今回は「地方で不動産を売却する時の注意点やポイント」について、不動産会社向けの集客・教育コンサルを行っている私、株式会社レコの梶本幸治が解説いたします。地方で所有する不動産の売却を考えている人は、参考にしてください。
地方の不動産価格は下落傾向にある
前回の記事「都市部(都会)で不動産を売却する時の注意点やポイントを解説! 都心なら買取業者に売るのもアリ!?」では、次のような点を指摘させていただきました。
・都市部では「こんなに高いなら売ろう!」と考えている人が急増している
・都市部で不動産の「買い替え」を行う際は、資金計画を念入りに
・都市部なら不動産買取業者が高く買い取ってくれるケースもある
では、地方で所有する不動産を売却する際はどのような点に注意すればいいのでしょうか。都市部と比較しながら、今回の記事でご紹介します。
まずは、地方の不動産価格動向を見てみましょう。前回の記事では、都市部の例として札幌市を取り上げましたので、今回は、近隣の青森県青森市を見てみましょう。
なお、本文でご紹介している内容は青森市に言及したものではございません。あくまで地方の不動産市場を知るために青森市を選んだだけですから、その点はお間違いのないようお願いいたします。
「令和4年青森県地価調査(令和4年7月1日時点)の結果 市町村別、平均価格及び平均変動率」によると、青森市内地価の平均変動率は、令和3年で-0.4%、令和4年で-0.2%と非常に微減ではありますが、下落傾向にあるようです。これは、全国の地方型不動産市場も同じような傾向にあると考えます。
地方で「高く売れるなら売ろう」と考えている人は要注意
このように不動産価格が下落傾向にある地方でも、都市部と同様に「高く売れるなら売ろう」と考えている人は一定数いらっしゃいます。
しかし、実際に高く売れる都市部とは異なり、高く売れる場所もあるが、一般的にはなだらかに価格下落の傾向もみられる地方にあっては、「高く売れるなら売ろう」と考えている人は注意が必要です。
この「地方でも高く売れる」と勘違いしてしまう要因には、昨今の不動産価格を調べる方法として定着しつつある不動産一括査定サイトが出稿している、一部のネット広告にあると考えます。
不動産一括査定サイトのネット広告を見ていると「〇〇県で一戸建てを売る人が急増」や「〇〇県で不動産が高騰しているって本当?」といったあおり文句が躍っており、これに釣られてしまう不動産所有者も少なくありません。
実際、筆者がコンサルティングを行っている不動産会社にも「今、不動産がすごく高くなっているとネットで見たので問い合わせしました」とおっしゃるお客様が毎月必ずいらっしゃいます。
都市部であれば、実際に不動産価格が上がっているので、このようなお客様に対応することも比較的容易です。しかし、不動産価格が横ばい、もしくはやや下落している地方では、この「勘違い」を解消することに、そこそこ労力がかかってしまいます。
地方でも買い換え時の資金計画は念入りに行う
次に、都市部では「所有不動産は高く売れるが購入物件の価格も上がっているので、買い替え時の資金計画は今まで以上に入念に行う必要がある」と申しましたが、地方ではどうでしょうか。
これに関しては、地方でも同様に注意が必要です。地方では購入物件の価格がやや下がってはいるものの、所有不動産の価格もやや下がっている可能性がありますので、都市部とは逆の展開ではありますが、同様に資金計画に気をつける必要がございます。
また、不動産価格が横ばい、もしくはやや下落している地方でも、新築物件の価格が高止まりしているケースが散見されます。これは、建築資材の急騰により販売価格を上げざるを得なくなった新築分譲会社が「価格を下げたくても下げられない」状況に追い込まれている事も原因の一つと考えます。
したがって、地方で中古物件を売って新築物件を購入する際は、特に注意が必要だと思われます。資金計画を入念に行い、売却活動を行うようにしましょう。
田舎では買取業者に売ると損をする!?
最後に、不動産買取価格に触れてみたいと思います。 都市部にあってはプロによる不動産買取金額と、一般エンドユーザーに売却する価格の乖離(かいり)が少なくなってきており、プロによる不動産買取も選択肢の一つであることを前回の記事でお伝えしました。
しかし、地方での不動産買取は都市部と大きく異なる場合があります。先日、筆者が知り合いの不動産会社営業担当者と話をしていると、最近、同社が買い取った物件の話題になりました。
本件の物件所在地は西日本某所の地方…というよりかなりの田舎で、売主は東京にお住まいの方でした。元々、この西日本某所のご出身である売主ですが、大学進学を契機に上京後は、郷里には帰らず東京暮らしを続けられ、今回、親御さんの死去に伴い実家を相続されたのです。
相続した実家を売却するために、不動産一括査定サイトに登録し、筆者の知人である前述の不動産会社に売却の相談をされました。
売主から「東京から度々実家に戻るのは難しいから、一般的な売却方法(仲介)ではなく、貴社で買い取ってもらえたらうれしいのだけど」とのご希望を承り、そのご実家を100万円で買い取ることにしたそうです。
そして、その100万円で買い取った物件は簡単なリフォームを行った後、販売価格480万円で売りに出されました。
ここまでご覧いただいた方の中には「100万円で買い取った不動産を480万円で売りに出すなんて…とんだ悪徳不動産会社だ! 詐欺じゃないのか!」と感じられたかもしれません。
しかし、この不動産会社は別に悪徳不動産会社ではないのです。都市部であれば価格さえ下げれば買い手は必ず見つかります。駅から遠かろうが、日当たりが悪かろうが、事故物件だろうが、それを考慮した価格設定さえ行えば必ず売れるものなのです。
地方では適正価格でも売れないケースが多い
しかし、地方(田舎)では上記の理屈が通らない場所があります。つまり、「価格設定は合っているはずなのに全然売れない」という物件がたくさんあるのです。
「タダでもいらない」不動産がたくさんある田舎において、100万円で不動産を買い取った後、ひょっとしたら480万円で売れるかもしれないけれど、ひょっとしたらずっと売れないかもしれないというリスクを背負って不動産会社は買取を行います。
このような理由があるため、「100万円で買い取った不動産を480万円で売りに出すなんて…とんだ悪徳不動産会社だ! 詐欺じゃないのか!」とは言えないのです。
ですから、早急に売却する必要がなければ、不動産仲介会社に依頼して売却先を探してもらうほうがいいかもしれません。
以上のように、不動産を売却される時は、物件所在地の不動産市場にあった売却方法を選択し、少しでも有利な条件で売却できるよう、信頼できる不動産会社を選ぶようにしましょう。その際、不動産一括査定サイトを利用するのもおすすめです。
【関連記事はこちら】>>不動産一括査定サイト&査定業者33社を比較!おすすめ、メリット・デメリット、選び方などを徹底解説
・大手不動産仲介会社は本当に高く売却してくれる?
・地元の中小不動産仲介会社に売却を依頼するメリット・デメリット
・都市部で不動産を売却する時の注意点やポイント
一括査定サイトと合わせて
利用したい査定サイト!
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対応物件 | マンション、戸建て、土地(建物付きを含む)、収益用不動産 |
対応エリア | 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県 |
運営会社 | SREホールディングス株式会社 |
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※不動産一括査定サイトとは、売却したい不動産の情報と個人情報を入力すれば、無料で複数社に査定依頼ができます。査定額を比較できるので売却相場が分かり、きちんと売却してくれる不動産会社を見つけやすくなる便利なサービスです。
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対応物件 | マンション、戸建て、土地 |
紹介会社数 | 10社(主要一括査定サイトで最多)※査定可能会社数は物件所在地によって異なります |
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◆リビンマッチ | |
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対応物件 | マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫 |
紹介会社数 | 最大6社(売却6社、賃貸、買取) |
運営会社 | リビン・テクノロジーズ(東証グロース上場企業) |
◆すまいValue | |
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特徴 | ・大手不動産会社6社が運営する一括査定サイト |
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対応物件 | マンション、戸建て、土地、一棟マンション、一棟アパート、一棟ビル |
対応エリア | 北海道、宮城、東京、神奈川、埼玉、千葉、茨城、愛知、岐阜、三重、大阪、兵庫、京都、滋賀、奈良、和歌山、岡山、広島、福岡、佐賀 |
運営会社 | 大手不動産会社6社(東急不動産、住友不動産販売、三井のリハウス、三菱地所の住まいリレー、野村の仲介+、小田急不動産) |
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◆マンションナビ | |
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対応物件 | マンション |
紹介会社数 | 最大9社(売却・買取6社、賃貸3社) |
運営会社 | マンションリサーチ |
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特徴 | ・悪質な不動産会社はパトロールにより排除している ・20年以上の運営歴があり信頼性が高い ・1800社の登録会社から最大6社の査定が無料で受け取れる |
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対応物件 | マンション、戸建て、土地、ビル、アパート、店舗・事務所 |
紹介会社数 | 最大6社 |
運営会社 | NTTデータ・スマートソーシング(東証プライム子会社) |
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◆いえカツLIFE | |
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特徴 |
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対応物件 | 分譲マンション、一戸建て、土地、一棟アパート・マンション・ビル、投資マンション、区分所有ビル(1室)、店舗、工場、倉庫、農地、再建築不可物件、借地権、底地権 |
紹介会社数 | 最大6社(売買2社、買取2社、リースバック2社) |
運営会社 | サムライ・アドウェイズ(上場子会社) |
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◆おうちクラベル | |
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特徴 |
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対応物件 | マンション、戸建て、土地、一棟マンション、一棟アパート |
紹介会社数 | 最大15社 |
運営会社 | SREホールディングス株式会社(東証プライム上場企業) |
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◆イエウール | |
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特徴 |
・掲載企業一覧を掲載、各社のアピールポイントも閲覧可能 |
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対応物件 | マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地 |
紹介会社数 | 最大6社 |
運営会社 | Speee |
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◆LIFULL HOME'S(ライフルホームズ) | |
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特徴 |
・日本最大級の不動産ポータルサイト「LIFULL HOME'S」が運営 |
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対応物件 | マンション、戸建て、土地、倉庫・工場、投資用物件 |
紹介会社数 | 最大6社 |
運営会社 | LIFULL(東証プライム) |
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最大紹介社数 | 10 ※物件所在地によって異なる |
9 | 6 | 6 | 6 | 6 | 6 | 6 | 6 | 6 | 10 | 7 | 6 |
主な対応物件 | マンション、戸建て、土地 | マンション、戸建て、土地 | マンション | マンション、戸建て、土地など | マンション、戸建て、土地など | マンション、戸建て、土地など | マンション、戸建て、土地など | マンション、戸建て、土地など | マンション、戸建て、土地 | マンション、戸建て、土地など | マンション、戸建て、土地など | マンション、戸建て、土地など | マンション、戸建て、土地など |
対応エリア | 全国 | 全国 | 全国 | 全国 | 全国 | 全国 | 全国 | 東京、千葉、神奈川、埼玉 | 全国 | 全国 | 全国 | 全国 | 全国 |
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