空き家の放置で固定資産税が6倍になる！　対策や売却時の特例を徹底解説

空き家を所有している方は、放置したままだと土地の固定資産税が6倍になるケースがあります。そのため、正しい仕組みを知って早めに対策を講じておくことが必要になります。本記事では、増税になる基準や具体的な回避策、売却時に役立つ税金の優遇制度について解説します。

なぜ「空き家」の固定資産税が6倍になるのか

　空き家を放置していると固定資産税が6倍になると聞いて、不安を感じる方も多いかもしれません。これは、税金が新しく増えるのではなく、今まで受けていた大きな優遇措置がなくなってしまうのです。

　まずは、この仕組みについて解説していきます。

住宅用地の特例によって土地の税額が本来より大幅に軽減されている

　住宅用地特例による固定資産税の軽減措置は、本来の評価額に標準税率の1.4%、さらに小規模住宅用地（200㎡以下）ならその6分の1となるものです。

　現在支払っている固定資産税は、この優遇制度のおかげで家計の負担にならないようになっているのです。

住宅用地の特例が解除されることで本来の税額に戻り負担が増加する

 「空家対策特別措置法」（正式名称：空家等対策の推進に関する特別措置法）という法律により、管理が不十分な家は特定空き家に指定される可能性があります。特定空き家に認定され、自治体から改善の勧告を受けると、住宅用地の特例が適用されなくなります。

　これは罰金のように税額が重くなるのではなく、今まで受けていた6分の1の割引がなくなり、正規の金額に戻るということです。行政による強制執行が行われる前の段階でも、勧告を受ければ翌年から税負担は重くなります。

特例解除により固定資産税だけではなく都市計画税も増額される

　市街化区域と呼ばれる地域に空き家がある場合は、固定資産税だけではなく都市計画税の負担も増えます。都市計画税にも住宅用地に対する特例があり、通常は税額が3分の1に軽減されています。

　しかし、特定空き家に指定されて住宅用地の特例が外れると、都市計画税の軽減制度も同時に失効します。固定資産税の増額と合わせた税金の総額は大きなものになります。

「特定空き家」や「管理不全空き家」の認定基準

　自治体が「特定空き家」や「管理不全空き家」として認定されると軽減措置が失効します。

　ここでは、自治体がチェックするポイントを5つの項目に分けて解説します。空き家となっている建物の状況が判断基準に該当しているか、照らし合わせて確認をしてください。

①倒壊の危険がある

　建物が倒壊の危険にある状態。建物の基礎に深い亀裂が入っていたり、柱が著しく傾いていると、地震や強風の際に崩れるリスクが高いと判断されます。

　また、屋根瓦が剝がれ落ちそうであったり、外壁パネルが浮き上がっていたりする場合も、通行人に危害を及ぼすおそれがあるため危険です。災害時に近隣住民へ深刻な被害を与える可能性がある家屋は、自治体から最優先で改善を求められる対象となります。

　倒壊などのおそれがあるかどうかは、自治体が現地状況を確認し、劣化の程度や周辺への危険性などを踏まえたうえで総合的に判断します。状態によっては補修や解体などの対応が必要になる場合もあります。

②衛生上有害である

　ゴミの放置や不法投棄によって、周囲の衛生環境が悪化している場合も認定の対象です。空き家の敷地内に生ゴミや不用品が溜まると、強烈な悪臭が発生したり、ハエやネズミといった害虫・害獣が繁殖する原因となります。

　腐敗した物質の放置や汚水が土壌に染み出しているような状況は、近隣住民の健康に悪影響を及ぼすとみなされます。自治体は地域の生活環境を守るため、衛生上の問題が解決されない空き家に対しては厳しい判断を下します。

③景観を著しく損なっている

　草木が伸び放題になって建物全体を覆い隠し、ジャングルのような状態になっているのは景観を著しく損ないます。自治体の景観形成基準に照らして不適切とされると、周辺の資産価値を下げる要因と判断されて、改善を促されることになります。

④周辺の生活環境を害している

　周辺住民の安全で快適な暮らしを妨げている状況は、生活環境の悪化と判断されます。また、空き家が不審者の侵入経路になったり、放火のターゲットにされたりする火災リスクは重大な懸念事項です。

　また、庭の樹木が隣の家や道路に大きくはみ出していたり、空き家が野良猫などの住み処になって糞尿被害が出たりしている場合も実害があると見なされます。所有者の管理不足によって地域の安全性が脅かされている状況は、特定空き家に認定される大きな要因の一つです。

⑤管理不全空家に該当する

　特定空き家の一歩手前の段階として、「管理不全空家」という区分も新設されました。空き家を放置させないよう、所有者に適正な管理をより強く促すものです。窓ガラスの一部が割れていたり、雑草が道路にはみ出していたりと、比較的軽度な劣化でも放置すれば特定空き家になるおそれがある場合に指定されます。

　管理不全空き家の段階では、すぐに住宅用地の特例が外れるわけではありません。しかし、自治体からの指導や助言に従わず、最終的に「勧告」を受けると、その翌年度から特例が解除されます。

　大きな修繕が必要になる前の段階で早めに清掃や補修をし、適切な維持管理を継続することが増税回避には不可欠です。

　なお、2020年度の特定空き家に対する措置実績件数（助言・指導）は、全国で19029件となっています※。
※国土交通省「（別紙）空家等対策の推進に関する特別措置法の施行状況等について」

固定資産税がどれだけ増えるのかを把握するためのシミュレーション

　空き家の管理を怠り特例が解除された場合、実際にどの程度の金銭的負担が生じるのかを知っておくことは大切です。税額の変化を数字で見ることで、現在の空き家を維持すべきか、あるいは手放すべきかの判断基準となります。

　ここでは、標準的な住宅をモデルケースとして、特例の有無による税額の差や、解体した場合の負担増について詳しく見てみましょう。

住宅用地の特例適用時と解除後の税額差を比較する

　空き家の固定資産税評価額が土地2,000万円、家屋500万円の物件を例に考えてみましょう。本来の固定資産税額は評価額の1.4%。特例が適用されている間、土地の税額は本来の28万円の6分の1である約4万6,667円となっています。

　しかし、特定空き家に指定されて特例が解除されると、土地の税額は本来の28万円に戻ります。家屋の税額7万円と合わせると、年間の納税額は11万6,667円から35万円へと増えることになります。

　さらに市街化区域内であれば都市計画税も最大3倍になるため、年間で数十万円規模の支出増となります。

建物を解体した場合の税負担の変化を試算する

　空き家を解体して更地にすると、建物の税金はなくなりますが、土地の固定資産税は高くなります。更地には住宅用地の特例が適用されないため、翌年から土地の税額が6倍に増額されるからです。

　解体作業には数百万円単位の多額な費用が必要になり、その上で毎年の税金負担も重くなる点は無視できません。

税金以外の維持管理コストを含めた総負担額を試算する

　空き家の維持には税金だけではなく、管理費用が継続的に発生します。火災保険料や電気・水道の基本料金、庭木の剪定費用などで、年間10万円以上の出費になることもあります。

　遠方の実家を管理している場合は、現地を訪れるための交通費や宿泊費、もしくは管理代行サービスへの委託費も加算されます。

　所有しているだけで建物の資産価値は刻一刻と目減りしていくため、維持コストの総額と将来の資産価値を比較検討することで、冷静な判断に繋がっていきます。

固定資産税の増税を回避するための対策

　特定空き家などの指定を避けるための方法は、建物の維持管理から売却、有効活用まで多岐にわたります。

　ご自身の状況に合わせて最適な選択ができる、4つの対策を見てみましょう。

①定期的な清掃や修繕をする

　特定空き家に指定されるのを防ぐためには、継続的な手入れをすることです。家屋は人が住まなくなると傷みが早まるため、定期的な通風や換気をして湿気を逃がし、カビや腐食を抑える必要があります。

　また、庭の雑草の除去や樹木の剪定を欠かさないことで、近隣住民に迷惑をかけない良好な状態を保てます。ご自身で通うのが難しい場合には、民間の管理代行サービスを活用して、プロに管理を任せるのも一つの手です。

②資産価値が下がる前に売却する

　誰も住む予定がない空き家は、建物の価値が残っているうちに売却を検討しましょう。まずは複数の不動産会社に見積もりを依頼できる一括査定サイトを利用し、現状の売却相場を把握することから始めるのがおすすめです。早めに現金化することで、毎年の税金支払いや管理の手間から解放されるでしょう。

【関連記事】>>不動産一括査定サイトおすすめは？ ランキング、評判、特徴など19社を徹底比較！

③リフォームして賃貸物件や民泊として活用する

　立地条件の良い空き家であれば、リフォームをして収益を生む物件に変える方法もあります。賃貸住宅やシェアハウスとして貸し出すことで、税金の優遇を受けつつ資産を有効に使い続けることができます。

　近くに観光需要がある地域なら、民泊として国内外の旅行者に提供し、収益化するとも可能です。ただし、活用のための初期投資や空室のリスク、周辺住民とのトラブル対策なども含めた慎重な検討が欠かせません。

【関連記事】>>「リフォーム一括見積もり・紹介サイト」12社を徹底比較！おすすめのサイトや、利用方法・注意点を解説

④自治体の補助金が使えるか確認する

　家屋の老朽化が激しく修繕しずらい場合は、自治体が用意している支援制度を利用しましょう。多くの自治体では、老朽危険空家除却支援事業として倒壊の危険がある古い家屋の解体費用を一部補助する制度を設けています。

　解体して更地にした後は、駐車場やトランクルームとして運営することで、特例が受けられなくなった土地の税金を収益で補うことができます。土地の活用が難しい場合は、隣の土地の所有者に購入を相談するなど、更地だからこそ可能な処分方法も検討の余地があります。

　補助金を利用すれば、解体費用の負担を抑えながら問題解決に踏み出せます。

【関連記事】>>家の解体工事の補助金は？ 空き家の解体や売却時に使える節税特例などを解説！

空き家の売却や相続時に利用できる税金の優遇制度

　空き家を手放す際、売却で得た利益に対して税金がかかります。国は空き家問題の解消を促すため、一定の条件を満たせば税金を大幅に減額できる優遇制度を用意しています。

　これらの制度を利用することで、手元に残るお金を増やし、よりスムーズに解決への一歩を踏み出せるようになります。

被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除

　相続した空き家を売却した際に、利益から最大3,000万円を差し引ける特別な控除制度（居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例）があります。被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除を利用すれば、売却で得た利益に対する所得税や住民税を大幅に抑えることになります。

　この特例の対象となるのは、昭和56年5月31日以前に建てられた旧耐震基準の家屋を相続し、相続開始から3年が経過する年の年末までに売却した場合などに限られます。条件は厳格ですが、制度を適用できれば売却益に対する税負担をほぼゼロにできることも可能です。

参考：国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）」

低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除

　売却価格が500万円以下の比較的安価な不動産を売却する際には、長期譲渡所得から100万円を控除できる制度が役立ちます。これは「低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」といい、大規模な控除が受けにくい地方の土地などの売却を支援するために作られました。

　適用を受けるためには、対象の土地が都市計画区域内にあり、自治体から低未利用土地等確認書の交付を受ける必要があります。一定の区域では売却価格の基準が800万円以下に緩和されるなど、制度の対象も広がっています。

相続土地国庫帰属制度

　売却も活用も困難な土地をお持ちの場合は、審査を経て国に土地を引き取ってもらう「相続土地国庫帰属制度」という選択肢があります。所有しているだけで管理責任や固定資産税が発生し続ける負担を、将来にわたって解消できる点がメリットです。

　ただし、この制度を利用するためには建物を取り壊して更地にする必要があり、10年分の土地管理費に相当する負担金を納めなければなりません。また、土壌汚染がある土地や境界がはっきりしない土地は、審査で却下される可能性があるため事前の確認が不可欠です。

　なお、2026年2月28日時点の申請件数は5140件（田・畑：2000件、宅地：　1788件、山林：792件、その他：560件）となっています※。
※法務省：「相続土地国庫帰属制度の統計」

【関連記事】>>相続した実家の空き家など、不要な不動産を売却する際の注意点やおすすめの方法を解説！

まとめ

　空き家の固定資産税が6倍になるのを防ぐには、放置せずに適切な管理や早期の売却を検討することが何より大切です。特定空き家に指定されてから後悔しないよう、まずはご自身の実家が認定基準に該当していないか現状を確認しましょう。

　もし活用や維持が難しいと感じるなら、建物の価値が残っているうちに不動産会社へ査定を依頼し、売却相場を把握することから始めてください。税金の優遇制度には期限があるため、早めの一歩が将来の資産を守る秘訣です。

全国の空き家率ランキングはこちら >>