフォームで注意するポイント

 失敗には取り返しのつくものとつかないものの2種類がある。スケルトンリフォーム取り返しのつかない失敗を避けるために、下記の重要な2つのポイントを確認しておこう。

ポイント①:スケルトンリフォームと新築を比較する

 スケルトンリフォーム竣工後に「新築の方が良かったのでは…」などと思わないでいいように、スケルトンリフォームと新築を慎重に比較し、「なぜスケルトンリフォームを選択するのか」を明確にしておきたい。

 スケルトンリフォームの方が新築より数百万〜1000万円以上安くなるなら後悔することは少ないだろう。新築の場合だと助成金やローン・税制上の優遇措置などがかなり用意されていることもきちんと計算に入れて比較することが大切だ。加えて、大幅に間取りを変更し建材の細部にまでこだわったスケルトンリフォームを行えば、新築に匹敵する費用がかかることもある。費用に加えて、新築には長期保証や高い耐震性能など、安全・安心面でのメリットがあることも考慮しよう。

 可能な場合には、坪単価からの概算でも良いので「新築ならいくらかかるか」を比較のために把握しておくなら参考になるだろう。

ポイント②:広さと間取りのバランスを考慮する

 スケルトンリフォームにおける間取りの変更は、比較的自由に計画できるとはいえ慎重に行う必要がある。間取りの計画では、家族構成、それぞれのライフスタイル、動線など考えなければいけない要素が多い。例えば広々としたリビングは人気があるが、そのために居室や収納を犠牲にして大丈夫だろうか?もしも将来同居人が増えるとしても、プライバシーを保ち、心地よく過ごせる空間を確保できるだろうか?

 国土交通省が発表している「住生活基本計画における居住面積水準」は間取りの計画の参考になるかもしれない。その中の「誘導居住面積水準」では、2人以上の世帯で豊かさを実感できる住まいの広さの基準が下記のような数式で示されている。

都市居住型の場合 (20㎡×世帯人数)+15㎡
郊外・都市部以外の場合 (25㎡×世帯人数)+25㎡

 4人世帯で試算すると、都市居住型で95㎡、それ以外だと125㎡がいわば余裕を実感できる広さということになる。上記の計算式を考慮に入れ、余裕があるならそれをどう間取りに反映できるかを検討すると良いかもしれない。間取りに関するこのようなポイントを、これから20〜30年先のライフステージの変化と合わせて考慮に入れれば、間取りプランで失敗したり後悔したりしなくてすむはずだ。

スケルトンリフォームの見積もりの取り方

 スケルトンリフォームの見積もりも、他のリフォーム工事と同じように、複数の業者に同時に見積もりを依頼して比較・検討する「相見積もり」が有効だ。相見積もりを行う際には、すべての業者に全く同じ条件を伝えることが重要になる。つまり、スケルトンリフォームでどこに手を付けるか、また付けないか、予算はいくらか、リフォーム工事で解決したい課題は何か、などに関してすべての業者に同じ条件が伝わるようにしなければならない。そのためには施主自身がスケルトンリフォームの目的・要件などをしっかりまとめておく必要がある。

 またスケルトンリフォームでは、業者の側でも施主の要望を十分聞いた上で建物を診断し、プランを作り、見積もりを作成するのにはかなりの時間がかかる。見積もりの項目は多岐にわたる上に分かりにくい専門用語も多く使われているはずなので、施主が見積もりを検証するのにも時間がかかる。

 つまりスケルトンリフォームの相見積もりにはかなりの時間と労力がかかってしまうのだ。この時間と労力を節約するためにも、見積もりを依頼する業者はかなり少なめに絞った方がいいだろう。

 スケルトンリフォームの見積もり内容は複雑で難解になりがちだ。見積もり書の一つひとつの項目の内容や金額の根拠を丁寧に説明してくれる業者は信頼度が高いと判断できる。

失敗しないスケルトンリフォーム業者の選び方

 スケルトンリフォーム工事の業者選びで失敗しないために、下記のポイントも押さえておきたい。

工事する家を建てたハウスメーカー

 木造住宅のスケルトンリフォームの場合の施工業者は、工事する家を建てたハウスメーカー・工務店などがまず有力候補になる。その家の構造・使用などを細かな点まで理解しており、図面・仕様書などの設計図書も保管している可能性が高いからだ。

 ツーバイフォー住宅の場合は特に、家を建てたメーカーの優位性は高まる。壁で家全体を支えるツーバイフォー住宅は壁を一つ動かすだけで構造耐力に問題が生じる可能性のある、いわば繊細な住宅なのだ。そのような理由で、ツーバイフォー住宅のスケルトンリフォームは家の構造を熟知したハウスメーカーに頼むのが王道となる。

その他のリフォーム業者

 もちろん、工事する家を建てたハウスメーカー以外のリフォーム業者の中にも良い選択肢はある。リフォーム業者は週末や連休などにはよく「リフォーム商談会」や「リフォーム相談会」のようなイベントを行うことがある。スケルトンリフォームにおける業者の実績や技術やセンスを見極めるには、そのような場に足を運んでみるとよいだろう。スケルトンリフォームのモデルハウスを用意している業者もあるので、実際に見学してみるとかなり参考になるはずだ。

補助金制度を利用するなら、登録業者から選ぶ

 補助金制度を利用する場合には、その制度に登録した事業者から施工業者を選ぶ必要がある。そのような制度では事業者ごとに登録しているパターンと、複数の業者が事業者団体として登録しているパターンがある。

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